Rękojmia dla nieruchomości: czyli rękojmia za wady nieruchomości
Rękojmia dla nieruchomości chroni interesy nabywców mieszkań, domów, gruntów i lokali użytkowych. Sprawdź, co o rękojmi dla nieruchomości mówią przepisy i jak się je stosuje.
Odpowiedzialność sprzedawcy za wady fizyczne i prawne rzeczy, czyli właśnie rękojmia, wynika z przepisów ustawy, a nie z umowy stron transakcji. Co więcej – nie zależy ona od winy sprzedawcy, ma bowiem charakter absolutny. Nawet jeśli sprzedający nie zawinił, zbywając rzecz wadliwą, on za wadę odpowiada.
Instytucja rękojmi została uregulowana w art. 556-576 Kodeksu cywilnego. Rzeczy ruchome są objęte rękojmią przez dwa lata, natomiast rękojmia dla nieruchomości działa przez pięć lat.
Jakie wady może mieć nieruchomość
Rękojmia dotyczy wad fizycznych i prawnych sprzedanej rzeczy. Przez wady fizyczne rozumie się niezgodność sprzedanej rzeczy z umową lub z przeznaczeniem. Chodzi na przykład o zmniejszenie wartości przedmiotu, jego użyteczności, braku określonych cech lub niekompletność.
Wadą fizyczną nieruchomości będzie zatem mniejszy metraż, wykończenie gorszymi materiałami (zmniejszenie wartości przedmiotu), brak balkonu (niekompletność) itp. Taka wada może być również skutkiem wadliwego montażu rzeczy, jeżeli czynności te zostały wykonane przez sprzedawcę lub osobę trzecią, za którą sprzedawca ponosi odpowiedzialność, albo przez kupującego, który postąpił według instrukcji otrzymanej od sprzedawcy.
Wady prawne nieruchomości związane są przede wszystkim z prawami przysługującymi osobom trzecim. Może być to prawo własności albo inne – przykładowo zastaw. Co ważne – jeśli nie możemy w pełni korzystać z jakiejś rzeczy, wynika to z decyzji zewnętrznego organu i nie wiedzieliśmy o tym w momencie zawierania transakcji, też będzie to objęte rękojmią. Przykładem może być tu choćby wpis nieruchomości do rejestru zabytków.
W przypadku wystąpienia wad nieruchomości sprzedający odpowiada z tytułu rękojmi w każdych okolicznościach - chyba że kupujący przed dokonaniem transakcji wiedział o tych wadach lub w umowie strony ograniczyły bądź całkowicie wyłączyły rękojmię.
Kiedy rękojmia dla nieruchomości może być wyłączona lub ograniczona
Taka możliwość istnieje, ale w zależności od tego, kto jest stroną transakcji. Zgodnie z art. 558 k.c., jeśli rzecz (w naszym przypadku nieruchomość) nabywa konsument, wtedy ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest dopuszczalne tylko w przypadkach określonych w przepisach szczególnych. Przykładem takiego przepisu jest art. 568 § 1 zd. 2 k.c., który dopuszcza, aby w przypadku sprzedaży konsumentowi rzeczy używanej termin rękojmi został skrócony do roku od dnia wydania rzeczy.
Konsumentem jest osoba fizyczna dokonująca z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej z jej działalnością gospodarczą lub zawodową (czyli w życiu prywatnym). Konsumentem będzie na przykład Jan Kowalski kupujący na własny użytek mieszkanie od dewelopera. Nie będzie natomiast konsumentem osoba, która zajmuje się wynajmowaniem nieruchomości i kupuje mieszkanie na wynajem od dewelopera, ani osoba fizyczna, która kupuje mieszkanie na rynku wtórnym od innej osoby fizycznej. W takich wypadkach, czyli w stosunkach między przedsiębiorcami bądź gdy po żadnej ze stron umowy sprzedaży nie występują przedsiębiorcy, możliwa jest modyfikacja rękojmi, na przykład jej ograniczenie wyłącznie do wad ukrytych.
Klauzule umowne wyłączające lub ograniczające odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi zamieszczone w umowie sprzedaży zawieranej z konsumentem będą więc nieważne. Przepisy nie dają też taryfy ulgowej oszustwom w pozostałych transakcjach: wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest bezskuteczne, jeżeli sprzedawca zataił podstępnie wadę przed kupującym.
Kiedy sprzedawca odpowiada za wady nieruchomości, a kiedy nie
Wiedza nabywcy o wadach kupionej rzeczy jest warunkiem kluczowym, który pozwala anulować odpowiedzialność sprzedawcy. Co ważne – sprzedający odpowiada za wadę przedmiotu, nawet gdy on został wprowadzony w błąd, na przykład przez producenta.
Na rynku nieruchomości możliwości zastosowania rękojmi nie anuluje podpisanie protokołu przy odbiorze mieszkania. Nawet jeśli nie wskazaliśmy w nim wtedy jakiejś usterki, a dopiero później ją zauważyliśmy, rękojmia ma nadal zastosowanie.
Oczywiście – o rękojmi nie ma mowy, jeżeli to nasze działanie (na przykład ingerencja w ściany lub instalacje podczas prowadzenia prac wykończeniowych) doprowadziło do uszczerbku na nieruchomości albo też wada wystąpiła w późniejszym czasie - chyba że udowodnimy, że usterka wynika z wadliwego wykonania przedmiotu / niezgodności z umową itp.
Tu kolejne zastrzeżenie. Jeśli konsument odkryje grzyb na ścianie lub jakąkolwiek inną wadę przed upływem roku od dnia wydania nieruchomości, to zgodnie z przepisami domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniały w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego (art. 5562 k.c.).
Sprawdź też:
Jakie uprawnienia daje kupującemu rękojmia dla nieruchomości
Osoba, która dochodzi swoich praw z tytułu rękojmi, ma kilka możliwości w tym zakresie. Może:
- żądać wymiany rzeczy na nową, wolną od wad. Jeśli jednak chodzi o rynek nieruchomości, problematyczne będzie domaganie się wymiany rzeczy na nową, ponieważ nie spotyka się w praktyce dwóch identycznych mieszkań. Stąd Sąd Najwyższy orzekł w 2012 r., że akurat w odniesieniu do nieruchomości kupującemu nie przysługuje możliwość żądania wymiany na tę samą rzecz wolną od wad;
- domagać się usunięcia wady. Sprzedający może odmówić tylko w sytuacji, gdy usunięcie usterki będzie niemożliwe;
- chcieć obniżenia ceny o kwotę proporcjonalną do obniżonej wartości nieruchomości. W takim przypadku sprzedawcy przysługuje kontruprawnienie polegające na niezwłocznym usunięciu wady. Co ważne jednak – prace te mają się odbyć w trybie, który nie będzie nadmiernie uciążliwy dla nabywcy. Jeśli wiązałoby się to na przykład z koniecznością czasowej wyprowadzki z mieszkania, w takiej sytuacji oczywiście ten warunek nie będzie spełniony. Warto też wiedzieć, że gdy sprzedający usunie niezwłocznie wadę, a klient odkryje ją ponownie, zbywca nie będzie mógł z tej możliwości skorzystać po raz drugi;
- złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy. Jest to najbardziej radykalne żądanie. Można je zastosować tylko wtedy, gdy wada jest istotna. Nie można zatem odstąpić od umowy z powodu jedynie drobnej, naprawialnej usterki. Jeśli jednak takich drobnych usterek jest dużo, wtedy może być to całościowo potraktowane jako wada istotna.
Sprawdź też: Umowa przedwstępna kupna i sprzedaży mieszkania: wzór. Co musi zawierać? >>>
Co przysługuje nabywcy w ramach rękojmi za wady prawne nieruchomości
Każdą wadę prawną nieruchomości należy uznać za istotną. Sprzedającemu przysługuje więc możliwość odstąpienia od umowy albo obniżenia ceny, ale to nie wszystko.
Ustawodawca dał jeszcze szansę skorzystania z tak zwanego negatywnego (ujemnego) interesu umownego, czyli w skrócie żądania naprawienia kosztów powstałych w wyniku zawarcia umowy (i ewentualnego późniejszego jej rozwiązania).
O co chodzi? Podajmy obrazowy przykład: nabywca kupił mieszkanie pod wynajem obciążone wadą prawną, o której nie wiedział. Okazało się bowiem, że w nieruchomości są już najemcy. Musiał się więc wycofać z umowy najmu zawartej z innymi osobami. W takiej sytuacji wszelkie poniesione koszty związane z pierwotną umową sprzedaży nieruchomości obciążonej wadą prawną musi pokryć sprzedający. Wynika to z treści art. 574 k.c.: jeżeli z powodu wady prawnej rzeczy sprzedanej kupujący złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny, może on żądać naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o istnieniu wady, choćby szkoda była następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności. W szczególności może żądać zwrotu kosztów zawarcia umowy, kosztów odebrania, przewozu, przechowania i ubezpieczenia rzeczy, zwrotu dokonanych nakładów w takim zakresie, w jakim nie odniósł z nich korzyści, a nie otrzymał ich zwrotu od osoby trzeciej, oraz zwrotu kosztów procesu. Nie uchybia to przepisom o obowiązku naprawienia szkody na zasadach ogólnych.
Jak długo przysługuje rękojmia dla nieruchomości
Jak już powiedziano wcześniej - nieruchomości są objęte pięcioletnim okresem rękojmi od wydania rzeczy kupującemu. Na rynku nieruchomości takim wydaniem rzeczy będzie przekazanie kluczy do lokalu. Jednak by rękojmia była skuteczna, kupujący nie może w nieskończoność odwlekać momentu, w którym nada bieg sprawie.
Od chwili wykrycia usterki ma rok na wystąpienie z żądaniem usunięcia wady, obniżenia ceny albo odstąpienie od umowy. Jeśli nabywcą jest konsument, termin dochodzenia prawa z tytułu rękojmi za wady nieruchomości wynosi nie rok, ale pięć lat. Co ważne – zgodnie z art. 568 § 3 k.c. - kiedy nabywca domaga się usunięcia wady lub wymiany rzeczy na nową, wtedy wspomniany okres, o którym mowa powyżej, zacznie upływać dopiero, gdy sprzedawca nie spełni jego żądania. Chodzi o to, by nabywca nie stracił terminu na żądanie obniżenia ceny bądź odstąpienia od umowy.
W przypadku wad prawnych nieruchomości pięcioletni termin (jeśli kupującym jest konsument), w którym nabywca może wystąpić z roszczeniem z tytułu rękojmi, zaczyna biec dopiero w momencie, gdy dowie się on o wadzie (mówi o tym art. 576 k.c.).
Tu ważne zastrzeżenie – jeśli nabywca mieszkania został pozwany przez osobę trzecią, która rości sobie prawa do nieruchomości, jest zobowiązany bezzwłocznie poinformować o tym sprzedawcę i wezwać go do wzięcia udziału w sprawie. Zgodnie bowiem z art. 573 k.c., jeśli tego zaniecha, a osoba trzecia uzyska orzeczenie dla siebie korzystne, sprzedawca zostanie zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wadę prawną o tyle, o ile jego udział w postępowaniu będzie potrzebny do wykazania, że roszczenia osoby trzeciej są całkowicie lub częściowo bezzasadne.
Przeczytaj też: Usterki w części wspólnej nieruchomości. Kiedy remont w bloku na koszt dewelopera? >>>
