Prawo budowlane 2022 - co się zmieniło?

Prawo budowlane w 2022 r. doczekało się kolejnych zmian. Nowe prawo budowlane obowiązuje od 19 września 2020 r., ostatnie zmiany wprowadzono w lipcu 2022. Nowelizacje mają uprościć i przyspieszyć proces inwestycyjno-budowlany, a także zwiększyć stabilność decyzji podejmowanych w tym procesie. Obszerna nowelizacja prawa budowlanego dotyka m.in. takich kwestii jak projekt budowlany, pozwolenie na budowę, czy też procedura legalizacji niektórych samowoli budowlanych. Wyjaśniamy szczegółowo co się zmieniło i jak wpływa to na sytuację inwestorów i innych uczestników procesu budowlanego.

7 lipca 2022 r. została uchwalona ustawa zmieniająca prawo budowlane i dwie inne ustawy. Zmiany tym razem w prawie budowlanym dotyczą głównie cyfryzacją procesu budowlanego.

Wcześniejsze zmiany wprowadzone zostały ustawą z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw, która została podpisana przez prezydenta 3 marca 2020 r. Nowe prawo budowlane obowiązuje od 19 września 2020 r.

Jakie zmiany w prawie budowlanym w 2022 r.

Nowelizacja prawa i zmiany zostały wprowadzone Ustawą z dnia 7 lipca 2022 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2022 r. poz. 1557).

Dla indywidualnych inwestorów zmiany związane z cyfryzacją budownictwa to głównie informacja, że od 27 stycznia 2023 r. wejdą w życie nowe przepisy dotyczące dziennika budowy. Dziennik budowy będzie mógł być prowadzony w postaci papierowej oraz w formie elektronicznej. Więcej na temat systemu Elektronicznego Dziennika Budowy dowiesz się tutaj >>>

Prawo budowlane: podział projektu budowlanego

Jedna z najistotniejszych zmian w prawie budowlanym dotyczy projektu budowlanego, który został podzielony na trzy części. Wcześniej projekt budowlany był jednolitym dokumentem zawierającym elementy zagospodarowania działki, projekt architektoniczny budowlany oraz projekt techniczny. Celem tej zmiany jest zmniejszenie obciążenia organów administracji architektoniczno-budowlanej oraz umożliwienie szybszego przygotowania dokumentacji projektowej w zakresie niezbędnym do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Nowe prawo budowlane wprowadza podział projektu budowlanego, doprecyzowuje zakres odpowiedzialności projektanta oraz organów administracji.

A zatem obecnie projekt budowlany dzieli się na:

1. Projekt zagospodarowania działki lub terenu
2. Projekt architektoniczno-budowlany
3. Projekt techniczny

Projekt zagospodarowania działki lub terenu

Projekt zagospodarowania działki lub terenu obejmuje:

• określenie granic działki lub terenu,
• usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, w tym sieci uzbrojenia terenu oraz urządzeń budowlanych sytuowanych poza obiektem budowlanym,
• sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków,
• układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich,
• informację o obszarze oddziaływania obiektu.

Projekt zagospodarowania działki lub terenu sporządza się na aktualnej mapie do celów projektowych.

Projekt architektoniczno-budowlany

Projekt architektoniczno-budowlany obejmuje:

• układ przestrzenny oraz formę architektoniczną istniejących i projektowanych obiektów budowlanych,
• zamierzony sposób użytkowania obiektów budowlanych, w tym liczbę projektowanych do wydzielenia lokali, z wyszczególnieniem lokali mieszkalnych,
• charakterystyczne parametry techniczne obiektów budowlanych,
• opinię geotechniczną oraz informację o sposobie posadowienia obiektu budowlanego,
• projektowane rozwiązania materiałowe i techniczne, mające wpływ na otoczenie, w tym środowisko - charakterystykę ekologiczną,
• informację o wyposażeniu technicznym budynku, w tym projektowanym źródle lub źródłach ciepła do ogrzewania i przygotowania ciepłej wody użytkowej,
• opis dostępności dla osób niepełnosprawnych, w tym osób starszych (w przypadku obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego),
• informację o minimalnym udziale lokali mieszkalnych dostępnych dla osób niepełnosprawnych w tym starszych (w przypadku budynków mieszkalnych wielorodzinnych),
• postanowienie udzielające zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, jeżeli zostało wydane.

Projekt techniczny

Projekt techniczny obejmuje:

• projektowane rozwiązania konstrukcyjne obiektu wraz z wynikami obliczeń statyczno-wytrzymałościowych,
• charakterystykę energetyczną – w przypadku budynków,
• projektowane niezbędne rozwiązania techniczne oraz materiałowe,
• dokumentację geologiczno-inżynierską lub geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych (w zależności od potrzeb),
• inne opracowania projektowe.

W pierwszej kolejności organ administracji architektoniczno-budowlanej zatwierdza projekt zagospodarowania działki lub terenu wraz z projektem architektoniczno-budowlanym wydając tzw. decyzję o wydaniu pozwolenia na budowę. Natomiast projekt techniczny nie jest weryfikowany przez organy wydające pozwolenie na budowę – ani w zakresie jego zgodności z przepisami techniczno-budowlanymi, ani nawet w zakresie uprawnień projektanta do jego przygotowania. Projekt ten składa się w urzędzie na etapie zgłoszenia zakończenia robót budowlanych lub złożenia wniosku o pozwolenie na użytkowanie.

Projekt techniczny musi być zgodny z zatwierdzonym przez organ administracji architektoniczno-budowlanej projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz projektem architektoniczno-budowlanym. Istotna jest tu rola projektanta, który powinien zadbać o tę kwestię. Opracowując projekt techniczny powinien kierować się projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz projektem architektoniczno-budowlanym. Jeżeli będzie chciał dokonać jakichkolwiek zmian w projekcie technicznym, które będą sprzeczne np. z projektem zagospodarowania działki lub terenu, to najpierw powinien dokonać zmian w projekcie zagospodarowania działki lub terenu. Projekt zagospodarowania działki lub terenu co do zasady nie zmienia swojego zakresu, z uwzględnieniem, że to w tej części projektu powinna się znajdować informacja o obszarze oddziaływania obiektu.

W projekcie budowlanym powinny też znaleźć się kopie opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów wymaganych przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem o wpisie do rejestru osób posiadających uprawnienia budowlane, aktualnym na dzień opracowania projektu. Nie dotyczy to uzgodnienia i opiniowania przeprowadzanego w ramach oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000.

W wyniku wprowadzonej zmiany w prawie budowlanym w projekcie budowlanym wyraźnie rozróżnione zostały:

• elementy, które weryfikuje organ administracji publicznej oraz
• elementy, o które powinien zadbać projektant.

Zmiany w prawie budowlanym miały sprawić, że wydawanie pozwoleń na budowę, czy przyjęcie zgłoszenia wraz z projektem, będzie przebiegać szybciej i sprawniej. Założeniem nowelizacji prawa budowlanego było też zmniejszenie obciążenia organów administracji architektoniczno-budowlanej oraz przyspieszenie przygotowania dokumentacji projektowej w zakresie niezbędnym do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Niestety w praktyce podział projektu budowlanego sprawił, że trzeba teraz powielać te same dokumenty we wszystkich trzech jego częściach. To samo dotyczy rysunków i części opisów w każdej z części projektu. Nie tylko wydaje się to nie mieć sensu, ale też zajmuje inwestorowi sporo czasu.

Niewiele też zmienia w sytuacji inwestora brak obowiązku sporządzenia części technicznej projektu budowlanego na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę. I tak musi on zlecić projektantowi wykonanie projektu technicznego i niekoniecznie chce czekać z tym na wydanie decyzji umożliwiającej realizację inwestycji. Tym samym zmiana zakresu projektu technicznego w praktyce okazuje się pozorna.

Prawo budowlane: nowe wymogi w zakresie pozwolenia na budowę i zgłoszenia budowy

Przed nowelizacją przepisy określające, które obiekty można budować bez pozwolenia na budowę - na podstawie zgłoszenia lub bez zgłoszenia oraz jakie roboty budowlane można prowadzić na podstawie zgłoszenia lub bez zgłoszenia rozproszone były po całej ustawie. Powodowało to, że w niektórych sytuacjach trudno było określić czy pozwolenie lub zgłoszenie jest wymagane czy nie. Aby ustalić, jaka procedura obowiązuje w konkretnym przypadku niejednokrotnie trzeba było prześledzić cały tekst ustawy. Ponadto przypadki te były różnie interpretowane przez organy administracji. Dlatego w nowym prawie budowlanym ustawodawca zdecydował o wszystkich tych przypadków w jasne i jednoznaczne katalogi.

1. Prawo budowlane: obiekty wykonywane na podstawie zgłoszenia (bez decyzji o pozwoleniu na budowę):

• wolno stojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania (czyli teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu) mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane;
• sieci wodociągowe, kanalizacyjne, cieplne, gazowe (o ciśnieniu roboczym nie wyższym niż 0,5 MPa) oraz elektroenergetyczne (o napięciu znamionowym nie wyższym niż 1 kV);
• wolno stojące parterowe budynki stacji transformatorowych i kontenerowych stacji transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35 m2;
• oczyszczalnie ścieków o wydajności do 7,50 m³ na dobę;
• zbiorniki bezodpływowe na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m³ (czyli tzw. „szamba”);
• tymczasowe obiekty budowlane, niepołączone trwale z gruntem i przewidziane do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce – w terminie określonym w zgłoszeniu, ale nie później niż przed upływem 180 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu;
• pomosty o długości całkowitej do 25 m i wysokości, liczonej od korony pomostu do dna akwenu, do 2,50 m;
• instalacje zbiornikowe na gaz płynny z pojedynczym zbiornikiem o pojemności do 7 m3, przeznaczone do zasilania instalacji gazowych w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych;
• kanalizacja kablowa;
• zjazdy z dróg krajowych i wojewódzkich oraz zatok parkingowych na tych drogach;
• obiekty budowlane do wykonywania działalności regulowanej ustawą z dnia 9 czerwca 2011 r. – Prawo geologiczne i górnicze, w zakresie poszukiwania i rozpoznawania złóż węglowodorów;
• obiekty budowlane piętrzące wodę i upustowe o wysokości piętrzenia poniżej 1 m poza śródlądowymi drogami wodnymi oraz poza obszarem parków narodowych, rezerwatów przyrody i parków krajobrazowych oraz ich otulin;
• wolno stojące: parterowe budynki gospodarcze, garaże i wiaty – o powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki;
• przydomowe: ganki i oranżerie (ogrody zimowe) – o powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki;
• wolno stojące parterowe budynki rekreacji indywidualnej, rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m² powierzchni działki;
• gospodarcze obiekty budowlane o powierzchni zabudowy do 35 m², przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m, oraz stawy i zbiorniki wodne o powierzchni nieprzekraczającej 500 m2 i głębokości nieprzekraczającej 2 m od naturalnej powierzchni terenu, przeznaczone wyłącznie na cele gospodarki leśnej i położonych na gruntach leśnych Skarbu Państwa, sytuowanych na obszarze Natura 2000;
• stanowiska postojowe dla samochodów osobowych do 10 stanowisk włącznie, sytuowane na obszarze Natura 2000;
• boiska szkolne oraz boiska, korty tenisowe, bieżnie służące do rekreacji;
• ogrodzenia o wysokości powyżej 2,20 m;
• przydomowe tarasy naziemne o powierzchni zabudowy powyżej 35 m²;
• przyłącza: elektroenergetyczne, wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe, cieplne i telekomunikacyjne – z zastrzeżeniem, iż budowa przyłącza telekomunikacyjnego wymaga sporządzenia planu sytuacyjnego na kopii aktualnej mapy zasadniczej lub mapy jednostkowej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego;
• kanały technologiczne w pasie drogowym w ramach przebudowy drogi, w rozumieniu ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych;
• stacje ładowania, w rozumieniu ustawy z dnia 11 stycznia 2018 r. o elektromobilności i paliwach alternatywnych, z wyłączeniem infrastruktury ładowania drogowego transportu publicznego oraz zastrzeżeniem konieczności sporządzenia planu sytuacyjnego na kopii aktualnej mapy jednostkowej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego;
• niecki dezynfekcyjne, w tym niecki dezynfekcyjne z zadaszeniem;
• podbudowy słupowe dla telekomunikacyjnych linii kablowych;
• obiekty małej architektury w miejscach publicznych;
• obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną i uzupełniające zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej: płyty do składowania obornika, szczelne zbiorniki na gnojówkę lub gnojowicę, naziemne silosy na materiały sypkie o pojemności do 30 m³ i wysokości nie większej niż 7 m, silosy na kiszonkę;
• stacje regazyfikacji LNG o pojemności zbiornika magazynowania gazu do 10 m3.

2. Prawo budowlane: roboty budowlane wykonywane na podstawie zgłoszenia (bez decyzji o pozwoleniu na budowę):

• przebudowa:

- przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o ile nie prowadzi do zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której budynek jest usytuowany;

- sieci wodociągowych, kanalizacyjnych cieplnych, gazowych (o ciśnieniu roboczym nie wyższym niż 0,5 MPa) oraz elektroenergetycznych (o napięciu znamionowym nie wyższym niż 1 kV);

- wolno stojących parterowych budynków stacji transformatorowych i kontenerowych stacji transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35 m2;

- instalacji zbiornikowych na gaz płynny z pojedynczym zbiornikiem o pojemności do 7 m3, przeznaczonych do zasilania instalacji gazowych w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych;

- zjazdów z dróg krajowych i wojewódzkich oraz zatok parkingowych na tych drogach;

- obiektów budowlanych służących bezpośrednio do wykonywania działalności regulowanej ustawą z dnia 9 czerwca 2011 r. – Prawo geologiczne i górnicze, w zakresie poszukiwania i rozpoznawania złóż węglowodorów;

- obiektów budowlanych piętrzących wodę i upustowych o wysokości piętrzenia poniżej 1 m poza śródlądowymi drogami wodnymi oraz poza obszarem parków narodowych, rezerwatów przyrody i parków krajobrazowych oraz ich otulin;

- stacji regazyfikacji LNG o pojemności zbiornika magazynowania gazu do 10 m3;

- dróg, torów i urządzeń kolejowych;

- polegająca na dociepleniu budynków o wysokości powyżej 12 m i nie wyższych niż 25 m;

- instalacji odnawialnych źródeł energii o łącznej mocy zainstalowanej elektrycznej nie większej niż 1 MW wykorzystujących hydroenergię do wytwarzania energii elektrycznej;

• remont:

- budowli, których budowa wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę;

- budynków, których budowa wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę – w zakresie przegród zewnętrznych albo elementów konstrukcyjnych;

• zainstalowanie:

- na obiektach budowlanych stanowiących albo niestanowiących całości techniczno-użytkowej urządzeń, w tym antenowych konstrukcji wsporczych i instalacji radiokomunikacyjnych, a także związanego z tymi urządzeniami osprzętu i urządzeń zasilających, o wysokości powyżej 3 m;

- krat na budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego;

- tablic i urządzeń reklamowych, z wyjątkiem reklam świetlnych i podświetlanych usytuowanych poza obszarem zabudowanym w rozumieniu przepisów o ruchu drogowym;

- wewnątrz i na zewnątrz użytkowanego budynku instalacji gazowych, mikroinstalacji biogazu rolniczego. W powyższych przypadkach, jako inwestor masz prawo wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę zamiast dokonywać zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej.

3. Prawo budowlane: obiekty wykonywane bez decyzji o pozwoleniu na budowę oraz bez zgłoszenia

• obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną i uzupełniające zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej: a) parterowe budynki gospodarcze o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m; suszarnie kontenerowe o powierzchni zabudowy do 21 m2;
• wiaty o powierzchni zabudowy do 50 m2, sytuowane na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny lub przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe, przy czym łączna liczba tych wiat na działce nie może przekraczać dwóch na każde 1000 m2 powierzchni działki;
• wolno stojące altany o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki;
• altany działkowe i obiekty gospodarcze, o których mowa w ustawie z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych;
• wiaty przystankowe i peronowe;
• parterowe budynki o powierzchni zabudowy do 35 m2, służące jako zaplecze do bieżącego utrzymania linii kolejowych, położone na terenach stanowiących własność Skarbu Państwa, z wyjątkiem budynków sytuowanych na obszarze Natura 2000;
• stanowiska postojowe dla samochodów osobowych do 10 stanowisk włącznie, z wyjątkiem sytuowanych na obszarze Natura 2000;
• gospodarcze obiekty budowlane o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m, oraz stawy i zbiorniki wodne o powierzchni nieprzekraczającej 500 m2 i głębokości nieprzekraczającej 2 m od naturalnej powierzchni terenu przeznaczonych wyłącznie na cele gospodarki leśnej i położonych na gruntach leśnych Skarbu Państwa, z wyjątkiem sytuowanych na obszarze Natura 2000;
• wolno stojące kabiny telefoniczne, szafy i słupki telekomunikacyjne;
• parkometry z własnym zasilaniem;
• zjazdy z dróg powiatowych i gminnych oraz zatoki parkingowych na tych drogach;
• przepusty o przekroju wewnętrznym do 0,85 m2;
• przydomowe baseny i oczka wodne o powierzchni do 50 m2;
• obiekty budowlane będące urządzeniami melioracji wodnych;
• opaski brzegowe oraz inne sztuczne, powierzchniowe lub liniowe umocnienia brzegów rzek i potoków górskich oraz brzegu morskiego, brzegu morskich wód wewnętrznych, niestanowiących konstrukcji oporowych;
• pochylnie przeznaczone dla osób niepełnosprawnych;
• telekomunikacyjne linie kablowe;
• obiekty małej architektury, z wyjątkiem obiektów małej architektury w miejscach publicznych;
• ogrodzenia o wysokości nieprzekraczającej 2,20 m;
• obiekty do czasowego użytkowania w trakcie realizacji robót budowlanych, położonych na terenie budowy, oraz ustawianie barakowozów używanych przy wykonywaniu robót budowlanych, badaniach geologicznych i pomiarach geodezyjnych;
• tymczasowe obiekty budowlane stanowiące wyłącznie eksponaty wystawowe, niepełniące jakichkolwiek funkcji użytkowych, usytuowane na terenach przeznaczonych na ten cel;
• znaki geodezyjne, a także obiekty triangulacyjne, poza obszarem parków narodowych i rezerwatów przyrody;
• obudowy ujęć wód podziemnych;
• punkty ładowania, w rozumieniu ustawy z dnia 11 stycznia 2018 r. o elektromobilności i paliwach alternatywnych, z wyłączeniem infrastruktury ładowania drogowego transportu publicznego;
• bankomaty, biletomaty, wpłatomaty, automaty sprzedające, automaty przechowujące przesyłki lub automaty służące do wykonywania innego rodzaju usług o wysokości do 3 m włącznie;
• naziemne zbiorniki będące obiektami budowlanymi, służące do przechowywania paliw płynnych klasy III, na potrzeby własne użytkownika, o pojemności do 5 m3;
• przydomowe tarasy naziemne o powierzchni zabudowy do 35 m2;
• stawy i zbiorniki wodnych o powierzchni nieprzekraczającej 1000 m2 i głębokości nieprzekraczającej 3 m położone w całości na gruntach rolnych;

4. Prawo budowlane: roboty budowlane wykonywane bez decyzji o pozwoleniu na budowę oraz bez zgłoszenia

• przebudowa:

- budynków, których budowa wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę oraz budynków mieszkalnych jednorodzinnych z wyłączeniem przebudowy przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych;

- obiektów, których budowa nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia do organów administracji architektoniczno-budowlanej oraz większości obiektów dla budowy, których wystarczające jest zgłoszenie do organów administracji architektoniczno-budowlanej;

- polegająca na dociepleniu budynków o wysokości nieprzekraczającej 12 m;

- urządzeń budowlanych;

• remont:

- obiektów budowlanych, z wyłączeniem remontu: budowli, których budowa wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, budynków, których budowa wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę – w zakresie przegród zewnętrznych albo elementów konstrukcyjnych;

- urządzeń budowlanych;

• instalowanie:

- urządzeń na obiektach budowlanych stanowiących albo niestanowiących całości techniczno-użytkowej, w tym antenowych konstrukcji wsporczych i instalacji radiokomunikacyjnych, a także związanego z tymi urządzeniami osprzętu i urządzeń zasilających o wysokości nieprzekraczającej 3 m;

- krat na obiektach budowlanych, z wyłączeniem instalowania krat na budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego;

- pomp ciepła, wolno stojących kolektorów słonecznych, urządzeń fotowoltaicznych o mocy zainstalowanej elektrycznej nie większej niż 50 kW;

- instalacji wewnątrz i na zewnątrz użytkowanego budynku, z wyłączeniem instalacji gazowych;

• utwardzanie powierzchni gruntu na działkach budowlanych.

Zwolnienie z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę i zgłoszenia przy budowie instalacji (z wyłączeniem gazowych) zarówno wewnątrz, jak i na zewnątrz użytkowanego budynku to niewątpliwie zmiana w prawie budowlanym bardzo korzystna dla inwestora. Eliminuje bowiem dotychczasowe wątpliwości, czy zwolnienie z pozwolenia na budowę i zgłoszenia dotyczy również odcinka instalacji wewnętrznej wychodzącej poza budynek.

Zmiany w prawie budowlanym dotyczą także robót budowlanych w obiekcie wpisanym do rejestru zabytków. Od wejścia w życie nowelizacji prawa budowlanego wymagają one decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast roboty budowlane wykonywane na obszarze wpisanym do rejestru zabytków będą wymagały zgłoszenia. Do wniosku o decyzję o pozwoleniu na budowę i do zgłoszenia trzeba załączyć pozwolenie właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków wydane na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.

Nowelizacja prawa budowlanego wprowadza też obowiązek, aby projekt instalacji urządzeń fotowoltaicznych o mocy zainstalowanej elektrycznej większej niż 6,5 kW, był uzgadniany z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych pod względem zgodności z wymaganiami ochrony przeciwpożarowej. Konieczne jest też zawiadomienie organów Państwowej Straży Pożarnej o zainstalowaniu takich urządzeń.

Istotną zmianą w prawie budowlanym jest finalne rozwiązanie kwestii automatów przechowujących przesyłki. Wcześniejsze przepisy nie regulowały jednoznacznie kwestii urządzeń do przechowywania, wysyłania oraz odbierania przesyłek. Zgodnie z orzecznictwem obowiązującym na podstawie starych przepisów (np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 17 stycznia 2019 r. sygn. akt: II SA/Łd 761/18) za paczkomat uznawało się budowlę w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, a w konsekwencji podlegał on regulacji przepisów prawa budowlanego, w tym uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, chyba, że inwestor wykaże, że jest to obiekt posadowiony na okres nie dłuższy niż 180 dni. Wówczas inwestor zobligowany był zgłosić zamiar jego budowy. Nowelizacja prawa budowlanego zniosła wymóg uzyskania pozwolenia na budowę dla tego typu urządzeń. Dotyczy to również bankomatów, biletomatów i innych automatów o wysokości do 3 m. Obecnie inwestycje takie nie wymagają nawet zgłoszenia.

Nowe prawo budowlane: odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych

Istotna zmiana w prawie budowlanym dotyczy też zasad uzyskiwania zgody na odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych, czyli przepisów określających warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane i ich usytuowanie oraz warunki techniczne użytkowania obiektów budowlanych. Przed nowelizacją organ administracji architektoniczno–budowlanej mógł udzielić zgody na odstępstwo przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę. Obecnie może to również zrobić przed zmianą decyzji pozwolenia na budowę.

Zgoda na odstępstwo może być udzielona pod warunkiem, że inwestor uzyskał pozytywne opinie:

• wojewódzkiego inspektora sanitarnego w przypadku odstępstw dotyczących wymagań higieniczno zdrowotnych
• wojewódzkiego konserwatora zabytków w przypadku odstępstw dotyczących obiektów budowlanych wpisanych do rejestru zabytków.

Przed nowelizacją prawa budowlanego zgoda na odstępstwa od przepisów dotyczących bezpieczeństwa pożarowego przy nadbudowie, rozbudowie, przebudowie lub zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego była udzielana przez organ administracji architektoniczno- budowlanej. Obecnie udziela jej komendant wojewódzkiej Państwowej Straży Pożarnej w drodze postanowienia.

Ważne! Niedopuszczalne jest udzielenie zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych podczas trwania procedury legalizacji samowoli budowlanej!

Nowe prawo budowlane: unieważnienie decyzji o pozwoleniu na budowę lub na użytkowanie

Przed nowelizacją prawa budowlanego decyzję o pozwoleniu na budowę można było uchylić w dowolnym czasie. Nowe przepisy wprowadziły zasadę, że decyzja o pozwoleniu na budowę nie zostanie unieważniona, jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia upłynęło 5 lat. Z kolei decyzja o pozwoleniu na użytkowanie nie zostanie unieważniona, jeżeli upłynęło 5 lat od dnia, w którym stała się ostateczna.

Ustawodawca uznał, że 5 lat od dnia, w którym decyzja pozwolenia na użytkowanie stała się ostateczna jest wystarczające na stwierdzenie ewentualnych nieprawidłowości w decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Jest to bardzo korzystna zmiana w prawie budowlanym z perspektywy inwestora, ponieważ została w ten sposób wzmocniona trwałość decyzji administracyjnej.

Zamierzeniem ustawodawcy w nowym prawie budowlanym było uregulowanie kwestii użytkowania obiektu bez uzyskania odpowiedniej zgody, w taki sposób, aby działania organu nadzoru budowlanego w tym zakresie nie ograniczały się wyłącznie do wymierzenia kary z tytułu nielegalnego użytkowania, ale by zmierzały również do zalegalizowania samowolnie użytkowanego obiektu budowlanego. Stosownie do tego przepisu nakładanie kary za nielegalne użytkowanie odbywa się przy zastosowaniu mechanizmu tzw. „żółtej kartki”.

Wcześniej w przypadku stwierdzenia przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego lub jego części z naruszeniem przepisów prawa budowlanego, organ nadzoru budowlanego wymierzał karę z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego. Teraz w pierwszej kolejności organ ma obowiązek w protokole z przeprowadzonej kontroli pouczyć inwestora lub właściciela, że obiekt ten nie możne być użytkowany bez pozwolenia na użytkowanie lub dokonania skutecznego zawiadomienia o zakończeniu budowy. W przypadku nieobecności inwestora i właściciela podczas ww. kontroli doręcza się pouczenie na piśmie. Po upływie 60 dni od otrzymania powyższego pouczenia organ sprawdza czy obiekt ten jest nadal użytkowany z naruszeniem przepisów. Jeżeli użytkownik obiektu budowlanego (lub jego części) nie zaprzestanie nielegalnego użytkowania wówczas organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie, w którym wymierza karę z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego. Do kary tej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące kar, z tym, że stawka opłaty podlega dziesięciokrotnemu podwyższeniu. Następnie nie wcześniej niż po upływie 30 dni od doręczenia postanowienia organ po raz kolejny sprawdza czy obiekt budowlany lub jego część jest w dalszym ciągu nielegalnie użytkowany. W przypadku dalszego użytkowania z naruszeniem przepisów ustawy ponownie wymierza karę  (w drodze postanowienia) za nielegalne użytkowanie. Stawka opłaty dla każdej kolejnej kary podlega pięciokrotnemu podwyższeniu. Postanowienie to wydawane jest wielokrotnie, przy czym każde kolejne może być zostać wydane nie wcześniej niż po upływie 30 dni od wydania poprzedniego postanowienia. Zgodnie z nową regulacją kara z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymierzana będzie każdorazowo w postanowieniu wydawanym przez organ nadzoru budowlanego, po stwierdzeniu użytkowania bez dopełnienia obowiązku wnikającego z przepisów ustawy o prawie budowlanym.

Ważne! W przypadku zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, która spowoduje zmianę warunków bezpieczeństwa pożarowego – do zgłoszenia składanego właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej musisz dołączyć ekspertyzę rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych.

Prawo budowlane: legalizacja samowoli budowlanych

Kolejna bardzo istotna zmiana w prawie budowlanym dotyczy co najmniej 20-letnich samowoli budowlanych. W Polsce istnieje wciąż mnóstwo obiektów budowlanych samowolnie wybudowanych wiele lat temu, o których organy nadzoru budowlanego nie mają wiedzy. Właściciele tych obiektów obawiają się procedury legalizacji z uwagi na bardzo wysokie opłaty legalizacyjne oraz ryzyko wydania przez organ nadzoru budowlanego decyzji o rozbiórce na przykład ze względu na ich niezgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Przepisy prawa budowlanego sprzed nowelizacji przewidywały jedno postępowanie w przypadku wszczęcia i prowadzenia robót budowlanych bez zezwolenia czyli tzw. samowoli budowlanej. Po zmianach obowiązuje odrębne postępowanie w sprawie rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych z naruszeniem ustawy. Uproszczono także postępowanie legalizacyjne dla samowoli budowlanych, obiektów budowlanych lub części obiektów budowlanych zbudowanych bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę, gdy od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat. 

Uwaga! Jeśli przed 19 września 2020 r. dla samowoli budowlanej wydany został nakaz rozbiórki, nie będzie możliwe wszczęcie uproszczonego postępowania legalizacyjnego.

Zgodnie z nowym prawem budowlanym decyzja o nakazie rozbiórki zostanie wydana w przypadku:

• niezłożenia wniosku o legalizację budowy w terminie
• wycofania wniosku o legalizację budowy
• nieprzedłożenia, w wyznaczonym terminie, dokumentów legalizacyjnych
• niewykonania, w wyznaczonym terminie, postanowienia o usunięciu nieprawidłowości w dokumentach legalizacyjnych
• nieuiszczenia opłaty legalizacyjnej w terminie
• kontynuowania budowy mimo postanowienia o wstrzymaniu budowy.

Jest to niewątpliwie korzystna zmiana w prawie budowlanym zarówno z punktu widzenia inwestora, jak i całego społeczeństwa. Uproszczona procedura legalizacji dla samowoli budowlanych pomaga pozyskać przez nadzór budowlany informacje o istniejących samowolach budowlanych i wprowadzić takie obiekty do systemu kontroli okresowych zapewniających ich bezpieczne użytkowanie. Właściciele mają szansę uniknąć opłaty legalizacyjnej, jeśli zgłoszą do nadzoru budowlanego co najmniej 20-letnią samowolę budowlaną, przedstawiając stosowną ekspertyzę techniczną, potwierdzającą bezpieczne użytkowanie takiego obiektu oraz geodezyjną inwentaryzację powykonawczą.

SPRAWDŹ: wzory i formularze do pobrania

• Pozwolenie na budowę: wzór wniosku
• Zgłoszenie budowy: wzór wniosku
• Zgłoszenie robót budowlanych
• Zgłoszenie rozbudowy budynku
• Zgłoszenie nadbudowy – adaptacja poddasza
• Zawiadomienie o rozpoczęciu robót budowlanych
• Protokół: przekazanie terenu budowy
• Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy
• Wzór zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych
• Pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego
• Zmiana pozwolenia na budowę domu. Wniosek i procedura
• Pozwolenie na rozbiórkę
• Zgłoszenie nabycia nieruchomości: druk IN-1
• Przeniesienie zgłoszenia budowy lub innych robót budowlanych
• Przeniesienie pozwolenia na budowę
• Możliwość przyłączenia do sieci wodno-kanalizacyjnej: wniosek
• Jak uzyskać tymczasowe przyłącze prądu budowlanego

Nowe prawo budowlane: ubieganie się o uprawniania budowlane

Wcześniejsze przepisy prawa budowlanego nie określały trybu ubiegania się o uprawnienia budowlane, a izby samorządu zawodowego dowolnie określały terminy egzaminów. Nowelizacja prawa budowlanego wprowadza zasadę, że postępowanie kwalifikacyjne wobec osoby ubiegającej się o uprawnienia budowlane prowadzone jest na wniosek tej osoby, a egzamin przeprowadza się co najmniej dwa razy w roku. Część pisemna odbywa się w tym samym dniu i o tej samej godzinie we wszystkich izbach okręgowych właściwej izby samorządu zawodowego.

Ponadto w związku z wprowadzeniem nowego podziału projektu budowlanego na projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany oraz projekt techniczny spowodował zmiany dotyczące specjalizacji budowlanych – pojawiła się nowa specjalizacja: techniczno-budowlana.

Prawo budowlane: ułatwienia z przyłączami do budynków

Ważne zmiany w prawie budowlanym dotyczą też kwestii przyłączy. Dotychczas ustawa o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków nie określała terminów na wydanie przez przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjne warunków technicznych przyłączenia do sieci wodociągowo–kanalizacyjnej, co skutkowało tym, że każda gmina mogła regulować tę kwestię w odmienny sposób. Mając na celu skrócenie i usprawnienia procesu inwestycyjnego nowelizacja prawa budowlanego wprowadziła konkretne terminy:

• 14 dni na wydanie warunków przyłączenia dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w tym znajdujących się w zabudowie zagrodowej oraz
• 30 dni – w pozostałych przypadkach.

W określonych przypadkach możliwe jest przedłużenie terminów. Nowelizacja prawa budowlanego nakłada też na projektantów obowiązek sprawdzenia, czy budynek może zostać przyłączony do istniejącej sieci ciepłowniczej.

Bardzo istotna nowość w prawie budowlanym dotyczy zakazu pobierania przez przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjne opłaty za:

• wydanie warunków technicznych przyłączenia do sieci oraz za ich aktualizację, 
• dokonanie odbioru przyłącza,
• wpięcie przyłącza do sieci wodociągowo-kanalizacyjnej,
• zmianę lub przeniesienie na inny podmiot, jak również
• wszelkie inne zezwolenia z tym związane, które z reguły wydaje takie przedsiębiorstwo.

Przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne nie może odmówić odbioru przyłącza zrealizowanego zgodnie z wydanymi warunkami przyłączenia do sieci. Ponadto warunkiem odbioru nie będzie uzyskanie pozwolenia na budowę czy dokonanie zgłoszenia robót budowlanych, w sytuacji, gdy nie są one wymagane na podstawie przepisów ustawy prawo budowlane.

W przypadku niedotrzymania terminu wydania warunków przyłączenia do sieci dyrektor regionalnego zarządu gospodarki wodnej Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody, może nałożyć na przedsiębiorstwo wodociągowo–kanalizacyjne karę pieniężną w wysokości 500 zł za każdy dzień opóźnienia.

Pozostałe zmiany w prawie budowlanym

• szczegółowe wskazanie wymogów, jakie ma spełnić zgłoszenie do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej;
• zdefiniowanie istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę;
• wskazanie obowiązków inwestora przed rozpoczęciem budowy, z uwzględnieniem zamkniętego katalogu przypadków, w których inwestor ma obowiązek ustanowić kierownika budowy lub inspektora nadzoru inwestorskiego;
• wskazanie dodatkowych obowiązków kierownika budowy (lub inwestora, jeśli ustanowienie kierownika nie jest konieczne) oraz wymagań wobec formy i treści tablicy informacyjnej, którą należy umieścić na terenie budowy w widocznym miejscu;
• zmiany dotyczące nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego, z określeniem procedury postępowania i kontroli przez organy nadzoru budowlanego oraz wysokości kar jakie nałożone mogą zostać za nielegalne użytkowanie obiektu budowlanego;
• wprowadzenie zakazu pobierania przez przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjne opłat za:- wydanie warunków przyłączenia do sieci, a także za ich zmianę, aktualizację lub przeniesienie na inny podmiot,- odbiór przyłącza wodociągowego lub przyłącza kanalizacyjnego przez przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne,- włączenie przyłącza wodociągowego lub przyłącza kanalizacyjnego do sieci wodociągowej albo kanalizacyjnej,- inne zezwolenia z tym związane
• usprawnienia w zakresie przyłączania inwestycji do sieci elektroenergetycznych, gazowych, ciepłowniczych wodociągowych i kanalizacyjnych, w tym wprowadzenie kar za opóźnienia;
• zmiany w zakresie bezpieczeństwa przeciwpożarowego;
• na mocy przepisów związanych ze zwalczaniem epidemii Covid-19 zmiany zostały uzupełnione o regulacje dotyczące budowy lub przebudowy przenośnych wolno stojących masztów antenowych.

Zastosowanie wcześniejszych przepisów prawa budowlanego

Wszystkie omówione powyżej zmiany w prawie budowlanym obowiązują od 19 września 2020 r. Jednak w pewnych sytuacjach zastosowanie znajdują wciąż przepisy sprzed nowelizacji. Dotyczy to następujących przypadków:

• spraw wszczętych i niezakończonych przed dniem 19 września 2020 r.,
• gdy zamierzenie budowlane realizowane jest na podstawie decyzji pozwolenia na budowę lub skutecznego zgłoszenia, wydanych dniem 19 września 2020 r.,
• gdy w terminie 12. miesięcy od dnia wejścia w życie zmian (tj. do dnia 19 września 2021 r.) inwestor wystąpił z wnioskiem o wydanie decyzji pozwolenia na budowę, zatwierdzenie projektu budowlanego albo dokona zgłoszenia, dołączając do wniosku projekt budowlany sporządzony na podstawie wcześniej obowiązujących przepisów.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.),
• Ustawa z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2020 r. poz. 471).