Inwestor zastępczy (project manager): jakie ma obowiązki. Budowa z inwestorem zastępczym

Inwestor zastępczy: jakie ma obowiązki. Przed rozpoczęciem budowy domu musimy zdecydować, czy sami będziemy organizować roboty budowlane, czy też powierzymy to zadanie fachowcowi, którym może być inwestor zastępczy. Wybór zależy nie tylko od dostępnego budżetu, ale też czasu, jaki możemy poświęcić na budowę, oraz jego wiedzy i doświadczenia w zakresie budownictwa.

Inwestor zastępczy – zwany też projekt managerem - to osoba fizyczna lub firma, która działa przy realizacji inwestycji budowlanej w imieniu inwestora. Inwestor zastępczy może reprezentować nasze interesy w całym procesie inwestycyjnym bądź tylko na budowie. Wszystko zależy od tego, jak sformułujemy umowę o zastępstwo inwestycyjne.

Inwestor zastępczy przepisy prawa budowlanego

Przepisy prawa budowlanego nie zawierają definicji inwestora zastępczego. Brak też jakichkolwiek uregulowań, które określałyby jego status, zakres obowiązków czy uprawnień. Jedynie w Polskiej Normie z 25 kwietnia 2000 r. (PN-ISO 6707–2:2000 Budownictwo – Terminologia – Terminy stosowane w umowach – umowa o zastępstwo inwestycyjne) można odnaleźć zapis, że inwestor zastępczy to jednostka organizacyjna działająca odpłatnie w imieniu zamawiającego i odpowiedzialna przed nim za organizację i koordynację działań wszystkich stron uczestniczących w procesie inwestycyjnym. Jest to zatem wariant wygodny dla tych inwestorów, którzy nie mają czasu na angażowanie się w budowę. Ich rola sprowadza się tu wyłącznie do finansowania poszczególnych etapów inwestycji. Natomiast inwestor zastępczy przejmuje czynności, za które odpowiada inwestor.

Z uwagi na brak regulacji prawnych określających obowiązki i uprawnienia inwestora zastępczego bardzo istotne jest, aby zakres powierzonych mu czynności precyzyjnie sformułować w umowie o zastępstwo inwestycyjne. Jest to umowa nienazwana, co oznacza, że nie została określona w przepisach prawa. Wiadomo jednak, że jest to umowa o świadczenie usług, a co za tym idzie - stosownie do art. 750 Kodeksu cywilnego - należy do niej stosować przepisy o umowie-zleceniu (art. 734-751 k.c.).

W zależności od tego, jak zdecydujemy w umowie, inwestor zastępczy może uczestniczyć w procesie inwestycyjnym już na etapie projektowania albo też jedynie w czasie realizacji prac budowlanych. W każdym z tych przypadków zakres jego obowiązków będzie inny.

Jakie są obowiązki inwestora zastępczego na budowie

Obowiązki i uprawnienia inwestora zastępczego określono w art. 18 Ustawy - Prawo budowlane. Inwestor ma za zadanie zorganizowanie procesu inwestycyjnego z uwzględnieniem zawartych w przepisach zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, a w szczególności zapewnienie:

• opracowania projektu budowlanego i - stosownie do potrzeb - innych projektów;
• objęcia kierownictwa budowy przez kierownika budowy;
• opracowania planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia;
• wykonania i odbioru robót budowlanych;
• w przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania robót budowlanych lub warunkami gruntowymi nadzoru nad wykonywaniem robót budowlanych przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych.

Do uprawnień inwestora zastępczego należy możliwość:

• ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego na budowie oraz
• zobowiązania projektanta do sprawowania nadzoru autorskiego.

Jakie są zadania inwestora zastępczego

Jeśli inwestor zastępczy bierze udział wyłącznie w fazie realizacji inwestycji, do jego obowiązków należy:

• wybór wykonawcy/wykonawców;
• przekazanie wykonawcy kompletnej dokumentacji oraz terenu budowy;
• zawiadomienie o rozpoczęciu budowy organu nadzoru budowlanego;
• zgłaszanie projektantowi wszelkich zastrzeżeń do projektu i dokonanie z nim niezbędnych uzgodnień - zawsze po wcześniejszym uzgodnieniu z inwestorem;
• nadzór inwestorski nad realizacją inwestycji;
• prowadzenie narad roboczych na terenie inwestycji z udziałem inwestora;
• sprawdzanie jakości wykonywanych robót i wbudowanych wyrobów budowlanych;
• sprawdzanie i odbiór robót budowlanych, uczestniczenie w próbach i odbiorach instalacji;
• potwierdzenie faktyczne wykonanych robót oraz usunięcia wad;
• nadzór nad zapewnieniem bezpieczeństwa i przestrzegania przepisów ppoż. oraz bhp przez wszystkich uczestników budowy, w rozumieniu wymagań stawianych przez prawo budowlane i inne obowiązujące przepisy;
• sprawdzanie dokumentów rozliczeniowych pod względem merytorycznym i rachunkowym, opisywanie faktur oraz przekazywanie informacji inwestorowi dotyczących zapotrzebowania na środki finansowe na kolejne miesiące realizacji inwestycji;
• kontrola stanu zatrudnienia podwykonawców i rozliczeń z nimi głównego wykonawcy;
• przygotowanie materiałów do odbioru końcowego inwestycji oraz powiadomienie wszystkich uczestników procesu inwestycyjnego o jego terminie;
• dokonanie czynności odbioru końcowego inwestycji,
• uzyskanie wszystkich wymaganych przepisami prawa decyzji administracyjnych, opinii, uzgodnień, stanowisk organów administracyjnych po zakończeniu procesu inwestycyjnego;
• rozliczenie końcowe inwestycji;
• przekazanie użytkownikowi inwestycji wraz z kompletem niezbędnych dokumentów;
• występowanie w imieniu inwestora przed organami administracji publicznej w sprawach wynikających z realizacji inwestycji, w granicach udzielonych pełnomocnictw;
• naliczanie w imieniu inwestora kar umownych oraz ewentualnie odszkodowań od wykonawców oraz dostawców;
• archiwizacja korespondencji, dokumentacji i przekazanie ich inwestorowi w stanie kompletnym po zakończeniu inwestycji.

Jeśli zaś inwestor zastępczy ma wspierać działania inwestora już na etapie powstawania projektu, powinien mieć odpowiednie kwalifikacje w zakresie projektowania (bądź posiadać w swoim zespole osobę o takich kwalifikacjach). Musimy też pamiętać, aby przekazać mu wszystkie niezbędne pełnomocnictwa, a także stworzyć odpowiednie procedury obiegu i zatwierdzania dokumentów i dokumentacji projektowej. W tym przypadku zakres obowiązków inwestora zastępczego powinniśmy rozszerzyć o:

• wybór projektanta;
• ścisłą współpracę z inwestorem i przekazywanie projektantowi w jego imieniu wszelkich niezbędnych informacji koniecznych do opracowania projektu;
• sprawdzanie i odbiór robót prac projektowych;
• prowadzenie w imieniu zamawiającego rozliczeń finansowych z projektantem;
• uzyskanie w imieniu inwestora wszelkich decyzji administracyjnych umożliwiających rozpoczęcie realizacji inwestycji.

SPRAWDŹ: wzory i formularze do pobrania

• Pozwolenie na budowę: wzór wniosku
• Zgłoszenie budowy: wzór wniosku
• Zgłoszenie robót budowlanych
• Zgłoszenie rozbudowy budynku
• Zgłoszenie nadbudowy – adaptacja poddasza
• Zawiadomienie o rozpoczęciu robót budowlanych
• Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy
• Wzór zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych
• Pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego
• Zmiana pozwolenia na budowę domu. Wniosek i procedura
• Pozwolenie na rozbiórkę
• Zgłoszenie nabycia nieruchomości: druk IN-1
• Przeniesienie zgłoszenia budowy lub innych robót budowlanych
• Przeniesienie pozwolenia na budowę
• Możliwość przyłączenia do sieci wodno-kanalizacyjnej: wniosek
• Jak uzyskać tymczasowe przyłącze prądu budowlanego