Spis treści
Dom od dewelopera. Szybsza droga do "własnego kąta"
Zakup domu od dewelopera jest dla wielu osób bardziej komfortowym rozwiązaniem niż budowa od podstaw. To opcja, która nie wiąże się z długotrwałym procesem poszukiwania działki, jej zakupem, uzyskaniem wymaganych pozwoleń, a potem zorganizowaniem ekipy budowlanej i nadzorem nad całym projektem. Koszty związane z budową są obecnie bardzo wysokie, a sam proces może trwać wiele miesięcy, jeśli nie lat. Ponadto wiele osób nie ma doświadczenia w koordynowaniu tego rodzaju inwestycji, co może prowadzić do dodatkowych komplikacji.
Zakup gotowego domu wiąże się z bardziej przewidywalnym i mniej czasochłonnym procesem. Zewnętrzna firma bierze na siebie pełną odpowiedzialność za organizację budowy, co oznacza, że nabywca otrzymuje gotową nieruchomość, najczęściej w stanie deweloperskim, którą może dostosować do własnych potrzeb podczas etapu wykończenia. Jednak takie rozwiązanie nie jest wolne od ryzyka. Wiele pozornie idealnych nieruchomości może skrywać wady ukryte, które ujawniają się dopiero po pewnym czasie użytkowania. Z tego względu, przed podjęciem decyzji o zakupie, niezwykle istotne jest staranne zaplanowanie każdego etapu transakcji, a także zwrócenie szczególnej uwagi na aspekty techniczne, które mogą mieć kluczowy wpływ na przyszłą jakość mieszkania.
Najważniejszy moment zakupu. Czym jest przegląd i odbiór techniczny domu?
Jeśli znaleźliśmy wymarzony dom – w zabudowie szeregowej, bliźniaczej lub wolnostojący – który spełnia nasze oczekiwania pod względem metrażu, estetyki i lokalizacji, warto przyjrzeć się mu bliżej, zanim podejmiemy ostateczną decyzję. W przypadku nieruchomości gotowych do zamieszkania nabywca często decyduje się na przegląd techniczny, który pozwala sprawdzić stan domu i wykryć ewentualne wady, zanim podpisze umowę. To nieformalna kontrola, skupiona na ocenie jakości wykonania oraz funkcjonowania instalacji, ale nie jest jeszcze oficjalnym odbiorem. Dzięki niemu możemy wychwycić ewentualne wady ukryte, które mogą wpłynąć na komfort mieszkania i trwałość domu w przyszłości.
Z kolei odbiór techniczny, w przypadku zakupu domu od dewelopera, zwykle odbywa się po podpisaniu umowy przedwstępnej lub umowy sprzedaży, a przed odbiorem kluczy i przeniesieniem własności. Jego celem jest szczegółowa weryfikacja, czy nieruchomość została wykonana zgodnie z projektem, obowiązującymi przepisami oraz standardem deweloperskim.
Przeczytaj także: Nie kupuj kota w worku! Przed nabyciem domu dokładnie zapoznaj się z prospektem informacyjnym od dewelopera
Ukryte wady w nowo wybudowanych domach. Na co szczególnie uważać?
Gdy rozważamy zakup domu od dewelopera, kluczowe jest zwrócenie uwagi na potencjalne wady ukryte, które mogą pojawić się dopiero po dłuższym czasie użytkowania. Jednym z najbardziej niepokojących problemów w nowych budynkach jest nieprawidłowe wykonanie izolacji. Jak zaznacza Marta Janikowska (ig: mieszkanie.pod.lupa), ekspertka specjalizująca się w profesjonalnym odbiorze mieszkań i domów od deweloperów:
W przypadku domów jednorodzinnych jedną z najpoważniejszych i jednocześnie najtrudniejszych do zweryfikowania wad ukrytych są nieprawidłowo wykonane izolacje przeciwwilgociowe fundamentów. Szczególnie problematyczna bywa izolacja pozioma płyty na gruncie (potocznie nazywanej „chudziakiem”) oraz izolacja pionowa ścian fundamentowych.
Deweloperzy często używają zwykłej folii budowlanej jako izolacji poziomej, mającej stanowić ochronę przed wilgocią i podciąganiem kapilarnym. Jednak jej szczelne wykonanie jest trudne, zwłaszcza w miejscach łączeń, przejść instalacyjnych i punktów mocowań. Istnieje spore prawdopodobieństwo, że w trakcie dalszych prac budowlanych folia może także ulec uszkodzeniu.
- Analogicznie w przypadku izolacji pionowej ścian fundamentowych – bez przeprowadzenia odkrywek nie ma możliwości oceny jakości wykonania. Izolacje te są przykryte gruntem lub kolejnymi warstwami posadzki, pod którą znajdują się instalacje. Jeżeli okaże się, że wykonano je nieprawidłowo, naprawa jest technicznie skomplikowana i bardzo kosztowna.
W przypadku wystąpienia wadliwego zabezpieczenia mogą pojawić się objawy takie jak: zawilgocenie w dolnych partiach ścian parteru, ciemniejsze plamy na tynku w okolicach posadzki, a także wykwity solne. Należy pamiętać, że tego rodzaju problemy będą miały w przyszłości poważne konsekwencje dla zdrowia mieszkańców.
Częstym problemem są również nieszczelności, które pozwalają wodzie przedostawać się do wnętrza budynku. W stanie surowym, gdy ściany pokryte są jedynie tynkiem, wilgoć często objawia się w postaci ciemnych plam. Należy zwrócić szczególną uwagę na ściany parteru, okolice okien, miejsca łączenia z balkonami, a także na obszary przy kominach i elementy dachu oraz stropodachu.
W praktyce odbiorowej bardzo często spotykam się także z nieszczelnościami przy montażu stolarki okiennej, szczególnie w strefie podparapetowej. W okresie zimowym można je wstępnie wykryć poprzez sprawdzenie napływu chłodnego powietrza dłonią. Warto również skontrolować szczelność drzwi zewnętrznych: przyleganie skrzydła do ościeżnicy, ciągłość i stan uszczelek.
Wentylacja. Klucz do zdrowej atmosfery w nowym domu
Podczas przeglądu czy odbioru technicznego często pomijamy jeden z najważniejszych elementów – wentylację grawitacyjną, której poprawność wykonania ma bezpośredni wpływ na jakość powietrza w domu. W praktyce zdarza się, że kanały wentylacyjne nie są zrealizowane zgodnie z wymaganiami technicznymi, co prowadzi do braku skutecznej wymiany powietrza. Warto więc zwrócić szczególną uwagę na kilka kluczowych aspektów.
Po pierwsze, upewnijmy się, że każde pomieszczenie wymagające wentylacji (takie jak łazienka, WC, kuchnia czy pokoje bez okien) posiada osobny kanał wentylacyjny. Ponadto niezbędne jest zapewnienie dopływu świeżego powietrza, najlepiej za pomocą nawiewników w oknach lub ścianach. Kolejnym ważnym punktem jest sprawdzenie, czy przekrój kanałów wentylacyjnych nie jest mniejszy niż wymagane minimum – nie powinien wynosić mniej niż 0,016 m².
- Proste testy, które można wykonać samodzielnie, to przyłożenie kartki papieru do kratki wentylacyjnej – powinna zostać delikatnie zassana oraz obserwacja odchylenia płomienia zapalniczki w kierunku kanału. Należy jednak pamiętać, że są to jedynie testy poglądowe – pełną ocenę skuteczności wentylacji daje dopiero pomiar anemometrem - wyjaśnia Marta Janikowska.
Jak radzić sobie z wykrytymi usterkami podczas odbioru?
Podczas odbioru technicznego warto zwrócić uwagę na szeroki zakres możliwych wad, które mogły pojawić się już na etapie budowy. Oprócz problemów z izolacją czy wentylacją, do najczęściej spotykanych usterek należą:
- Nieszczelności w instalacjach wodno-kanalizacyjnych – często związane z nieprawidłowym montażem rur, które mogą prowadzić do wycieków i zalania w przyszłości.
- Problemy z instalacją elektryczną – luźne lub krzywe gniazdka i puszki, brak uziemienia, niedziałające obwody, przegrzewające się przewody.
- Uszkodzenia tynków i pęknięcia ścian – rysy w narożnikach i nadprożach, odspojenia, ubytki, nadmierna wilgotność tynku.
- Inne typowe wady – rysy na parapetach, uszkodzone balustrady, złe spadki tarasów, mostki termiczne, błędy hydroizolacji łazienek, luźne elementy wykończeniowe.
Wszystkie stwierdzone podczas odbioru usterki należy wpisać do protokołu odbioru – z możliwie precyzyjnym opisem. Dodatkowo zaleca się wykonanie zdjęć wskazanych nieprawidłowości, które będą przydatne przy weryfikacji wykonanych przez wykonawcę napraw – zaznacza ekspertka
Zgodnie z obowiązującym prawem (nowelizowana Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym), deweloper ma 14 dni na ustosunkowanie się do zgłoszonych wad oraz 30 dni na ich usunięcie, licząc od daty podpisania protokołu odbioru. Jeśli naprawy wymagają więcej czasu, deweloper zobowiązany jest poinformować kupującego o przedłużeniu terminu, wskazując uzasadnienie. Pamiętajmy, że drobne wady, takie jak poprawki wykończeniowe, można naprawić w krótkim czasie, natomiast większe problemy – np. związane z izolacjami – mogą wymagać dłuższej interwencji.
Zobacz także: "Dom nie zachwycił nas od razu" - przyznają właściciele siedliska. Metamorfoza poniemieckiego domu na Mazurach
33
