Najtrudniejsze formalności przy budowie domu. Jak gładko przez nie przejść?
Budowa domu wydaje się przedsięwzięciem niezwykle skomplikowanym. Niejednego inwestora przerażają formalności i nadmiar dokumentów do zgromadzenia. Tymczasem by uniknąć wielu błędów, wystarczy dobrze się przygotować i wiedzieć, gdzie mogą pojawić się problemy.
Budowa domu wydaje się przedsięwzięciem niezwykle skomplikowanym. Niejednego inwestora przerażają formalności i nadmiar dokumentów do zgromadzenia. Tymczasem by uniknąć wielu błędów, wystarczy dobrze się przygotować i wiedzieć, gdzie mogą pojawić się problemy.
Decyzja o warunkach zabudowy
Jeśli Twoja działka znajduje się na obszarze, dla którego nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dowiesz się tego z urzędu miasta lub gminy), to formalności zaczynasz od uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Bez tej decyzji nie otrzymasz pozwolenia na budowę.
W decyzji tej urząd wskazuje m.in.
- jakie parametry powinien mieć budynek – na przykład wysokość, liczbę kondygnacji, kąt nachylenia połaci dachowych,
- jaka powierzchnia działki może zostać zabudowana,
- w jakiej odległości od drogi usytuować dom.
Pozwolenie na budowę otrzymasz tylko wtedy, gdy inwestycja będzie całkowicie zgodna z wymaganiami decyzji o warunkach zabudowy. Dlatego składając wniosek o warunki zabudowy, dobrze zastanów się, jaki chcesz dom. Ustal z architektem wygląd budynku, sposób zagospodarowania działki, sposób dostarczenia mediów - uwzględnijcie to wszystko w składanym wniosku.
Z branżą budowlaną jest związana od kilkunastu lat. Zaczynała jako asystent projektanta, by po zdobyciu uprawnień zostać projektantem, a później urzędnikiem. Projektowała konstrukcję, nadzorowała budowy i wydawała pozwolenia na budowę. Od kilku lat pomaga architektom, inżynierom, urzędnikom i inwestorom rozwiązywać problemy związane z formalnościami budowlanymi. Prowadzi bloga oprawiebudowlanym.pl.
Wybór projektu
Jeśli decydujesz się kupić projekt gotowy, to nie wybieraj go bez konsultacji z architektem. Być może wiesz, że takiego projektu typowego nie możesz od razu po zakupie złożyć wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę. Wcześniej musi on zostać przystosowany do warunków miejscowych przez projektantów różnych branż.
Jeśli wybierzesz projekt niepasujący do Twojej działki lub niespełniający wymagań lokalnych przepisów, projektanci będą musieli w nim sporo zmienić. To wpłynie przede wszystkim na koszt adaptacji projektu. Jednak może się też okazać, że po zmianach, twój dom już nie wygląda tak, jak to sobie wymarzyłeś. Na przykład: wybierasz projekt domu z płaskim dachem, a później okazuje się, że obowiązujący na danym terenie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wymaga, by domy miały dachy skośne.
Pozwolenie na budowę
Urząd zanim wyda pozwolenie na budowę lub przyjmie zgłoszenie, sprawdza kompletność dokumentacji i zgodność projektu z przepisami. Bada m.in., czy:
- projekt budowlany jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy – w tym zakresie sprawdza wszystkie wymagania, które wskazano w tych dokumentach, czyli na przykład: wysokość budynku, kąt nachylenia dachu, wskaźniki zabudowy,
- projekt zagospodarowania terenu jest zgodny z przepisami – muszą być zachowane odległości od granicy działki, od budynków na sąsiednich działkach, musi zostać pokazane całe uzbrojenie terenu (sposób zaopatrzenia budynku w media), a także sposób połączenia działki z drogą publiczną.
W powyższym zakresie nie może być żadnych odstępstw. Jeśli projekt nie jest choćby w najmniejszym stopniu zgodny z wymaganiami przepisów, to w trakcie toczącego się postępowania projektant musi wszystkie niezgodności poprawić, a to wydłuża czas oczekiwania na pozwolenie.
Podobnie się dzieje, gdy projekt jest niekompletny i brakuje jakiegoś uzgodnienia czy decyzji. Trzeba je uzyskać, a to wpływa na długość postępowania.
Dlatego na tym etapie ważne jest to, aby projekt był zgodny z przepisami i zawierał wszystkie wymagane dokumenty. Wtedy – jeśli tylko sąsiedzi nie będą niezadowoleni z powodu twojej inwestycji i nie wniosą uwag – powinieneś w miarę szybko uzyskać pozwolenie na budowę.
Oddanie budynku do użytkowania
Formalności związane z odbiorem budynku to ostatnie, które cię czekają. Przejdziesz przez nie łatwo, jeśli wybudowałeś dom zgodnie z pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem. Jednak taka sytuacja nie zawsze się zdarza. Często już w trakcie budowy część robót chcesz wykonać inaczej, niż przewiduje projekt. Formalnie nazywa się to odstępstwem od zatwierdzonego projektu budowlanego. Jeśli dokonasz odstępstwa po dopełnieniu odpowiednich formalności, nie będziesz mieć problemów z oddaniem budynku do użytkowania. Co zatem zrobić?
Jeśli w trakcie budowy chcesz wprowadzić zmiany w zatwierdzonym projekcie, skontaktuj się z projektantem. On zdecyduje, czy odstępstwo, którego chcesz dokonać, jest istotne czy nieistotne.
Jeśli projektant uzna planowane zmiany za istotne, nie możesz ich wykonać, póki nie uzyskasz:
- decyzji o zmianie pozwolenia na budowę – gdy budujesz na pozwolenie,
- decyzji o pozwoleniu na budowę – gdy budujesz na zgłoszenie.
Żeby otrzymać jedną z tych decyzji, musisz złożyć wniosek wraz z projektem budowlanym.
Natomiast jeśli projektant uzna odstępstwo za nieistotne, to w projekcie budowlanym zamieści rysunki i opis dotyczące tego odstępstwa. Kopie tych rysunków dołączasz do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub do wniosku o pozwolenie na użytkowanie składanym przy odbiorze budynku. Oprócz tego projektant potwierdza oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania budynku z projektem, dołączane do dokumentów przy odbiorze budynku.
Wzory i formularze do pobrania
Zgłoszenie budowy: wzór wniosku >>>
Zgłoszenie rozbudowy budynku gospodarczego: wzór do pobrania >>>
Zgłoszenie nadbudowy – adaptacja poddasza: WZÓR
Formalności przy budowie domu – co jest najważniejsze
Wiesz już, jakie formalności będą cię czekać przy budowie domu i jakie mogą wiązać się z nimi problemy. Wiele błędów da się uniknąć, jeśli znajdziesz dobrego projektanta, który skoordynuje ze sobą wszystkie branże, skompletuje niezbędne dokumenty i w konsekwencji stworzy kompletny i zgodny z przepisami projekt. Istotne jest również, by projektant był obecny na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę. Od tego, jak szybko uzupełni ewentualne braki w projekcie, w dużej mierze zależy to, jak szybko uzyskasz pozwolenie. Równie ważny jest kompetentny kierownik budowy. Taki, który zadba nie tylko o kwestie techniczne związane z budową, ale również o dokumenty i pomoże ci przy odbiorze budynku.
