Umowa z deweloperem - rachunek powierniczy i inne sposoby zabezpieczenia praw nabywcy mieszkania

Jak ustawa deweloperska chroni interesy kupujących mieszkania? Czy mieszkaniowe rachunki powiernicze i inne rozwiązania dają pewność, że nie stracimy pieniędzy po zawarciu umowy z deweloperem?

Spis treści

1. Rachunki powiernicze przed zmianą przepisów
2. Otwarte i zamknięte rachunki powiernicze po nowemu
3. Umowy deweloperskie na każdym etapie budowy mieszkań
4. Nowe obowiązki informacyjne dewelopera
5. Domniemanie uznania wad lokalu
6. Odmowa dokonania odbioru mieszkania
7. Wady wykryte po odbiorze
8. Zabezpieczenie na wypadek upadłości banku
9. Nabywców chroni też Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: ustawa deweloperska) weszła w życie 1 lipca 2022 r. – po ośmiu latach obowiązywania jej poprzedniczki. Zmodyfikowała ona między innymi narzędzia służące do ochrony środków nabywców gromadzonych na rachunkach otwartych.

Rachunki powiernicze przed zmianą przepisów

Zgodnie z regulacjami poprzedniej ustawy deweloper miał obowiązek zapewnić nabywcom co najmniej jeden z następujących środków ochrony:

• zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy - czyli należący do dewelopera rachunek bankowy, który służy gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej. Wypłata zdeponowanych środków z tego rodzaju rachunku następuje jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę prawa własności;
• otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, z którego wypłata zdeponowanych przez nabywcę środków następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w tej umowie;
• otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy z gwarancją bankową/ubezpieczeniową – zastosowanie dodatkowo gwarancji zapewniało konsumentowi, w przypadku upadłości dewelopera, odzyskanie w pełnej wysokości wpłaconych przez niego środków na podstawie umowy deweloperskiej.

Nabywca miał prawo żądać od banku prowadzącego rachunek udostępnienia informacji o dokonanych wpłatach i wypłatach. Prawo wypowiedzenia umowy o prowadzenie rachunku powierniczego przysługiwało wyłącznie bankowi, który mógł to zrobić tylko z ważnych powodów. Bank miał też obowiązki kontrolne w odniesieniu do przedsięwzięcia deweloperskiego przed dokonaniem wypłaty na rzecz dewelopera z rachunku otwartego.

Ponadto w starej ustawie przewidziano obowiązki przedkontraktowe deweloperów, wpis roszczeń nabywcy do księgi wieczystej, regulacje dotyczące odbioru lokalu i składania reklamacji w zakresie wad przedmiotu umowy deweloperskiej, prawo odstąpienia od umowy oraz regulacje dotyczące postępowania w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera.

• Księga wieczysta online i tradycyjna 2023 - jak korzystać?

Sposób sformułowania przepisów określających zakres przedmiotowy ustawy, niektóre definicje, a także treść umowy deweloperskiej powodowały wątpliwości interpretacyjne. Prowadziło to do praktyki polegającej na stosowaniu przepisów ustawy wyłącznie do umów, co do których nie została wydana decyzja o pozwoleniu na użytkowanie lub – w wypadku domu jednorodzinnego – nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy. To z kolei ograniczało możliwość ochrony nabywcy w sytuacji, gdy umowa z deweloperem zawierana była po zakończeniu budowy.

Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie deweloper mógł więc zawierać umowy, w których zakres jego zobowiązania różnił się od umowy deweloperskiej, bo nie obejmował już etapu budowy, a jedynie obowiązek ustanowienia prawa odrębnej własności i jej przeniesienia. Nadal jednak nabywca po zawarciu tego rodzaju umowy i po wpłaceniu pełnej ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego nie stawał się jego właścicielem. Przeniesienie własności następowało bowiem na podstawie innej umowy i w innym czasie. Stare przepisy nie obejmowały również nowych mieszkań lub domów jednorodzinnych powstałych w wyniku przebudowy (na przykład budynków pofabrycznych, hoteli itp.).

Stare przepisy nie przewidywały również kwestii zawierania przez dewelopera z nabywcą umów rezerwacyjnych i pobieranych z tego tytułu opłat.

Otwarte i zamknięte rachunki powiernicze po nowemu

Mimo kilkuletniego funkcjonowania przepisów poprzedniej ustawy deweloperskiej instrumenty w postaci gwarancji bankowej albo ubezpieczeniowej – stanowiące dodatkowe zabezpieczenie otwartych rachunków powierniczych – nie były wykorzystywane. Na rynku funkcjonowały niemal wyłącznie rachunki otwarte bez dodatkowych zabezpieczeń oraz w znacznie mniejszym zakresie zamknięte rachunki powiernicze.

Stosowany najczęściej przez deweloperów otwarty rachunek powierniczy nie zapewnia nabywcy pełnej ochrony w przypadku upadłości dewelopera. Mimo obowiązujących już od 1 stycznia 2016 r. zmian postępowania upadłościowego wobec deweloperów nadal istnieje ryzyko utraty przez nabywcę zarówno wpłaconych środków finansowych, jak i samej nieruchomości.

Rachunek zamknięty z kolei gwarantuje zwrot całości wpłaconych przez nabywcę środków w wypadku upadłości dewelopera, uchylenia się przez niego od spełnienia wynikających z umowy deweloperskiej świadczeń, wypowiedzenia umowy o prowadzenie rachunku przez bank, a także odstąpienia od umowy przez nabywcę bądź dewelopera. Te korzystne dla nabywców zasady nie uległy zmianie.

Z uwagi na małe zainteresowanie gwarancją bankową i ubezpieczeniową przy otwartych rachunkach powierniczych i niedostateczną ochronę praw nabywców zdecydowano o wykreśleniu tych dodatkowych zabezpieczeń z ustawy. Jednocześnie został utworzony Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, do którego deweloperzy mają obowiązek odprowadzać składki od każdej wpłaty nabywcy dokonanej na mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Nowe przepisy przewidują, że deweloper rozpoczynający sprzedaż ma obowiązek zawarcia umowy otwartego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego dla tak zwanego przedsięwzięcia deweloperskiego. W sytuacji wyodrębnienia z przedsięwzięcia zadań inwestycyjnych deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, jest zobowiązany do zawarcia umowy rachunku powierniczego odrębnie dla każdego zadania.

Nowa ustawa deweloperska przewiduje zatem dwa rachunki powiernicze:

• otwarty, z którego wypłata zdeponowanych środków deweloperowi następuje w miarę postępu prac na budowie, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego;
• zamknięty, z którego zdeponowane środki są wypłacane deweloperowi jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę każdego z praw wynikających z zawartej umowy deweloperskiej.

Właścicielem rachunku jest deweloper, natomiast środki wpłacone na taki rachunek do chwili ich wypłaty deweloperowi są własnością nabywcy. Dokonuje on wpłat na rachunek zgodnie z postępem realizacji przedsięwzięcia. Wysokość wpłat jest uzależniona od faktycznego stopnia realizacji poszczególnych etapów budowy określonych w jej harmonogramie. Deweloper ma obowiązek informować nabywcę na papierze lub innym trwałym nośniku o zakończeniu danego etapu lub zadania.

Powiązanie wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy z postępem prac na budowie pozwala w razie ewentualnej upadłości dewelopera lub banku ograniczyć ryzyko utraty wpłacanych przez nabywcę środków finansowych.

Deweloper ma obowiązek utrzymywania mieszkaniowego rachunku powierniczego do momentu, kiedy nastąpi przeniesienie prawa własności ostatniej umowy deweloperskiej zawartej w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Nowe przepisy wprowadzają też zasadę, że prawo do wypowiedzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego przysługuje wyłącznie bankowi i to wyłącznie z ważnych powodów.

Umowy deweloperskie na każdym etapie budowy mieszkań

Przepisy obowiązującej obecnie ustawy deweloperskiej dotyczą każdej umowy zawieranej przez dewelopera z nabywcą, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia praw wynikających z umowy – bez względu na to, czy umowa zawierana jest przed rozpoczęciem budowy, w jej trakcie, czy też już po jej zakończeniu.

Zobowiązanie dewelopera obejmuje:

• w przypadku oferowania lokalu mieszkalnego w trakcie prowadzenia budowy, jeszcze przed uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na użytkowanie – wybudowanie budynku, ustanowienie odrębnej własności lokalu oraz przeniesienie własności tego lokalu na nabywcę (czyli zobowiązania klasycznej umowy deweloperskiej). Analogicznie w odniesieniu do domu jednorodzinnego zobowiązanie dewelopera będzie obejmować wybudowanie tego domu i przeniesienie własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość;
• w razie oferowania lokalu wybudowanego, co do którego deweloper uzyskał decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, ale jeszcze przed ustanowieniem odrębnej własności tego lokalu – ustanowienie tego prawa oraz przeniesienie go na nabywcę;
• w przypadku oferowania lokalu wybudowanego, co do którego nastąpiło już ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego – przeniesienie własności tego lokalu na nabywcę. Gdy umowa dotyczy domu jednorodzinnego, zobowiązanie dewelopera obejmie przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość (czyli wszystkie elementy klasycznie rozumianej przedwstępnej umowy sprzedaży).

Co ważne, przepisy ustawy deweloperskiej stosuje się również do umów zawieranych przez przedsiębiorców innych niż deweloperzy, zbywających nowe mieszkania/domy na rzecz konsumentów (tak zwane flippy).

Umowa z deweloperem nie może zawierać zapisów, które są dla konsumentów mniej korzystne niż regulacje przewidziane w ustawie. Wszystkie zapisy, które deweloperowi uda się przeforsować w ramach zawieranych przezeń umów, a które będą osłabiać pozycję nabywców (poniżej poziomu wyznaczonego nową ustawą), należy traktować jako bezskuteczne.

Nowe obowiązki informacyjne dewelopera

Potencjalny nabywca zainteresowany zawarciem umowy rezerwacyjnej bądź deweloperskiej ma prawo zapoznać się w lokalu dewelopera z decyzją o pozwoleniu na użytkowanie, zaświadczeniem o samodzielności lokalu, aktem ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz zgodą banku lub innego wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu lub dokumentem zawierającym zobowiązanie do udzielenia takiej zgody.

Z kolei w prospekcie informacyjnym deweloper powinien wskazać dodatkowo między innymi:

• datę uprawomocnienia się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub datę zakończenia budowy domu jednorodzinnego;
• powierzchnię lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
• ich cenę;
• datę wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego;
• datę ustanowienia jego odrębnej własności;
• informacje o jednolitym limicie gwarancyjnym przysługującym w przypadku upadłości banku, w którym prowadzony jest mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Deweloper ma obowiązek doręczenia prospektu informacyjnego na nieodpłatnym trwałym nośniku osobie zainteresowanej kupnem mieszkania/domu – niezależnie od tego, czy wyraziła takie żądanie.

Domniemanie uznania wad lokalu

W celu zapewnienia lepszej ochrony praw nabywcy ustawa deweloperska wprowadziła tak zwane domniemanie uznania wad.

Odbiór mieszkania odbywa się po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, w obecności nabywcy. Z odbioru strony sporządzają protokół, w którym stwierdza się między innymi wykryte wady lokalu ze wskazaniem, czy są one istotne, czy nieistotne. Ponadto w protokole można zawrzeć odmowę odbioru lokalu przez nabywcę z uwagi na stwierdzone wady istotne oraz uznanie wady istotnej przez dewelopera albo odmowę takiego uznania.

Deweloper ma 14 dni od podpisania protokołu na uznanie wad lub odmowę ich uznania (z podaniem przyczyn odmowy). Co istotne, w wypadku braku odpowiedzi dewelopera w powyższym terminie przyjmuje się, że milcząco uznał on wady. Poprzednia ustawa deweloperska nie przewidywała żadnej sankcji dla deweloperów w tym zakresie, wskutek czego zdarzało się, że nie dotrzymywali oni terminu i trzymali nabywców w niepewności.

Na usunięcie uznanych wad mieszkania albo domu deweloper ma z kolei 30 dni od podpisania protokołu. Jeśli pomimo zachowania należytej staranności nie usunie wad w tym terminie, ma obowiązek wskazać inny termin i uzasadnić opóźnienie. Nowy termin podany przez dewelopera nie może jednak powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy.

W ustawie przewidziano też, że nabywca ma prawo do usunięcia wad na koszt dewelopera, jeżeli ten nie usunął wad w terminie 30 dni i nie wyznaczył na to dodatkowego terminu albo nie usunął wad w dodatkowym terminie wskazanym przez nabywcę.

Odmowa dokonania odbioru mieszkania

Przepisy przewidują, że nabywca może odmówić dokonania odbioru, jeżeli w jego trakcie stwierdzi, że mieszkanie/dom jednorodzinny ma wadę istotną, a jednocześnie deweloper odmówi uznania jej w protokole. Z dotychczasowej praktyki wynika bowiem, że nabywcy często nie mieli możliwości odmowy odbioru lokalu z powodu wad istotnych, nawet jeśli charakter tych wad uniemożliwiał korzystanie z lokalu.

W przypadku uznania przez dewelopera wady istotnej stosuje się taką samą procedurę jak wyżej opisana (30 dni na naprawę itd.), z tym że po bezskutecznym upływie terminu na usunięcie wady istotnej nabywca jest uprawniony do odstąpienia od umowy.

W przypadku odmowy dokonania odbioru przez nabywcę ze względu na wadę istotną strony ustalają nowy termin odbioru umożliwiający deweloperowi usunięcie tej wady przed dokonaniem powtórnego odbioru.

Kolejna odmowa dokonania odbioru ze względu na wadę istotną (w ramach powtórnego odbioru) skutkuje obowiązkiem przedstawienia przez nabywcę opinii rzeczoznawcy budowlanego. Nabywca musi wystąpić o wydanie opinii przez rzeczoznawcę budowlanego w ciągu miesiąca od dnia odmowy. Na czas oczekiwania na opinię biegłego wstrzymane zostaje zawarcie umowy przenoszącej własność lokalu na nabywcę. Jeśli rzeczoznawca potwierdzi istnienie wady istotnej, nabywca może odstąpić od umowy, a koszt opinii ponosi deweloper. Jeżeli zaś biegły nie potwierdzi istnienia takiej wady, nabywca pokrywa koszty opinii i zobowiązany jest do odbioru lokalu.

Ustawa nie precyzuje natomiast, czy deweloper może odmówić wydania lokalu, gdy nabywca zgłosi wadę istotną i nie skorzysta z prawa do odmowy odbioru. Należy przyjąć, że deweloper nie ma takiego prawa.

Odmowa odbioru lokalu przez nabywcę z uwagi na wady istotne mieszkania/domu nie wpływa na bieg terminu do przeniesienia własności mieszkania na nabywcę, co ma motywować deweloperów do szybszego usuwania tych wad, gdyż w momencie gdy termin na przeniesienie tych praw upłynie, a wady nie zostaną usunięte, nabywca nabędzie prawo do odstąpienia od umowy.

Niestety, przepisy nie definiują pojęcia wady istotnej i nieistotnej. W tym zakresie przydatny będzie dorobek doktryny i orzecznictwa na gruncie przepisów o rękojmi uregulowanej w Kodeksie cywilnym. Za istotną uznaje się wadę, która uniemożliwia bądź znacząco utrudnia korzystanie z rzeczy w sposób zgodny z jej przeznaczeniem. Wada istotna może być zarówno wadą nieusuwalną, jak i możliwą do usunięcia. Niemniej i tak przesłanki w zakresie odróżnienia wad istotnych od nieistotnych są dość nieostre i trudne do wychwycenia, zwłaszcza dla nieprofesjonalisty czy konsumenta. Spodziewać się zatem należy sporów i rozbieżności interpretacyjnych w powyższym zakresie.

Wady wykryte po odbiorze

Ustawa deweloperska przewiduje również uprawnienie dla nabywcy do podnoszenia względem dewelopera roszczeń w razie stwierdzenia wad po odbiorze lokalu, ale przed przeniesieniem jego własności. W takiej sytuacji znajdują odpowiednie zastosowanie przepisy o terminach usuwania wad. Oznacza to, że termin na usunięcie wady jest liczony od dnia jej zgłoszenia. Oczywiście w takiej sytuacji nabywca nie będzie mógł skorzystać z odmowy dokonania odbioru, gdyż odbiór ten już nastąpił.

Zabezpieczenie na wypadek upadłości banku

W ustawie uregulowana została także kwestia upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy. Nawet gdy do niej dojdzie, umowa deweloperska ma nadal pozostać ważna.

Środki zdeponowane na dotychczasowym rachunku upadłego banku mają podlegać ochronie gwarancyjnej przewidzianej w Ustawie o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym, systemie gwarantowania depozytów oraz przymusowej restrukturyzacji. Stosownie do jej przepisów w przypadku rachunków powierniczych deponentem jest powierzający, a nie powiernik. Oznacza to, że deponentem staje się każdy z nabywców, który wpłacił środki na rachunek. Każdemu przysługuje odrębny limit gwarancyjny w wysokości do równowartości 100 000 euro. W przypadku upadłości banku środki zgromadzone na rachunku (bez względu na jego rodzaj) zostaną zwrócone nabywcom przez Bankowy Fundusz Gwarancyjny w wysokości nieprzekraczającej ww. limitu. Nabywca będzie jednak mógł dochodzić od banku roszczeń ponad limit gwarancyjny.

Nabywców chroni też Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Od 1 lipca 2022 r. pieniądze wpłacone przez osoby kupujące dom lub mieszkanie na rynku pierwotnym objęte są ochroną Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, którego obsługą zajmuje się Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny.

Środki DFG są gromadzone na wyodrębnionym rachunku bankowym UFG. Pochodzą one między innymi z:

• składek należnych od deweloperów (wynoszą obecnie 0,45% wpłaty nabywcy w przypadku otwartego rachunku i 0,1% w przypadku zamkniętego);
• odsetek od środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach bankowych oraz przychodów z lokat środków Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego;
• wpływów z tytułu zaspokojenia się z masy upadłościowej w przypadku upadłości dewelopera lub banku.

Środki zostaną wypłacone nabywcy, w przypadku gdy:

• deweloper lub bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy upadnie, a inwestycja zostanie przerwana;
• nabywca odstąpi od umowy, lecz będzie to wynikiem niedopełnienia obowiązków przez dewelopera (przykładowo nie przeniesie na nabywcę własności lokalu w określonym terminie lub nie usunie wady istotnej) i nie zwróci on klientowi wpłaconych pieniędzy;
• syndyk lub zarządca odstąpi od umowy zawartej z klientem.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (DzU poz. 1177)

Przeczytaj też:

• Ustawa Deweloperska a nowe uprawnienia nabywców mieszkań w przypadku wad lokalu
• Deweloperski Fundusz Gwarancyjny chroni nabywców. W jakich sytuacjach odzyskasz pieniądze z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego?
• Rękojmia dla nieruchomości: czyli rękojmia za wady nieruchomości
• Umowa o wykonanie usług remontowych wzór - co powinna zawierać?