Powierzchnia użytkowa mieszkania. Pomiar powierzchni - według jakiej normy? Kiedy ten sam lokal może mieć dwie różne powierzchnie?

2016-08-31 14:38
Powierzchnia mieszkania
Autor: Pixabay

Przed odbiorem mieszkania od dewelopera często pojawia się pytanie, jak zmierzyć powierzchnię użytkową mieszkania - według jakiej normy? Kupując mieszkanie, możemy zakładać, że będzie ono miało powierzchnię zgodną z deklarowaną przez dewelopera. Niestety, powierzchnia użytkowa mieszkania ujęta w projekcie często różni się od faktycznej, a w przypadku lokalu już wybudowanego, różnice pomiędzy podobnymi lokalami mogą wynikać z przyjętej metody pomiaru.

To, jaką powierzchnię użytkową będzie miało mieszkanie, jest dla kupującego bardzo ważną sprawą. Niestety, jednoznaczne ustalenie powierzchni mieszkania nie jest sprawą łatwą.

Sprawdź też: stan deweloperski - co dostaniesz w tym standardzie wykończenia mieszkania >>>

- Ustalona powierzchnia lokalu wpływa na cenę nabycia mieszkania. Od ustalonej wielkości mieszkania zależy również wysokość opłat eksploatacyjnych obciążających nabywcę, wysokość tych opłat ustalana jest bowiem w proporcji do powierzchni lokalu – mówi adwokat Marta Kawecka z portalu LegalnaBudowa.pl.

Wymiary mieszkania mogą ulec zmianie

Niestety, zgodnie ze stanowiskiem Polskiego Związku Firm Deweloperskich, z przyczyn technicznych nie jest możliwe, aby wszystkie budowane lokale miały powierzchnię dokładnie zgodną z projektem. Dlatego związek uważa, że dopuszczalne jest zawarcie w umowie deweloperskiej zapisu, iż ostateczna powierzchnia użytkowa mieszkania może różnić się od tej zapisanej w umowie.

Sprawdź też: jak wprowdzać zmiany lokatorskie w projekcie nowego mieszkania >>>

Opinię zgodną z tym stanowiskiem wydali biegli z Politechniki Gdańskiej, którzy stwierdzili, że „zachowanie całkowitej zgodności powierzchni powykonawczej z powierzchnią projektowaną nie jest możliwe ze względu na charakter procesu budowlanego”, a „dopuszczalne różnice pomiędzy projektowaną a rzeczywistą powierzchnią użytkową mieszkań (…) wynoszą dla budynków murowanych od 4,3 proc. (dla mieszkań o pow. 25 m.kw.) do 2,1 proc. (dla mieszkań o pow. 100 m.kw.)”.

Choć w procesie budowlanym ostateczna powierzchnia mieszkania może się różnić od tej zawartej w projekcie, różnica nie powinna mieć wpływu na ostateczną cenę mieszkania. W prowadzonym przez Urząd Konkurencji i Konsumentów rejestrze klauzul niedozwolonych znajduje się bowiem zapis, który wskazuje, że nie można uzależniać ostatecznej ceny mieszkania od faktu, o którym konsument dowiaduje się już po podpisaniu umowy deweloperskiej.

Warto jednak zauważyć, że stanowiska sądów w sprawach związanych z tym problemem nie zawsze były pomyślne dla kupujących. Szczególnie ważne jest stanowisko Sądu Najwyższego, który w wyroku z 12 września 2014 r. (I CSK 624/13) stwierdził, że „postanowienie wzorca umowy, które przewiduje określenie ostatecznej ceny lokalu zgodnie z jego rzeczywistą powierzchnią, ustaloną po zakończeniu inwestycji (wskazaną w dokumentacji podwykonawczej), nie może być uznane za rażąco naruszające interesy konsumenta”.

Czytaj: Czy powierzchnia pod ścianami wlicza się do powierzchni użytkowej?

Powierzchnia użytkowa mieszkania według ustawy

Rozbieżności dotyczące powierzchni danego lokalu mogą wynikać nie tylko z faktu, że ostateczne wymiary odbiegają od planu budowlanego. Powierzchnia mieszkania będzie różna w zależności od tego, w jaki sposób deweloper dokona pomiaru.

Podstawowe zasady zostały ustalone w ustawie z 21 czerwca 2001 r – o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z zawartą w niej definicją powierzchni użytkowej lokalu, obejmuje ona wszystkie pomieszczenia znajdujące się w lokalu, a w szczególności pokoje, kuchnie, spiżarnie, przedpokoje, alkowy, hole, korytarze, łazienki oraz inne pomieszczenia służące mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora. Za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się natomiast powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału.

Zgodnie z ustawą, obmiaru powierzchni użytkowej lokalu dokonuje się w świetle wyprawionych ścian. Pomieszczenia lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,2 m należy zaliczać do obliczeń w 100 %. Pomieszczenia lub ich części o wysokości równiej lub większej od 1,4 m lecz mniejszej od 2,2 m należy uwzględniać w 50 %. Pomieszczenia o wysokości mniejszej od 1,4 m pomija się całkowicie.

To jednak nie wszystko, ponieważ co do pozostałych zasad obliczania powierzchni, ustawa odsyła do Polskiej Normy, odpowiedniej do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie. I to ona powinna mieć decydujące znaczenie przy określaniu powierzchni lokalu.

Zobacz: Pomiar antresoli w mieszkaniu - według jakiej normy?

Zdaniem eksperta

Pomiar powierzchni mieszkania - według jakiej normy

W rozporządzeniu Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 12 kwietnia 2012 roku w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.U.2012.462 z dnia 2012.04.27), znajdujemy pewne zasady, jednak tyczą się one budynków budowanych po 29 kwietnia 2012 roku. W przypadku budynków wybudowanych wcześniej, brak jest konkretnych wskazówek odnoszących się do tej kwestii.

Zgodnie z tym rozporządzeniem do obliczania powierzchni użytkowej lokalu zastosowanie mają przepisy Polskich Norm, m.in. PN-ISO 9836:1997, które to wskazują, iż pomiaru powierzchni użytkowej dokonuje się na poziomie podłogi w stanie całkowicie wykończonym. Jeżeli w mieszkaniu są nisze lub występy nie dolicza się ich do powierzchni mieszkania. Balkony, loggie – powierzchnie zewnętrzne należy doliczyć do powierzchni mieszkania z zaznaczeniem czy jest to powierzchnia odkryta (balkon, taras) czy nakryta (loggia). Jeżeli w pomieszczeniu występuje skośny sufit, to powierzchnię liczy się w całości – zgodnie z powierzchnią podłogi – ale należy podzielić ją na dwie części, pierwsza to 190 cm i więcej, druga, poniżej 190 cm i tę należy liczyć jako powierzchnię pomocniczą. Ten zapis jednak wskazuje, iż stosuje się go w przypadku występowania w mieszkaniu lub lokalu skosów. Norma ta nie zawiera żadnych wytycznych dotyczących pomiaru powierzchni ze względu na wysokość, nie przewiduje ona tzw. redukcji wysokości.

Druga z norm, która jest dopuszczalna do stosowania podczas pomiaru powierzchni mieszkania to norma PN-70/B-02365, jednakże od czasu wejścia w życie w/w rozporządzenia, powoli odchodzi ona w zapomnienie. Według tej normy, powierzchnia użytkowa budynku składa się z powierzchni podstawowej i pomocniczej. Ta norma przewiduje obliczanie powierzchni mieszkania biorąc pod uwagę wysokość pomieszczenia. I tak powierzchnię pomieszczeń o wysokości w świetle powyżej 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, powierzchnię o wysokości powyżej 1,40 do 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 50%, a powierzchnię o wysokości mniejszej niż 1,40 m - pomija się całkowicie.

Taki sposób obliczania powierzchni mieszkania jak wskazany w normie PN-70/B-02365 występuje również w ustawie z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn (Dz.U.2016.205 z dnia 2016.02.19 jednakże ma on służyć określeniu powierzchni użytkowej do celów podatkowych.

Zgodnie z art. 4 pkt. 3 ustawy z dnia 12 września 2012 roku o normalizacji (Dz.U.2015.1483 z dnia 2015.09.29) strony umowy deweloperskiej mają dowolność wyboru określonej normy. Zgodnie z w/w rozporządzeniem należy stosować normę PN-ISO 9836:1997, jednak nie oznacza to iż norma PN-70/B-02365 nie może zostać zastosowana, zwłaszcza w kwestii dotyczącej obliczania powierzchni ze względu na wysokość.

Ważne jest, czy w dokumentacji, umowie deweloperskiej jest wyraźnie wskazana norma, według której dokonywany będzie pomiar powierzchni użytkowej mieszkania. Jeśli umowa zawiera określenie normy, pomiar powinien być dokonywany zgodnie z jej wytycznymi. Ważne jest również czy w mieszkaniu występują skosy, jeśli tak, powierzchnia powinna być obliczona według normy PN-ISO 9836/1997.

Klaudia Łapińska - radca prawny

Cena mieszkania zależy od pomiaru

Problem wynika stąd, że obecnie w Polsce obowiązują dwie normy. Norma pierwsza, starsza, to PN-70/B-02365 „Powierzchnia budynków. Podział, określenia i zasady obmiaru”. Norma druga, nowsza, została oznaczona jako PN-ISO 9836:1997 „Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”.

- Obie normy są stosowane równolegle, ponieważ wprowadzenie normy nowszej nie skutkowało wycofaniem normy starszej. Formalnie więc starsza norma nadal obowiązuje – mówi adwokat Marta Kawecka.

W zależności od tego, która norma zostanie zastosowana w konkretnej sytuacji, inny będzie metraż tego samego mieszkania. Różnice mogą wynosić nawet kilka metrów kwadratowych. W praktyce, to samo mieszkanie zmierzone zgodnie ze starszą normą może być nawet o kilkanaście tysięcy złotych droższe w stosunku do mieszkania zmierzonego według nowszych zasad.

- Zgodnie z ustawą z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska), każda umowa deweloperska musi określać sposób pomiaru powierzchni – mówi przedstawicielka portalu LegalnaBudowa.pl. - Strony powinny więc powołać się na jedną z wyżej opisanych norm, według których dokonywany będzie obmiar. Dla kupującego lepsze byłoby skorzystanie z nowszej normy, dla dewelopera, ze starszej – podkreśla.

Na podstawie rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. co do zasady powinno się stosować nowszą normę, wciąż jednak można spotkać się z sytuacjami, w których stosowana jest norma starsza. Poza tym warto zauważyć, że na rynku wtórnym większość mieszkań wybudowanych zostało przed 2012 rokiem, a mierząc je, stosowano starsze zasady pomiaru.

Oznacza to, że wiele mieszkań dostępnych w sprzedaży ma powierzchnię „zawyżoną” w stosunku do normy nowszej. W efekcie, w treści ksiąg wieczystych często podana jest powierzchnia użytkowa lokalu większa, niż ta rzeczywista, dokonana w świetle istniejących wykończonych ścian. I wcale nie oznacza to, że ktoś próbował nas oszukać. Z punktu widzenia kupującego, bardziej korzystny jest jednak zakup mieszkania zmierzonego według nowych zasad.

31.08.2016

Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Podziel się opinią
Grupa ZPR Media sprzeciwia się głoszeniu opinii noszących znamiona mowy nienawiści przepełnionych pogardą czy agresją. Jeśli widzisz komentarz, który jest hejtem, powiadom nas o tym, klikając zgłoś. Więcej w REGULAMINIE