Dom 70 m2 na zgłoszenie. Dom bez formalności - jak zbudować dom 70 m2 wg nowych przepisów

2021-12-29 15:34
Ekonomiczne i komfortowe – projekty domów do 70 m2
Autor: Kolekcja Muratora, muratorprojekty.pl Ekonomiczne i komfortowe projekty domów do 70 m2 znajdziesz na stronie muratorprojekty.pl

Dom 70m2 na zgłoszenie, czyli jak bez pozwolenia wybudować dom jednorodzinny do 70 m2 według nowych przepisów, m.in. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zwanej „Dom bez formalności”.

Z dniem 3 stycznia 2022 r. wchodzi w życie kolejna nowelizacja prawa budowlanego oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zwana „Domem bez formalności”. Wprowadza ona wiele poważnych zmian, które zdaniem ustawodawcy mają ułatwić życie inwestorom. Nowe przepisy przewidują m.in. uproszczoną procedurę dla domów mieszkalnych jednorodzinnych do 70m2. Wyjaśniamy, jakich formalności będzie teraz wymagała budowa domów 70 m2 i jak zmiany przepisów mogą wpłynąć na sytuację inwestorów.

Nowelizacja realizująca zapowiedzi Polskiego Ładu wprowadzona została ustawą z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która wchodzi w życie z dniem 3 stycznia 2022 r. Nowe przepisy budowlane budzą wiele uzasadnionych wątpliwości.

Dom 70m2 na zgłoszenie

Nowelizacja prawa budowlanego wg Polskiego Ładu wprowadza uproszczone rozwiązania prawne w przypadku budowy domów jednorodzinnych w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Podstawowa zmiana polega na:

  • możliwości budowy domów jednorodzinnych bez uzyskania pozwolenia na budowę,
  • bez ustanowienia kierownika budowy,
  • bez prowadzenia dziennika budowy, w procedurze tzw. zgłoszenia z projektem budowlanym.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla domów do 70m2 ma nastąpić w terminie 21 dni. Przedmiotem zgłoszenia, do którego trzeba będzie dołączyć projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany, ma być budynek o powierzchni zabudowy do 70 m2 (dalej: domy do 70 m2). Chociaż z założenia domy te mają być niewielkie i o prostej konstrukcji, co ma ułatwiać zachowanie wymogów bezpieczeństwa, to jednak dopuszcza się, aby były one nie więcej niż dwukondygnacyjne.

Nowe przepisy Polskiego Ładu przewidują wymóg, aby budowane domy do 70m2 były budynkami wolno stojącymi, oraz określają dopuszczalną gęstość zabudowy - liczba tych budynków nie może być większa niż jeden na każde 500 m2 powierzchni działki. Sformułowanie „jeden na każde 500 m2” nie oznacza, że dla skorzystania z trybu zgłoszenia jest wymagane posiadanie działki o powierzchni co najmniej 500 m2. „Każde 500 m2” powierzchni działki oznacza określone przedziały wielkości tej powierzchni (wyznaczone „rozpoczęciem” wskazanej wielkości – czyli każde „rozpoczęte” 500 m2). W pierwszym przedziale ma się mieścić każda powierzchnia nie większa niż 500 m2, kolejny przedział obejmie powierzchnię większą niż 500 m2 i nie większą niż 1000 m2 itd. W przypadku działki o powierzchni 500 m2 lub mniejszej będzie można wybudować tylko jeden dom o powierzchni zabudowy do 70 m2. Wymóg lokalizacji jednego obiektu na każde 500 m2 powierzchni działki ma być gwarancją, że uproszczona procedura będzie służyła wyłącznie celom indywidualnym, a nie budowie wieloobiektowych osiedli. Dlatego też, aby skorzystać z „uproszczonej” procedury budowy domu do 70 m2, trzeba będzie potwierdzić w drodze oświadczenia złożonego pod rygorem odpowiedzialności karnej, że taka budowa jest prowadzona „w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych”.

Galeria: projekty domów do 70m2

Wybraliśmy ciekawe projekty domów do 70m2, które będzie można budować na zgłoszenie. Kliknij w zdjęcie i zobacz ładne domy do 70m2.

Ważne! Domy jednorodzinne, wolno stojące, mające nie więcej niż dwie kondygnacje, których powierzchnia zabudowy nie przekracza 70 m2, zaś obszar oddziaływania nie wykracza poza działkę/działki, na których je zaprojektowano, czyli tzw. „domy do 70 m2” będzie można wybudować na samo zgłoszenie.

Budowa domów do 70 m2 będzie wymagała jedynie zawiadomienia organów nadzoru budowlanego oraz projektanta sprawującego nadzór autorski nad zgodnością realizacji budowy z projektem o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych. Przed rozpoczęciem budowy domu 70 m2 niezbędne będzie geodezyjne wyznaczenie terenu, a po wybudowaniu domu – dokonanie geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej.

Przeczytaj też: Jak obliczyć powierzchnię zabudowy domu

Ważne! W przypadku braku ustanowienia kierownika budowy podczas budowy domu do 70 m2, zapewnienie sporządzenia geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej będzie spoczywać na inwestorze.

Dom bez pozwolenia 70 m2

Oczywiście budowa domów do 70 m2 będzie musiała być zgodna z przepisami wykonawczymi do ustawy – Prawo budowlane, w szczególności z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Dotyczy to m.in. z zachowania odpowiednich odległości od granic działki inwestycyjnej, gwarantujących ograniczenie obszaru oddziaływania realizowanego budynku do działki, na której zostanie on wybudowany.

Choć na pierwszy rzut oka zmiana ta wydaje się bardzo korzystna, to w praktyce może mieć różne konsekwencje. Zwolnienie z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę domów do 70 m2 spowoduje, że osoby najbardziej zainteresowane, a więc właściciele nieruchomości sąsiednich, nie będą mogły kontrolować projektu w zakresie jego oddziaływania na swoją nieruchomość, czy choćby zgłaszać swych wątpliwości w tym zakresie. Nowelizacja przewiduje jedynie, że organ administracji będzie zamieszczać, na okres nie krótszy niż 30 dni i nie dłuższy niż 60 dni, w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie podmiotowej obsługującego go urzędu informacje o rozpoczętej budowie domu do 70 m2. Wydaje się jednak, że rozwiązanie takie nie jest wystarczające, aby właściciele sąsiednich nieruchomości mogli dowiedzieć się o planowanej inwestycji. Można zatem spodziewać się wzrostu liczby spraw, w których ewentualny spór pomiędzy właścicielami nieruchomości sąsiednich przesunie się już na etap wykonywania robót budowlanych. To zaś może znacząco zwiększyć zarówno koszty budowy domu, jak i czas potrzebny do jej zakończenia.

W efekcie może się okazać, że dom 70 m2 będzie bardziej kosztowny, niż domy budowane przez deweloperów na podstawie pozwolenia na budowę (szczególnie w zabudowie szeregowej). Tymczasem celem ustawy miało być zapewnienie prostych narzędzi prawnych umożliwiających budowę budynków mieszkalnych jednorodzinnych dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, a zatem ułatwienie i upowszechnienie budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego.

Dom 70 m2: brak kontroli zgłoszenia budowy

Do budowy domu do 70 m2 będzie można przystąpić od razu po doręczeniu organowi administracji architektoniczno-budowlanej zgłoszenia budowy. Oznacza to, że organy administracji architektoniczno-budowlanej nie będą – tak jak to miało miejsce dotychczas - sprawdzać zgłoszenia pod kątem zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu i projektu architektoniczno-budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy, wymaganiami ochrony środowiska oraz ustaleniami uchwały o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Organ nie będzie również badał zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym tymi techniczno-budowlanymi, oraz nie będzie sprawdzał kompletności ww. projektów. Ponadto zgłoszenie budowy domu do 70 m2 nie będzie weryfikowane pod kątem posiadania przez projektanta i projektanta sprawdzającego odpowiednich uprawnień budowlanych oraz aktualności zaświadczenia o przynależności do właściwej izby samorządu zawodowego.

Przeczytaj: Nowe prawo budowlane 2022: co się zmieniło

Ważne! Zgłoszenie budowy domu 70 m2 nie będzie kontrolowane przez organy administracji m.in. pod kątem zgodności projektu wymogami mpzp. Organy nie będą tez mogły wnieść sprzeciwu do zgłoszenia.

Ponadto, organ nie będzie mógł także wnieść sprzeciwu do zgłoszenia budowy dom 70 m2, wystąpić o uzupełnienie braków w dokumentach, ani zobowiązać w drodze decyzji do uzyskania pozwolenia na wykonanie określonego obiektu lub robót budowlanych objętych obowiązkiem zgłoszenia, tak jak ma to miejsce w sytuacji „zwykłego” zgłoszenia.

NIE PRZEGAP: Ponad 200 gotowych projektów domów do 70m2

Dla inwestorów takie ograniczenie roli organów administracji w całej procedurze zgłaszania budowy domu do 70 m2 może wydawać się wielkim ułatwieniem, jednak w przyszłości może okazać się to bardzo niekorzystne. Zmiana ta spowoduje, że organizacją i prowadzeniem budowy domu 70 m2 będzie się zajmował głównie inwestor, bez żadnej realnej kontroli ze strony kompetentnych organów. Rezygnacja z nadzoru organów nad działalnością inwestora przed przystąpieniem do robót budowlanych może spowodować, że eliminowanie błędów projektu przesunie się na późny etap realizacji inwestycji. W efekcie wzrosną koszty budowy i mogą powstać istotne braki w dokumentacji budowlanej, a co za tym idzie obniżone zostanie bezpieczeństwo wykonywania robót budowlanych i późniejszego użytkowania obiektu. Ponadto znacząco wydłuży się czas inwestycji bądź też inwestycja taka w ogóle stanie się niemożliwa z powodu przekroczenia budżetu, ze względu na konieczność wstrzymania robót przez organ nadzoru albo wydanie nakazu rozbiórki, itp.

Dom 70 m2: nie jest potrzebny kierownik budowy

W odniesieniu do domów do 70 m2 nie będzie obowiązku ustanawiania kierownika budowy. Decyzja w zakresie tego, czy roboty budowlane będą prowadzone pod nadzorem kierownika budowy, czy też bez jego udziału będzie należała do inwestora. Jeśli inwestor zdecyduje się na rezygnację z kierownika budowy, będzie musiał jedynie złożyć wspomniane oświadczenie o przejęciu odpowiedzialności za kierowanie budową. Nad prawidłowością realizacji domu 70 m2 ma natomiast czuwać projektant w ramach nadzoru autorskiego.

Ważne! Budowa domów do 70 m2 może odbywać się bez udziału kierownika budowy.

Pomimo braku obowiązku ustanowienia kierownika budowy podczas wznoszenia domu 70 m2 inwestor będzie zobowiązany umieścić na terenie budowy tablicę informacyjną (co do zasady tablicę informacyjną umieszcza na budowie kierownik). Zdaniem ustawodawcy ma to ułatwić kontakt z inwestorem w sytuacji kontroli budowy lub innych zdarzeń wymagających interwencji odpowiednich służb.

Rezygnacja z obowiązku ustanawiania kierownika budowy to jedna z najbardziej kontrowersyjnych zmian w całej nowelizacji, która może okazać się katastrofalna w skutkach. Takie rozwiązanie znacząco obniża standardy bezpieczeństwa zarówno pracowników zatrudnionych na budowie, jak i osób korzystających z domu po rozpoczęciu jego użytkowania. 

Rośnie też ryzyko realizacji budowy domów 70 m2 niezgodnie z wymogami technicznymi i projektem budowlanym. Jest bardzo duże prawdopodobieństwo, że podczas budowy realizowanej bez nadzoru kierownika pojawią się problemy konstrukcyjne bądź też zastosowane zostaną niestandardowe rozwiązania co do wielkości powierzchni budynku, jego parametrów technicznych, rodzaju gruntu, na którym budynek jest usytuowany, obecności cieków wodnych (szczególnie tych nieuwidocznionych na projekcie), nachylenia powierzchni działki i wielu innych. Wydaje się, że nadzór autorski sprawowany jedynie przez projektanta będzie niewystarczający do bieżącego kontrolowania postępów prac podczas budowy domu 70 m2 i ich zgodności z projektem. Należy pamiętać, że nie wszyscy projektanci są przygotowani merytorycznie do dokonywania technicznej oceny prawidłowości realizacji inwestycji. W tym zakresie wydawane są odrębne uprawnienia budowlane do kierowania budową i robotami budowlanymi.

Wynika z tego, że wprowadzone nowelizacją nieznaczne uproszczenie procedur będzie się wiązało ze znaczącym obniżeniem standardów bezpieczeństwa podczas budowy domów do 70 m2. Na domiar tego, sprawa dotyczy budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego z przeznaczeniem na pobyt rodzin, co sprawia, że ryzyko jeszcze bardziej rośnie.

Domy 70 m2: nadzór autorski projektanta

Trzeba też zwrócić uwagę, że stosownie do przepisów prawa budowlanego inwestor może, ale nie musi zobowiązać projektanta do sprawowania nadzoru autorskiego. Natomiast do obowiązków projektanta należy sprawowanie nadzoru autorskiego, ale tylko na żądanie inwestora lub organu administracji architektoniczno-budowlanej. Wynika z tego, że w praktyce budowa budynków mieszkalnych jednorodzinnych do 70 m2 będzie mogła odbywać się bez udziału kierownika budowy oraz inspektora nadzoru autorskiego.

Można się więc spodziewać, że w zdecydowanej większości przypadków inwestorzy zdecydują się na takie rozwiązanie licząc na obniżenie kosztów budowy domu i uniknięcie dodatkowych kłopotów związanych z nadzorem. Tym samym w rzeczywistości budowa domów 70 m2 pozbawiona zostanie jakiegokolwiek nadzoru.

Dom 70 m2 dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych

W przypadku domu do 70 m2 przy składaniu do organu administracji zgłoszenia budowy inwestor będzie musiał dołączyć oświadczenie o tym, że planowana budowa będzie prowadzona dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Oświadczenie to ma być składane pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia wynikającej z przepisów Kodeksu karnego. Inwestor będzie musiał zawrzeć w oświadczeniu następująca klauzulę „Jestem świadomy(-ma) odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.”

Ważne! W przypadku złożenia niezgodnego z prawdą oświadczenia o tym, że planowana budowa domu 70 m2 będzie prowadzona dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, inwestor poniesie odpowiedzialność karną za składanie fałszywych zeznań. Grozi za to kara pozbawienia wolności od 6 miesięcy do lat 8.

Jeśli inwestor nie zdecyduje się na ustanowienie kierownika budowy będzie też musiał załączyć do zgłoszenia budowy oświadczenie o przejęciu odpowiedzialności za kierowanie budową oraz oświadczenie o kompletności dokumentacji dołączonej do zgłoszenia.

Ważne! W przypadku rezygnacji z kierownika budowy, to właściciel jako inwestor będzie ponosił pełną odpowiedzialność za budowę domu 70 m2.

Budowa domu 70 m2: zagrożenia

Rozwiązanie polegające na przejęciu przez inwestora odpowiedzialności za kierowanie budową domu 70 m2 budzi kolejne poważne konsekwencje. Nie określono, o jakiego rodzaju odpowiedzialność chodzi. Zdecydowana większość inwestorów nie ukończyła studiów z zakresu architektury lub budownictwa i nie zdobyła uprawnień budowlanych, w związku z czym nie ma przygotowania zawodowego oraz kwalifikacji do kierowania budową. Funkcja ta wiąże się z koniecznością fachowej oceny zjawisk technicznych, która z kolei jest zastrzeżona dla osób posiadających uprawnienia budowlane. Ponadto inwestor taki posiada ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej, do czego zobowiązany jest każdy projektant wykonujący samodzielne funkcje techniczne, a więc i ten kierujący budową.

Wygląda więc na to, że inwestor nieposiadający kwalifikacji do kierowania budową, by przyjąć na siebie odpowiedzialność za budowę domu 70 m2 będzie musiał zatrudnić inne osoby. W efekcie odpowiedzialność inwestora w rzeczywistości będzie odpowiedzialnością za działanie osób trzecich, podczas gdy kierownik budowy ponosi najczęściej odpowiedzialność za własne działania w ramach wykonywania funkcji, do której został odpowiednio przygotowany i jest w związku z tym stosownie ubezpieczony. W praktyce inwestorowi bardzo trudno będzie ocenić pracę takich osób ze względu na brak specjalistycznej wiedzy i umiejętności. Reasumując, w rezultacie tej zmiany ryzyko wszelkich szkód wyrządzonych podczas budowy domu 70 m2 przechodzi z kierownika budowy (i częściowo z ubezpieczyciela) na inwestora, to zaś dla inwestora jest bardzo niekorzystne.

Dom 70 m2: bez dziennika budowy

Tak jak ma to miejsce w przypadku budowy innych obiektów niewymagających ustanowienia kierownika budowy, tak i w przypadku domu do 70 m2 nie trzeba będzie prowadzić dziennika budowy.

Ważne! Przy budowie domów do 70 m2 prowadzenie dziennika budowy nie będzie obowiązkowe.

Dotychczas w czasie trwania budowy domu projektant, który powziął jakieś wątpliwości odnośnie jej standardów miał prawo żądać wstrzymania budowy w drodze wpisu do dziennika. Ponieważ w przypadku domów do 70 m2 nie będzie już obowiązku prowadzenia dziennika budowy, uprawnienie to projektant będzie mógł zrealizować poprzez zawiadomienie organu nadzoru budowlanego o możliwości powstania zagrożenia lub budowy niezgodnej z projektem.

Wyeliminowanie konieczności prowadzenia dziennika budowy dla domów 70 m2 pociąga za sobą daleko idące konsekwencje polegające na braku możliwości rozpoznania problemów w razie nieprawidłowości wykonanych robót. W razie stwierdzenia niezgodności wykonywania budynku z projektem, projektant pełniący nadzór autorski nie będzie miał żadnej możliwości udokumentowania swoich spostrzeżeń, uwag i wniosków.

Dom 70 m2: kto wykona projekt zagospodarowania

W przypadku domów do 70 m2 do wykonania projektu zagospodarowania działki lub terenu upoważniać będą uprawnienia w specjalności architektonicznej lub „konstrukcyjno-budowlanej”, tj. uprawnienia do sporządzania projektów w zakresie rozwiązań architektonicznych (ust. 2c dodany do art. 34 ustawy prawo budowlane).

Ważne! Do wykonania projektu zagospodarowania działki lub terenu domu do 70 m2 upoważniać będą uprawnienia w specjalności architektonicznej lub „konstrukcyjno-budowlanej”.

Zmiana ta wprowadza niczym nieuzasadnione poszerzenie dotychczasowego zakresu uprawnień przypisanych do poszczególnych specjalności. Zakres tych uprawnień określa przecież w sposób wystarczający obowiązujący już od dawna art. 15a ustawy Prawo budowlane.

Już sam fakt funkcjonowania w jednej ustawie dwóch różnych przepisów regulujących tę samą materię,  prowadzić będzie do sporych wątpliwości interpretacyjnych. Ponadto, zmiana ta de facto daje możliwość wykonywania innego zakresu działań projektowych niż pozwala na to zakres posiadanych uprawnień. W przypadku domów do 70 m2 projekt zagospodarowania działki lub terenu będą mogły sporządzać osoby nie posiadające w swoich uprawnieniach prawa do projektowania tych obiektów lub osoby mogące wykonywać takie projekty tylko w zabudowie zagrodowej lub na terenie zabudowy zagrodowej.

Te niefortunne zapisy nowelizacji prawa budowlanego spowodują, że inwestor wybierający projektanta dla swojej inwestycji będzie zdezorientowany co do tego, jaka osoba będzie miała uprawnienia do sporządzenia projektu zagospodarowania działki lub terenu. W przypadku jakichkolwiek problemów inwestor nie będzie miał też żadnej pewności odnośnie możliwości wyegzekwowania poniesionych kosztów lub odszkodowania, a także co do konsekwencji wynikających z nieprawidłowego wykonania projektu. Nie będzie przecież mógł oczekiwać gwarancji w tym zakresie od osób, które nie posiadają ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej.

Dom 70 m2: zawiadomienie o zakończeniu budowy

Do użytkowania budynku mieszkalnego o powierzchni zabudowy do 70 m2 będzie można przystąpić po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. W przypadku gdy budowa domu 70 m2 prowadzona była bez udziału kierownika budowy, do zawiadomienia o zakończeniu budowy inwestor będzie musiał dołączyć:

  1. oświadczenie o dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku i poszczególnych lokali mieszkalnych w sposób zgodny z przepisami oraz
  2. oświadczenie o zgodności wykonania budynku z projektem budowlanym oraz przepisami techniczno-budowlanymi.

Złożenie oświadczenia niezgodnego ze stanem faktycznym stanowić będzie wykroczenie zagrożone karą grzywny.

Ważne! Jeśli inwestor do zawiadomienia o zakończeniu budowy domu 70 m2 załączy fałszywe oświadczenia poniesie odpowiedzialność za wykroczenie, które zagrożone jest karą grzywny.

Odnośnie oświadczenia inwestora o wykonaniu budynku zgodnie z projektem i przepisami prawa powstają podobne wątpliwości, jak w przypadku oświadczenia o przejęciu odpowiedzialności za kierowanie budową. Jeśli inwestor nie posiada właściwych uprawnień budowlanych, nie ma gwarancji, że budowa domu 70 m2 została przeprowadzona zgodnie z projektem, a tym bardziej z wymogami techniczno-budowlanymi.

Dom 70 m2: skrócenie terminu na wydanie decyzji o warunkach zabudowy

Nowelizacja prawa budowlanego wprowadza też zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przede wszystkim, do budowy domów do 70 m2 projektowanych na terenach nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, niezbędne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Decyzja taka będzie musiała zostać wydana w terminie 21 dni. Dla pozostałych inwestycji warunki zabudowy powinny być wydane w 90 dni.

Ważne! Decyzję o warunkach zabudowy organy będą musiały wydać w terminie 21 dni w przeciwnym razie nałożona zostanie na nie kara pieniężna.

W przypadku niezajęcia stanowiska w tym terminie, tak jak dotychczas, decyzję uznawać się będzie za uzgodnioną. Przekroczenie wskazanych terminów może skutkować nałożeniem na organ właściwy do wydania decyzji o warunkach zabudowy kary pieniężnej w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki.

Dla inwestorów budujących dom 70 m2 skrócenie terminu na wydanie decyzji o warunkach zabudowy z oczywistych względów może wydawać się bardzo korzystne. Niestety istnieje wysokie prawdopodobieństwo, że ostatecznie rozwiązanie takie przyniesie negatywne skutki, i to dla wszystkich uczestników procesu budowlanego, łącznie z samym inwestorem. Postępowania w zakresie warunków zabudowy są skomplikowane, wymagają odpowiednich uzgodnień i rozpatrzenia obszernej dokumentacji. Biorąc pod uwagę brak obowiązku występowania z wnioskiem o pozwolenie na budowę, postępowanie w sprawie warunków zabudowy powinno być przeprowadzone w takich przypadkach szczególnie rzetelnie i wnikliwie. Nie wydaje się, aby było to możliwe w terminie zaledwie 21 dni.

Dom 70 m2: wydanie warunków zabudowy

W przypadku domów do 70 m2 ograniczony został także krąg stron postępowania o wydanie warunków zabudowy. Dotychczas w postępowaniu takim mogli brać udział m.in. właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości sąsiadujących bezpośrednio lub pośrednio z nieruchomością, na której planowana jest realizacja inwestycji. Po zmianach jedyną stroną postępowania ma być wnioskodawca, czyli inwestor, który chce wybudować dom 70 m2.

Zmiana ta w połączeniu z brakiem całej procedury uzyskiwania pozwolenia na budowę przy realizacji domów do 70 m2 istotnie ogranicza prawo podmiotów trzecich zarówno do występowania w postępowaniu, jak i ochrony swoich interesów. W rezultacie sąsiedzi nie będą mieli żadnego wpływu na wydanie warunków zabudowy, a o zgłoszeniu budowy domu do 70 m2 dowiedzą się najczęściej po rozpoczęciu inwestycji. Jak już była mowa powyżej, może to spowodować, że ewentualne spory pomiędzy inwestorem a sąsiadami powstawać będą na etapie trwającej już budowy. Zakładając, że w wyniku takiego sporu nałożony zostanie obowiązek wprowadzenia większych zmian w częściowo już wybudowanym budynku, można sobie wyobrazić jak bardzo będzie to dla inwestora kosztowne i kłopotliwe.

Dom 70 m2: wielkość działki

Kolejną zmianą, która zdaniem ustawodawcy ma służyć przyspieszeniu i uproszczeniu przygotowania analizy urbanistycznej jest ustalenie maksymalnej granicy obszaru analizowanego w postępowaniu o wydanie warunków zabudowy. W przypadku domów do 70 m2 obszar ten wyznaczany będzie w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu objętego wnioskiem, jednak nie mniejszej niż 50 metrów oraz nie większej niż 200 m.

Niezrozumiałe jest, dlaczego ustawodawca przyjął w tym zakresie takie, a nie inne wymogi dotyczące wielkości działki i innych warunków zabudowy oraz czy poddano analizie zgodność warunków zabudowy w uproszczonej procedurze dla wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2 z warunkami zabudowy w obowiązujących miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego (czy plany te nie będą przeszkodą w realizacji inwestycji).

Istotna zmiana polega też na wyłączeniu stosowania niektórych przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego. Jeżeli wydana decyzja o warunkach zabudowy będzie uwzględniała w całości żądanie strony, to nie będzie sporządzane jej uzasadnienie. Do decyzji będą miały zastosowanie przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego dotyczące postępowania uproszczonego, z wyjątkiem przepisów o milczącym załatwieniu sprawy. Organ nie będzie stosował art. 10 i art. 79a Kodeksu postępowania administracyjnego. Nie będzie zatem przed wydaniem decyzji informował inwestora o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań, a także nie wskaże przesłanek zależnych od strony, które nie zostały spełnione lub wykazane, co może skutkować wydaniem decyzji niezgodnej z żądaniem strony.

Pozostałe zmiany przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dotyczą m.in.:

  • map dołączanych do wniosku o ustalenie inwestycji celu publicznego - można je składać w postaci elektronicznej w obowiązującym państwowym systemie odniesień przestrzennych;
  • ustalania wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu - właściwy organ będzie wyznaczać wokół terenu objętego wnioskiem na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów. Na tak wyznaczonym terenie organ będzie przeprowadzać m analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków zabudowy;
  • zdefiniowania pojęcia front terenu – pod pojęciem tym należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę;
  • wniosków o ustalenie warunków zabudowy oraz o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego – formularze takich wniosków będzie można składać w wersji papierowej lub elektronicznej. Wzory formularzy ma określić minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa określi, w drodze rozporządzenia oraz udostępnić je w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie podmiotowej obsługującego go urzędu.
Projekt domu do 70 m2? Zaufaj doświadczeniu Muratora

Murator PROJEKTY pomaga wszystkim, którzy marzą o domu na miarę swoich potrzeb i możliwości. Domy małe, tanie w budowie oraz domy do 70m2, to aktualnie najpopularniejsze Kolekcje projektów.  Murator odpowiada na potrzeby Inwestorów. W naszej ofercie znajdziesz łącznie ponad 550 projektów tego typu. Naszym priorytetem jest wysoka jakość. Posiadanie własnej pracowni projektowej i współpraca z wieloma wybitnymi architektami z całej Polski pozwala nam tworzyć domy różnorodne, zarówno pod względem architektury jak i elementów rozwiązań funkcjonalnych. 

Dom 70 m2: opinie i podsumowanie zmian w prawie

Nowelizacja prawa budowlanego budzi wiele poważnych kontrowersji i wątpliwości przede wszystkim w środowisku inżynierów budownictwa i architektów. Zdaniem Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa ustawa to „niedźwiedzia przysługa dla wielu inwestorów, którzy nie mają kompetencji, a będą poddani pokusie wejścia w ten obszar składając różnego rodzaju oświadczenia”. Izba dodaje, że „kierownik budowy jest specyficzną polisą ubezpieczeniową dla inwestora bez odpowiednich kompetencji”. W uzasadnieniu do projektu nowelizacji ustawodawca wskazuje, że zmiany mają stworzyć „proste narzędzia prawne umożliwiające budowę domów jednorodzinnych dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych”, trzeba jednak zwrócić uwagę na to co nie zostało w nowych przepisach zagwarantowane. Chodzi tu przede wszystkim o bezpieczeństwo budowy domów do 70 m2, prawa inwestora, prawa właścicieli sąsiednich nieruchomości, a także odpowiedni zakres kompetencji organów administracji architektoniczno-budowlanej. Dodatkowo nowe przepisy dotyczące budowy domów 70 m2 w wielu miejscach są niespójne z pozostałymi regulacjami, w związku z czym powstaje cała masa wątpliwości interpretacyjnych.

Podstawa prawna:

  • Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.);
  • Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 2021 r. poz. 741 ze zm.);
  • Ustawa z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2021 r. poz. 1986).
Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Podziel się opinią
Grupa ZPR Media sprzeciwia się głoszeniu opinii noszących znamiona mowy nienawiści przepełnionych pogardą czy agresją. Jeśli widzisz komentarz, który jest hejtem, powiadom nas o tym, klikając zgłoś. Więcej w REGULAMINIE