Umowa o roboty budowlane - co powinna zawierać? Jak podpisać umowę z wykonawcą?

2023-09-27 7:35

Umowa o roboty budowlane z wykonawcą powinna być spisana jeszcze przed rozpoczęciem prac budowlanych albo remontowych czy wykończeniowych. Taka umowa o roboty budowlane powinna określać zakres robót oraz ich kosztorys. Jak dobrze podpisać umowę z wykonawcą?

Dlaczego warto zawrzeć z wykonawcę umowę o roboty budowlane? — Autor: Agnieszka Kubacka Od umowy między wykonawcą i inwestorem można odstąpić, gdy wykonawca zwleka z rozpoczęciem prac tak dlugo, że nie będzie w stanie ich zakończyć w umówionym czasie, albo też gdy budowa jest prowadzona wadliwie lub w sposób sprzeczny z umową. Można od niej odstąpić także wtedy, gdy po odebraniu prac ujawnią się istotne wady.

Spis treści

Po co umowa o roboty budowlane?
Umowa o roboty budowlane - lepsza na piśmie
Umowa z wykonawcą - kary dla niesolidnych
Co zawrzeć w umowie z wykonawcą?
Oznaczenie stron umowy o roboty budowlane
Umowa z wykonawcą - jaki zakres robót budowlanych?
Przedmiot umowy z wykonawcą
Umowa z wykonawcą - kto dostarcza materiały budowlane?
Termin rozpoczęcia i zakończenia prac w umowie
Wynagrodzenie wykonawcy
Umowa z wykonawcą - gwarancja
Przydatne paragrafy podczas podpisywania umowy z wykonawcą
Skuteczne dochodzenie swoich praw
Umowa z wykonawcą - gotowy wzór umowy o dzieło

Po co umowa o roboty budowlane?

O tym, że zawsze warto spisać umowę o roboty budowlane albo umowę o dzieło, nie trzeba już chyba przekonywać. W przypadku umowy z wykonawcą jest to niezbędne dla celów dowodowych. Bez umowy trudno będzie udowodnić, za co odpowiada ekipa remontowa lub budowlana. Zadbaj o swoje prawa na budowie - spisz umowę z wykonawcą! Określone na podstawie umowy zasady współpracy pozwolą uniknąć wielu konfliktów na budowie, a ryzyko kar umownych pomoże zdyscyplinować fachowców.

Podpisanie umowy z wykonawcą to pierwszy sprawdzian dla robotników – lepiej od razu zrezygnować z usług tych, którzy nie chcą tego zrobić, przekonując nas, że wystarczy się dogadać. Poza tym, choć żadna umowa z wykonawcą nie zagwarantuje nam, że prace zostaną wykonane właściwie i w umówionym terminie, z umową sporządzoną na piśmie łatwiej będzie walczyć o swoje prawa.

Umowa z wykonawcą zawarta na piśmie powinna zawierać co najmniej kilka elementów - podpowiadamy, jak podpisać umowę, i poniżej zamieszczamy do pobrania za darmo gotowy wzór umowy budowlanej z wykonawcą.

Umowa o roboty budowlane - lepsza na piśmie

Zgodnie z art. 648 Kodeksu cywilnego umowa o roboty budowlane – oraz wszelkie wprowadzone do niej zmiany w formie aneksu – powinna być zawarta na piśmie.

Umowa ustna jest wprawdzie ważna, ale w razie sporu trudno będzie udowodnić w sądzie jej zawarcie i treść. Sąd nie będzie mógł przesłuchać stron ani świadków, jeśli wykonawca się na to nie zgodzi, a nie zgodzi się na pewno, jeśli zeznania takie byłyby dla niego niekorzystne. Trzeba tu jednak dodać, że zgodnie art. 74 ust. 2 Kodeksu cywilnego mimo niezachowania formy pisemne dowód z zeznań świadków lub z przesłuchania stron jest dopuszczalny, jeżeli obie strony wyrażą na to zgodę, żąda tego konsument w sporze z przedsiębiorcą albo fakt dokonania czynności prawnej jest uprawdopodobniony za pomocą dokumentu.

A jeśli ktoś zapomni o pisemnej umowie, powinien przynajmniej gromadzić rachunki. Takie dokumenty uprawdopodabniają fakt zawarcia umowy i dają szansę na dochodzenie roszczeń przed sądem. Ale czy na ich podstawie uda nam się udowodnić, do czego tak naprawdę zobowiązał się wykonawca albo ile i kiedy mieliśmy mu zapłacić?

Zdecydowanie bardziej skomplikowane będzie udowodnienie odpowiedzialności wykonawcy. Jeżeli prace zostały wykonane wadliwie, brak umowy pisemnej utrudnia lub wręcz uniemożliwia wyegzekwowanie praw z rękojmi.

Umowa sporządzona na piśmie jest dokumentem, który potwierdza istnienie zobowiązania oraz określa, do czego strony się zobowiązały. W razie sporu może ułatwić wyegzekwowanie wykonania świadczenia.

W przypadku umowy o dzieło przepisy nie wymagają formy pisemne, ale oczywiście taka umowa też powinna być zapisana.

Polecany artykuł:

Jak przyłączyć budowany dom do sieci? Ile się czeka na wydanie warunków przyłąc…

Umowa z wykonawcą - kary dla niesolidnych

W umowie warto określić kary, jakie poniesie wykonawca w razie niewykonania umowy w terminie. Wykonawca może również się domagać ustanowienia kary dla klienta za niewywiązywanie się zobowiązań niepieniężnych (na przykład przekazania placu budowy albo dokumentów).

Kary umowne powinny być na tyle dotkliwe, aby skutecznie zabezpieczały wykonanie umowy. Może to być na przykład 0,2% wartości zamówienia za każdy dzień zwłoki. Zazwyczaj określenie kary umownej w umowie skutecznie dyscyplinuje wykonawcę do należytego wykonania pracy. Przydaje się zwłaszcza wtedy, gdy opóźnia on rozpoczęcie robót – w takim przypadku bez kary umownej inwestor nie mógłby zastosować sankcji. Z kolei wykonawca zawsze może naliczyć ustawowe odsetki w razie opóźnienia w płatnościach.

Pamiętajmy jednak, że jeśli z powodu nienależytego wykonania zobowiązania poniesiemy szkody wyższe od zastrzeżonych kar umownych (na przykład w związku z przedłużającymi się pracami będziemy musieli przez dłuższy czas płacić za wynajmowanie mieszkania), to żądanie pełnego odszkodowania będzie dopuszczalne tylko wtedy, jeśli zastrzeżemy taką możliwość w umowie. Dlatego warto zapisać w umowie, że zamawiającemu przysługuje prawo do dochodzenia odszkodowania przewyższającego karę umowną.

Ważne więc, żeby w umowie została zapisana kara umowna – na tyle dolegliwa, by mobilizowała wykonawcę do terminowości. Może ona być określona jako konkretna kwota lub pewien procent wynagrodzenia, np. za każdy dzień zwłoki w stosunku do harmonogramu.

Zdarza się, że wykonawca zgadza się na ustanowienie takiej kary, pod warunkiem że nie przekroczy ona na przykład 5% jego wynagrodzenia. Nie zgadzajmy się na taki zapis – wówczas nie odczuje on szczególnie finansowych konsekwencji nawet kilkumiesięcznych opóźnień na budowie.

Kara umowna to jeszcze nie wszystko – zastrzeżmy w umowie, że postanowienie o takiej karze nie wyklucza możliwości dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych. Jeśli umieścimy taki zapis, w przypadku gdy wskutek niewywiązania się wykonawcy ze zobowiązań poniesiemy szkody, możemy się domagać ich naprawy niezależnie od kar umownych.

Przeczytaj też: Wykonawca nie wykonał robót w terminie lub źle je wykonał: co zrobić?

Aby skutecznie dochodzić kar umownych lub odszkodowania, trzeba precyzyjnie określić w umowie, kiedy wykonawca ma rozpocząć budowę i kiedy ją zakończyć. W przeciwnym razie nie będziemy w stanie wykazać, że wykonawca się spóźnia. Dobra umowa nie jest wprawdzie stuprocentową gwarancją bezpieczeństwa dla inwestora, ale w razie sporu może pomóc w wyegzekwowaniu należnych świadczeń lub odszkodowania. Ponadto jeśli klient domaga się spisania umowy i wie, co powinno się w niej znaleźć, jest to sygnał dla wykonawcy, że takiego klienta lepiej nie oszukiwać.

Co zawrzeć w umowie z wykonawcą?

W umowie o roboty budowlane lub o dzieło należy koniecznie podać:

datę i miejsce jej zawarcia,
imiona i nazwiska (lub nazwę firmy) oraz adresy stron, a także wskazanie podstawy działalności wykonawcy (numer wpisu w ewidencji działalności gospodarczej itp.),
zakres powierzonych prac,
termin ich wykonania (rozpoczęcia i zakończenia),
wynagrodzenie.

Oznaczenie stron umowy o roboty budowlane

Trzeba wskazać, kto zawiera umowę. Inwestor powinien podać swoje imię, nazwisko, adres oraz PESEL, wykonawca zaś nazwę swojej firmy, jej adres oraz numer wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego – jeśli to spółka prawa handlowego – lub do ewidencji działalności gospodarczej, jeżeli wykonawca jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą.

Zanim podpiszemy umowę z wykonawcą, zażądajmy od fachowca przedstawienia zaświadczenia o wpisie w odpowiednim rejestrze. Potwierdza ono, że firma działa legalnie. Na jego podstawie dowiemy się również, kto jest uprawniony do jej reprezentowania.

Umowa z wykonawcą - jaki zakres robót budowlanych?

Określając w umowie dokładny zakres powierzonych prac, trzeba też koniecznie określić rodzaj materiałów budowlanych, łącznie z podaniem ich klasy lub gatunku. Można to zrobić w formie aneksu do umowy.

Jeśli operujemy pojęciem na przykład stanu surowego (zamkniętego lub otwartego) czy domu pod klucz, trzeba dokładnie opisać, co się pod nimi kryje. Pojęcia te są zazwyczaj różnie rozumiane przez wykonawcę i inwestora, a nie ma żadnych prawnych definicji, które w razie sporu pozwalałyby rozstrzygnąć, kto ma rację. Najczęściej wykonawca uważa, że wykonał już zamówione prace, podczas gdy inwestor oczekuje dokończenia robót. W razie wątpliwości i braku odpowiednich zapisów w umowie uważa się, że wykonawca zobowiązał się do wykonania wszystkich prac objętych projektem budowlanym.

Jeśli wykonawca podejmuje się kierowania budową, wymaga to również zapisania w umowie o roboty budowlane lub spisania odrębnej umowy zlecenia.

Przedmiot umowy z wykonawcą

W umowie o roboty budowlane należy dokładnie opisać, co ma zrobić wykonawca. W przypadku umowy z dekarzem nie wystarczy zapis, że ma on np. pokryć dach. Szczegółowy wykaz prac powinien obejmować: wstępne krycie, sztywne poszycie (jeśli jest), kontrłaty, łaty, obróbki blacharskie, orynnowanie i ułożenie pokrycia, a także ewentualne roboty dodatkowe: np. montaż okien połaciowych czy ocieplenie poddasza.

Pamiętaj również, by opisać, co oznaczają poszczególne terminy. Opierając się na kosztorysie, wskaż też rodzaj materiałów, jakie mają być użyte do wykonania danej pracy.

Jeśli zmieniasz zakres prac lub rodzaj użytych materiałów, informacja o tym powinna się także znaleźć w umowie – w formie aneksu.

Umowa z wykonawcą - kto dostarcza materiały budowlane?

W umowie z wykonawcą warto określić, kto i kiedy ma dostarczyć materiał. Jeśli zakupy powierzymy wykonawcy, z pewnością zażąda on zaliczki na materiały i doliczy coś jeszcze za transport i fatygę. Klient powinien mieć jednak wpływ na to, co i za ile będzie kupowane. Można się więc umówić z wykonawcą, że będzie nas informował o terminie dostawy materiałów. Będziemy wtedy mogli uczestniczyć w odbiorze towaru i natychmiast zgłaszać dostrzeżone wady. Może też to robić zatrudniony przez nas inspektor nadzoru inwestorskiego.

Zakup materiałów warto zlecić wykonawcy – pod warunkiem że mamy kosztorys dokładnie wyliczający ilość niezbędnych materiałów. Opierając się na jego zapisach, będziemy mogli kontrolować, czy wykonawca zbyt swobodnie nie wydaje pieniędzy. Oczywiście fachowcy mogą twierdzić, że materiały były uszkodzone i musieli ich kupić więcej. To jednak również można sprawdzić – produkt z wadą podlega reklamacji, która powinna być udokumentowana.

Warto też wiedzieć, że zgodnie z przepisami wykonawca, który sam dostarcza materiały, ponosi ryzyko ewentualnych szkód wynikłych z ich wadliwości. Wykonawca jako profesjonalista powinien na wstępie ocenić jakość dostarczonego materiału, a w razie zauważenia wad sam powinien składać reklamacje u sprzedawcy lub producenta i doprowadzić do wymiany towaru.

Jeśli jednak wykonawca będzie dokonywał zakupów w imieniu inwestora, na którego będą wystawiane rachunki, to prawa i obowiązki związane z reklamowaniem wadliwego towaru spadną na osobę, na którą wystawiono rachunek.

Po zakończeniu budowy nie zapominajmy upomnieć się u wykonawcy o przekazanie nam dokumentów gwarancyjnych na zakupione materiały i urządzenia.

Termin rozpoczęcia i zakończenia prac w umowie

Można go określić datami bądź liczbą miesięcy od chwili podpisania umowy. Być może wykonawca zechce wprowadzić do umowy o roboty budowlane zapis o możliwości opóźnienia prac w przypadku niekorzystnych warunków pogodowych. Nie warto się na to godzić, ponieważ w naszym klimacie prawdopodobieństwo obfitego deszczu czy silnego mrozu jest więcej niż duże.

Podczas ustalania warunków umowy o roboty budowlane wykonawca powinien wziąć pod uwagę realny termin wykonania robót.

Dobrą praktyką jest dołączenie do umowy, oprócz terminów rozpoczęcia i zakończenia prac, szczegółowego harmonogramu, w którym zawarte są m.in. terminy: przekazania terenu budowy, odbiorów, w szczególności częściowych, czy zapłaty wynagrodzenia.

Wynagrodzenie wykonawcy

Ustala się je na dwa sposoby:

ryczałtowo – czyli jako z góry określoną kwotę za całość prac, najlepiej na podstawie kosztorysu, lub
kosztorysowo (obmiarowo), czyli zestawiając planowane prace i przewidywane koszty.

Wynagrodzenie płacone ryczałtowo oznacza, że wykonawca nie będzie mógł podwyższyć jego kwoty, chyba że zdecydujemy się na wykonanie dodatkowych robót nieobjętych umową. W takim przypadku również zamawiający nie może żądać obniżenia ryczałtu, nawet gdy okaże się, iż rozmiar oraz koszty prac są mniejsze od przewidywanych.

Przeczytaj też: Rozliczenie robót budowlanych: ryczałt czy kosztorys?

W umowie należy także zapisać, czy podajemy wynagrodzenie brutto, czy netto.

Jeżeli zaś chodzi o wynagrodzenie kosztorysowe, jego ostateczna wysokość jest znana dopiero po zakończeniu robót, warto jednak określić w umowie jego górną granicę. W takiej sytuacji wynagrodzenie wykonawcy nie będzie mogło przekroczyć ustalonej kwoty, nawet jeśli koszty robót będą w rzeczywistości większe.

Zdarza się, że wynagrodzenie określa się w sposób łączony. Ustala się wspólnie kwotę ryczałtową obejmującą prace wyszczególnione w umowie z zastrzeżeniem, że wszelkie dodatkowe roboty będą rozliczane na podstawie kosztorysu powykonawczego.

Najkorzystniej jest ustalać płatności etapami i dokonywać ich po realizacji i odbiorze poszczególnych prac (etapów) przez kierownika budowy lu inspektora nadzoru inwestorskiego. Odpowiedni wpis w dzienniku budowy może być podstawą do wypłacenia ustalonej wcześniej kwoty za realizację danego etapu.

Umowa z wykonawcą - gwarancja

Nie jest to obowiązkowa, ale rzetelny wykonawca nie będzie się od niej uchylał. Oświadczenie o udzieleniu gwarancji powinno określać czas, przez jaki ma ona obowiązywać, oraz zakres napraw, jakich dokonać ma wykonawca w razie wystąpienia usterek.

Najkorzystniejsze dla inwestora jest udzielenie gwarancji na czas dłuższy, niż wynosi okres rękojmi. W przypadku budynków rękojmia wynosi pięć lat. Roszczenia wynikające z umowy o dzieło przedawniają się z kolei z upływem lat dwóch od dnia oddania dzieła.

Warto wiedzieć

Przydatne paragrafy podczas podpisywania umowy z wykonawcą

Wykonawcy często proponują własne wzory umów o roboty budowlane. Oczywiście trzeba je dokładnie przeanalizować, a najlepiej – jeśli jest taka możliwość – skonsultować się ze znajomym prawnikiem. Zdarza się bowiem, że takie umowy są specyficznie skonstruowane – tak, żeby zabezpieczyć tylko interesy wykonawcy, nie zaś inwestora.

Pamiętaj też, że każdą umowę można negocjować, a jedynym wyznacznikiem (i ograniczeniem) jej treści są przepisy Kodeksu cywilnego: artykuły od 647 do 658 dla umowy o roboty budowlane i od 627 do 646 dla umowy o dzieło. Podczas budowy pomocne mogą się okazać również przepisy Prawa budowlanego.

Skuteczne dochodzenie swoich praw

Niestety, nawet najlepiej przygotowana umowa nie zagwarantuje nam, że budowa będzie przebiegać bez zarzutu. Gdy wykonawca uparcie nie wywiązuje się z zapisanych w niej obowiązków, domagajmy się od niego spełnienia postanowień umowy. Jeśli jest to dla nas niekorzystne – np. gdy znaczne opóźnienie robót burzy harmonogram finansowy budowy, w grę wchodzi zapłata odszkodowania za straty, której zasady określa Kodeks cywilny.

Jeżeli wykonawca wezwany do zmiany sposobu prowadzenia robót nie reaguje, inwestor może też odstąpić od umowy z nim i powierzyć prace nowemu wykonawcy na koszt i ryzyko poprzedniego. Obie strony mogą również skierować sprawę do sądu, jeżeli kontrahent nie reaguje na próby rozwiązania problemu, jest to jednak dość kłopotliwe, bo takie sprawy zazwyczaj ciągną się latami. Właściwy jest tu sąd miejsca zamieszkania (lub siedziby) pozwanego: rejonowy – gdy wartość przedmiotu sporu nie przekracza 100 tys. zł, okręgowy – gdy wynosi powyżej 100 tys. zł.

Wnosząc pozew, uiszcza się opłatę sądową – gdy wartość przedmiotu sporu lub zaskarżenia wynosi ponad 20 000 zł, wynosi ona 5% tej wartości, ale nie więcej niż 200 tys. zł. Przy niższych wartościach przedmiotu sporu opłata jest stała i wynosi od 30 do 1000 zł.