Nowelizacja ustawy o własności lokali 2026. Balkony, uchwały i remonty – ważne zmiany dla wspólnot mieszkaniowych

Główne założenia projektu nowelizacji

Projekt ustawy o zmianie ustawy o własności lokali oraz ustawy – Prawo budowlane ma na celu usunięcie luk prawnych, które nagromadziły się od czasu wprowadzenia w życie ustawy 30 lat temu. Ministerstwo Finansów i Gospodarki wskazuje, że obecne przepisy nie nadążają za zmianami na rynku zarządzania nieruchomościami, rozwojem technologii, np. opomiarowanie, fotowoltaika oraz bogatym orzecznictwem Sądu Najwyższego. Główne cele nowelizacji to:

• precyzyjne określenie części wspólnych i indywidualnych,
• ułatwienie dochodzenia roszczeń z wad budowlanych,
• uproszczenie procedur decyzyjnych we wspólnocie,
• wprowadzenie jasnych zasad odpowiedzialności finansowej i kontroli bezpieczeństwa.

 Precyzyjne określenie części wspólnych – balkony i urządzenia pomiarowe

Jedna z najbardziej wyczekiwanych zmian dotyczy balkonów. Po nowelizacji:

• elementy konstrukcyjne (dźwigary, płyta balkonowa, izolacja, balustrada oraz fragmenty elewacji) będą stanowić nieruchomość wspólną,
• wewnętrzna przestrzeń użytkowa balkonu pozostanie częścią lokalu właściciela.

Ponadto urządzenia pomiarowe mediów (ciepłomierze, wodomierze, podzielniki ciepła) zostaną uznane za nieruchomość wspólną. Za ich montaż, wymiana, legalizacja i konserwacja ma być odpowiedzialna wspólnota mieszkaniowa – nie indywidualni właściciele. To ma ograniczyć lub wyeliminować ewentualne kwestie sporne.

• Nowe definicje w Prawie budowlanym 2026. Pojęcie budynku nabrało wielu nowych znaczeń, wiadomo też jak odróżnić zabudowę jednorodzinną od zagrodowej. Zmiany od 20 września

Ułatwienia w podejmowaniu uchwał i zarządzaniu wspólnotą

Największa rewolucja dotyczy głosowań w trybie obiegowym (indywidualnego zbierania głosów). Zamiast dotychczasowej bezwzględnej większości wszystkich udziałów wystarczy zwykła większość głosów właścicieli uczestniczących w głosowaniu (liczona wielkością udziałów). Termin głosowania ustala sama wspólnota (minimum 2 tygodnie), a uchwała zapada po upływie terminu, jeśli uzyska wymagane poparcie. Uproszczono też powołanie zarządcy – znika obowiązek formy notarialnej uchwały. Zarząd może być jednoosobowy lub wieloosobowy, a czynności zwykłego zarządu zdefiniowano jako „bieżące sprawy związane ze zwykłą eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w stanie niepogorszonym”. Właściciele zyskują prawo wglądu w dokumenty oraz obowiązek zarządu do udzielania informacji.

• Dom od dewelopera – spełniony sen czy budowlany koszmar? Ekspertka podpowiada na co zwrócić szczególną uwagę

Fundusz remontowy i nowe zasady finansowania

Po raz pierwszy w ustawie pojawi się fundusz remontowy lub inny fundusz celowy jako odrębny majątek wspólnoty (tworzony na podstawie uchwały właścicieli). Wspólnota będzie mogła także podwyższać zaliczki na koszty utrzymania dla konkretnych lokali, które generują dodatkowe obciążenia (np. nadmierne zużycie mediów) – ciężar dowodu spoczywa na wspólnocie. Zaliczki na media (ciepło, woda, ścieki) i opłatę za odpady trzeba będzie uiszczać do 10. dnia każdego miesiąca.

• Remont 2026 – ceny usług budowlanych i wykończeniowych. Ile zapłacisz za fachowca?

Odpowiedzialność za zobowiązania i roszczenia z wad budowlanych

Nowa regulacja wprowadza odpowiedzialność subsydiarną właścicieli lokali za zobowiązania wspólnoty po bezskutecznej egzekucji z majątku wspólnego. Wspólnota mieszkaniowa będzie mogła samodzielnie wytoczyć powództwo na rzecz wszystkich właścicieli z tytułu rękojmi za wady części wspólnych – bez konieczności zbierania cesji roszczeń od każdego lokalu. Ta zmiana dla mieszkańców bloków jest uważana za wadliwą.

• Ile kosztuje audyt energetyczny mieszkania i domu jednorodzinnego?

Zmiany w Prawie budowlanym – nowe sankcje i obowiązki

W ustawie Prawo budowlane pojawi się wyraźny obowiązek udostępnienia lokalu do kontroli okresowej i doraźnej instalacji oraz wykonywania zaleceń pokontrolnych. W przypadku uporczywego uchylania się – nadzór budowlany będzie miał prawo nałożenia grzywny. W sytuacjach awaryjnych (zagrożenie pożarowe, sanitarne) możliwe będzie wejście z policją lub strażą pożarną nawet bez zgody właściciela.

Kiedy nowe przepisy wejdą w życie?

Projekt został opublikowany w Rządowym Centrum Legislacji w lutym 2026 r.  Planowane przyjęcie przez Radę Ministrów – II kwartał 2026 r. Dokładna data wejścia w życie nie jest jeszcze znana, ale zmiany mają charakter kompleksowy i wejdą najprawdopodobniej po vacatio legis 14–30 dni od publikacji w Dzienniku Ustaw.