Spis treści
Do momentu wejścia w życie ustawy o jawności cen 11 lipca 2025 r., która objęła nowe wprowadzane na rynek oferty, uzupełnionej 11 września o mieszkania, które znalazły się w ofercie wcześniej deweloperzy nie byli zobowiązani do prezentacji aktualnych cen. Tym bardziej jeśli oferowane mieszkanie było już oferowane od dłuższego czasu nie musieli podawać cen historycznych. Kupujący musieli zawsze dopytywać o szczegóły i o ile otrzymywali informację o aktualną cenę, to raczej nie uzyskiwali żadnej jak ta cena zmieniła się w czasie – czy wzrosła, czy zmalała, czy rabat nie jest powrotem do ceny sprzed miesiąca. Teraz deweloperzy nie tylko muszą podawać dokładne aktualne ceny wszystkich mieszkań w ofercie, ale także ich zmiany w czasie a dodatkowo składać raporty na specjalnie utworzonej rządowej platformie internetowej.
Ustawa o jawności ceny – jakie są obowiązki dewelopera?
Nowe przepisy nakładają na deweloperów szereg nowych obowiązków. Część z nich nie jest niczym nowym poza koniecznością, ale niektóre to nowość.
- Każdej inwestycji mieszkaniowej musi być przyporządkowana osobna strona internetowa ze wszystkimi informacjami na jej temat.
- Publikacja cen od momentu pojawienia się oferty - za całe mieszkanie, za metr kwadratowy a także osobno za miejsce parkingowe, garaż, komórkę lokatorką.
- Aktualizacja cen w przypadku ich zmiany wraz z godziną i datą zmiany oraz podawanie poprzednich cen, czyli historia cenowa nieruchomości.
- Codzienny raport z aktualnymi cenami składany za pośrednictwem serwisu internetowego dane.gov.pl
W przypadku naruszenia zasad UOKiK może nałożyć karę o równowartości do 10% obrotu firmy, a osoby zarządzające nią mogą także być obciążone karą do wysokości 2 mln. zł.
Czy jawność cen rozrusza rynek mieszkaniowy?
Wprowadzenie ustawy o jawności cen mieszkań miało na celu upodobnienie oferty deweloperów do innych branż, w których do podstawowych informacji o produkcie należy cena. Idąc do marketu budowlanego klient nie musiał pytać sprzedawcy o ceny, bo wszystkie były widoczne, natomiast sprawdzając ofertę deweloperską w bardzo wielu przypadkach ceny nie były dostępne bez kontaktu osobistego. Większość osób szuka mieszkań czy w ogóle nieruchomości w sieci, a tam na stronach firm deweloperskich można było spotkać formułkę „ceny od” z kwotą, która często nijak się miała do aktualnej oferty. Często po wybraniu mieszkania z listy na stronie internetowej zamiast cen był komunikat „skontaktuj się ze sprzedawcą”
Klienci przez to mieli bardzo ograniczony dostęp do ważnych dla nich informacji, które m.in. decyduje o wyborze mieszkania. Ten element razem ze znacznym wzrostem cen mieszkań i stóp procentowych były czynnikami hamującymi rynek pierwotny. O tym, że tak to działa można się było przekonać już po pierwszej obniżce stóp w maju, kiedy liczba transakcji zakupu nowych mieszkań wzrosła. Z kolei wrześniowa trzecia obniżka w połączeniu z wejściem w życie ustawy o jawności cen doprowadził do prawdziwego skoku w liczbie zawartych umów.
Zbyt wcześnie jednak mówić o rzeczywistym wpływie na rynek nowych przepisów, ale pewne symptomy mogą to sugerować. Analizy ostatnich miesięcy w roku i kolejnych pokażą jak jest w rzeczywistości.
Jawność cen – jak to działa
W przypadku największych firm deweloperskich na rynku otwarte komunikowanie cen mieszkań było standardem zanim doszło do zmian w przepisach. Tak było w przypadku ATAL. - Proces ich wdrażania oznaczał dla nas przede wszystkim ujęcie w systemie informatycznym nowych elementów oraz zmodyfikowanie zakresu prezentacji oferty na stronach; tak, aby odpowiadała ona nowym wymogom, a jednocześnie – pomimo zwiększenia zakresu danych - nadal była dla klientów czytelna i łatwa w odbiorze. Dotyczyło to m.in. uwzględnienia wymaganych prawem elementów składowych prezentacji oferty, np. dołączenia prospektu informacyjnego oraz tabel z historią ceny – podaje firma w oficjalnym komunikacie.
Na stronach internetowych każdej inwestycji J.W. Construction lokale w ofercie są reprezentowane przez plany oraz dokładną cenę za całość i za metr kwadratowy, a po wybraniu „historii” przechodzi się do dawnych cen tego konkretnego mieszkania. Ofertę uzupełniają m.in. karta lokalu, prospekt informacyjny inwestycji. Są także dodatkowe cenniki, np. miejsca parkingowego, boksu i przynależnej komórki lokatorskiej.
Deweloperzy jednak nie widzą uzasadnienia dla codziennego raportowania cen do państwowej bazy, w przypadku braku ich zmiany. Proces jednak może ułatwiać jego automatyzacja.
Jawność cen - są już pierwsze nieprawidłowości
Do wielkich zwolenników ustawy o jawności cen należała ministra Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz. Zadeklarowała także, że po jej wprowadzeniu przypilnuje jej wdrażania. Wczoraj zgodnie z tą obietnicą poinformowała na swoim prywatnym profilu na platformie X, że do UOKiK wpłynęło już ponad 1000 zgłoszeń o nieprawidłowościach w ofertach deweloperskich. Dotyczą one m.in. braku ujawniania i błędnego podawania cen przez firmy deweloperskie. Przy okazji przypomniała zasady nowych przepisów i przewidziane kary dla deweloperów.
Obniżka stóp sprzyja zwyżce sprzedaży – a jawność cen?
Wszystkie trzy ostatnie obniżki stóp procentowych NBP każdorazowo powodowały krótkotrwały wzrost sprzedaży mieszkań. Po tej trzeciej we wrześniu jak informuje otodom.pl sprzedaż osiągnęła najwyższy poziom od 22 miesięcy.
– Na trwający od początku 2025 roku proces wypracowania nowego stanu równowagi rynkowej nałożyły się nowe zjawiska i czynniki wynikające ze zmian o charakterze legislacyjnym. Co ważne, potencjalni nabywcy mieszkań są bez wątpienia beneficjentami zarówno przepisów o jawności cen, jak również wysokiej oferty, która oznacza duży wybór mieszkań. Jeśli dodamy do tego systematycznie poprawiające się warunki uzyskania kredytu mieszkaniowego, otrzymamy odpowiedź na pytanie, dlaczego pomimo utrzymywania się wysokich cen sprzedaż mieszkań rośnie – komentuje Katarzyna Kuniewicz. dyrektorka badań rynku, Otodom.
Czy wzrosły ceny mieszkań?
Z analizy JLL i Rynekpierwotny.pl nie wynika, że wprowadzenie jawności cen wpłynęło znacząco na ceny. Obserwuje się od dłuższego już czasu stabilizację rynku z nieznacznymi korektami cen w górę i w dół. Przykładem może być Warszawa, gdzie według analizy cena metra kwadratowego w III kwartale wyniosła 18,6 tys. zł w porównaniu do 18,95 tys. zł w II kwartale.
Zobacz także: Osiedle Przyczółek Grochowski w Warszawie - tak wygląda z lotu ptaka. Zdjęcia
