Zanim kupisz działkę – poznaj znaczenie symboli w planie zagospodarowania przestrzennego

Czym jest ewidencja gruntów?

Ewidencja gruntów i budynków jest rejestrem publicznym zawierającym informacje na temat nieruchomości – gruntów, budynków i lokali oraz dane ich właścicieli. Ewidencja gruntów informuje o położeniu, powierzchni, granicy oraz rodzaju użytków gruntowych, o położeniu, przeznaczeniu i funkcji budynków znajdujących się na tych gruntach oraz przeznaczeniu, funkcji i powierzchni lokali.

Ponadto w ewidencji gruntów i budynków wykazuje się właścicieli nieruchomości, adres ich stałego pobytu, informację czy obiekt został wpisany do rejestru zabytków lub objęty formą ochrony przyrody, wartość kastralną nieruchomości, a także informacje o umowach dzierżawy, jeśli zostały zawarte.

Czym jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego 

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) to podstawowy dokument, który decyduje o tym, co można zbudować na danej działce — dom jednorodzinny, blok, zakład czy rekreację.  Bez znajomości symboli łatwo popełnić błąd: np. kupić działkę, na której nie wolno budować, albo podjąć decyzję, która straci ważność przy zmianie planu. Przejrzyste oznaczenia pozwalają ocenić nie tylko samą działkę, ale też perspektywy okolicy – czy okolica pozostanie spokojna i zielona, czy może czeka Cię hałaśliwa droga albo przemysł.

Szczegółowy tryb uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego został określony w art. 14-29 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Plan miejscowy to przepis prawa miejskiego uchwalany przez radę miasta lub gminy. Jest on dostępny w wydziale architektury urzędu gminy. Plany miejscowe może bezpłatnie obejrzeć każdy zainteresowany, może także poprosić o wypis i wyrys z planu, ale za to trzeba już zapłacić (wysokość opłaty zależy od gminy).

Fragment planu miejscowego

Z planu miejscowego dowiesz się

• czy działka znajduje się w terenach zabudowy mieszkaniowej, czy też ma inne przeznaczenie (rolne, leśne, usługowe, produkcyjne itp.),
• czy oprócz domu mieszkalnego mogą tam powstać (na działce lub w bezpośrednim sąsiedztwie) także obiekty usługowe lub produkcyjne,
• jakie są wymogi co do charakteru i gabarytów zabudowy, czyli: czy może tu powstać dom wolno stojący, bliźniak czy szeregówka, ile może mieć kondygnacji, jaką powierzchnię zabudowy, kształt dachu (na przykład dwuspadowy) i kąt nachylenia połaci dachu, położenie kalenic względem ulicy itp.,
• czy działka leży w strefie ochrony konserwatorskiej (jeśli tak, to niewykluczone, że będzie trzeba dostosować architekturę projektowanego budynku do istniejącej zabudowy), 
• jaki jest przebieg projektowanych ulic, czy istniejące drogi będą poszerzane, jakie są linie zabudowy (może się okazać, że część działki przeznaczona jest pod ulicę, a na pozostałej nie da się nic wybudować, bo z uwagi na linie zabudowy trzeba by się cofnąć z budynkiem aż do granicy sąsiada, a sąsiad nie musi się na to zgodzić),
• czy w okolicy planowane są obiekty, które mogłyby okazać się uciążliwe (szkoła, stadion, cmentarz, targowisko) lub wręcz szkodliwe (autostrada, fabryka, składowisko odpadów) albo zmieniające charakter okolicy (na przykład osiedle domów wielorodzinnych),
• czy działka leży w strefie ochronnej, czyli pasie terenu, na którym obowiązuje całkowity lub częściowy zakaz zabudowy; strefy takie ustanawia się najczęściej wokół parków krajobrazowych, rezerwatów przyrody, ujęć wody, linii wysokiego napięcia, oczyszczalni ścieków, zakładów produkcyjnych, cmentarzy, torów kolejowych.

Przeczytaj też: Sprawdź księgą wieczystą - jak to zrobić online? Jak dotrzeć do księgi wieczystej konkretnej nieruchomości?

Co oznaczają symbole w ewidencji gruntów?

• R – grunty orne;
• S-R, S-Ł, S-Ps – sady;
• Ł – łąki;
• Ps – pastwiska;
• B-R, B-Ł, B-Ps – grunty rolne zabudowane;
• Wsr – grunty pod stawami;
• W – rowy;
• Ls – lasy;
• Lz, Lz-R, Lz-Ł, Lz-Ps – grunty zadrzewione i zakrzewione;
• B – tereny mieszkaniowe;
• Ba – tereny przemysłowe;
• Bi – inne tereny zabudowane;
• Bp – tereny przeznaczone pod zabudowę (niezabudowane);
• Bz – tereny rekreacyjno-wypoczynkowe;
• N – nieużytki;
• dr – drogi;
• K - użytki kopalne;
• Tk - tereny kolejowe;
• Ti - inne terny komunikacyjne;
• Tp - grunty przeznaczone pod budowę dróg publicznych lub linii kolejowych;
• Wm - grunty pod wodami morskimi;
• Wp - grunty pod wodami powierzchniowymi płynącymi;
• Ws - grunty pod wodami powierzchniowymi stojącymi;

Symbole w planie zagospodarowania przestrzennego

• MN – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej;
• MN/U - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami;
• MW – tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej;
• MW/U - tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami;
• U – tereny zabudowy usługowej;
• UO - tereny usług oświaty;
• US – tereny sportu i rekreacji;
• R – tereny rolnicze;
• RM – tereny zabudowy zagrodowej;
• P – tereny obiektów produkcyjnych;
• ZN, ZP – tereny zieleni;
• ZL – lasy;
• ZZ – tereny zagrożone powodzią;
• KD, KDW – tereny dróg;
• KUG - ulica główna; 
• KUD - ulica dojazdowa; 
• KUL - ulica lokalna;

Listen to "Kocioł - na węgiel czy biomasę. MUROWANE STARCIE" on Spreaker.

Na co zwrócić uwagę przed zakupem działki lub planowaną budową?

Sprawdź — co pokazuje ewidencja gruntów. Zabierz wypis/wyrys z ewidencji. Jeśli działka jest oznaczona jako R, Ł, Ps, Ls — to grunty rolnicze, łąkowe lub leśne. To może oznaczać konieczność przekształcenia — a to bywa kosztowne albo niemożliwe. 

Sprawdź — co mówi miejscowy plan zagospodarowania. Jeśli MPZP przypisuje działce np. MN lub MN/U, możesz myśleć o domu jednorodzinnym (czasem z usługą). Jeśli to P albo U, teren może być przeznaczony pod przemysł lub usługi — czyli spokojny dom może być trudny do zrealizowania. 

Porównaj obie mapy —  mogą się różnić. Ewidencja gruntów to rejestr długofalowy — pokazuje „obecne” użytkowanie. MPZP to dokument planistyczny — może zmieniać przeznaczenie terenu. To, co dziś jest łąką, jutro może być osiedlem albo usługami. Dlatego: patrz zawsze na MPZP — to on ma pierwszeństwo. 

Jeśli nie ma MPZP sprawdź warunki zabudowy. W gminach, gdzie nie uchwalono MPZP, plan zagospodarowania nie obowiązuje. Wówczas konieczne jest wystąpienie o tzw. warunki zabudowy — co bywa procesem skomplikowanym i nie daje gwarancji. 

Jak interpretować symbole — praktyczne wskazówki

• Jeśli chcesz kupić działkę pod dom — celuj w MN lub MN/U (MPZP) i Bp albo B (ewidencja) — to ziemia budowlana lub pod zabudowę.
• Jeśli działka ma oznaczenie R, Ł, Ps, Ls — to prawdopodobnie ziemia rolna albo leśna. Dom to wówczas marzenie, dopóki gmina nie zmieni planu.
• Sprawdź też sąsiedztwo: symbole informują też czy w okolicy planowana jest droga, przemysł, czy tereny zielone — co może mieć wpływ na komfort zamieszkania.

Gdy planu nie ma — bądź ostrożny. Warunki zabudowy to nie gwarancja, a późniejsze formalności bywają trudne.Znajomość symboli z ewidencji gruntów i planu zagospodarowania to klucz do świadomego zakupu działki i planowania budowy. Dzięki temu unikniesz pułapek — nie kupisz łąki udającej grunt budowlany, nie zaplanujesz domu tam, gdzie przewidziano przemysł. Sprawdź dokumenty, porównaj zapisy, a decyzja, którą podejmiesz, będzie oparta na twardych danych, a nie nadziejach.