Rozliczenie robót budowlanych: ryczałt czy kosztorys? Jakie są wynagrodzenia za roboty budowlane

Prawo budowlane nie zawierają regulacji problematyki rozliczenia robót budowlanych. Przyjmuje się, że wynagrodzenie za roboty budowlane powinno zostać określone w umowie inwestora z wykonawcą. Omawiamy rodzaje wynagrodzeń za roboty budowlane, ich wady i zalety, a także wyjaśniamy, jak ich dokonać.

W praktyce w umowach o roboty budowlane wynagrodzenie przyjmuje zazwyczaj formę ryczałtu, czyli z góry określonej kwoty, która co do zasady nie ma prawa się zmienić, bądź też formę kosztorysową, czyli rozliczenia na podstawie kosztorysu powykonawczego, w którym szczegółowo rozlicza się wszystkie wykonane prace. Dopuszczalne jest również ustalenie wynagrodzenia za wykonanie robót budowlanych w oparciu o połączenie wyżej wspomnianych dwóch metod – wówczas jest to tzw. wynagrodzenie ryczałtowo-kosztorysowe, w którym część robót rozliczana jest w formie ryczałtu, a część w formie kosztorysowej.

Rodzaje wynagrodzenia za roboty budowlane

Powstaje zatem pytanie, która z tych form będzie najbardziej odpowiednia i jak ją stosować, by uniknąć niepotrzebnych kłopotów. Na to pytanie nie sposób odpowiedzieć jednoznacznie. Wszystko bowiem zależy od okoliczności, które towarzyszą konkretnym robotom budowlanym, w tym przede wszystkim od tego, czy występujemy w charakterze wykonawcy czy inwestora, a także od charakteru wykonywanych robót i ich zakresu. Aby dokonać właściwego wyboru rodzaju wynagrodzenia w zawieranej przez nas umowie o roboty budowlane warto poznać wady i zalety każdego z nich i dopiero wówczas podejmować decyzję.

Odpowiednie zastosowanie przepisów o umowie o dzieło

Ponieważ Kodeks cywilny w przepisach dotyczących umowy o roboty budowlane nie reguluje szczegółowo modelu wynagradzania, przyjmuje się, że w tym zakresie odpowiednie zastosowanie znajduje regulacja umowy o dzieło.

Przeczytaj także:

Umowy budowlane: umowa z wykonawcą WZÓR >>>

Z orzecznictwa…

Przepisy art. 629 i art. 632 Kodeksu cywilnego (regulujące odpowiednio kwestię wynagrodzenia kosztorysowego oraz wynagrodzenia ryczałtowego – przyp. red.) mogą mieć zastosowanie w drodze analogii do umowy o roboty budowlane.

Uchwała SN(7) z dnia 29 września 2009 r.; III CZP 41/09, OSNC 2010, Nr 3, poz. 33

Przepis art. 632 § 2 Kodeksu cywilnego może mieć zastosowanie w drodze analogii do umowy o roboty budowlane i stanowić podstawę do modyfikacji wynagrodzenia wykonawcy.

Wyrok SN z dnia 21 lutego 2013 r.; IV CSK 354/12, Legalis

Wynagrodzenie ryczałtowe za roboty budowlane

Decydując się na ryczałtową formę wynagrodzenia za roboty budowlane warto mieć na uwadze dwie jego podstawowe cechy – tj. niezmienność i praktyczność.

Wynagrodzenie ryczałtowe jest niezmienne, co oznacza, że raz ustalona wartość takiego wynagrodzenia co do zasady wyklucza jego zmianę. Zarówno zwiększenie, jak i obniżenie wynagrodzenia ryczałtowego za roboty budowlane może nastąpić jedynie w drodze wyjątku. Taka cecha wynagrodzenia w formie ryczałtu, w zależności od okoliczności, może stanowić jego wadę bądź zaletę. Niewątpliwie korzystne jest to, że już od chwili zawarcia umowy o roboty budowlane wykonawca wie, ile na danej umowie zarobi, inwestor zaś ma świadomość, jakie wynagrodzenie będzie musiał zapłacić. Jednakże tak ustalone wynagrodzenie niesie ze sobą pewne ryzyko, szczególnie dla wykonawcy.

Wykonawca ponosi bowiem ryzyko powstania w przyszłości dodatkowych kosztów wynikających niemożliwego do wcześniejszego przewidzenia wzrostu rozmiaru prac, czy też wzrostu kosztów umówionych robót. Jeśli więc wykonawca na wstępie niewłaściwie wyceni swoje prace i w trakcie wykonywania robót okaże się, że inwestycja wymaga większego nakładu pracy lub większych kosztów, to nie będzie mógł domagać się od inwestora zwiększenia swojego wynagrodzenia. Z drugiej jednak strony korzystny dla wykonawcy jest fakt, iż inwestor nie może żądać obniżenia wynagrodzenia ryczałtowego nawet w sytuacji, w której wykonawca osiągnie większy dochód od spodziewanego na wstępie (np. wskutek obniżenia cen materiałów budowlanych lub innych kosztów robót budowlanych). Warto jednak podkreślić, że w praktyce ta druga sytuacja występuje nieporównywalnie rzadziej niż pierwsza.

Przeczytaj też:

Umowy budowlane: jak wygląda umowa z wykonawcą >>>

Należy zwrócić uwagę, że warunkiem niezmienności wynagrodzenia ryczałtowego jest to, aby przyjmujący zamówienie oszacowując zakres koniecznych czynności, konieczne koszty ich wykonania i w konsekwencji wartość robót, którą strony umówiły w ramach ryczałtowego wynagrodzenia, dysponował rzetelną informacją na temat zakresu i charakteru robót.  Dlatego też w orzecznictwie przyjmuje się, że zasada niezmienności wynagrodzenia ryczałtowego nie dotyczy przypadków nierzetelnego postępowania zamawiającego, który wprowadza w błąd przyjmującego zamówienie uniemożliwiając mu prawidłowe oszacowanie zakresu i niezbędnych kosztów robot.

Przeczytaj też:

Wykonawca nie wykonał robót w terminie lub źle je wykonał: co zrobić?

Z orzecznictwa…

Niemożność zmiany umówionego wynagrodzenia ryczałtowego ogranicza się do sytuacji, w których wykonawca dysponujący rzetelną informacją na temat zakresu i charakteru robót wadliwie oszacował zakres koniecznych czynności, konieczne koszty ich wykonania i w konsekwencji wartość robót, którą strony umówiły w ramach ryczałtowego wynagrodzenia. Tym samym, wspomniany rygor z art. 632 § 1 Kodeksu cywilnego nie obejmuje nierzetelnego postępowania zamawiającego, który wprowadził w błąd wykonawcę uniemożliwiając mu prawidłowe oszacowanie zakresu i niezbędnych kosztów robót.

Wyrok SA w Gdańsku z dnia 27 sierpnia 2014 r.; V ACa 181/14; Legalis

W razie niewykonania przez przyjmującego zlecenie wszystkich robót, za które w umowie określone zostało wynagrodzenie ryczałtowe, podlega ono proporcjonalnemu obniżeniu, stosownie do zakresu niewykonanej części, co nie przekreśla ryczałtowego charakteru tego wynagrodzenia.

Wyrok SN z 25 marca 2015 r., II CSK 389/14, Legalis

Zamawiający nie może domagać się obniżenia wynagrodzenia ryczałtowego tylko z tej przyczyny, że wykonanie umówionych prac okazało się tańsze, np. z powodu użycia tańszych materiałów lub surowców. W przypadku ustalenia wynagrodzenia ryczałtowego zmiana materiałów lub metod wykonania prac na tańsze nie daje podstawy do żądania jego obniżenia. W szczególności nie może być traktowana jako podstawa twierdzenia, że wykonawca poczynił oszczędności. Skoro ewentualne zmniejszenie kosztów wykonania umówionych prac nie uzasadnia obniżenia wynagrodzenia ryczałtowego przysługującego wykonawcy, to nie można mówić, że uzyskał on od zamawiającego korzyść bez podstawy prawnej.

Wyrok SA w Gdańsku z 8 styczniu 2015 r., I ACa 582/14, Legalis

Wyjątek od niezmienności wynagrodzenia ryczałtowego za roboty budowlane

Wyjątek od zasady niezmienności wynagrodzenia ryczałtowego przewiduje art. 632 § 2 Kodeksu cywilnego. Na podstawie tego przepisu przyjmujący zamówienie może wystąpić z żądaniem podwyższenia wynagrodzenia lub rozwiązania umowy, jeżeli:

• po zawarciu umowy nastąpiła zmiana stosunków, której nie można było przewidzieć przy zawieraniu umowy;
• wykonanie dzieła groziłoby przyjmującemu zamówienie rażącą stratą w razie utrzymania wynagrodzenia ryczałtowego na uzgodnionym poziomie oraz,
• zachodzi związek przyczynowy między zmianą stosunków a groźbą rażącej straty po stronie przyjmującego zamówienie.

Przez zmianę stosunków, o której mowa w art. 632 § 2 Kodeksu cywilnego należy rozumieć zdarzenie zewnętrzne, niezależne od stron, którego strony nie były w stanie dokładnie przewidzieć w dacie zawarcia umowy.

Z orzecznictwa…

Nie stanowią zmiany stosunków w rozumieniu art. 632 § 2 Kodeksu cywilnego wady dokumentacji projektowej powodujące konieczność wykonania przez przyjmującego zamówienie robót dodatkowych.

Wyrok SN z dnia 21 lutego 2013 r., IV CSK 354/12, Legalis

Zasadnicze i zaskakujące zmiany stawek celnych lub podatkowych mogą być kwalifikowane jako zmiana stosunków w rozumieniu art. 632 § 2 Kodeksu cywilnego, gdyż chodzi w tym wypadku o zdarzenia nieobjęte typowym ryzykiem umownym, obiektywne i niezależne od stron.

Uchwała SN z dnia 21 lipca 2006 r., III CZP 54/06, Legalis

Aby możliwe było skorzystanie z art. 632 § 2 Kodeksu cywilnego wykonanie dzieła musi grozić wykonawcy rażącą stratą w razie utrzymania wynagrodzenia ryczałtowego na uzgodnionym poziomie. Chodzi tu o ryzyko poniesienia rażącej straty w ramach konkretnego stosunku prawnego wynikającego z zawarcia umowy o dzieło (zob. np. wyrok SN z 18 września 1998 r., III CKN 621/97; OSP 1999, Nr 1, poz. 9). Oznacza to, że strata, o której mowa w przepisie art. 632 § 2 Kodeksu cywilnego, nie musi być stratą, która zachwiałaby kondycją finansową wykonawcy, lecz wystarczy zwykła rażąca strata transakcyjna, niezależnie od wyniku finansowego całej działalności wykonawcy (zob. np. wyrok SN z dnia 5 grudnia 2013 r., V CSK 2/13).

Kolejnym warunkiem skorzystania z art. 632 § 2 Kodeksu cywilnego jest związek przyczynowy między zmianą stosunków a zagrożeniem powstania rażącej straty po stronie wykonawcy.

Ważne! Artykuł 632 § 1 Kodeksu cywilnego chroni jedynie przyjmującego zamówienie. A zatem inwestor nie może wystąpić na tej podstawie z żądaniem obniżenia wynagrodzenia.  

Wynagrodzenie ryczałtowe za roboty budowlane: zalety

Wynagrodzenie ryczałtowe za roboty budowane charakteryzuje się również praktycznością. Ustalona z góry wartość wynagrodzenia eliminuje konieczność weryfikowania w przyszłości zakresu wykonanych robót, ich wartości, jak również materiałów zużytych do ich wykonania. Przy wyborze tej formy wynagrodzenia nie ma potrzeby wykonywania kosztorysów powykonawczych czy podejmowania innych czynności związanych z ich sporządzaniem.

Dla mniej doświadczonego inwestora, który nie dysponuje fachową wiedzą związaną z wykonywaniem robót budowlanych jest to o tyle praktyczne rozwiązanie, że nie wymaga od niego wielokrotnego weryfikowania wykonanych prac budowlanych. Zawierając umowę o roboty budowlane z wynagrodzeniem ryczałtowym inwestor ma możliwość skorzystania z porady specjalisty, który doradzi mu, czy zaproponowane przez wykonawcę wynagrodzenie oparte jest na cenach rynkowych, a następnie nie musi już weryfikować wartości tego wynagrodzenia, nawet jeśli ceny te wzrosną.

• Podsumowanie wad i zalet wynagrodzenia ryczałtowego za roboty budowlane

Wynagrodzenie ryczałtowe za roboty budowlane jest bardzo wygodne dla inwestora. Trzeba jednak pamiętać, że gwarancja niezmienności ryczałtu zależy od tego, jak skonstruowana zostanie umowa. Dlatego inwestor powinien przede wszystkim precyzyjnie wskazać zakres umowy oraz wprowadzić do umowy procedurę akceptowania i rozliczania robót dodatkowych. W wyjątkowych wypadkach wykonawca może domagać się wyższego wynagrodzenia, jednakże dzięki zachowaniu w umowie podstawowych reguł dotyczących ryczałtu inwestor może zminimalizować takie ryzyko.

Wynagrodzenie kosztorysowe za roboty budowlane

Drugim rodzajem wynagrodzenia za roboty budowlane jest wynagrodzenie kosztorysowe. Ten sposób rozliczania stosuje się zazwyczaj przy robotach o bardziej skomplikowanej kalkulacji. Kosztorys stanowi zestawienie (z reguły pisemne) potrzebnych do wykonania dzieła materiałów i nakładów pracy z podaniem ich cen jednostkowych. Sporządza się go zwykle przed zawarciem umowy przez wykonawcę i stanowi istotny element jego oferty. Wraz z zawarciem umowy kosztorys staje się jej integralnym elementem.

Inaczej niż ma to miejsce w przypadku rozliczenia ryczałtowego, wynagrodzenie kosztorysowe za roboty budowlane nie ma charakteru ostatecznego, wiążącego dla stron. Jest to jedynie swoista prognoza zestawiająca w sposób orientacyjny przewidywane koszty. Jeśli chodzi o wysokość wynagrodzenia, istotny jest dopiero tzw. kosztorys powykonawczy, który wykonawca sporządza po ukończeniu dzieła. Kosztorys powykonawczy może określać wynagrodzenie niższe lub wyższe od tego, które strony określiły w umowie. A zatem może się zdarzyć, że inwestor będzie musiał zapłacić wynagrodzenie wyższe, bądź niższe od przedstawionego w pierwotnym kosztorysie.

Rozbieżność między kosztorysem umownym a kosztorysem ostatecznym

W praktyce powstać może problem zakresu dopuszczalnej rozbieżności między kosztorysem umownym a kosztorysem ostatecznym. Zgodnie z art. 629 Kodeksu cywilnego, jeżeli w toku wykonywania dzieła nastąpi urzędowa zmiana cen lub stawek obowiązujących dotychczas w obliczeniach kosztorysowych, każda ze stron ma prawo żądać zmiany wynagrodzenia kosztorysowego.

Ważne! Możliwość żądania przez strony zmiany wynagrodzenia kosztorysowego w razie urzędowej zmiany cen lub stawek nie dotyczy jednak należności za materiały lub robociznę już zapłaconych przed zmianą cen lub stawek.

Jeśli jednak podwyższenie wynagrodzenia nie jest znaczne, to pomimo spełnienia się przesłanek określonych w art. 629 i 630 Kodeksu cywilnego, inwestor nie może uchylić się od obowiązku zapłaty wyższego wynagrodzenia. A zatem granicą dopuszczalnej rozbieżności pomiędzy kosztorysem umownym a kosztorysem końcowym jest znaczne przekroczenie kosztorysu umownego.

Możliwość żądania podwyższenia wynagrodzenia za roboty budowlane

Należy pamiętać, że nie można żądać podwyższenia wynagrodzenia za roboty budowlane, gdy zmiana cen lub stawek nastąpiła po wykonaniu dzieła, ale przed jego wydaniem.

Z orzecznictwa…

Zgodnie z art. 629 Kodeksu cywilnego, na wykonanie zobowiązania może wpłynąć tylko taka zmiana stosunków między jego powstaniem a wykonaniem, która nawet pośrednio nie jest zależna od kontrahentów umowy.

Wyrok SN z dnia 23 maja 1990 r., IV CR 139/90, Legalis

Nie jest dopuszczalne żądanie zmiany wysokości wynagrodzenia w omawianym trybie, gdy przyjmujący zamówienie był w zwłoce z wykonaniem dzieła w chwili zmiany cen lub stawek. Zwłoka dłużnika nie może bowiem wywierać niekorzystnych skutków dla wierzyciela.

Uchwała SN z dnia 10 grudnia 1982 r., III CZP 45/82, OSNC 1983, Nr 5–6, poz. 71

Zalety i wady rozliczenia kosztorysowego za roboty budowlane

Niewątpliwą zaletą rozliczenia kosztorysowego za roboty budowlane jest to, że inwestor płaci za taką ilość prac budowlanych, które faktycznie zostały wykonane. Ponadto, jeśli w kosztorysie ofertowym ujęte zostały pewne prace, które ostatecznie nie zostały wykonane, to inwestor nie będzie ponosił ich kosztów.

Może się jednak zdarzyć, że w kosztorysie umownym na wykonanie określonej roboty budowlanej przewidziano pierwotnie mniej materiałów, później zaś okazało się, że wykonanie tego elementu wymaga zwiększenia ilości materiału. Wówczas w sytuacji, w której kosztorys ofertowy sporządzał inwestor, ta większa wartość ujęta zostanie w kosztorysie powykonawczym. Przy wynagrodzeniu kosztorysowym należy też pamiętać o konieczności sporządzania oraz weryfikowania dodatkowych dokumentów, w tym w szczególności kosztorysów powykonawczych. Dla mniej doświadczonych inwestorów może to być dość problematyczne, analiza kosztorysów powykonawczych wymaga bowiem fachowej wiedzy lub też przyjęcia, że to co w takim kosztorysie się znalazło faktycznie odpowiada temu, co zostało wykonane.

SPRAWDŹ: wzory i formularze do pobrania

• Pozwolenie na budowę: wzór wniosku
• Zgłoszenie budowy: wzór wniosku
• Zgłoszenie robót budowlanych
• Zgłoszenie rozbudowy budynku
• Zgłoszenie nadbudowy – adaptacja poddasza
• Zawiadomienie o rozpoczęciu robót budowlanych
• Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy
• Wzór zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych
• Pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego
• Zmiana pozwolenia na budowę domu. Wniosek i procedura
• Pozwolenie na rozbiórkę
• Zgłoszenie nabycia nieruchomości: druk IN-1
• Przeniesienie zgłoszenia budowy lub innych robót budowlanych
• Możliwość przyłączenia do sieci wodno-kanalizacyjnej: wniosek
• Jak uzyskać tymczasowe przyłącze prądu budowlanego
• Przyłączenie do sieci gazowej: wniosek o warunki przyłączenia


Wynagrodzenie mieszane za roboty budowlane

Przepisy prawa dopuszczają możliwość zastosowania w umowie o roboty budowlane mieszanego modelu rozliczenia tj. wynagrodzenia ryczałtowo-kosztorysowego. Ten model wynagrodzenia polega zazwyczaj na tym, że dla robót podstawowych, objętych umową ustala się wynagrodzenie ryczałtowe, natomiast dla ewentualnych robót dodatkowych, nieprzewidzianych w umowie - wynagrodzenie kosztorysowe.

Przy takim modelu rozliczenia niezwykle ważne jest precyzyjne ustalenie, które roboty budowlane objęte są wynagrodzeniem ryczałtowym, a które kosztorysowym. W praktyce często bowiem zdarza się, że strony umowy o roboty budowlane zawierają w umowie postanowienia odwołujące się zarówno do wynagrodzenia ryczałtowego, jak i kosztorysowego. W takiej sytuacji między stronami może dojść do sporu odnośnie faktycznego charakteru określonego w umowie wynagrodzenia.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz.U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.)
• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz.U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.)