Zasadniczym dokumentem regulującym kwestie zagospodarowania przestrzennego dla danego terenu jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku takiego planu określenie sposobów zagospodarowania przestrzennego i warunków zabudowy następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, natomiast lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Decyzja o warunkach zabudowy jest drugim rodzajem decyzji o warunkach.
Wymóg uzyskania decyzji o warunkach zabudowy
Gdy nie obowiązuje dla danego terenu plan miejscowy każda zmiana zagospodarowania polegająca na budowie obiektu budowlanego albo na wykonaniu innych robót budowlanych (także zmiana sposobu użytkowania całego obiektu lub jego części) wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, chyba że chodzi o inwestycję celu publicznego, która jest zgodnie z art. 50 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn.: Dz.U. z 2018 r. poz. 1945 ze zm.; dalej: upzp) lokalizowana na podstawie decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Jeżeli dojść ma do zmiany sposobu zagospodarowania terenu, na którym obowiązuje plan uchwalony przed 1 stycznia 1995 r., wymaga to, zgodnie z art. 86 upzp, ustalenia w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Ustawodawca wyraźnie przewidział wymóg uzyskania decyzji o warunkach zabudowy zarówno dla przeprowadzenia zmiany zagospodarowania terenu, dla której jest wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę, jak i w sytuacji, gdy uzyskanie pozwolenia na budowę jest zbędne.
Autor: archiwum serwisu
Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy: WZÓR do pobrania
Przedstawiamy, jak wygląda wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i jak go wypełnić: wzór wniosku znajdziesz TUTAJ >>>
Definicja obiektu budowlanego
Przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych (art. 3 ustawy z 7 lipca 1994 r. prawo budowlane; tekst jedn.: Dz.U. z 2018 r. poz. 1202 ze zm.; dalej: upb).
Zgodnie z art. 59 ust. 2a upzp w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla danego rejonu, w którym jest planowana budowa obiektów budowlanych, tj. jednorodzinne wolnostojące budynki mieszkalne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane i wolnostojących parterowych budynków stacji transformatorowych, a także kontenerowych stacji transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35 m2 – wymagane jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Przepis ten dotyczy sytuacji, gdy nie mamy do czynienia ze zmianą sposobu zagospodarowania danego terenu, jednak rodzaj inwestycji i brak planu zagospodarowania przestrzennego powoduje konieczność uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.
Wyjątki od obowiązku uzyskania decyzji o warunkach zabudowy
Wyjątkiem od ustawowego wymogu uzyskania decyzji określającej warunki zabudowy terenu jest zmiana zagospodarowania mająca charakter tymczasowy i jednorazowy, nietrwająca dłużej niż rok.
SPRAWDŹ: wzory i formularze do pobrania
- Pozwolenie na budowę: wzór wniosku do pobrania
- Zgłoszenie budowy: wzór wniosku
- Zgłoszenie rozbudowy budynku: wzór do pobrania
- Zgłoszenie nadbudowy – adaptacja poddasza: wzór
Sankcje za naruszenie wymogów ustawy
W ust. 3 art. 59 upzp przewidziane zostały sankcje za dokonanie zmiany zagospodarowania terenu, dla której nie jest wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę, bez uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Otóż w takim przypadku wójt, burmistrz lub prezydent miasta, w zależności od tego, który z wymienionych organów jest właściwy w danej sprawie, może w drodze decyzji administracyjnej nakazać właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu (lub innemu przeprowadzającemu zmiany zagospodarowania, a legitymującemu się tytułem prawnym do nieruchomości);
1) wstrzymanie użytkowania terenu, wyznaczając termin w którym należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, bądź
2) przywrócenie poprzedniego sposobu zagospodarowania.
Możliwość wydania przez organ dwóch różnych decyzji wiąże się z zaistnieniem dwóch rodzajów sytuacji, mianowicie gdy:
1) przeprowadzane zmiany zagospodarowania terenu nie stoją w jaskrawej sprzeczności z możliwym sposobem wykorzystania danego terenu, co jednak ostatecznie potwierdzić musi wydana w trybie upzp decyzja o warunkach zabudowy,
2) zmiany zagospodarowania stoją w jawnej sprzeczności z dotychczasowym sposobem zagospodarowania terenu oraz terenów sąsiednich i należy natychmiast z różnych względów (np. względów bezpieczeństwa publicznego albo ochrony środowiska) doprowadzić do przywrócenia poprzedniego sposobu zagospodarowania.
Zakres i warunki wydania decyzji
Złożenie wniosku o wydanie decyzji związane jest z budową obiektu budowlanego, wykonaniem innych robót budowlanych lub zmianą sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Decyzja o warunkach zabudowy może zostać wydana każdemu, niezależnie od tego, czy wnioskodawcy przysługuje prawo względem nieruchomości objętej wnioskiem. Organ rozstrzygający w sprawie jest związany złożonym wnioskiem i nie może go modyfikować ani interpretować w sposób niezgodny z intencjami wnioskodawcy. Decyzja o warunkach zabudowy może być wydawana wyłącznie w przypadku, gdy na danym terenie nie obowiązuje plan miejscowy.
Z orzecznictwa…
Okoliczność, iż bycie właścicielem działki gruntu położonej w obszarze analizowanym, nie przesądza, że przysługuje jej przymiot strony postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Nie można wywodzić swego interesu prawnego do bycia stroną w postępowaniu w niniejszej sprawie z przepisów art. 140 i nast. kc. Kwestie oddziaływań związanych ze zwiększonym natężeniem ruchu pojazdów mechanicznych oraz hałasem emitowanym przez użytkowane urządzenia klimatyzacyjne – wynikających z funkcjonowania aktualnie zrealizowanej już inwestycji – nie są rozważane w tym postępowaniu. Tego rodzaju okoliczności mogą być podnoszone w toku postępowania administracyjnego mającego na celu zbadanie zgodności działania przedmiotowego budynku usługowo-handlowego z przepisami prawa normującymi wymogi związane z ochroną środowiska (np. dotyczącymi dopuszczalnych norm hałasu) bądź na drodze postępowania cywilnego.
Wyrok WSA w Lublinie z 1 marca 2012 r., II SA/Lu 1018/11, LegalisWydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku braku planu miejscowego.Wyrok NSA z 14 maja 2009 r., II OSK 778/08, Legalis
