Pozwolenie na budowę domu: wniosek, czas oczekiwania i ważność pozwolenia

2020-11-13 11:49 Iwona Dzierżko-Bukal, Agnieszka Szajkowska
Budowa domu pozwolenie
Autor: Agnieszka Kubacka Dom jednorodzinny można budować na podstawie pozwolenia na budowę albo zgłoszenia budowy. W obu sytuacjach wymagany jest taki sam komplet dokumentów

Co powinien zawierać wniosek o pozwolenie na budowę. Ile się czeka na wydanie decyzji i jak długo jest ważne pozwolenie na budowę. Kiedy trzeba mieć pozwolenie na budowę, a kiedy wystarczy zgłoszenie budowy.

Kiedy mamy już działkę i projekt budowlany domu, możemy złożyć wniosek o pozwolenie na budowę albo - w niektórych sytuacjach - dokonać zgłoszenia budowy.

Co we wniosku o pozwolenie na budowę

Wniosek o pozwolenie na budowę sporządza się na urzędowym formularzu (do pobrania w starostwie lub urzędzie miasta na prawach powiatu albo z ich stron internetowych). Jego wypełnienie jest bardzo łatwe; należy w nim podać dane inwestora, rodzaj inwestycji i jej adres oraz wymienić dokumenty załączone do wniosku.

Komplet dokumentów składa się w tym starostwie (urzędzie miasta), na terenie którego znajduje się działka przeznaczona pod inwestycję.

Do wniosku o pozwolenie na budowę należy załączyć:

  • trzy egzemplarze projektu zagospodarowania działki oraz projektu architektoniczno-budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub ich kopiami;
  • oświadczenie projektanta i projektanta sprawdzającego o sporządzeniu projektu zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej;
  • oświadczenie projektanta dotyczące możliwości podłączenia projektowanego obiektu budowlanego do istniejącej sieci ciepłowniczej;
  • kopię decyzji o nadaniu projektantowi lub projektantowi sprawdzającemu, jeżeli jest wymagany, uprawnień budowlanych w odpowiedniej specjalności potwierdzoną za zgodność z oryginałem przez sporządzającego projekt. W wypadku budowy domu jednorodzinnego nie wymaga się udziału projektanta sprawdzającego;
  • kopię zaświadczenia o wpisie na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego z podanym terminem ważności, aktualną na dzień opracowania projektu (w przypadku projektanta) lub sprawdzenia projektu (w przypadku projektanta sprawdzającego);
  • oświadczenie inwestora o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (złożone na formularzu, który można pobrać w urzędzie bądź z jego strony internetowej);
  • decyzję o warunkach zabudowy – tylko jeśli dla terenu, na którym znajduje się działka, nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
  • ewentualnie potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej (gotówką w kasie urzędu powiatowego/urzędu miasta lub przelewem na jego konto).

Postępowanie w sprawie budownictwa mieszkaniowego jest zwolnione z opłaty skarbowej, chyba że część domu jest przeznaczona pod działalność gospodarczą (opłata wynosi 1 zł/m2 takiej powierzchni) albo formalności załatwia za nas pełnomocnik (trzeba wówczas zapłacić 17 zł za przyjęcie dokumentu stwierdzającego ustanowienie pełnomocnictwa).

Złożony wniosek jest wpisywany do rejestru wniosków o pozwolenie na budowę i decyzji o pozwoleniu na budowę (jest to ogólnokrajowy jawny rejestr dostępny w Internecie pod adresem http://wyszukiwarka.gunb.gov.pl/).

Kto zrobi nam kosztorys budowy?

Co urzędnicy sprawdzą w złożonym projekcie

Zatwierdzenie projektu następuje w drodze decyzji o pozwoleniu na budowę. Przed wydaniem tej decyzji urzędnicy sprawdzają, czy:

  • projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany są kompletne i zawierają wymagane opinie, uzgodnienia, pozwolenia, sprawdzenia oraz czy dołączono do nich informację dotyczącą bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz zaświadczenie o przynależności projektanta do izby samorządu zawodowego (dotyczy to wszystkich projektantów podpisanych pod projektem);
  • projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany są zgodne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (w przypadku braku planu miejscowego);
  • projekt zagospodarowania działki jest zgodny z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi (urzędnik nie może jednak sprawdzać zgodności z przepisami projektu architektoniczno-budowlanego. Za to odpowiedzialny jest wyłącznie projektant);
  • projektant ma odpowiednie uprawnienia budowlane i czy aktualne jest jego zaświadczenie o przynależności do izby samorządu zawodowego.

W razie stwierdzenia błędów lub braków w dokumentach lub dokumentacji projektowej, urząd nakłada (w drodze postanowienia) obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości w określonym terminie. Jeżeli do wyznaczonego dnia nieprawidłowości nie zostaną usunięte, wyda decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę. Jeśli jednak zostaną spełnione narzucone wymagania, urząd nie może inwestorowi odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Ile czekamy na pozwolenie na budowę

Urząd powinien wydać pozwolenie w ciągu miesiąca od złożenia wniosku, a w sytuacjach bardziej skomplikowanych termin może wydłużyć się do dwóch miesięcy (nie wlicza się w to czasu oczekiwania na konieczne uzgodnienia i uzupełnienia wniosku). Urzędy często podają, że na wydanie pozwolenia na budowę mają 65 dni, bo po takim czasie naliczana jest im kara za zwłokę (500 zł za dzień).

Po otrzymaniu wniosku o pozwolenie na budowę urzędnik ustala strony postępowania administracyjnego. Oprócz inwestora są nimi właściciele, użytkownicy wieczyści i zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania projektowanego obiektu (wyznaczonym przez architekta i opisanym w projekcie domu). Do wszystkich stron wysyłane jest zawiadomienie o wszczęciu postępowania administracyjnego. Strony mają prawo do czynnego udziału w każdym jego stadium i zgłaszania uwag do zebranych materiałów przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę.

Pozwolenie na budowę staje się ostateczne, gdy żadna ze stron nie odwołała się od decyzji w ciągu 14 dni od jej doręczenia. Jeżeli wpłynie odwołanie, rozpoczęcie budowy będzie możliwe dopiero po orzeczeniu podtrzymującym wydaną decyzję przez organ drugiej instancji (wojewodę). Należy liczyć się też z możliwością skierowania sprawy do powtórnego rozpatrzenia i koniecznością oczekiwania na uprawomocnienie nowej decyzji.

Posłuchaj, jak zdobyć pozwolenie na budowę domu. To materiał z cyklu DOBRZE POSŁUCHAĆ. Podcasty z poradami

Jak długo jest ważne pozwolenie na budowę

Budowę należy rozpocząć w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na budowę stała się ostateczna. Jeżeli budowa nie zostanie w tym czasie rozpoczęta lub zostanie przerwana na dłużej niż 3 lata, pozwolenie straci ważność. Rozpoczęcie budowy lub jej wznowienie może wówczas nastąpić jedynie po uzyskaniu nowej decyzji o pozwoleniu na budowę (czyli zaczynamy formalności od początku).

>>> Sprawdź też: Co zrobić, gdy pozwolenie na budowę wygasło?

Należy pamiętać, że rozpoczęcie lub wznowienie budowy bez uzyskania nowej decyzji o pozwoleniu na budowę lub wznowieniu budowy będzie uznane za samowolę budowlaną.

Czy można przenieść pozwolenie na inną osobę

Prawo budowlane dopuszcza możliwość przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę na rzecz innej osoby – za zgodą inwestora, któremu wydano decyzję. Zgoda ta nie jest jednak wymagana, gdy  własność nieruchomości lub uprawnienia wynikające z użytkowania wieczystego dotyczącego nieruchomości, objęte decyzją o pozwoleniu na budowę po wydaniu tego pozwolenia przeszły z dotychczasowego inwestora na nowego inwestora wnioskującego o przeniesienie pozwolenia na budowę.

Organ, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę, będzie obowiązany do jej przeniesienia pod warunkiem przyjęcia przez nabywcę wszystkich postanowień zawartych w decyzji.

Zaniedbanie przeniesienia pozwolenia na nowego właściciela nieruchomości może stać się przyczyną nieprzyjemnych konsekwencji – taka budowa oznacza samowolę budowlaną (i nie ma tu znaczenia, że będzie prowadzona zgodnie z zatwierdzonym projektem), ponieważ buduje nie ten, komu wydano pozwolenie.

Kiedy zgłoszenie budowy zamiast pozwolenia na budowę

Procedura zgłoszenia budowy jest nieco prostsza i krótsza niż postępowanie prowadzące do wydania pozwolenia. Budowę można bowiem rozpocząć po upływie 21 kalendarzowych dni od jej zgłoszenia, pod warunkiem że w tym terminie starosta/prezydent miasta nie wniesie sprzeciwu (wydając stosowną decyzję). Brak odpowiedzi urzędu na zgłoszenie przez 21 dni oznacza tak zwaną milczącą zgodę na budowę.

Do zgłoszenia budowy domu jednorodzinnego należy dołączyć te same dokumenty co do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę, czyli przede wszystkim trzy egzemplarze projektu zagospodarowania działki i projektu architektoniczno-budowlanego.

Sprawdź też:

Zgłoszenie budowy jest jednak dopuszczalne tylko w sprawach, w których nie ma innych stron postępowania administracyjnego poza inwestorem - czyli wtedy, gdy obszar oddziaływania obiektu nie wykracza poza teren inwestycji. Nie zawiadamia się wówczas właścicieli sąsiednich posesji o tym, że za ich ogrodzeniem ma być budowany dom, bo nie wpłynie to na możliwość zabudowania ich nieruchomości.

Statystyki wskazują, że procedura zgłoszenia budowy domu jednorodzinnego nie jest jednak popularna wśród inwestorów. W 2019 r.:

  • wydano 99 833 pozwoleń na budowę domu jednorodzinnego,
  • przyjęto 1952 zgłoszenia takiej budowy.

Zobacz też:

SPRAWDŹ: wzory i formularze do pobrania

Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Podziel się opinią
Grupa ZPR Media sprzeciwia się głoszeniu opinii noszących znamiona mowy nienawiści przepełnionych pogardą czy agresją. Jeśli widzisz komentarz, który jest hejtem, powiadom nas o tym, klikając zgłoś. Więcej w REGULAMINIE