Wykonawca robót budowlanych. Jak sprawdzić firmę, czy wynająć jedną ekipę do wszystkiego czy kilka, z podwykonawcami czy bez?

Rzetelny wykonawca zrealizuje prace budowlane terminowo oraz zgodnie z zasadami sztuki budowlanej i projektem budowlanym, a przy okazji będzie respektować budżet kontrahenta. Jak znaleźć dobrego wykonawcę robót budowlanych? Jak wybrać najlepszą ofertę?

Znalezienie rzetelnego wykonawcy i podpisanie z nim umowy to jedno z najważniejszych zadań inwestora. W pierwszej kolejności powinniśmy zapytać projektanta domu jednorodzinnego, czy jest w stanie wskazać osobę/firmę godną polecenia, która zrealizuje dany projekt. Architekci często mają najlepszą wiedzę o fachowcach, bowiem z nimi stale współpracują.
Jeśli projektant nie jest w stanie polecić żadnej ekipy budowlanej, to trzeba szukać informacji o dostępnych wykonawcach w internecie – sprawdzając opinie, fora itp. – lub zdecydować się na zatrudnienie ekipy z polecenia, czyli sprawdzonej przez znajomych. Po wybraniu kilku ewentualnych wykonawców domu zazwyczaj pojawia się problem, któremu z nich powierzyć budowę. Przed podpisaniem umowy warto sprawdzić rzetelność danej firmy i przyjrzeć się jej ofercie.

Jak porównywać oferty firm budowlanych: wykonawców

Wybór z kilku możliwych wykonawców zazwyczaj polega na porównaniu ich ofert pod względem przedstawionej w nich wyceny usługi i terminu jej realizacji. Dlatego dobrze jest, zamawiając taką ofertę, poprosić o zachowanie podziału na koszty robocizny, materiałów i sprzętu dla każdego z etapów budowy. Wówczas łatwiej będzie je porównać.

Co więcej, należy zwrócić uwagę, czy określone w ofercie wynagrodzenie jest kosztorysowe, czy ryczałtowe. Jeżeli w ofertach dwóch wykonawców pojawi się zbliżona kwota wynagrodzenia, jeden z nich zaś żąda wynagrodzenia ryczałtowego, a drugi – kosztorysowego, ostateczna cena za zrealizowane prace może, wbrew pozorom, nie być taka sama. Jeżeli zamawiający nie jest biegły w wyliczeniach budowlanych i nie chce, żeby po zakończeniu prac okazało się, że kwota z oferty nie jest już aktualna, powinien żądać określenia w ofercie i późniejszej umowie wynagrodzenia ryczałtowego.

Ważne jest również to, żeby przy wyborze wykonawcy nie decydować się – mimo pokusy – na najtańszą ofertę. Po pierwsze, może się okazać, że nie obejmuje ona wszystkich koniecznych do wykonania prac. Po drugie, tańszy wykonawca może korzystać z tańszych materiałów, co wpłynie na efekt końcowy. Po trzecie, często za ceną idzie jakość prac – tani wykonawca może się okazać wartym swojej niskiej ceny. Dlatego właśnie tak ważny jest etap sprawdzenia rzetelności wykonawcy.

Jak zweryfikować firmę budowlaną: gdzie sprawdzić wykonawcę robót

Najpierw sprawdźmy jej dokonania. Możemy – za zgodą właścicieli – obejrzeć wybudowane przez daną firmę budynki, a także zajrzeć na prowadzone przez nią budowy. Jeżeli to możliwe, warto porozmawiać z klientami wykonawcy (obecnymi i wcześniejszymi), zapytać o solidność firmy, dotrzymywanie terminów itp. Podczas wizyty na terenie prowadzonych robót należy z kolei zwrócić uwagę, jakich firma używa narzędzi i sprzętu oraz czy na budowie panuje porządek i czy nie są na niej marnowane materiały budowlane.

Warto również sprawdzić wykonawcę w CEIDG – Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej – by upewnić się, że jest faktycznie wpisany jako przedsiębiorca i prowadzi firmę w sposób aktywny. Wyszukiwarkę znajdziemy pod adresem: https://prod.ceidg.gov.pl/ceidg/ceidg.public.ui/Search.aspx.

Jeśli nie odnajdziemy danego wykonawcy we wpisie do ewidencji przedsiębiorców, należy sprawdzić jeszcze wpis do Krajowego Rejestru Sądowego. Być może prowadzi on działalność gospodarczą w formie spółki prawa handlowego, a wtedy jego dane znajdziemy tylko pod adresem: https://ekrs.ms.gov.pl/web/wyszukiwarka-krs. W pliku PDF, który można tam pobrać, znajdą się szczegółowe informacje o firmie. Zalecane jest zwrócenie uwagi na:

• sposób reprezentacji – zarówno prokurenta i jego uprawnienia, jak i wspólników w spółkach osobowych / członków zarządu w spółkach kapitałowych (żeby wiedzieć, kto może skutecznie podpisać umowę);
• w przypadku spółek kapitałowych – wysokość kapitału zakładowego/akcyjnego (żeby znać maksymalną kwotę odpowiedzialności za zobowiązania);
• informację o otwarciu likwidacji (wskazuje to na złożenie wniosku o likwidację podmiotu, a w konsekwencji wykreślenie z rejestru i zaprzestanie działalności);
• informacje o datach złożenia sprawozdań finansowych (brak spełnienia tego obowiązku może, choć nie musi, wskazywać na nieuczciwe zamiary spółki – może to być tak zwany znikający podatnik).

Można też sprawdzić, czy wykonawca jest czynnym płatnikiem VAT i czy jego numer identyfikacji podatkowej jest poprawny – na stronie portalu podatkowego Ministerstwa Finansów: https://www.mf.gov.pl/ministerstwo-finansow.

Kolejną kwestią do weryfikacji jest, czy wykonawca posiada uprawnienia budowlane lub czy przynajmniej jeden z jego pracowników takie ma.

Czy wykonawca ma polisę OC

Trzeba sobie zdawać sprawę, że wygrać proces przeciwko nierzetelnemu wykonawcy to jedno, a wyegzekwować wyrok to drugie. Za obie rzeczy trzeba zapłacić z góry i na ogół długo czekać na ich pomyślne zakończenie. Niestety, często bywa tak, że z braku mienia nadającego się do egzekucji sprawiedliwość wyroku pozostaje iluzoryczna, bo jedynie na papierze.

Dlatego warto wybrać wykonawcę, który jest ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej w prowadzonej działalności zawodowej i który zobowiąże się utrzymać takie ubezpieczenie przez czas trwania umowy. W takim wypadku załącznikiem do umowy powinna być polisa wykonawcy. Inwestor powinien jednocześnie zastrzec sobie prawo do żądania od wykonawcy przedłożenia polisy na kolejne okresy ubezpieczenia (gdyby polisa kończyła się w trakcie budowy) oraz dowodu uiszczenia składki na ubezpieczenie. Tylko wtedy może mieć pewność, że polisa rzeczywiście daje skuteczną ochronę.

Kolejnym sposobem zabezpieczenia interesów inwestora, innym niż skierowanie roszczenia do ubezpieczyciela, jest zabezpieczenie roszczenia z tytułu nienależytego wykonania robót w okresie obowiązywania umowy lub z tytułu gwarancji jakości w postaci gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej bądź kaucji gwarancyjnej pobieranej przez inwestora na poczet ewentualnych roszczeń. Kaucja gwarancyjna będzie przydatna na przykład wtedy, gdy konieczne okaże się powierzenie dokończenia prac innemu wykonawcy.

Zatrudnić jedną ekipę do całości robót czy kilka do poszczególnych etapów

Często pojawia się pytanie, czy umowa powinna obejmować wyłącznie początkowy etap budowy (na przykład prace ziemne i wykonanie fundamentów), czy może stan surowy zamknięty albo nawet prace wykończeniowe. Każde z tych rozwiązań ma zarówno plusy, jak i minusy.

Zawarcie na początku umowy, której przedmiotem jest wyłącznie pierwszy etap inwestycji, z pewnością pozwoli na zweryfikowanie, czy wykonawca jest terminowy i rzetelny. Niemniej – jeżeli okaże się, że faktycznie jest solidny – może się też zdarzyć, że umówi się już z innym inwestorem, a w konsekwencji realizacja dalszych prac na naszej budowie będzie musiała zaczekać. Z tego względu lepiej jest objąć zakresem umowy przynajmniej stan surowy zamknięty budynku i zastrzec w umowie prawo odstąpienia od niej na wypadek, gdyby wykonawca opóźniał realizację prac lub prowadził je nienależycie.

Podpisanie jednej umowy na wykonanie obiektu oraz prac wykończeniowych bez wątpienia jest wygodne dla inwestora, gdyż pozwala uniknąć negocjowania kontraktu z każdym wykonawcą osobno. Rozwiązanie to ułatwia synchronizację prac – budowa domu realizowana przez kilka ekip zwykle kończy się tym, że jedni fachowcy wchodzą drugim w drogę, a to prowadzi do konfliktów. Jedna ekipa tworząca zgrany zespół fachowców to zazwyczaj również gwarancja szybszej realizacji prac wykończeniowych. Gdyby natomiast coś poszło niezgodnie z oczekiwaniami inwestora, to wykonawca nie mógłby zrzucić winy na kogoś innego.

Z drugiej strony, powierzenie wykonania różnych prac poszczególnym fachowcom specjalizującym się w danej dziedzinie zwiększa szansę na to, że końcowy efekt będzie satysfakcjonujący. Ponadto łatwiej jest się wówczas rozstać z którymś z wykonawców i znaleźć jego zastępcę. Co więcej, zatrudnienie kilku podmiotów może pozwolić na oszczędność poprzez wynegocjowanie niższych wynagrodzeń niż przy jednej ekipie, która zajmie się całością prac.

To, jaką opcję powinien wybrać inwestor, zależy od jego preferencji – jeżeli zależy nam na czasie, wygodzie i komforcie psychicznym, powinniśmy postawić na jedną firmę, która wykona całość prac. Jeśli natomiast możemy sobie pozwolić na dłuższe prowadzenie budowy i ufamy wyłącznie ludziom specjalizującym się w konkretnych dziedzinach, lepszym wyborem będzie zatrudnianie pojedynczych wykonawców.

Czy zgadzać się na powierzenie prac podwykonawcom

Z przepisów Kodeksu cywilnego nie wynika obowiązek osobistego świadczenia robót budowlanych przez wykonawcę, a w konsekwencji – jeżeli to ustawowe uprawnienie nie zostanie wyłączone w treści umowy o roboty budowlane – wykonawca ma prawo do zawarcia umowy z podwykonawcą. Dlatego już w umowie warto zastrzec, czy ma być ona realizowana przez wykonawcę osobiście czy też z pomocą podwykonawców.

Przeczytaj także:

• Umowy budowlane: umowa z wykonawcą WZÓR >>>

W przypadku powierzenia wykonawstwa robót budowlanych podwykonawcom, pomimo zakazu wynikającego z umowy, inwestor może skorzystać z uprawnień przysługujących mu na mocy art. 636 k.c. w związku z art. 656 k.c. Oznacza to, że może wezwać wykonawcę do zmiany sposobu wykonania umowy pod rygorem odstąpienia od umowy lub powierzenia wykonania prac innemu wykonawcy.

Jeżeli zaś strony wyraziły zgodę na to, by wykonawca zlecił pewne prace podwykonawcom, dla inwestora istotna jest kwestia jego solidarnej odpowiedzialności z wykonawcą za wynagrodzenie należne podwykonawcy. Aby uniknąć sytuacji, w której po przekazaniu wynagrodzenia wykonawcy do inwestora zwróci się podwykonawca z żądaniem zapłaty zaległego wynagrodzenia, inwestor musi się zabezpieczyć przed tym już w momencie zawierania umowy. Powinien zatem nałożyć w umowie na wykonawcę obowiązek przedkładania oświadczeń podwykonawców w przedmiocie rozliczeń z wykonawcą (czy podwykonawca ma względem wykonawcy jakieś wymagalne lub niewymagalne należności i w jakiej wysokości).

Czy zgadzać się na ustne ustalenia

Kiedy wybierzemy już konkretnego wykonawcę robót budowlanych, powinniśmy zawrzeć z nim umowę na piśmie. Umowy, co do zasady, mogą być zawierane w dowolnej formie, także ustnie. Rekomendowana jest jednak forma pisemna dla zabezpieczenia interesów inwestora oraz dla celów dowodowych na wypadek jakiegokolwiek sporu między stronami umowy.

Przygotowując treść umowy o roboty budowlane, trzeba zwrócić uwagę, żeby zapisać w niej szczegółowo zakres powierzonych robót, obowiązki stron, terminy wykonania poszczególnych etapów prac, wysokość wynagrodzenia i sposób jego rozliczenia. Warto też ustalić takie kwestie jak, kto i kiedy dostarcza na teren budowy niezbędne materiały budowlane, oraz zastrzec kary umowne na wypadek opóźnienia w wykonaniu prac lub usunięciu wad w ramach rękojmi.