Prace wykończeniowe: uwaga na błędy! Z doświadczeń inwestorów
Prace wykończeniowe to nie jest łatwy etap budowy. Trzeba koniecznie wiedzieć, jaki mamy budżet na wykończenie domu. To jedyny sposób, by zapanować nad kosztami – uczy doświadczenie tych, którzy już zbudowali i wykończyli dom.
Od 21 lat inwestorzy wymieniają doświadczenia na Forum Muratora i na Facebooku w grupie dyskusyjnej Muratora „Gdybym budował drugi raz – mądry Polak przed budową”. Warto być mądrym doświadczeniem innych!
Prace wykończeniowe koszt
Po czym rozpoznać etap prac wykończeniowych? Ktoś dowcipnie napisał na Forum Muratora: „Dotychczas woziłeś towar ciężarówką, a pieniądze w kieszeni. Teraz zaczyna być odwrotnie…”.
Relacje inwestorów po stanie surowym nie są optymistyczną lekturą na forum. Dość bezproblemowo przechodzi układanie instalacji. A potem? Nie ma okrzyków radości z zakupów, z wyborów materiałowych i estetycznych. Jest raczej przytłaczające doświadczenie z prac wykończeniowych pod hasłem: dlaczego tak drogo, dlaczego tak trudno?! Padają takie słowa: „Wydaje się dużo, ale można wydać i pięć razy więcej”, „Wykończenie domu kosztuje co najmniej dwa razy tyle, ile możesz na nie przeznaczyć pieniędzy”, „Plan zawsze przekroczony o minimum 30%”.
Stan surowy to jedna trzecia kosztów inwestycji, a zatem instalacje i prace wykończeniowe to około 70% wydatków, które jeszcze czekają inwestora. Trzeba przyjąć, że wykończenie domu to koszt 2000-2500 zł za m2. Dla domu o pow. 150 m2 budżet na prace wykończeniowe powinien wynosić ok. 350 tys. zł. Z tej kwoty śmiało możecie odliczyć 100 tys. zł na robociznę.
Jeszcze inne wyliczenie prac wykończeniowych - wykonawca w maju tego roku zaproponował inwestorowi, że materiały są po stronie klienta, a robocizna za prace wykończeniowe wyniesie 500 zł za m2 powierzchni netto. Policzmy: praca ekipy wykonawczej w domku o powierzchni 120 m2 będzie kosztowała 60 tys. zł, czyli oferta jest bardzo dobra!
Inwestorzy nie mają lekko. Po pandemii rosną ceny materiałów i usług – inflacja w budowlance to dla wielu materiałów skok cen o 70-100%. Kiedyś dniówka robotnika wynosiła 100 zł, potem 200 zł, teraz malarz potrafi zażądać nawet 1000 zł za dzień pracy. Zepsuł się pieniądz w Polsce, a rykoszetem dostaje inwestor.
Arktyk: „Koszty robót wykończeniowych - nie doceniałem ich, gdy moja budowa była na etapie stanu surowego. Teraz, gdy mam już stan surowy zamknięty i zaczynam kontraktować poszczególne ekipy, większość spraw widzę wyraźniej. Nie dziwi mnie, że ktoś na zbudowanie i wykończenie domu o powierzchni 200 m2, w trochę wyższym standardzie, wydaje 900 tys. zł, czy nawet więcej”.
Kosztorys prac wykończeniowych
Mury, stropy, dach, okna, tynki, instalacje mają swoją prostą logikę – wybieramy produkt, płacimy, cieszymy się z solidnej konstrukcji budynku i jakości materiałów. Wykończeniówka - rozumiana jako wbudowane elementy wnętrza - staje się etapem, w którym inwestor traci grunt pod nogami. To nie jest prosty wybór między bloczkiem a pustakiem, oknem plastikowym a drewnianym, przewodem zgrzewanym a skręcanym. Wszelkie materiały wykończeniowe to powodująca ból głowy rozpiętość cenowa, jakościowa i estetyczna między tanim produktem w markecie a bardzo drogim w specjalistycznym sklepie. Inwestor traci grunt pod nogami, bo często podoba się i… jest bardzo, bardzo drogie. Kupić czy nie?
Prace wykończeniowe powinny być prowadzone pod ścisłym nadzorem. Tylko czyim? Jest kierownik budowy, ale jego kontrola ogranicza się do jakości murów, tynków, posadzek itp. Nie bardzo może pomóc w wyborze materiałów. Wykończeniówka jest więc praktycznie na głowie inwestora – zarówno wybór materiałów, jak i kontrola jakości wykonania. Co jest potrzebne? Każdy inwestor powinien mieć najważniejszy z dokumentów - kosztorys inwestorski prac wykończeniowych. Forumowiczka Zyhu dzieli się doświadczeniem na forum: „Najbardziej żałuję, że nie zleciłam komuś wykonania profesjonalnego kosztorysu budowy domu! To tylko kilka stówek, a pozwala zaoszczędzić krocie!”. Właśnie o to chodzi… Ci, którzy już zbudowali, zgodnie twierdzą, że nie braliby się za prace wykończeniowe bez ścisłego planu wydatków. Jeśli na schody wydasz więcej, będziesz wiedział, że musisz zaoszczędzić na podłogach. Więcej poszło na oświetlenie? Zdecydowanie mniej można wydać na armaturę. I tak, dodając 10% na ekstra wydatki, budowa będzie zbliżać się do szczęśliwego finału w założonych ramach.
Autor: Kolekcja Muratora, muratorprojekty.pl
Projekt domu C346a Elastyczny -wariant I, arch. Przemysław Biryło. Kuchnia bez górnych szafek, a zamiast nich z otwartymi półkami wygląda zdecydowanie lżej. Zobacz ten projekt domu
Wykończenie domu – zakupy
Mało jest takich głosów jak forumowicza o nicku D`arek: „Okres wykończeniówki wspominam jak wspaniałą przygodę. Te rajdy po sklepach, ukochane wybieranie i kupowanie. Prawie codziennie jakiś prezent dla nas - a to podłoga, a to kafelki i setki innych rzeczy”.
O wiele częstsze są głosy takie jak forumowicza Milimetr198: „W trakcie wykończeniówki bardzo trudno upilnować budżet. Ja swój zwiększyłem już o 50% (dodatkowe pożyczki), ale i tak chyba się nie uda. A przecież ta glazura jest tylko trochę droższa, taka kwota nie zburzy budżetu. Jedna nie, ale wiele drobnych? A ta szafka pod umywalkę? Taka ładna, ale droga. A drzwi, które nam się podobają? Są trzy razy droższe niż zaplanowane. Gdy wykańczaliśmy mieszkanie, budżet został przekroczony o 100% i dopiero wtedy druga połowa była zadowolona. Mam coraz większe obawy, że i teraz tak to się skończy”.
Nawet optymista D’arek kończy swój wpis konstatacją: „Jedyna wada wykończeniówki? Zbyt szybko topniejące zasoby pieniężne; wyrzuty sumienia, że za bardzo szalejemy i czy wystarczy na wszystko”.
Prace wykończeniowe - drogo, drożej, najdrożej
co będzie najwięcej kosztować podczas prac wykończeniowych? Tynki, podłogi, zabudowy z płyt gipsowo-kartonowych, drzwi wewnętrzne, no i oczywiście kuchnia, łazienka, schody. A w detalach: farby, kleje, silikony, grunty, akryle, listwy wykończeniowe, oświetlenie... czyli setki produktów, których mały koszt składa się dużą kwotę.
I wciąż te trudne wybory inwestora. Drzwi wewnętrzne z płyt MDF możecie kupić po 500 zł, a z klejonego drewna za 5 tys. zł. Tanie drzwi zewnętrzne to wydatek 1,5 tys. zł. Drzwi drewniane antywłamaniowe mogą kosztować i 15 tys. zł. Proste schody żelbetowe obłożone panelami drewnopodobnymi będą kosztować 10 tys. zł. Schody drewniane 25 tys. i więcej. Można ułożyć podłogę z paneli podłogowych po 25 zł za m2, ale można wydać i 500 zł za m2 desek z drewna egzotycznego.
Największy błąd w wyliczeniach podczas prac wykończeniowych? Inwestor kupuje płytki po 40 zł za m2, dodaje ramowy koszt robocizny i sądzi, że zna już cenę. Nie bierze pod uwagę, że trzeba jeszcze kupić kleje, masy wyrównawcze, fugi. Do tego część materiału się zmarnuje, bo konieczne będzie cięcie. Inaczej będzie kosztować jednolita układana powierzchnia, a inaczej wszelkie zabudowy. Jaki jest koszt robocizny? Poza kosztorysem prac wykończeniowych, potrzebny jest kolejny ważny dokument – umowa z wykonawcą, w której określona zostanie cena za usługę.
Nie przegap: Umowa z wykonawcą wzór. Co powinna zawierać?
Dobra rada Anny_p: „Nie kupiłabym nigdy niczego z wyprzedzeniem. Niestety kupiłam drzwi na 2 lata przed rozpoczęciem urządzania domu i to był mój duuuuuuży błąd. Teraz patrzę na te drzwi i żałuje, że nie da się już nic zrobić”.
Kolejna rada: należy dokładnie zmierzyć, ile czego potrzebujemy. Kupujemy, organizujemy transport, a często jedna partia towarów jest inna niż kolejne. Nie warto kupować na zapas, źle też, jeśli zabraknie materiału – traci się czas i pieniądze, są straty na estetyce.
Wizja wykończonego domu – czego właściwie chcemy?
Joan opisuje swoje prace wykończeniowe: „Pół garażu puszek po farbach, a ja wciąż przemalowuję i szukam...”
Stefcja: „Oświetlenie pokoju zrobiło mi psikusa. Chciałam pomalować sufit, ale nie na typowy biały kolor, tylko szary, żeby pasował do nowej szarej tapety. No i niestety, kolor przy świetle nowego żyrandola nie wygląda tak dobrze, jak na sklepowym wzorniku”.
Kiedy już wiemy, że główną troską inwestora jest utrzymać się w zaplanowanym budżecie, przychodzi drugi kłopot – co kupić za określoną w budżecie kwotę i jak wykończyć dom?
Forumowiczka Nefer: „Ja nie mam wyczucia. Nie kumam połączeń kolorów. Zakochuję się na zabój w materiałach, które sobie wzajemnie przeczą. Gdybym sama urządzała dom, byłby to na bank szczyt kiczu. Tak jak mam świadomość, że nie umiem malować, grać na pianinie i prowadzić tira. Nie widzę tego, co widzi mój architekt. A jak ona mi mówi: »Zobacz, tu brak konsekwencji, wygląda bez sensu«, dopiero widzę, że lepiej słuchać, niż mówić”.
Wiele inwestorów ma ogromną trudność z wyborami estetycznymi. Dlatego tak często w tematach o wykończeniu domu wraca wątek architekta wnętrz. Zadowolonych ze współpracy jest dużo, ale częściej zabierają głos ci, którzy nie zgadzają się z wizją architekta.
Jaga_2 tak opowiada o swoich doświadczeniach: „Dużym błędem jest ślepa wiara w projektanta wnętrz. Ćwiczyliśmy to w łazience na etapie rozmieszczania urządzeń sanitarnych. Projektant uparł się, że na wejściu do łazienki musi być umywalka, bo jest to sprzęt reprezentacyjny (broń Boże toaleta lub prysznic). Nam pasowała kabina prysznicowa, bo z drugiej strony jest duże okno, przy którym kabina mogła się nie zmieścić. Projektant wymierzył i stwierdził, że nie będzie problemu. Na papierze nie było, w realu tak, bo brakowało 3 cm na kabinę o szerokości 80 cm. Dobrze, że produkują kabiny 75 cm, bo byłby niezły bigos. Dlatego też kuchnie projektowałam według własnych potrzeb i gustu, nie zważając na ciche pojękiwania projektanta, że np. lodówka jest na wejściu, a być nie powinna”.
Przeczytaj też: Wykonawca nie wykonał robót w terminie lub źle je wykonał: co zrobić?
Masulda: „Obie nasze przygody z architektami zakończyły się bardzo szybko. Niestety, uważam, że wyrzuciliśmy pieniądze w błoto. Forsowanie na siłę swoich przekonań i rozwiązań jako jedynie słusznych, niesłuchanie klienta. Nikt nie brał pod uwagę naszych przyzwyczajeń i stylu życia”.
Good point: „Z kilkoma architektami wnętrz skończyłam rozmowę po 10 minutach - konkludując, że przepraszam, ale to mój dom i nie będzie rustykalny, wiejski, glamour. Architekt to też wykonawca”.
Sami oceńcie, na ile były to nieudane spotkania z konkretnymi architektami, a ile w tych historiach jest uniwersalnych przestróg dla kolejnych inwestorów.
Wykańczający swój dom ma jeszcze jedną trudność - wynikającą z mody. Na przykład zamykanie szuflad i szafek poprzez naciśnięcie frontu mebla nogą albo ręką. Jakie to drogie i niepraktyczne! – kręcą nosem na forum. Ręce mogą być brudne, nacisnąć można przypadkowo, a w ogóle co to za pomysł – zamiast ładnego uchwytu, naciskanie frontu?
Podobnie irytującym krzykiem mody będą meble na wysoki połysk i okładziny ze szkła. Powód bardzo prosty - widać na nich każde dotknięcie ręki!
Kolejność prac wykończeniowych
Generalnie sprawa jest prosta:
- I etap prac wykończeniowych – montaż instalacji i ścian działowych;
- II etap – podłogi i tynki;
- III etap – lekka zabudowa i przygotowanie ścian do malowania;
- IV etap – prace glazurnicze, wykończenie podłogi, malowanie ścian.
Co spędza sen z powiek inwestorom? W jakiej kolejności wykonywać poszczególne prace wykończeniowe? Nieustanne pytanie, czy kolejna robota nie zniszczy już tej wykonanej. Pojawia się też czynnik bezpieczeństwa budowy.
Pisze nurni: „Okna będą drewniane. Producent zaleca montować je 2 tygodnie po zakończeniu prac mokrych (tynki, wylewki). Ale żeby te prace wykonać, trzeba ułożyć całą instalację elektryczną (kable elektryczne, rozdzielnie, komputerowe, antenowe, głośnikowe itp.) i instalacje c.o., kanalizy, c.w.u. i co tam jeszcze pod tynkami i w podłogach będzie. Ale jak to kłaść, jak nie ma żadnego zabezpieczenia domu - brak okien i brak alarmu (bo nie ma okien)? Przecież nasi zdolni rodacy w nocy wszystko wyniosą, wyrywając ze ścian i podłóg. Ja myślałem, żeby te okna szczelnie owinąć folią. Czy ktoś tak robił?”.
Benicio: „Jeśli najpierw wstawisz okna, a potem będziesz tynkować, to tynkarze mogą poniszczyć okna. Jeśli położysz ogrzewanie podłogowe, a potem będziesz tynkować, to tynkarze mogą podeptać ogrzewanie podłogowe. Jeśli nie będziesz miała zamkniętego domu, a położysz ogrzewanie, to będą łakomym kąskiem dla złodzieja”.
Bardzo trudnym zadaniem jest zaplanowanie kolejnych prac wykończeniowych także z powodu przerw technologicznych. Tynki cementowo-wapienne można malować po 4 tygodniach od wykonania, tynki gipsowe po 10 dniach, gładź gipsowa o grubości 2 mm schnie w optymalnych warunkach 6 godzin. By położyć podłogę na przykład z paneli, wilgotność posadzki nie powinna przekraczać 2%. A jeśli zaczniecie prace na przełomie pór roku i przyjdą mrozy? Dla tynków wewnętrznych właściwa temperatura to 10°C i wyżej.
Jak planować pracę ekip, by pojawili się na czas, by był czas na przerwy technologiczne – kolejna trudność. Tu pojawić się powinien trzeci z dokumentów budowy – harmonogram prac wykończeniowych.
Ona i on wykończeni
Jeśli popsuliśmy wam trochę humor kosztami wykończeniówki i mentalnością ekip wykończeniowych, to sytuację może jeszcze pogorszyć temat relacji inwestorów.
Ozzie pisze: „Niby wszystko idzie OK, ale pieniędzy zaczyna brakować. Musimy rezygnować z wielu rzeczy, zostawiać na potem. I zamiast cieszyć się z przeprowadzki, z mężem już nie rozmawiam na inne tematy niż budowlane. Nie możemy już na siebie patrzeć... Wiem, że to stan tymczasowy, ale fizycznie człowiek jest wykończony, dzieci też zmęczone całą sytuacją. W przyszłym tygodniu wprowadzamy się i może trochę odżyjemy”.
Dorusia: „Jesteśmy na etapie wykończenia domu i mam wrażenie, że wykańczamy siebie nawzajem. Tak często z mężem to nigdy się nie kłóciłam, modlę się, żeby dotrwać do końca budowy i żeby się nie rozwieść. Chwilami myślę, że niepotrzebnie zaczynaliśmy tę budowę”.
Daggulka: „Budowa domu to sprawdzian chyba jeden z największych dla małżeństwa. Ludzie potrafią się pożreć, kupując samochód, pralkę czy meble, a tutaj trzeba wybudować dom, podejmując setki decyzji ważnych lub mniej ważnych - ale często trzeba podjąć je wspólnie. Wszystko zależy od charakterów, od umiejętności porozumiewania się i osiągnięcia kompromisu. (czy dalej też jest wypowiedź Daggulki?) Jestem z małżonkiem 10 lat. Przy wykończeniówce okazało się, że gusta mamy zgoła inne... ja chcę minimalistycznie, on chce domowo - połączenie nie do pogodzenia. Ja chcę obrobić okna wedle sztuki, a on inaczej. I co? I żeby się po raz drugi nie rozwieść, odpuściłam...”.
