Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego czy decyzja o warunkach zabudowy?

2020-02-19 14:59 Agnieszka Szajkowska
Plan zagospodarowania przestrzennego Wienerberger
Autor: Wienerberger

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego powie ci, jaki dom możesz zbudować na swojej działce. Plan miejscowy uchwalają lokalne władze i od jego ustaleń może zależeć nawet kolor elewacji. Jeżeli dla danego terenu planu nie ma, wówczas musisz uzyskać warunki zabudowy, co nie zawsze jest możliwe.

Jakie informacje zawiera plan miejscowy?

W planie miejscowym znajdziemy kluczowe dla inwestycji informacje: jakie jest przeznaczenie terenu, jaką wielkość musi mieć działka, żeby można na niej postawić dom jednorodzinny, i jak duży dom wolno zbudować. W zależności od stopnia szczegółowości planu możemy się dowiedzieć, jaka jest dopuszczalna powierzchnia zabudowy, minimalna powierzchnia biologicznie czynna, jaką wysokość i szerokość może mieć budynek, jaką musi mieć geometrię dachu, jak dom może być usytuowany względem drogi, jaki może być kolor elewacji i pokrycia dachu, jakich materiałów budowlanych można użyć, jakie wolno zastosować sposoby odprowadzania ścieków (szambo, oczyszczalnia ścieków czy wyłącznie przyłącze do sieci kanalizacyjnej).

Im nowszy plan miejscowy, tym z reguły bardziej szczegółowy w tym zakresie i mniejsze pole do interpretacji urzędniczej. W planie miejscowym sprawdzimy też przeznaczenie okolicznych terenów.

Nie przegap:

Projekty gotowe - zobacz małe i tanie domy >>>

Warto wiedzieć

W planach zagospodarowania przestrzennego możemy zetknąć się z ograniczeniami dotyczącymi przyszłej zabudowy, które wpłyną na nasze decyzje dotyczące wyboru, na przykład kształtu i kąta nachylenia dachu. Dach kryty dachówkami w konkretnym kolorze może okazać się niemożliwy do realizacji.

Ekspert z firmy Wienerberger

Plan miejscowy Wienerberger
Autor: Wienerberger Warto się zapoznać z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Znaleźć w nim można m.in. informacje o przeznaczeniu terenu, możliwościach kształtowania jego zabudowy i ograniczeniach z tym związanych (fot. WIENERBERGER).

Ile się czeka na wypis i wyrys z planu miejscowego?

Zanim więc kupimy czy zamówimy projekt domu, musimy wystąpić w urzędzie gminy o wydanie wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania terenu dla naszej działki (koszt to 30 zł za wypis do pięciu stron i 20 zł za każdą stronę A4 wyrysu, za oba maksymalnie 250 zł). Urząd może zażądać wniesienia części opłaty skarbowej już na etapie złożenia wniosku i dokonania ewentualnej dopłaty przy odbiorze zamówionych dokumentów.

Gmina ma miesiąc na wydanie tych dokumentów. To jednak nie wszystko – warto w urzędzie przeczytać cały tekst planu, bo tam znajdziemy istotne definicje różnych pojęć użytych w wypisie. Jeśli dla danego terenu nie ma uchwalonego planu miejscowego, wówczas konieczna jest decyzja o warunkach zabudowy. A uzyskanie jej jest już znacznie bardziej skomplikowane.

Kiedy otrzymasz warunki zabudowy?

Decyzja o warunkach zabudowy może być wydana tylko wówczas, jeśli są spełnione łącznie następujące wymogi:

  • co najmniej jedna sąsiednia działka dostępna z tej samej drogi publicznej co nasza jest zabudowana w taki sposób, że na tej podstawie można wyznaczyć parametry nowej zabudowy (określić wymagania w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu). Ten wymóg nazywany jest dobrym sąsiedztwem. Nie dotyczy on zabudowy zagrodowej, jeżeli powierzchnia gospodarstwa rolnego przekracza średnią powierzchnię takiego gospodarstwa w danej gminie;
  • działka ma dostęp do drogi publicznej (bezpośredni lub przez prywatną drogę dojazdową albo służebność drogową);
  • teren jest wystarczająco uzbrojony lub planuje się uzbrojenie;
  • działka nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo zgodę taką wydano przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc (chodzi o działki oznaczone w ewidencji jako budowlane albo rolne, które według starych planów były przeznaczone pod zabudowę);
  • decyzja jest zgodna z odrębnymi przepisami dotyczącymi między innymi ochrony środowiska lub zabytków.

Czego dowiesz się z decyzji o warunkach zabudowy?

Przede wszystkim tego, czy inwestycja jest w ogóle w danym miejscu dopuszczalna. Jeśli tak, to po przeprowadzeniu analizy urbanistycznej najbliższego sąsiedztwa urząd wyznaczy dla naszej działki:

  • linię zabudowy – jako przedłużenie linii zabudowy na działkach sąsiednich (w razie jej niezgodności z przepisami czy uskoków wyznaczy ją raczej w dalszej odległości od drogi);
  • dopuszczalną powierzchnię zabudowy – jako średnią wielkość tego wskaźnika w danym obszarze;
  • szerokość elewacji frontowej planowanego budynku – na podstawie średniej szerokości elewacji na działkach w danym obszarze, z tolerancją do 20%;
  • wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki – jako przedłużenie krawędzi istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, a w razie różnych wysokości – jako ich średnią (przy czym wysokość mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku);
  • geometrię dachu, czyli kąt nachylenia, wysokość kalenicy, układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy w stosunku do frontu działki – odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym.

Z decyzji o warunkach zabudowy dowiemy się też, czy możemy wybudować szambo, czy też musimy czekać, aż gmina dociągnie sieć kanalizacyjną, bo innego sposobu odprowadzania ścieków nie dopuszcza.

W decyzji może być nałożony na inwestora obowiązek wykonania ekspertyz, opinii lub uzgodnień, które będzie trzeba dołączyć do wniosku o pozwolenie na budowę. Dotyczy to głównie inwestycji planowanych na terenach rolnych (wymóg uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej), górniczych lub zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych (badanie gruntu, warunki geologiczno-górnicze) lub podlegających ochronie konserwatorskiej. Projekt budynku musi być dostosowany do wymogów decyzji o warunkach zabudowy. Jeśli dom będzie zaprojektowany inaczej, nie dostaniemy pozwolenia.

Szukasz projektu domu?
Ramka polecamy Projekty Muratora

Autor: Redakcja

Zaufaj doświadczeniu Muratora!

Od ponad 20 lat pomagamy spełniać marzenia o własnym domu. Dołącz do grona 155 000 zadowolonych Klientów.
W naszej Kolekcji znajdziesz ponad 1600 projektów gotowych domów dopasowanych do różnych potrzeb inwestorów. Zespół architektów Muratora pomoże w dobraniu projektu odpowiedniego do Twoich oczekiwań, wymiarów działki i jej usytuowania względem stron świata. Wraz z projektem otrzymasz także pakiet dodatków i ofert specjalnych, dzięki którym zaoszczędzisz na koszcie budowy. Wykonujemy także projekty na indywidualne zamówienie.

Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
KOMENTARZE
muratordom
|

Panie Jacku,
Zapraszamy do zadawania pytań naszym ekspertom. W zakresie prawa budowlanego na pytania odpowiada Pani Klaudia Łapińska:
http://muratordom.pl/eksper...

Pozdrawiamy,
zespół Muratordom.pl

Jacek Wiśnicki
|

Tak sytuacja. Dla danego terenu nie ma mpzp, ale w sąsiednim planie jest zapis, że na tym pierwszym obszarze ma się znaleźć tunel. Czy ten zapis jest obowiązujący?

kanalizacja
|

czy dla osiedla powinna być kanalizacja deszczowa