Kto odpowiada za błędy przy budowie domu? Kierownik budowy, architekt, a może wykonawca?
Kto ponosi odpowiedzialność, jeżeli po zakończeniu budowy domu nie będzie on spełniał jakichś norm, np. wymaganej odległości od granicy działki? Wyjaśniamy, kto jest odpowiedzialny za błędy na budowie. Za co odpowiadają osoby takie jak wykonawca, geodeta, projektant, architekt, kierownik budowy?
Spis treści
- Kto jest odpowiedzialny za błędy na budowie?
- Za co odpowiada kierownik budowy?
- Jakie są obowiązki architekta?
- Jakie mogą być błędy geodety?
- Błędy wykonawców
- Rodzaje odpowiedzialności
Budowa wymarzonego domu to często inwestycja życia, więc dobrze by było przeprowadzić ją bez błędów. Jednak bywa, że inwestorzy zgłaszają problemy z odbiorem domu, a później jego użytkowaniem. Pękające ściany lub podciągająca z fundamentów woda mogą zniweczyć radość z zamieszkania we własnym domu. Jak się zabezpieczyć przed konsekwencjami błędów na budowie? Podstawą jest przemyślany wybór specjalistów, którym zlecimy prace, oraz podpisanie z nim odpowiednich umów. W razie błędów ułatwi to uzyskanie odszkodowania.
Kto jest odpowiedzialny za błędy na budowie?
W procesie budowy domu udział biorą inwestor (lub reprezentujący jego interesy inspektor nadzoru inwestorskiego), projektant, kierownik budowy, geodeta i wykonawcy.
Konsekwencje błędów popełnionych podczas budowy domu ponosi inwestor, jednak odpowiedzialność za nie spoczywa na tym, kto je spowodował. Inwestor, który z powodu błędu może ponieść znaczne dodatkowe koszty albo mieć problemy z odbiorem budynku, może dochodzić swoich praw. Wielokrotnie strony spotykają się w sądzie, który musi rozstrzygnąć spór między inwestorem a osobą lub firmą, której powierzył prace związane z budową domu.
Za co odpowiada kierownik budowy?
Żeby zbudować dom, nie trzeba być inżynierem budowlanym ani nawet znać się na budowlance. W celu ochrony interesu inwestora ustanowiono instytucję kierownika budowy. To profesjonalista o odpowiednim wykształceniu, doświadczeniu i z uprawnieniami. To on ma czuwać nad prawidłowością procesu budowlanego. Ma za zadanie dopilnować, żeby budowa postępowała zgodnie z przepisami, projektem i wiedzą techniczną. Zadaniem kierownika jest kontrolowanie pracy wykonawców. Zamknięcie kolejnych, ważnych etapów budowy powinno być potwierdzone wpisem w dzienniku budowy.
Kierownik powinien też kontrolować inwestora. Zdarza się bowiem, że inwestor w trakcie budowy chce samowolnie dokonywać zmian w projekcie, w przyjętych rozwiązaniach technologicznych. Pewne zmiany w stosunku do projektu są dopuszczalne, ale powinny być zaakceptowane przez kierownika budowy lub projektanta.
Gdy kierownik budowy odkryje działania niezgodne z projektem albo sztuką budowlaną, powinien zwrócić uwagę inwestorowi i zaprotestować. W ostateczności może nawet wstrzymać budowę. Wszelkie takie sytuacje powinny być zapisane w dzienniku budowy. Portal Prawo.pl opisał przypadek, gdy sąd w Olsztynie (I I II instancji) uznał współodpowiedzialność kierownika budowy za błędy i zaniedbania popełnione przez wykonawcę. Budowę prowadził zdalnie inwestor przebywający za granicą. W dzienniku budowy brak było wpisów, które potwierdzałyby nadzór kierownika budowy nad procesem wznoszenia domu.
Jakie są obowiązki architekta?
Do obowiązków architekta należy przygotowanie projektu architektoniczno-budowlanego oraz technicznego w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej. Projekt powinien spełniać wymogi miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. Może się zdarzyć, że budynek nie zostanie odebrany, ponieważ architekt nie przestrzegał na przykład zaleceń planu.
Architekt ma także obowiązek określić zakres oddziaływania inwestycji na tereny sąsiednie – czy budynek swoimi parametrami oraz usytuowaniem będzie miał wpływ na działki sąsiednie i istniejącą zabudowę. Dotyczy to kwestii zacienienia, zachowania odpowiednich odległości do istniejącej zabudowy na sąsiednich działkach lub do granicy działki. Odpowiada również za zachowanie właściwych odległości poszczególnych elementów zagospodarowania posesji, takich jak studnia, szambo szczelne, przydomowa oczyszczalnia ścieków, zbiornik na gaz.
Podczas wykonywania inwentaryzacji powykonawczej potrzebnej do odbioru budynku, na budowę którego wydane było pozwolenie, może się okazać, że np. ściana z oknami jest za blisko działki sąsiada. Co wtedy? Kto jest temu winny? Czy projektant źle narysował, czy geodeta źle wytyczył budynek?
Jakie mogą być błędy geodety?
Geodeta powinien zastosować odpowiednie techniki, narzędzia i procedury, aby uzyskać jak najdokładniejsze wyniki. Choć obecnie geodeci są wyposażeni w nowoczesne, bardzo precyzyjne narzędzia i im może zdarzyć się błąd polegający na przykład na nieprawidłowym wytyczeniu budynku, uzbrojenia terenu albo granic działki. Uprawniony geodeta przygotowuje również mapy do celów projektowych. Jeśli w trakcie innych pomiarów, np. związanych z budową domu w sąsiedztwie, zostanie ujawniony błąd geodety, konieczne jest skonfrontowanie obu specjalistów oraz sięgnięcie po dokumentację wykonanych prac, np. kopie szkicu tyczenia.
Błędy wykonawców
To niestety temat rzeka. Jakość usług budowlanych jest bardzo różna. Wielu fachowców nie ma kwalifikacji, wielu nie zachowuje odpowiedniej staranności podczas pracy. Dlatego błędy typu niewystarczająca hydroizolacja, brak właściwego drenażu, pęknięta ściana, nieszczelne okna mogą się zdarzyć. Do znalezienia przyczyn takich błędów konieczny jest rzeczoznawca budowlany. Koszty naprawy mogą czasami iść w tysiące i bywa, że inwestor spotyka się z wykonawcą w sądzie.
Rodzaje odpowiedzialności
Architekt (projektant), kierownik budowy i geodeta to zawody zaufania publicznego. Spoczywa na nich duża odpowiedzialność. Powinni legitymować się odpowiednimi kwalifikacjami i posiadać uprawnienia. Zależnie od rodzaju błędu i szkody mogą ponosić odpowiedzialność cywilną, zawodową, a w niektórych przypadkach nawet karną.
