Spis treści
Ile za mieszkanie w Warszawie? Sprawdzamy oferty i łapiemy się za głowę
O analizie Otodomu, według której w I połowie maja 2026 r. średnia cena mieszkania na rynku pierwotnym w Warszawie przekroczyła 20 tys. zł/m kw., usłyszało wiele osób. Kwota rzeczywiście robi wrażenie, a rekordy cenowe zawsze przyciągają uwagę. Już dwa lata temu na warszawskiej Woli mieszkania po 40–50 tys. zł za metr powoli przestawały dziwić, a z początkiem 2026 r. gruchnęła wieść o inwestycji Roberta Lewandowskiego na ul. Chłodnej, gdzie mieszkania mają kosztować nawet 80 tys. zł. Mowa oczywiście o lokalach premium dla najzamożniejszych, jednak liczby przyciągnęły wzrok wielu osób w Polsce.
Wyobraźmy sobie jednak kogoś, kto chciałby zamieszkać w Warszawie i rozgląda się za nowym mieszkaniem do 50 m kw. Jakich cen powinien się spodziewać? Jeszcze do niedawna deweloperzy pilnie strzegli takich informacji, jednak od lutego 2026 r. każdy może za darmo sprawdzić ceny nieruchomości w miejskim serwisie mapowym. Spójrzmy na przykłady:
- dwa pokoje i 42 m kw. przy ul. Umińskiego (Praga-Południe) – 550 522,5 zł brutto,
- mieszkanie dwupokojowe o metrażu 42,46 m kw. przy ul. Białostockiej (Praga-Północ) – 1 002 516,8 zł brutto,
- trzypokojowe mieszkanie mające 48,54 m kw. przy ul. Instalatorów (Włochy) – 871 517 zł brutto,
- dwupokojowe lokum o powierzchni 47,11 m kw. przy ul. Prostej (Wola) – 998 305,29 zł brutto,
- dwa pokoje i 47,97 m kw. przy ul. Ryżowej (Ursus) – 725 971 zł brutto.
Drogo? To znak, że pora poskromić marzenia i poszukać czegoś znacznie dalej od centrum. Zaglądamy więc na Białołękę, gdzie oferta cenowa powinna być najbardziej atrakcyjna i... wciąż nie jest dobrze. Za 43-metrowe mieszkanie dwupokojowe przy ul. Dunina trzeba zapłacić 610 123 zł brutto, za 41-metrowe lokum z dwoma pokojami przy ul. Dziatwy – 649 766,21 zł brutto. Grubo ponad pół miliona złotych za skromniutki metraż daleko od wszystkiego to najwyraźniej norma. A gdzie przestrzeń na ewentualne powiększenie rodziny? Gdzie koszt zakupu miejsca postojowego i wykończenia własnego M? Gdzie finansowe i społeczne koszty codziennych dojazdów do pracy, szkoły, lekarza, sklepu, urzędu?
- Dowiedz się również: Zamieszkaj jak Drzymała, ale w luksusie. Mobilne domy na kółkach będą hitem?
Eksperci zapewniają, że nie jest aż tak źle. Tylko kogo to uspokaja?
W odpowiedzi na medialne sensacje o przebiciu granicy 20 tys. zł za metr część ekspertów próbuje studzić emocje. Firma Otodom opublikowała analizę, w której podkreśla, że tak wysoka średnia cena w stolicy wynika z wprowadzenia na rynek rekordowo drogich nieruchomości. To one zawyżają średnią, podczas gdy przeciętne mieszkanie jest sporo tańsze. Potwierdzają to dane BIG DATA RynekPierwotny.pl, które pokazują, że w Warszawie aż 13% wynosi dziś różnica między średnią ceną a medianą, czyli „środkową ceną” opisującą przeciętne nabywane mieszkanie. Innymi słowy, typowy klient kupuje u dewelopera mieszkanie za ok. 17,6 tys. zł/m kw., ale wprowadzane na rynek luksusowe projekty sprawiają, że średnia cena w stolicy rośnie do ponad 20 tys. zł/m kw.
Problem w tym, że to niewielka pociecha. Wg najnowszych danych GUS (z listopada 2025) mediana zarobków w Polsce to dziś ok. 7430 zł brutto miesięcznie, czyli ok. 5400 zł na rękę. Z samej natury mediany wynika, że połowa Polaków zarabia mniej. Szczególnie skromne są pensje najmłodszych pracowników, z których połowa zarabia poniżej 4369 zł na rękę. Przy takich sumach w portfelu nawet teoretycznie „lepsza” cena 17,6 tys. zł/m kw. jest kompletnie nieosiągalna.
Eksperci ponownie pocieszają: jest lepiej, niż myślicie. Wg raportu rynekpierwotny.pl w kwietniu 2026 r.:
(...) przeciętnie zarabiający singiel (ok. 6 tys. zł netto) mógł liczyć na ok. 432,9 tys. zł kredytu, czyli o blisko 3 proc. mniej niż miesiąc wcześniej. W przypadku dwuosobowego gospodarstwa domowego z dochodem 8 tys. zł netto spadek był symboliczny – do ok. 558,4 tys. zł.
Przyjmijmy dla uproszczenia, że przeciętnie zarabiający Polak może liczyć na pół miliona złotych kredytu. Co można za to kupić w Warszawie? Przyjmijmy, że zależy nam na dwóch pokojach. Zaglądamy na popularny serwis ogłoszeniowy i okazuje się, że do wyboru są dokładnie 182 mieszkania. Lokalizacje? Przeważają Białołęka Dworska, Wesoła, Rembertów, czyli dalekie obrzeża miasta. Z rzadka trafia się pojedyncza oferta z Ursusa czy Targówka. Dostępne metraże? Maksymalnie 35 m kw. Oto realia przeciętnej pary, która chciałaby kupić od dewelopera dwa pokoje w Warszawie i może powiększyć rodzinę: klitka na peryferiach.
Zostaje przeprowadzka pod miasto. Ale nie wyobrażaj sobie idylli na wsi
W tej sytuacji trudno się dziwić, że obecnie po raz pierwszy w historii deweloperzy budują w miejscowościach okalających stolicę niemal tyle samo mieszkań, co w Warszawie. To dane ekspertów Otodomu, którzy podkreślają, że mowa nie o anomalii, a stale nasilającym się trendzie.
W okresie od maja 2025 do kwietnia 2026 roku firmy deweloperskie rozpoczęły w Warszawie budowę około 12,5 tys. mieszkań i domów. W tym samym czasie w aglomeracji warszawskiej uruchomiono inwestycje obejmujące niemal tyle samo, bo aż 12,1 tys. lokali. Choć dziś te liczby są do siebie bardzo zbliżone, perspektywa historyczna uwidacznia potężną zmianę. Podczas gdy w samej stolicy skala inwestycji bywała w przeszłości nawet dwukrotnie wyższa niż dziś, dla warszawskiego obwarzanka obecny wynik jest po prostu rekordowy
– podaje Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom.
Powód deweloperskiego boomu pod Warszawą jest prosty: nieruchomości w Józefosławiu, Markach czy Jabłonnej kosztują średnio o 8000 zł/m kw. mniej. (Mowa o średnich kwotach, a zatem i tu trzeba brać poprawkę na zawyżoną cenę w Warszawie – w rzeczywistości różnica jest mniejsza). Co więcej, w „obwarzanku” wokół Warszawy wciąż jest sporo wolnych gruntów pod budowę, o które coraz trudniej w stolicy. Deweloperzy budują więc na potęgę, a klienci kupują, bo po prostu na tyle pozwalają ich możliwości finansowe.
Słysząc o małych podwarszawskich miejscowościach, łatwo wyobrazić sobie własny dom z dużym ogrodem w spokojnej okolicy. Nic jednak bardziej mylnego. Osiedla deweloperskie pod Warszawą w praktyce nie różnią się niemal od tych powstających np. na Białołęce. To gęsto upakowane niskie bloki lub rzędy szeregowców, z maleńkimi co najwyżej ogródkami i zwykle symbolicznym udziałem zieleni. W zamian za to klienci deweloperów godzą się na całkowitą zależność od samochodu i dojazdy do pracy w stolicy trwające nawet 1,5 godziny w jedną stronę z powodu korków.
Jeśli spojrzeć na to wszystko razem, nasuwa się kilka wniosków – i nimi ten tekst zakończmy. Po pierwsze: dopóki w Warszawie będzie tak drogo, jak obecnie, nic nie powstrzyma rozlewania się przedmieść, a związane z tym problemy będą jedynie narastać. Po drugie: stolica zdecydowanie nie jest dziś miejscem, w którym młodzi ludzie mają realną szansę zamieszkać na swoim. Po trzecie: jedyna sensowna odpowiedź na pytanie „ile kosztują nowe mieszkania w Warszawie?” brzmi po prostu „zbyt dużo”.
- Przejdź do galerii: Józefosław - nowa zabudowa
23
