Umowa o wykonanie usług remontowych wzór - co powinna zawierać?

2022-06-03 13:46

Umowa o wykonanie usług remontowych wzór - jak ją skonstruować, żeby była poprawna i zgodna z przepisami, ale też korzystna dla zamawiającego. Umowa z wykonawcą remontu może być kluczowym dowodem w razie ewentualnego sporu.

umowa o wykonanie prac remontowych — Autor: Gettyimages Zaleca się, aby nawet w przypadku drobnego remontu zawierać umowę na piśmie i zadbać, aby znalazły się w niej tzw. istotne postanowienia umowy

Ten rodzaj umowy nie został odrębnie uregulowany w przepisach, ale - stosownie do art. 658 Kodeksu cywilnego - stosuje się do niej przepisy dotyczące umowy o roboty budowlane (czyli art. 647-658 k.c.).

Charakter umowy o wykonanie usług remontowych

Postanowienia umowy z wykonawcą remontu należy więc konstruować na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego, Ustawy - Prawo budowlane oraz wymogów technicznych określonych w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Remont jest jednak pojęciem węższym niż roboty budowlane i obejmuje określone prace w już istniejącym budynku. Zgodnie z art. 3 pkt 8 Prawo budowlanego przez remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Za usługi remontowe uznaje się także przebudowę oraz modernizację.

W wypadku remontu projekt jest niezbędny tylko wtedy, gdy planowane roboty obejmują np. rozbudowę wymagającą uzyskania pozwolenia na budowę. Jego sporządzenie może też być uzasadnione zakresem prac (np. rozbudowa instalacji wodnej, elektrycznej itp.). Jeśli jednak planujemy drobniejsze prace (jak odmalowanie ścian w całym budynku, położenie nowych podłóg, lub zmianę elewacji), nie trzeba będzie sporządzać projektu.

Możemy więc przyjąć, że w umowie o usługi remontowo-budowlane:

wykonawca zobowiązuje się do wykonania w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, przebudowie bądź modernizacji, zgodnie z ewentualnym projektem i zasadami wiedzy technicznej, a
inwestor zobowiązuje się do dokonania czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu ich wykonywania (np. przygotowanie remontowanego pomieszczenia do komfortowego wykonywania prac przez wykonawcę, czyli opróżnienia go z mebli, obrazów, karniszy, dywanów itp.), dostarczenia ewentualnego projektu oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Forma umowy o wykonanie usług remontowych

Z art. 648 § 1 k.c. wynika, że co do zasady każda umowa o roboty budowlane powinna być zawarta na piśmie, a dokumentacja budowlana powinna stanowić jej część składową. Brak formy pisemnej nie powoduje jednak nieważności takiej umowy. Ponadto - jak już wspomniano – w wypadku prac remontowych o mniejszym zakresie nie trzeba sporządzać ich projektu. A zatem umowę o drobne prace remontowe możemy też zawrzeć w formie ustnej.

Trzeba jednak pamiętać, że w razie jakiegokolwiek sporu z wykonawcą możemy mieć duży problem z udowodnieniem przed sądem szczegółów umowy ustnej, a co za tym idzie z dochodzeniem ewentualnych roszczeń wobec wykonawcy.

Strony umowy o wykonanie remontu

Pierwszym takim istotnym postanowieniem jest określenie stron umowy. Są nimi inwestor (zamawiający) oraz wykonawca. Mogą to być zarówno osoby fizyczne, prawne, jak i jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej.

Inwestor zamawia wykonanie określonych prac w budynku i finansuje inwestycję. Nie ma jednak przeszkód, aby zadania te zlecił (w osobnej umowie) tzw. inwestorowi zastępczemu (wyspecjalizowanemu podmiotowi). Wówczas jego obowiązkiem będzie przygotowanie, organizacja, zarządzanie i rozliczenie całego procesu. Inwestor bezpośredni nie będzie musiał się wtedy w ogóle angażować w relacje z wykonawcą.

Wykonawcą jest strona, której zlecamy realizację inwestycji. Jeżeli wykonawca samodzielnie i bezpośrednio zajmuje się wykonaniem robót, to jest to tzw. generalny wykonawca. Jeśli zaś korzysta z pomocy innych wyspecjalizowanych podmiotów, to mówimy o wykonawcy głównym oraz podwykonawcach. Często się zdarza, że główny wykonawca ogranicza się do samego organizowania procesu budowlanego, nie wykonując żadnych robót. Zgodnie z art. 6471 k.c. do zawarcia przez wykonawcę umowy o roboty budowlane z podwykonawcą jest wymagana zgoda inwestora. A zatem to my decydujemy, czy wykonawca może zatrudnić podwykonawców. Należy pamiętać, że umowa z podwykonawcami musi być zawarta w formie pisemnej, pod rygorem nieważności. Jako inwestor ponosimy wraz z generalnym wykonawcą solidarną odpowiedzialność za umowy zawierane ze wszystkimi podwykonawcami.

Przedmiot umowy o wykonanie remontu

Ważne jest precyzyjne określenie przedmiotu umowy, czyli zakresu zlecanych prac remontowych. Powinno być jak najbardziej szczegółowe, np.: „zerwanie płytek terakoty o powierzchni 10 m2 i glazury o powierzchni 28 m2 w łazience, wyrównanie podłoża, wymiana wanny narożnej na nową, wymiana umywalki, ułożenie nowych płytek terakoty i glazury na powierzchni takiej samej; usunięcie starych farb oraz malowanie ścian i sufitów w dwóch pokojach – powierzchnia ścian 120 m², powierzchnia sufitów 40 m²”.

Przydatne będą tu wszelkiego rodzaju projekty, plany, specyfikacje techniczne, oczywiście jeśli takowe w ogóle istnieją. Dokumenty takie pomagają uszczegółowić opis przedmiotu umowy. Powinny one określać cel oraz wymagania, jakie stawia się danej usłudze, harmonogram poszczególnych prac, zakres i sposób wykonania zadania inwestycyjnego, kosztorys.

Zakup, dostarczenie i rozliczenie materiałów

W umowie o wykonanie usług remontowych warto ustalić, która ze stron kupi materiały i dostarczy je do remontowanego lokalu. Jeśli zdecydujemy wspólnie, że będzie to zadanie wykonawcy, w umowie można zawrzeć taki zapis: „Wykonawca zobowiązuje się do kupowania i dostarczenia do remontowanego lokalu/domu wszystkich materiałów (ewentualnie szczegółowo wymienionych) niezbędnych do wykonania uzgodnionych prac ”.

Powinniśmy być szczególnie ostrożni w tej kwestii, ponieważ w praktyce przy rozliczaniu materiałów zdarzają się przypadki naciągania klientów przez nieuczciwych wykonawców na dodatkowe koszty. Dlatego kwestię kupowania materiałów, kontroli ich zużycia oraz rozliczeń powinniśmy precyzyjnie określić w umowie z wykonawcą. Aby uniknąć problemów warto zawrzeć w umowie o wykonanie usług remontowych zapis, że rozliczenie kosztów zakupu materiałów następuje wyłącznie na podstawie dowodów zakupu, czyli faktur. Wykonawca powinien wykazać, że potrzebne materiały kupił w ilości potrzebnej do wykonania pracy i dostarczył je do naszego domu.

Powinniśmy też unikać wypłacania wykonawcy zaliczek na poczet zakupu materiałów. Znacznie korzystniejsza jest dla nas sytuacja, kiedy wykonawca kupuje materiały za swoje pieniądze, a my mamy obowiązek zwrotu wydatków w krótkim terminie po przywiezieniu ich do naszego domu.

Niestety nie unikniemy obowiązku sprawdzania na bieżąco, jakie materiały i w jakiej ilości zostały rzeczywiście zużyte. Jeśli jednak brakuje nam czasu lub odpowiedniej wiedzy, możemy rozważyć zatrudnienie do tych czynności fachowca (inwestora zastępczego), który będzie je wykonywał w naszym imieniu. Wprawdzie wiąże się to z koniecznością zapłaty dodatkowego wynagrodzenia takiej osobie, jednak korzyści płynące z takiego rozwiązania powinny nam to zrekompensować.

Forma wynagrodzenia za wykonanie remontu

Uzgodnienia dotyczące rozliczeń z wykonawcą remontu powinny regulować sposób ustalenia wynagrodzenia oraz terminy zapłaty.

Wynagrodzenie może być ustalone jako:

kosztorysowe - określa się je na podstawie planowanych prac i przewidywanych kosztów. Takie wynagrodzenie może być podwyższone na skutek zmiany zakresu prac lub zmiany kosztów ich wykonania. Kosztorys powinien opisywać każdą pracę, jej zakres oraz wynagrodzenie za jednostkę pomiaru oraz za całość (na przykład usuwanie starej farby – 2 zł/1m2 x 160 m2 = 320 zł + VAT, dwukrotne malowanie ścian i sufitów – 4,50 zł x 1m2 x 160 m2 = 720 zł + VAT);
ryczałtowe - określa się je jako sumę pieniędzy za wykonanie umówionego dzieła. Jeśli zdecydujemy się na wynagrodzenie ryczałtowe, to wykonawca przyjmujący zamówienie nie będzie mógł żądać podwyższenia wynagrodzenia, chociażby w czasie zawarcia umowy nie można było przewidzieć rozmiaru lub kosztów prac.

Oczywiście strony mogą umówić się w umowie o wykonanie usług remontowych inaczej, np. przewidzieć możliwość modyfikacji takiego wynagrodzenia w określonych sytuacjach. Jednak wynagrodzenie ryczałtowe jest dla inwestora bezpieczniejsze niż kosztorysowe. Można ustalić, że wynagrodzenie zostanie zapłacone jednorazowo po zakończeniu całości prac albo częściami po wykonaniu poszczególnych etapów. W wypadku rozliczeń częściowych powinniśmy zatrzymać umówioną część wynagrodzenia za dany etap (np. 10%) do czasu zakończenia całości prac. Zapłata wynagrodzenia powinna być uzależniona od odbioru danego etapu lub całości robót przez zamawiającego bez zastrzeżeń.

Więcej: Rozliczenie robót budowlanych: ryczałt czy kosztorys?

Z art. 6494 k.c. wynika, że nie możemy odmówić zapłaty wynagrodzenia mimo niewykonania robót budowlanych, jeżeli wykonawca był gotów je wykonać, lecz doznał przeszkody z naszej przyczyn. Jednakże w takim wypadku możemy odliczyć to, co wykonawca oszczędził z powodu niewykonania robót budowlanych.

Co z wynagrodzeniem w razie odstąpienia od umowy

Jeśli zdecydujemy się odstąpić od umowy o wykonanie usług remontowych z powodu zwłoki wykonawcy, powinniśmy ocenić, jaką część prac już wykonał, czy jakość wykonania jest odpowiednia i czy tak zrealizowaną część prac może wykorzystać nowo zatrudniony przez nas wykonawca.

Jeżeli nie mamy zastrzeżeń do jakości ukończonej części prac remontowych, wówczas możemy zapłacić umówione wynagrodzenie za ten etap prac, ewentualnie potrącając część wynagrodzenia z tytułu kary umownej za niewykonanie całości prac w terminie. Możemy również zachować część wynagrodzenia na poczet odszkodowania, gdy szkoda przewyższa zastrzeżoną karę umowną.

Mamy jednak pełne prawo powstrzymać się z zapłatą jakiejkolwiek części wynagrodzenia, jeżeli wykonane prace nie mają dla nas rzeczywistej wartości, np. dlatego, że są wadliwie wykonane, albo gdy zatrudnienie innego wykonawcy spowoduje konieczność zapłaty wyższej ceny.

W razie jakichkolwiek wątpliwości możemy negocjować z wykonawcą bądź postarać się o ekspertyzę rzeczoznawcy, który rozstrzygnie wątpliwości. Jeśli okaże się, że porozumienie z wykonawcą jest niemożliwe, warto zasięgnąć opinii doświadczonego prawnika w celu oceny szans powodzenia na wypadek, gdyby wykonawca zdecydował się na dochodzenie zapłaty wynagrodzenia na drodze sądowej.

Rozwiązanie, wypowiedzenie lub odstąpienie od umowy o wykonanie usług remontowych

Można zawrzeć w umowie o wykonanie usług remontowych postanowienie, że obie strony mogą rozwiązać umowę na mocy obustronnego porozumienia. W takim wypadku trzeba ustalić z wykonawcą sposób wzajemnych rozliczeń. Ponadto strony mogą postanowić, że każda z nich będzie miała prawo do wypowiedzenia umowy z zachowaniem odpowiednich terminów.

Stosownie do przepisów Kodeksu cywilnego mamy prawo odstąpić od umowy w następujących sytuacjach:

wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem robót budowlanych tak bardzo, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w umówionym terminie (art. 635 k.c.). W takim wypadku nie musimy nawet wyznaczać wykonawcy dodatkowego terminu;
wykonawca po wezwaniu do zmiany sposobu wykonania robót nadal realizuje je w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową (art. 636 § 1 k.c.);
dopóki dzieło nie zostało ukończone, możemy w każdej chwili - nawet bez podania jakichkolwiek powodów - odstąpić od umowy, płacąc wykonawcy umówione wynagrodzenie. Możemy jednak odliczyć to, co wykonawca oszczędził z powodu niewykonania dzieła (art. 644 k.c.).

To ważne, aby wszystkie istotne i korzystne dla nas uzgodnienia zawrzeć w umowie z wykonawcą. Jeśli pominiemy coś w umowie, to w tym pominiętym zakresie zastosowanie znajdą przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące umowy o dzieło.

Terminy w umowie wykonanie remontu

Powinniśmy określić wszelkie istotne terminy związane z realizacją usługi remontowej:

termin przekazania terenu/obiektu;
termin rozpoczęcia robót przez wykonawcę;
termin zakończenia robót przez wykonawcę;
termin odbioru końcowego robót;
termin usunięcia wad wykrytych przy odbiorze, jeśli takie będą;
termin płatności wynagrodzenia.

Kary umowne w umowie o wykonanie usług remontowych

Zastrzegane w umowie tzw. kary umowne stanowią swego rodzaju odszkodowanie z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań umownych.

Istota kary umownej polega na obowiązku zapłaty określonej sumy pieniężnej w wypadku wskazanym w umowie, np. niewykonania prac w ustalonym terminie. W praktyce zazwyczaj ustala się karę w określonej kwocie pieniężnej albo w umówionym procencie wynagrodzenia (np. 1%) za każdy dzień zwłoki.

W ramach umowy o wykonanie usług remontowych warto ustalić w szczególności kary umowne za niedotrzymanie terminów wykonania poszczególnych etapów prac oraz za nieusunięcie wad stwierdzonych przy odbiorze w uzgodnionych terminach. Warto także dodać w umowie, że w wypadku gdy kara umowna nie pokryje poniesionej przez nas szkody, będziemy mieli prawo do odszkodowania uzupełniającego.

SPRAWDŹ: wzory i formularze do pobrania

Wzór umowy o wykonanie usług remontowych

UMOWA O DZIEŁO

Zawarta w dniu .......... r. w .................. pomiędzy ............................... zamieszkałym w ....................... przy ul. ........................

zwanym w dalszej treści umowy Zamawiającym,

a

.......................................... z siedzibą w .................... ul. .......................

zwanym dalej Wykonawcą, reprezentowanym przez ...............................................

została zawarta umowa o następującej treści:

§ 1

Zamawiający zleca a Wykonawca zobowiązuje się wykonać dzieło polegające na położeniu terakoty podłogowej w korytarzu o wymiarach 5m x 1,4 m, w tym:

przygotowaniu podłoża pod terakotę.

§ 2

1. Wykonawcy zostaną wydane następujące materiały niezbędne do wykonania dzieła:

100 płytek podłogowych firmy XXX model nr 123 o bokach 33 x 33 cm,
plastikowe krzyżyki i kliny dystansowe,
ręczny przyrząd do cięcia płytek,
paca ze stali nierdzewnej oraz paca z grzebieniem do nakładania kleju (szpachla ząbkowana),
wiadro,
mieszadło i wiertarka do rozrabiania kleju,
okulary ochronne,
szpachelka do fug.

2. Wymienione materiały zostaną wydane do dnia ................ r.

3. Wykonawca po zakończeniu dzieła zobowiązany jest rozliczyć się z otrzymanych materiałów oraz zwrócić te, których nie zużył do wykończenia dzieła, najpóźniej w dniu przyjęcia dzieła przez Zamawiającego.

§ 3

1. Rozpoczęcie wykonania dzieła nastąpi dnia .................... r., natomiast ukończenie dzieła nastąpi dnia ............... r.

2. Odbiór nastąpi na podstawie protokołu przekazania spisanego w obecności przedstawicieli Zamawiającego i Wykonawcy.

§ 4

Wykonawca ma prawo powierzyć wykonanie dzieła innej osobie. W takim przypadku jest on odpowiedzialny za jej działania jak za własne.

§ 5

1. Wykonawcy przysługuje wynagrodzenie za dzieło w wysokości ............. zł, słownie .................................. złotych.

2. W dniu podpisania umowy Zamawiający wpłaca Wykonawcy zadatek w wysokości ........... zł, słownie ...................... złotych, a Wykonawca kwituje odbiór wymienionej kwoty.

3. Pozostała część wynagrodzenia zostanie wypłacona w dniu odbioru dzieła i rozliczenia się z powierzonych materiałów.

4. W przypadku stwierdzenia w dniu odbioru dzieła widocznych usterek, Zamawiającemu przysługuje prawo do wstrzymania się z zapłatą 90 % kwoty wymienionej w § 5 pkt. 1 do dnia usunięcia wad przez Wykonawcę.

§ 6

1. Wykonawca udziela gwarancji na wykonane dzieło na okres dwóch lat.

2. W okresie gwarancji Wykonawca zobowiązuje się do usunięcia wad na koszt własny w terminie 14 dni od dnia powiadomienia o ich ujawnieniu.

§ 7

1. W razie zwłoki w wykonaniu dzieła Zamawiającemu przysługuje kara umowna w wysokości 5 % wartości dzieła za każdy dzień zwłoki.

2. W razie wystąpienia zwłoki w wykonaniu dzieła, Zamawiający może:

a) wyznaczyć Wykonawcy dodatkowy termin wykonania dzieła z zachowaniem prawa do kary umownej,

b) odstąpić od umowy, gdy zwłoka przekroczy okres jednego miesiąca oraz żądać kary umownej.

§ 8

Zamawiającemu przysługuje prawo do dochodzenia odszkodowania przewyższającego karę umowną na zasadach ogólnych.

§ 9

Zmiany umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.