Spis treści
Prawo: z doświadczenia sali sądowej
Norma PN-ISO 9836:1997 operuje pojęciem powierzchni całkowitej kondygnacji (5.1.3), na którą składają się: powierzchnia kondygnacji netto (5.1.5) i powierzchnia zajęta przez konstrukcję (5.1.6). Punkt 5.1.7.1 normy definiuje z kolei powierzchnię użytkową jako tę część powierzchni kondygnacji netto, która odpowiada celom i przeznaczeniu budynku, zaś pkt 5.1.6.1 – powierzchnię konstrukcji jako część powierzchni całkowitej, która utworzona jest przez elementy zamykające (na przykład ściany nośne zewnętrzne i wewnętrzne) oraz powierzchnie słupów, pionów wentylacyjnych, kominów, ścian działowych itp., oraz powierzchnie, przez które nie można przejść. Ponadto, w myśl pkt 5.1.5.3 normy, do powierzchni kondygnacji netto wlicza się także elementy nadające się do demontażu, takie jak ścianki działowe, rury i kanały.
Takie zagadnienie rozstrzygnął Sąd Okręgowy Warszawa-Praga z powództwa konsumentów przeciwko jednemu z warszawskich deweloperów. Do procesu przyłączył się również Miejski Rzecznik Konsumentów w Warszawie.
O co chodziło w sprawie?
Państwo R. zawarli w czerwcu 2019 r. umowę deweloperską. W § 5 pkt 2 umowy strony ustaliły, że dla celów realizacji umowy powierzchnia użytkowa nabywanego mieszkania jest liczona na podstawie normy PN-ISO 9836 oraz Rozporządzenia z dnia 25 kwietnia 2012 r. sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, a zatem przy obliczaniu powierzchni użytkowej lokalu uwzględnia się powierzchnię mieszkalną wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku, wliczając do niej powierzchnie zajęte przez elementy nadające się do demontażu (w tym ścianki działowe niebędące elementem konstrukcji i niezawierające szachtów instalacyjnych).
W załączniku do umowy zawarto rzut lokalu mieszkalnego, na którym zaznaczono między innymi obszar „powierzchni pod ścianami lub elementami nadającymi się do demontażu na przykład pod ściankami działowymi”, wliczany do powierzchni użytkowej przyszłego lokalu. Z kolei w prospekcie informacyjnym opisano technologię wykonania ścian kondygnacji nadziemnej, dzieląc je na: konstrukcyjne, osłonowe i działowe, przy czym te ostatnie miały być murowane i wykończone tynkiem.
Zobacz także: Jak zburzyć ściankę działową? Jakie narzędzia będą przydatne?
W protokole odbioru lokalu z kwietnia 2021 r. nabywcy zgłosili uwagę, że obmiar wykonany przez dewelopera jest niezgodny z normą PN-ISO 9836 (według wykonanych na ich zlecenie pomiarów został zawyżony niemal o 3 m2). W zawartej w grudniu 2021 r. umowie ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności wskazano jednak, że w skład powierzchni użytkowej wchodzi „powierzchnia pod ścianami lub elementami nadającymi się do demontażu (na przykład ścianami działowymi)” stanowiąca łącznie 2,64 m2. Warto dodać, że cena lokalu wynosiła 8250 zł/m2 powierzchni użytkowej, więc sporna kwota wynosiła ok. 22 tys. zł.
Wzór umowy deweloperskiej przygotował deweloper. Nabywcy przy jej zawarciu nie negocjowali postanowienia dotyczącego sposobu pomiaru powierzchni użytkowej. Dopiero jesienią 2020 r. dzięki informacjom z forum internetowego uznali, że powierzchnia ich lokalu została obliczona nieprawidłowo. Skierowali sprawę do sądu.
i
Pierwszy wyrok: nie po myśli nabywców
Zdaniem Sądu Rejonowego dla Warszawy Pragi-Południe (wyrok z 24 maja 2023 r., sygn. I C 1054/22) zakwestionowany przez nabywców § 5 ust. 2 umowy deweloperskiej nie ma charakteru niedozwolonego. Nie stanowi on postanowienia określającego główne świadczenia stron, w tym cenę w rozumieniu powołanego przepisu. Dotyczy jedynie sposobu liczenia powierzchni lokalu mieszkalnego, a więc tylko jednego z czynników, za pomocą których cena miała być ostatecznie ustalona. Ponadto norma PN-ISO 9836 nie jest aktem prawnym i nie zawiera definicji poszczególnych występujących w niej terminów, a jej stosowanie jest dobrowolne.
Zobacz także: Jak liczyć powierzchnię użytkową domu?
Sąd Rejonowy wyraził przekonanie, że powierzchnia pod ścianami działowymi to powierzchnia użytkowa, która odpowiada celom i przeznaczeniu mieszkania, i tylko od właściciela zależy, czy życzy sobie mieszkać w lokalu z wykonanymi zgodnie z projektem ściankami działowymi, czy bez nich, a może tylko z częścią z nich, ponieważ wszystkie nadają się do usunięcia (demontażu), a powierzchnia pod nimi do alternatywnego wykorzystania. Powierzchnia użytkowa lokalu jest jego cechą stałą, obiektywną. Nie zależy więc od likwidacji czy dobudowywania kolejnych ścianek działowych w lokalu.
W ocenie Sądu I instancji treść § 5 ust. 2 umowy deweloperskiej została sformułowane w taki sposób, by konsument - nabywca lokalu dokładnie wiedział, co kupuje i za co płaci.
Nabywcy lokalu wnieśli apelację od tego wyroku.
Zobacz wyburzenie ścianki działowej krok po kroku:
Inaczej w II instancji: po myśli nabywców
Sąd okręgowy w wyroku z 24 maja 2023 r. (sygn. IV Ca 1735/23) uznał, że znajdująca się pod wewnętrznymi ścianami działowymi powierzchnia nie spełnia kryteriów niezbędnych do tego, aby zaliczyć ją do powierzchni użytkowej. Zdaniem sądu II instancji odmienne stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku sądu I instancji narusza § 11 ust. 2 pkt 2 lit. a w związku z § 8 ust. 2 pkt 9 Rozporządzenia z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego i w związku z § 9 załącznika do tegoż rozporządzenia.
Jeżeli przepisy rozporządzenia wprost odsyłały do normy PN-ISO 9836, to jej zastosowanie było obligatoryjne. Co prawda wymóg ten dotyczy bezpośrednio tylko określenia powierzchni użytkowej lokalu w projekcie architektoniczno–budowlanym, jednakże trudno uznać, że dla celów realizacji umów deweloperskich można od niego całkowicie abstrahować. Załącznikiem do umowy był przecież rzut lokalu zaczerpnięty z części rysunkowej projektu. Nawet zatem gdyby stosowanie normy było dobrowolne, to deweloper w umowie przyjął na siebie zobowiązanie do jej stosowania.
W postanowieniach omawianej normy jest mowa o ścianach działowych, wliczanych do powierzchni konstrukcji, oraz ściankach działowych, które stanowią element powierzchni kondygnacji netto. Zdaniem sądu ich rozróżnienie i odmienne nazwanie wskazują, że nie są to pojęcia tożsame i nie powinny być używane zamiennie (mimo braku ich definicji).
Deweloper w toku postępowania lansował tezę, że ściany oddzielające poszczególne pomieszczenia w lokalu są ściankami działowymi, zaś ściany działowe wydzielają lokal w obrębie budynku. Ze stanowiskiem tym nie można się zgodzić, i to nie tylko dlatego, że pomija rozróżnienie pomiędzy ścianami nośnymi wewnętrznymi i zewnętrznymi oraz ścianami działowymi. Jest ono nieprawidłowe przede wszystkim z tego względu, że mylnie kwalifikuje ściany wewnętrzne w lokalu niestanowiące ścian nośnych jako nadające się do demontażu.
Istotą demontażu w potocznym ujęciu (a legalnej definicji tego pojęcia nie ma) jest rozłożenie określonego urządzenia na części w taki sposób, aby można było ich użyć ponownie – a więc ponownie je zamontować. Usunięcie murowanej ściany działowej wymogu tego nie spełnia, albowiem w praktyce polega na jej wyburzeniu. Sformułowanie „elementy nadające się do demontażu, takie jak ścianki działowe” oznacza raczej lekkie przegrody wewnętrzne typu przepierzenia, na przykład szklane, harmonijkowe lub w formie rolet, które można w każdej chwili, bez ich uszkodzenia, zdemontować i ustawić w innym miejscu.
Należy więc przyjąć, że powierzchnia zajęta przez murowane ściany wewnętrzne w lokalu mieszkalnym, których nie da się zdemontować i ponownie zamontować, nie może być wliczana do powierzchni użytkowej tego lokalu. Inne rozumowanie przeczyłoby definicji powierzchni użytkowej zawartej w pkt 5.1.7.1 normy, zgodnie z którą jest to część powierzchni kondygnacji netto, odpowiadająca celom i przeznaczeniu budynku. Dla budynku o przeznaczeniu mieszkalnym jest to wyłącznie powierzchnia umożliwiająca zamieszkiwanie (spanie, pobyt) lub inne czynności pomocnicze (przygotowywanie posiłków, utrzymywanie higieny osobistej, przechowywanie ubrań, przedmiotów oraz żywności), które to czynności – co oczywiste – nie mogą być wykonywane na przestrzeni zajętej przez ściany działowe.
Dodatkowo sąd okręgowy wskazał, że z art. 2 ust. 2 i art. 3 ust. 3 Ustawy o własności lokali nie wynika – wbrew poglądowi sądu I instancji - wniosek, że powierzchnia użytkowa lokalu jest jego cechą stałą, obiektywną, a więc niezależną od likwidacji czy dobudowywania kolejnych ścian (ścianek) działowych. Do takiego rozumowania nie ma podstaw normatywnych. Ustalenie powierzchni użytkowej wszystkich lokali w budynku wraz z pomieszczeniami przynależnymi powinno następować w odniesieniu do każdego lokalu tylko raz, z chwilą jego wyodrębnienia. Zagadnienie, czy należy dokonywać korekty powierzchni użytkowej mieszkania, jeżeli dodano lub usunięto w nim ścianę działową, nie może jednak wpływać na interpretację Polskiej Normy PN-ISO 9836, do której deweloper sam odwoływał się w umowie deweloperskiej. Korekta taka wydaje się zresztą iluzoryczna, gdyż wymagałaby jednomyślności wszystkich współwłaścicieli lokali w danym budynku.
Sąd II instancji stwierdził również, że postanowienie umowy deweloperskiej określające sposób liczenia powierzchni użytkowej kształtowało obowiązek zapłaty ceny w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami. Postanowienie to zostało formułowane bowiem w sposób niejednoznaczny. Z jednej strony deweloper odwołuje się w nim do sposobu obliczenia powierzchni użytkowej lokalu na podstawie normy PN-ISO 9836 oraz ówcześnie obowiązującego rozporządzenia, a z drugiej wyjaśnia – niezgodnie z normą i rozporządzeniem - że do powierzchni tej wlicza się między innymi powierzchnie zajęte przez ścianki działowe.
Zdaniem Sądu okręgowego przeciętny, dostateczne świadomy, rozważny konsument, nawet mający wykształcenie prawnicze, bez szczegółowego omówienia sposobu obliczenia powierzchni użytkowej nabywanego lokalu nie był w stanie stwierdzić, za jaką jego powierzchnię powinien – zgodnie z prawem - zapłacić. Zrozumienie tej kwestii jest o tyle trudniejsze, że Polskie Normy nie są aktami powszechnie dostępnymi, a dostęp do ich treści wymaga zakupu licencji.
Deweloper przyznał sobie zatem prawo do jednostronnego zawyżenia świadczenia należnego mu od nabywców na skutek bezprawnego zwiększenia powierzchni użytkowej lokalu stanowiącej podstawę do ustalenia jego ceny. Nie ma tu znaczenia, że nabywca podpisał umowę deweloperską z omawianym postanowieniem. Gdyby nie wyraził na nie zgody, do zawarcia umowy by w ogóle nie doszło.
