Spis treści
Projekt nowego Prawa mieszkaniowego, jak nazywana jest ustawa o własności lokali, ma usunąć luki prawne. Przepisy sprzed 30 lat nie nadążają za zmianami na rynku zarządzania nieruchomościami, rozwojem technologii, np. opomiarowanie, fotowoltaika. Nowelizacja ma przede wszystkim precyzyjne określić części wspólne i indywidualne, ułatwić dochodzenie roszczeń z wad budowlanych, uprościć procedury decyzyjne we wspólnotach czy wprowadzić jasne zasady odpowiedzialności finansowej i kontroli bezpieczeństwa.
Sądy miały pełne ręce roboty
W obecnie obowiązującym Prawie mieszkaniowym bardzo zdawkowo była określana nieruchomość wspólna. Art 3 ust. 2 wskazywał, że jest to grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli. Ten zapis dawał przyczynek do sporów pomiędzy wspólnotami a mieszkańcami, które musiały rozstrzygać sądy. Czasami rację przyznawano mieszkańcom, a czasami przychylano się do opinii wspólnoty lub spółdzielni. Brak uszczegółowienia prowadził również do niejasności w sytuacjach krytycznych, np. związanych z uszkodzeniami balkonów lub katastrof budowlanych oberwania lub zawalenia się części lub całego balkonu. Teraz ma być wreszcie wszystko jasne. Czy jednak na pewno?
Zmiana istotna, ale czy wystarczy?
Proponowana zmiana jest w zasadzie kosmetyczna i sprowadza się do dodania do aktualnego przepisu kilkunastu słów. Przepis w proponowanej wersji nowelizacji brzmi obecnie „Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, w szczególności ściany konstrukcyjne, ściany międzylokalowe, elewacja budynku oraz elementy konstrukcyjne balkonów, loggii i tarasów.”
Być może jeszcze w trakcie prac zmieni się lub dodatkowo rozszerzy treść tego przepisu, np. poprzez dokładne wyartykułowanie pojęcia „elementy konstrukcyjne balkonu”. Co prawda projektodawca, czyli Ministerstwo Finansów i Gospodarki w uzasadnieniu wyjaśnia, że to pojęcie obejmuje dźwigary, płytę balkonową, balustradę, elementy architektoniczne związane z balkonem, ale czy to rozwinięcie z uzasadnienia nie powinno znaleźć się bezpośrednio w treści przepisów?
Może to bowiem rodzić kolejne wątpliwości interpretacyjne. To jeden z zarzutów Ministerstwo Sprawiedliwości, który znalazł się Tabeli Uwag Uzgodnień Międzyresortowych.
Balkon powinien być własnością wspólną
Ministerstwo Sprawiedliwości idzie jeszcze dalej i postuluje w uzgodnieniach resortowych, aby balkony, loggie i tarasy włączyć w całości do nieruchomości wspólnej. To ma usunąć wątpliwości interpretacyjne i pozwoli wspólnotom mieszkaniowym uzyskać rzeczywisty wpływ na stan zachowania tych elementów budynków. Właściciele lokali, z którymi związany jest dany balkon, logia czy taras, zagwarantowane mieliby prawo do wyłącznego korzystania z nich. Takie rozwiązanie wymagałoby uzupełnienia takiej regulacji o przepis prawa służebności na rzecz właściciela takiego lokalu.
W przypadku pozostawienia przepisu w dotychczasowym kształcie należałoby rozważyć uregulowanie kwestii ewentualnych roszczeń właściciela lokalu, z którym związany jest balkon, logia czy taras, z tytułu szkód wyrządzonych w trakcie niezbędnych remontów tych urządzeń. Często bowiem remont elementów konstrukcyjnych pociąga za sobą uszkodzenie elementów stanowiących część składową lokalu, np. posadzki z płytek z kamienia. Konieczny remont naraża w takim wypadku wspólnotę na konieczność ponoszenia kosztów.
Kiedy przyjęcie nowego Prawa mieszkaniowego?
W ustawie zapisano, że ma ona wejść w życie w ciągu 30 dni od jej ogłoszenia. Biorąc pod uwagę uwagi przedłożone przez poszczególne resorty rządowe, a także inne podmioty związane z budownictwem i mieszkalnictwem, a także okres wakacyjny przyjęcia jej przez rząd nie należy oczekiwać przed jesienią. Potem jeszcze droga legislacyjna przez Sejm, Senat i Prezydenta, więc jeszcze daleka droga.
Zobacz także: Luksusowy balkon i taras: jak stworzyć miejsce relaksu premium. Galeria zdjęć
27
