Ile kosztuje budowa domu - ceny 2022. Na czym można zaoszczędzić?

2022-03-14 17:29
Koszt budowy domu
Autor: Piotr Mastalerz Co pierwsze? Projekt? Działka? A może prąd na działce? Nie, pierwszy jest budżet - powinieneś wiedzieć, ile chcesz wydać na budowę domu

Jaki będzie koszt budowy domu w 2022 r. Każdy inwestor zadaje pytanie: ile będzie kosztować dom? Zwłaszcza w obecnych czasach, gdy ceny materiałów budowlanych oraz surowców, paliw, transportu nie są pewne.

Jeszcze do niedawna cena budowy domu w średnim standardzie wynosiła 5-6 tys. zł za 1 m2 powierzchni użytkowej. Ile zapłacimy w 2022 r. trudno powiedzieć. Na pewno do tego poziomu kosztów budowy domu nie wrócimy, a taniej niż w 2021 r., w którym ceny wariowały, nie będzie.

Analizując koszty budowy domów jednorodzinnych w ciągu ostatnich lat, można zauważyć, że przez kilka lat nie było istotnych zmian. Koszt budowy domu wynosił mniej więcej 4100-4200 zł za 1 m2. Jednak w roku 2019 koszty ruszyły w górę i w IV kwartale osiągnęły 4597 zł. Ten wzrost utrzymywał się również w 2020 r. Zostało to spowodowane wzrostem cen materiałów budowlanych oraz robocizny.

Biuletyn Cen Obiektów Budowlanych systemu Sekocenbud, na podstawie którego przygotowywane są orientacyjne kosztorysy budowy, podaje, że w IV kwartale 2020 r. średni koszt wybudowania 1 m2 powierzchni netto wynosi 2875 zł netto. Odpowiednio wartość minimalna wynosi 2350 zł netto, a wartość maksymalna 4150 zł netto (kwoty netto, czyli bez uwzględnienia podatku VAT). Rozbieżność jest więc dość duża. Bierze się ona m.in. ze zróżnicowania cen w poszczególnych regionach kraju i różnych standardów budowy oraz wykończenia domów.

Spis treści

  1. Budowa domu koszt wg GUS?
  2. Koszt budowy domu 2022 r.: ile wyniesie?
  3. GALERIA: projekty domów tanich w budowie
  4. Cena budowy domu: koszt nowoczesnych instalacji
  5. Koszt projektu domu
  6. Czy każdy metr kwadratowy domu kosztuje tyle samo?
  7. Koszty cząstkowe budowy domu
  8. Jak obniżyć koszt budowy domu: na czym można zaoszczędzić?
  9. Budowa domu: koszt wykończenia
  10. A na czym oszczędzać nie wolno podczas budowy domu?
  11. Buduj dom samodzielnie lub z firmą

Budowa domu koszt wg GUS?

Według danych Głównego Urzędu Statystycznego koszt wybudowania 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego w 2020 roku wyniósł:

  • I kwartał - 4567 zł,
  • II kwartał -5000 zł,
  • III kwartał - 4987 zł,
  • IV - kwartał - 5012 zł.

W roku 2021 koszt wybudowania 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego wyniósł:

  • I kwartał - 4944 zł,
  • II kwartał - 5112 zł,
  • III kwartał - 5347 zł.

Przyczyny dalszych wzrostów były te same: wzrost cen materiałów budowlanych oraz robocizny.

Ponadto od 2021 r. nowo budowane domy powinny spełniać podwyższone wymogi zaktualizowanych Warunków technicznych (WT 2021) pod względem termoizolacyjności. Wszystkie domy jednorodzinne powinny być energooszczędne, a to wymaga zastosowania nowych materiałów i technologii. Przede wszystkim przegrody zewnętrzne (ściany, dach, okna, drzwi itp.) powinny być lepiej ocieplone. Do budowy trzeba więc użyć nowszych, lepiej izolujących termicznie komponentów, a one są droższe. Zmiany w przepisach wymagają również zdecydowanego zmniejszenia zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną Ep, czyli zastosowania nowocześniejszych urządzeń grzewczych, a także wentylacyjnych lub klimatyzacyjnych

Koszt budowy domu 2022 r.: ile wyniesie?

Szalone podwyżki cen surowców i paliw pokazały jak niepewny może być rynek. Pandemia, która najpierw zahamowała gospodarkę, wciąż trwa. Po zastoju 2020 r. w następnym gospodarka chciała szybko nadrobić zaległości, ale brak surowców, przerwane łańcuchy dostaw, wysokie ceny paliw i transportu, rozchwiały rynek, także materiałów budowlanych. Szalały ceny styropianu, stali, drewna, materiałów drewnopochodnych. Jesienią i zimą ceny te nieco spadły, ale nie wróciły do poziomu sprzed roku. Ile będzie kosztować budowa domu w 2022 r. tego nikt nie wie, ponieważ nie wiadomo, jak się rozwinie dalej sytuacja na rynku.

Eksperci przewidują, że nastąpi dalszy wzrost kosztów budowy w granicach 5-8%. Przyczyną tego są przede wszystkim rosnące ceny materiałów budowlanych oraz robocizny, a także paliw i transportu. Nawet jeśli ceny niektórych materiałów budowlanych, wywindowane w 2021 r., spadną, to z pewnością nie do poziomu z roku 2020 czy 2019. Przez wiele lat cena stali zbrojeniowej (pręty żebrowane fi 12) utrzymywała się na poziomie 3000-3500 zł/t. Latem w szczycie sezonu budowlanego rosła w sposób umiarkowany, jesienią się obniżała i stabilizowała w zimie, żeby znów nieco wzrosnąć z rozpoczęciem kolejnego sezonu budowlanego i wzrostem zapotrzebowania na ten materiał. Zwykle ceny za stal w szczycie sezonu wynosiły mniej więcej 4500 zł/t prętów fi 12. W sierpniu 2021 r. osiągnęła ona cenę 6700 zł/t, a w październiku wynosiła 5600 zł/t, w grudniu zmierzała w kierunku ceny 4200-4400 zł/t. Z jakiego poziomu wystartuje rynek stali na wiosnę 2022 r. Z pewnością nie będzie to 3000-3500 zł/t.

Szacując koszty budowy domu trzeba też uwzględnić inflację, która jest rekordowo wysoka i w grudniu 2021 r. przekroczyła 8% w skali roku. Dla inwestorów pragnących realizować marzenie o własnym domu z kredytu problemem będzie rosnące oprocentowanie kredytów. Przez dość długi czas stopy procentowe w Polsce były bardzo niskie. Od maja 2020 r. do września 2021 r. główna stopa procentowa wynosiła tylko 0,10 proc. To jeden z najniższych wyników w historii. W tym czasie na niskim poziomie był także WIBOR, o który oparty jest system oprocentowania kredytów. Sytuacja uległa zmianie w grudniu, kiedy Rada Polityki Pieniężnej podwyższyła główną stopę procentową po raz pierwszy. W tej chwili jej wartość przekroczyła 2%, co jest najwyższym wynikiem od 2014 r. 

Na wzrost kosztu budowy domu wpływa też zmiana sposobu realizowania inwestycji. Rosnący brak na rynku wykwalifikowanych robotników budowlanych staje się poważnym problemem. Wielu inwestorów buduje więc dom, zlecając poszczególne etapy prac albo całą budowę firmom budowlanym. To często bezpieczniejsze i wygodniejsze dla inwestora, ale też znacznie droższe.

Nie dość, że trudno znaleźć dobre ekipy wykonawców (na takie trzeba długo czekać), to jeszcze ich stawki są wysokie. Ale za dobrego i pewnego wykonawcę warto zapłacić, żeby spać spokojnie.

GALERIA: projekty domów tanich w budowie

Cena budowy domu: koszt nowoczesnych instalacji

W związku z coraz większą świadomością ekologiczną inwestorów wielu z nich już dziś stosuje takie rozwiązania. Możliwe dotacje z programów "Mój prąd" lub "Czyste powietrze" oraz ulga podatkowa sprawiły, że w latach 2020-2021 r. zdecydowanie wzrosło zainteresowanie fotowoltaiką, zwłaszcza w parze z pompą ciepła jako źródłem ogrzewania domu. Choć są to drogie inwestycje, w 2021 r. zanotowano ich znaczący wzrost. Zgodnie z danymi Polskiej Organizacji Rozwoju Technologii Pomp Ciepła (PORT PC) w I połowie 2021 r. sprzedaż pomp ciepła powietrze-woda wzrosła o ponad 100% w porównaniu z I kwartałem roku 2020.

Przyjmuje się, że koszt wykonania 1 kWp instalacji fotowoltaicznej kosztuje 5 tys. zł. Do domu jednorodzinnego potrzebna jest instalacja o mocy 5-10 kWp, czyli kosztująca 25-50 tys. zł. Jednak wsparcie finansowe państwa i samorządów pozwala te koszty znacznie zmniejszyć.

Oto przykładowy koszt instalacji fotowoltaicznej i źródła ciepła do nowego domu (powierzchnia do ogrzewania 100 m2):

  • Instalacja fotowoltaiczna 5,7 kWp z uwzględnieniem dofinansowania i ulgi podatkowej – 20 tys. zł
  • Pompa ciepła i instalacja ogrzewania podłogowego – 55 tys. zł
  • Łączny koszt inwestycji 75 tys. zł

Koszt zakupu pompy ciepła do dobrze ocieplonego domu o powierzchni użytkowej 130 m2 można oszacować na 30-40 tys. zł (pompa z wbudowanym zasobnikiem c.w.u.). Gruntowe pompy ciepła są znacznie droższe. Za takie urządzenie do domu o powierzchni 150 m2 trzeba zapłacić 35-60 tys. zł. Do tego należy doliczyć wydatki na dolne źródło. Koszt wykonania gruntowego kolektora poziomego (300-350 m) wyniesie mniej więcej 12 tys. zł. Kolektory pionowe są znacznie droższe. Koszt odwiertu to 80-100 zł/m.

Przeczytaj też: Jak dobrać rodzaj i moc pompy ciepła do nowego domu

Za kondensacyjny kocioł gazowy dwufunkcyjny, taki, który można powiesić na ścianie, trzeba zapłacić co najmniej 15 tys. zł. Taki kocioł obsłuży dom o powierzchni 100-120 m2,  w którym mieszka 4-osobowa rodzina.

Automatyczny kocioł na pelety z zasobnikiem do średniej wielkości domu kosztuje od 15 tys. zł. Im lepiej wyposażony, wyższej klasy energetycznej, bardziej samoobsługowy, tym cena jest wyższa - może wynosić ponad 20 tys. zł.

Instalacja klimatyzacyjna do domu, która zapewni komfort w coraz cieplejsze lata może kosztować nawet kilkadziesiąt tysięcy. Za pojedynczy klimatyzator split, który obsłuży 1 pomieszczenie, trzeba zapłacić z montażem 5-10 tys. zł.

Za system wentylacji mechanicznej z przyzwoitym rekuperatorem zapłacimy w średniej wielkości domu około 20 tys., w dużym – około 30 tys. Rekuperator do domu 150-200 m2 może kosztować 10-18 tys. zł.

Żeby mieć nowoczesną oczyszczalnię biologiczną można wydać 10-15 tys. zł. Przy takiej instalacji trzeba wydać 200-300 zł na rok lub dwa za wybranie osadu. Szambo z prefabrykatu betonowego kosztuje 3-4 tys. zł/6 m3, a z tworzywa sztucznego 1,5-2 tys. zł/6 m3. Jednak wybranie 12 m3 szamba kosztuje mniej więcej 300 zł. Przy dużej rodzinie robi się to co miesiąc, a przeciętnej wielkości - co 2-3 miesiące.

Planujesz budowę niedużego domu? Zajrzyj do kolekcji: Projekty małych i tanich domów >>>

Koszt projektu domu

Sam projekt gotowy domu o powierzchni od 100 do 150 m2 kosztuje od 3 do 5 tys. zł. W promocjach, które często się zdarzają, można znaleźć projekty tańsze nawet o 1 tys. zł. Jeśli chcielibyśmy zamówić projekt indywidualny w pracowni architektonicznej, trzeba liczyć się z wydatkiem rzędu 70-250 zł/m2 domu - zależnie od zakresu projektu. Czyli indywidualny projekt domu o powierzchni 150 m2 może kosztować od 10 500 zł do nawet 37 500 zł. Ważna jest również renoma architektów. Za projekty sygnowane przez najdroższe nazwiska i pracownie można zapłacić i ponad 50 tys. zł. Zdecydowanie taniej więc jest wykorzystać projekt gotowy, tym bardziej że kolekcje są bardzo zróżnicowane, a pod względem atrakcyjności architektonicznej wiele domów nie ustępuje projektom indywidualnym.

warto wiedzieć

Czy każdy metr kwadratowy domu kosztuje tyle samo?

Odpowiadając na pytanie, ile kosztuje budowa domu, gdy porównuje się domy odmiennej wielkości wykończone w podobnym standardzie, okazuje się, że domy o większej powierzchni mają niższe koszty wybudowania 1 m2. Wynika to z tego, że w małym budynku są mniejsze pomieszczenia, więc na każdy metr kwadratowy powierzchni przypada większy procent elementów konstrukcyjnych – ścian, schodów. W dużym domu są większe pomieszczenia, czyli na 1 m2 przypada mniej ścian działowych, fundamentów, drzwi wewnętrznych.

Należy również pamiętać, że zazwyczaj powierzchnia netto domu jest większa od powierzchni użytkowej. Ta pierwsza to powierzchnia całego domu po odliczeniu powierzchni zajętej przez elementy konstrukcyjne (ściany, kominy, piony kanalizacyjne). Ta druga to powierzchnia pomieszczeń służących do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych (sypialnie, kuchnia, łazienki, korytarze). Nie wlicza się do niej powierzchni garażu, kotłowni, pomieszczeń technicznych.

Planując budowę domu, warto pamiętać, że w przypadku budynków o podobnej wielkości, bryle, technologii budowy i poziomie wykończenia 1 m2 powierzchni w budynku piętrowym będzie tańszy niż w domu z poddaszem użytkowym, a w tym drugim będzie tańszy niż w domu parterowym.

Koszty cząstkowe budowy domu

Ilu to inwestorów po zakończeniu etapu stanu surowego, patrząc z dumą na stojący już dom, myśli, że już prawie kończy budowę. Tymczasem stan surowy to nawet nie połowa kosztów budowy domu – tylko zaledwie 30-40% finansowego zaawansowania inwestycji!

Warto wiedzieć, że na koszt budowy domu składa się:

  • w 60% koszt materiałów,
  • w 15% koszt transportu, dokumentacji, opłat przyłączeniowych i wynajmu sprzętu.
  • 25% kosztów to robocizna!

Przeczytaj też: Jak obliczyć cenę netto brutto na materiały i usługi budowlane >>>

Jak w tym roku będą się kształtować te relacje. Trudno przewidzieć, jakie będą ceny materiałów budowlanych w momencie rozpoczęcia sezonu. W tej chwili, kto może, kupuje z wyprzedzeniem materiały, które można bezpiecznie przechować do czasu, gdy będzie je można wykorzystać na budowie.

Procentowy udział kosztów
Autor: Rys. Agnieszka i Marek Sterniccy Na schemacie pokazano, jak procentowo wzrastają koszty budowy na jej kolejnych etapach

Jak obniżyć koszt budowy domu: na czym można zaoszczędzić?

Wolno, a nawet trzeba oszczędzać na etapie wyboru projektu i prac wykończeniowych. Jeśli chcesz tanio zbudować dom, musi być on prosty - o zwartej bryle, nieskomplikowanym dachu i bez feerii ozdobników.

  • Projekt niewielkiego domu,
  • z dwuspadowym dachem,
  • bez balkonów,
  • z powierzchnią pokoi dopasowaną do realiów,

to nasz czek z pokaźną niewydaną gotówką i premia za rozsądek. Jaka to kwota? Jeśli nie zafundujemy sobie czterech balkonów, zaoszczędzimy 20 tys. zł. Ponadto balkony budowane tradycyjnie to wielkie mostki cieplne. A jak mieszkasz w domu, to masz taras do podziwiania ogrodu.

Sprawdź też:

Jeżeli zrezygnujemy z dodatkowego pokoju o powierzchni 15 m2 zaoszczędzimy ponad 75 tys. zł. Jeśli wybierzemy wiatę garażową zamiast garażu w bryle budynku – dodamy kolejne 80 tys. zł oszczędności. Przy wyborze projektu szczególnie bacznie trzeba patrzeć na dach. Skomplikowany, wielopołaciowy dach z wolim oczkiem pochłonie nawet 40% kosztów całej budowy. 

Jeśli marzy ci się mały dom, wybierz kompaktowy budynek z poddaszem użytkowym.

Jeśli potrzebujesz znacznie więcej przestrzeni do mieszkania, postaw dom piętrowy o zwartej bryle. Będzie tańszy i łatwiejszy do zbudowania, a na piętrze będziesz mieć pełnowartościowe wnętrza.

Czy decydujesz się na dom z piwnicą? Jeżeli nie potrzebujesz tej przestrzeni, zrezygnuj – zaoszczędzisz 30% kosztów. Okna łukowe lub o innym nietypowym kształcie kosztują nawet 30-40% więcej niż prostokątne. Zaskakująco wysokie mogą być koszty wykonania wszelkich niestandardowych rozwiązań, na które w pierwszej chwili łatwo nie zwrócić uwagi. Na przykład półokrągłe schody przed wejściem. Wymagają pracochłonnego docinania płytek i generują dużo odpadów materiałowych, więc będą kosztować nawet o kilka tysięcy złotych więcej niż proste.

Zastanawiając się, ile będzie Cię kosztowała budowa domu, pamiętaj, że najlepiej wybierać proste, sprawdzone technologie, które dobrze znają wykonawcy, to stawki za robociznę nie będą wygórowane. Mury z pustaków ceramicznych lub betonu komórkowego wzniesie każdy budowlaniec. Ściany dwuwarstwowe są mniej więcej o połowę tańsze od trójwarstwowych, a mogą być tak samo ciepłe. Ponadto to powszechnie znana technologia, więc unikniemy błędów, które mogłyby nastąpić przy budowie wymagających technologicznie ścian trójwarstwowych. Szybko i tanio zrobimy strop gęstożebrowy z gotowych elementów systemowych.

Budowa domu: koszt wykończenia

Oszczędności w kosztach budowy domu na etapie wykończenia to sprawa gustu, ale przede wszystkim samodyscypliny. Przyjmuje się, że wariant standardowy z tanimi panelami podłogowymi i glazurą w łazience tylko w ilości niezbędnej kosztuje 1000 zł/m2. Średni koszt wykończenia domu na wyższym poziomie wynosi 2000-3500 zł/m2. A można to zrobić także znacznie drożej! Niedużą łazienkę można elegancko wykończyć za 20 tys. zł, ale jeśli pójdziesz w marmury i złote przyciski do toalety, i 50 tys. zł będzie za mało. Tak samo jest z wykończeniem podłóg, zabudową kuchni, wyborem schodów. Tanie panele trójwarstwowe lub elastyczne kosztują mniej niż 50 zł/m2 i można ułożyć je samemu. Parkiet egzotyczny kosztuje nawet 300-400 zł/m2 i trzeba jeszcze zapłacić co najmniej 100 zł/m2 parkieciarzowi.

Drzwi wewnętrzne z płyt MDF kupimy już za 500 zł (skrzydło i ościeżnica białe). Średnia cena drzwi wewnętrznych białych o standardowym wykonaniu wynosi mniej więcej 1000 zł. Ale drzwi (skrzydło i ościeżnica) z klejonego drewna sosnowego mogą kosztować nawet 3500 zł, a z dębiny ponad 5000 zł.

Przyzwoitej jakości stalowe drzwi wejściowe do domu kupimy już za 3-4 tys. zł, ceny aluminiowych zaczynają się od 5-6 tys., drzwi drewniane kosztują podobnie. Górna granica to może być nawet ponad 20 tys. złotych za nowocześnie wyposażone drzwi aluminiowe.

Proste schody żelbetowe wykończone okładziną z płytek gresu lub drewnem będą kosztować 20-30 tys. zł. Możemy zlecić tę pracę stolarzowi, ale wtedy koszt drewnianych schodów może wynosić nawet 40-50 tys. zł. Za modne konstrukcje schodów dywanowych, z giętymi wstęgami drewna, spiralnych, szklanych lub ze szklanymi balustradami można zapłacić grubo ponad 50 tys. zł.

A na czym oszczędzać nie wolno podczas budowy domu?

Zacznijmy od żelaznej zasady dobrze prowadzonej budowy: stan surowy powinna wykonać jedna firma budowlana. Tu nie ma miejsca na kilka ekip, które natychmiast zrobiłyby z budowy wieżę Babel. No i właśnie na stanie surowym naszego domu nie wolno oszczędzać. Najlepsze sprawdzone materiały i ekipa wykonawcza z rekomendacjami to gwarancja solidnie zbudowanego domu trwałego na lata – te słowa naprawdę warto wziąć sobie do serca.

Ile kosztuje budowa domu do stanu surowego otwartego? Trzeba przyjąć, że ten etap budowy stanowi 35% kosztu budowy domu. Na okna i drzwi zewnętrzne trzeba przeznaczyć 10% kwoty przeznaczonej na całą budowę. Na tynki wewnętrzne wydamy kolejne 5%. Wykończenie elewacji pochłonie 11% kosztu domu. Tyle naprawdę warto wydać bez ryzykowania wątpliwych oszczędności.

Nie przegap:

Buduj dom samodzielnie lub z firmą

Biorąc pod uwagę koszty robocizny, które są w tej chwili naprawdę wysokie, jeśli chcemy się tanio pobudować, jedynym rozwiązaniem jest budowanie domu z wykorzystaniem własnych sił i umiejętności.

Za zbudowanie systemem gospodarczym prostego domu do stanu surowego zamkniętego można wydać około 1000 zł/m2 (ekipa fachowców zbudowała dach i wstawiła okna; okna z montażem 25 tys. zł, dach 50 tys. zł - to przykład z forum budowlanego "Gdybym budował drugi raz...." na Facebooku).

Projekt M239c Doborowy - wariant III
Autor: Kolekcja Muratora, muratorprojekty.pl Projekt domu Murator M239c Doborowy - wariant III, arch. Katarzyna Słupeczańska Link: Sprawdź projekt >>>

Tabela: Procentowy udział poszczególnych etapów budowy w kosztach domu

Procentowy udział poszczególnych etapów budowy w kosztach domu
Stan zero Stan surowy otwarty Stan surowy zamknięty Dom z instalacjami wewnętrznymi Dom wykończony wewnątrz Dom gotowy do zamieszkania
Roboty ziemne 2% Ściany nadziemia 11% Okna i drzwi zewnętrzne 9% Instalacje kanalizacyjne, wodociągowe, gazowe 4% Wyposażenie kotłowni 4% Urządzenie i wyposażenie domu, ogrodzenie, brama wjazdowa 15%
Fundamenty 3% Stropy i schody żelbetowe 5% Podłoża wewnątrz budynku i podkłady podłogowe 3% Tynki 5% Posadzki 7%
Ściany podziemia 3% Więźba i pokrycie dachu 9% Izolacje nadziemia 3% Elewacje 11% Drzwi wewnętrzne 2%
Izolacje fundamentów i ścian podziemia 2% Malowanie i inne prace wykończeniowe 2%
Warto wiedzieć

Czerwona kartka dla inwestora - najczęstsze błędy

  • Zaczynając budowę, nie wiesz, ile dom będzie kosztował.
  • Chcesz budować tanio, a wybierasz dom ze skomplikowaną bryłą i dachem.
  • Chcesz oszczędzać na materiałach i wykonawcach, a nie na wielkości i bryle domu.
  • Najlepsze materiały chcesz kupować na etapie wykończenia domu.
  • Dopuszczasz myśl, że na Twojej budowie zdarzą się błędy.
Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Podziel się opinią
Grupa ZPR Media sprzeciwia się głoszeniu opinii noszących znamiona mowy nienawiści przepełnionych pogardą czy agresją. Jeśli widzisz komentarz, który jest hejtem, powiadom nas o tym, klikając zgłoś. Więcej w REGULAMINIE