Dom do 70m2 na zgłoszenie - jak zbudować dom bez pozwolenia wg nowych przepisów

Dom do 70m2 na zgłoszenie, czyli jak wybudować dom bez pozwolenia wg nowych przepisów, m.in. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zwanej „Dom bez formalności”.

3 stycznia 2022 r. weszła w życie nowelizacja prawa budowlanego oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zwana „Domem bez formalności”. Wprowadza ona wiele poważnych zmian, które zdaniem ustawodawcy mają ułatwić życie inwestorom. Nowe przepisy przewidują m.in. uproszczoną procedurę dla domów mieszkalnych jednorodzinnych do 70m2. Wyjaśniamy, jakich formalności będzie teraz wymagała budowa domów 70 m2 i jak zmiany przepisów mogą wpłynąć na sytuację inwestorów. Procedura budowy małych domów jednorodzinnych do 70m2 zabudowy została częściowo odformalizowana. Zawiera jednak wiele pułapek i niewiadomych.

Nowelizacja realizująca zapowiedzi Polskiego Ładu wprowadzona została ustawą z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która wchodzi w życie z dniem 3 stycznia 2022 r. Nowe przepisy budowlane budzą wiele uzasadnionych wątpliwości.

Galeria: projekty domów do 70m2

Wybraliśmy ciekawe projekty domów do 70m2, które będzie można budować na zgłoszenie. Kliknij w zdjęcie i zobacz ładne domy do 70m2.

Zobacz też: Kolekcję domów odpowiadającą wymogom Polskiego Ładu >>>

Zobacz galerię 11 zdjęć

Autor: Kolekcja Muratora, muratorprojekty.pl

Projekt domu Przebojowy - Murator A111, arch. Katarzyna Słupeczańska. Jego powierzchnia zabudowy do 70m2 pozwala na stawianie go bez pozwolenia na budowę. Zobacz ten projekt domu i inne jego wersje

Spis treści

1. Galeria: projekty domów do 70m2
2. Dom do 70m2 na zgłoszenie
3. Dom bez pozwolenia
4. Dom do 70m2 jednorodzinny i wolno stojący
5. Dom do 70m2 - jak liczyć dwie kondygnacje
6. Dom do 70m2 - jak zmierzyć powierzchnię zabudowy
7. Dom do 70 m2 - brak kontroli zgłoszenia budowy
8. Budowa domu do 70m2 bez kierownik budowy
9. Dom do 70 m2 nadzór autorski projektanta
10. Dom do 70m2 dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych
11. Dokumenty potrzebne do zgłoszenia budowy domu do 70m2
12. Budowa domu 70 m2 - zagrożenia
13. Dom do 70m2 bez dziennika budowy
14. Dom do 70 m2 - kto wykona projekt zagospodarowania
15. Dom do 70m2 zawiadomienie o zakończeniu budowy
16. Jak ustala się warunki zabudowy dla domów do 70m2
17. Dom do 70m2 wielkość działki
18. Dom do 70 m2 opinie i podsumowanie zmian w prawie

Dom do 70m2 na zgłoszenie

Nowelizacja prawa budowlanego wg Polskiego Ładu wprowadza uproszczone rozwiązania prawne w przypadku budowy domów jednorodzinnych w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Podstawowa zmiana polega na:

• możliwości budowy domów jednorodzinnych bez uzyskania pozwolenia na budowę,
• bez ustanowienia kierownika budowy,
• bez prowadzenia dziennika budowy, w procedurze tzw. zgłoszenia z projektem budowlanym.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla domów do 70m2 ma nastąpić w terminie 21 dni. Przedmiotem zgłoszenia, do którego trzeba będzie dołączyć projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany, ma być budynek o powierzchni zabudowy do 70 m2 (dalej: domy do 70 m2). Chociaż z założenia domy te mają być niewielkie i o prostej konstrukcji, co ma ułatwiać zachowanie wymogów bezpieczeństwa, to jednak dopuszcza się, aby były one nie więcej niż dwukondygnacyjne.

Nowe przepisy Polskiego Ładu przewidują, że na samo zgłoszenie będzie możliwa budowa wolno stojących nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora. Aby skorzystać z „uproszczonej” procedury budowy domu do 70 m2, trzeba będzie potwierdzić w drodze oświadczenia złożonego pod rygorem odpowiedzialności karnej, że taka budowa jest prowadzona „w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych”.

Ważne! Domy jednorodzinne, wolno stojące, mające nie więcej niż dwie kondygnacje, których powierzchnia zabudowy nie przekracza 70 m2, zaś obszar oddziaływania nie wykracza poza działkę/działki, na których je zaprojektowano, czyli tzw. domy do 70m2 będzie można wybudować na samo zgłoszenie.

Budowa domów do 70m2 będzie wymagała jedynie zawiadomienia organów nadzoru budowlanego oraz projektanta sprawującego nadzór autorski nad zgodnością realizacji budowy z projektem o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych. Przed rozpoczęciem budowy domu 70 m2 niezbędne będzie geodezyjne wyznaczenie terenu, a po wybudowaniu domu – dokonanie geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej.

Przeczytaj też: Jak obliczyć powierzchnię zabudowy domu

Ważne! W przypadku braku ustanowienia kierownika budowy podczas budowy domu do 70 m2, zapewnienie sporządzenia geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej będzie spoczywać na inwestorze.

Dom bez pozwolenia

Oczywiście budowa domów do 70m2 bez pozwolenia, będzie musiała być zgodna z przepisami wykonawczymi do ustawy – Prawo budowlane, w szczególności z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Dotyczy to m.in. z zachowania odpowiednich odległości od granic działki inwestycyjnej, gwarantujących ograniczenie obszaru oddziaływania realizowanego budynku do działki, na której zostanie on wybudowany.

Choć na pierwszy rzut oka zmiana ta wydaje się korzystna, to w praktyce może mieć różne konsekwencje. Możliwość budowy domu bez pozwolenia na budowę, spowoduje, że osoby najbardziej zainteresowane, a więc właściciele nieruchomości sąsiednich, nie będą mogły kontrolować projektu w zakresie jego oddziaływania na swoją nieruchomość, czy choćby zgłaszać swych wątpliwości w tym zakresie. Nowelizacja przewiduje jedynie, że organ administracji będzie zamieszczać, na okres nie krótszy niż 30 dni i nie dłuższy niż 60 dni, w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie podmiotowej obsługującego go urzędu informacje o rozpoczętej budowie domu do 70m2. Wydaje się jednak, że rozwiązanie takie nie jest wystarczające, aby właściciele sąsiednich nieruchomości mogli dowiedzieć się o planowanej inwestycji. Można zatem spodziewać się wzrostu liczby spraw, w których ewentualny spór pomiędzy właścicielami nieruchomości sąsiednich przesunie się już na etap wykonywania robót budowlanych. To zaś może znacząco zwiększyć zarówno koszty budowy domu, jak i czas potrzebny do jej zakończenia.

W efekcie może się okazać, że dom do 70m2 bez pozwolenia będzie bardziej kosztowny, niż dom budowany na podstawie pozwolenia na budowę. Tymczasem celem ustawy miało być zapewnienie prostych narzędzi prawnych umożliwiających budowę budynków mieszkalnych jednorodzinnych dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, a zatem ułatwienie i upowszechnienie budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego.

Dom do 70m2 jednorodzinny i wolno stojący

Definicja budynku jednorodzinnego znajduje się w art. 3 pkt 2a Prawa budowlanego. Przepis ten stanowi, że jest to budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż 2 lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Żeby możliwe było skorzystanie z nowych przepisów budowy domu 70m2 bez pozwolenia, budynek musi być wolno stojący, czyli stanowić konstrukcyjnie samodzielną całość. W wyroku WSA w Warszawie z 28.02.2019 r. (sygn. VII SA/Wa 1646/18) wskazano, że żaden z elementów wolno stojącego obiektu budowlanego – fundament, ściany nośne, więźba dachowa itp. – nie może być związany z elementami konstrukcyjnymi drugiego obiektu budowlanego, a nawet pomiędzy poszczególnymi elementami konstrukcyjnymi obiektów musi istnieć wolna przestrzeń powietrzna. Budynek wolno stojący nie jest zatem trwale związany z innym budynkiem konstrukcyjnie, nie jest połączony przegrodami, instalacjami, a także nie przylega bocznymi ścianami do sąsiedniego budynku, możliwy jest też dostęp do wszystkich jego ścian. Budynek wolno stojący musi być samodzielny z punktu widzenia funkcjonalno-użytkowo-technicznego.

Dom do 70m2 - jak liczyć dwie kondygnacje

Określając dopuszczalną liczbę kondygnacji domu do 70m2, ustawodawca nie wskazał, czy wartość ta odnosi się wyłącznie do kondygnacji nadziemnych.

Definicja pojęcia kondygnacji znajduje się w § 3 pkt 16 Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie: przez kondygnację należy rozumieć poziomą część budynku, zawartą pomiędzy powierzchnią posadzki na stropie lub najwyżej położonej warstwy podłogowej na gruncie a powierzchnią posadzki na stropie lub warstwy osłaniającej izolację cieplną stropu, znajdującego się nad tą częścią budynku. Za kondygnację uważa się także poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi oraz poziomą część budynku stanowiącą przestrzeń na urządzenia techniczne mającą średnią wysokość w świetle większą niż 2 m. Za kondygnację nie uznaje się nadbudówek ponad dachem, takich jak maszynownia dźwigu, centrala wentylacyjna, centrala klimatyzacyjna, obudowa wyjścia z klatki schodowej, kotłownia lub inne pomieszczenia techniczne. Warto zaznaczyć, że rozporządzenie to zawiera także odrębne definicje kondygnacji podziemnej i nadziemnej. Z tego względu, zakładając racjonalność ustawodawcy, należy przyjąć, że wymóg nieprzekraczania dwóch kondygnacji odnosi się także do kondygnacji podziemnej.

Wynika z tego, że w zakresie art. 29 ust. 1 pkt 1a Prawa budowlanego mieści się budynek z dwiema kondygnacjami naziemnymi (może on dodatkowo posiadać poddasze, jeśli będzie ono nieużytkowe), budynek z kondygnacją podziemną i nadziemną (tutaj także dopuszczalne jest poddasze nieużytkowe). Co ważne, w ramach każdej kondygnacji możliwe jest stosowanie antresoli. Wynika to z tego, że została ona zdefiniowana jako górna część kondygnacji lub pomieszczenia znajdująca się nad przedzielającym je stropem pośrednim o powierzchni mniejszej od powierzchni tej kondygnacji lub pomieszczenia, niezamknięta przegrodami budowlanymi od strony wnętrza, z którego jest wydzielona (§ 3 pkt 19 Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych).

Dom do 70m2 - jak zmierzyć powierzchnię zabudowy

Nie sformułowano legalnej definicji pojęcia powierzchni zabudowy. Jednak pomocna może tu być definicja zawarta w Polskiej Normie – PN-ISO 9836:2015-12 „Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”. Zgodnie z pkt 5.1.2.1. tej normy przez powierzchnię zabudowy rozumie się powierzchnię terenu zajętą przez budynek w stanie wykończonym. Z kolei z pkt 5.1.2.2. określa, że powierzchnia zabudowy jest wyznaczona przez rzut wymiarów zewnętrznych budynku na powierzchnię terenu. Do powierzchni tej nie zalicza się: powierzchni elementów budynku ani ich części niewystających ponad powierzchnię terenu, powierzchni elementów drugorzędnych budynku, (na przykład schodów zewnętrznych, ramp i pochylni zewnętrznych, daszków, markiz, okapów dachowych, oświetlenia zewnętrznego), powierzchni zewnętrznych obiektów pomocniczych (przykładowo szklarni i przybudówek).

Zatem powierzchnię zabudowy budynku jednorodzinnego powinno się obliczać po obrysie jego ścian zewnętrznych bez schodów wejściowych czy daszku nad wejściem. W doktrynie i orzecznictwie wciąż nie wypracowano jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, czy taras powinien być wliczany do powierzchni zabudowy budynku. W praktyce przyjmuje się, że tylko zadaszone tarasy są do niej wliczane.

Dom do 70 m2 - brak kontroli zgłoszenia budowy

Do budowy domu do 70 m2 będzie można przystąpić od razu po doręczeniu organowi administracji architektoniczno-budowlanej zgłoszenia budowy. Oznacza to, że organy administracji architektoniczno-budowlanej nie będą – tak jak to miało miejsce dotychczas - sprawdzać zgłoszenia pod kątem zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu i projektu architektoniczno-budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy, wymaganiami ochrony środowiska oraz ustaleniami uchwały o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Organ nie będzie również badał zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym tymi techniczno-budowlanymi, oraz nie będzie sprawdzał kompletności ww. projektów. Ponadto zgłoszenie budowy domu do 70 m2 nie będzie weryfikowane pod kątem posiadania przez projektanta i projektanta sprawdzającego odpowiednich uprawnień budowlanych oraz aktualności zaświadczenia o przynależności do właściwej izby samorządu zawodowego.

Przeczytaj: Nowe prawo budowlane 2022: co się zmieniło

Ważne! Zgłoszenie budowy domu 70 m2 nie będzie kontrolowane przez organy administracji m.in. pod kątem zgodności projektu wymogami mpzp. Organy nie będą tez mogły wnieść sprzeciwu do zgłoszenia.

Ponadto, organ nie będzie mógł także wnieść sprzeciwu do zgłoszenia budowy dom 70 m2, wystąpić o uzupełnienie braków w dokumentach, ani zobowiązać w drodze decyzji do uzyskania pozwolenia na wykonanie określonego obiektu lub robót budowlanych objętych obowiązkiem zgłoszenia, tak jak ma to miejsce w sytuacji „zwykłego” zgłoszenia.

NIE PRZEGAP: Ponad 200 gotowych projektów domów do 70m2

Dla inwestorów takie ograniczenie roli organów administracji w całej procedurze zgłaszania budowy domu do 70 m2 może wydawać się wielkim ułatwieniem, jednak w przyszłości może okazać się to bardzo niekorzystne. Zmiana ta spowoduje, że organizacją i prowadzeniem budowy domu do 70 m2 będzie się zajmował głównie inwestor, bez żadnej realnej kontroli. Rezygnacja z nadzoru organów nad działalnością inwestora przed przystąpieniem do robót budowlanych może spowodować, że eliminowanie błędów projektu przesunie się na późny etap realizacji inwestycji. W efekcie wzrosną koszty budowy i mogą powstać istotne braki w dokumentacji budowlanej, a co za tym idzie obniżone zostanie bezpieczeństwo wykonywania robót budowlanych i późniejszego użytkowania obiektu. Ponadto znacząco wydłuży się czas inwestycji bądź też inwestycja taka w ogóle stanie się niemożliwa z powodu przekroczenia budżetu, ze względu na konieczność wstrzymania robót przez organ nadzoru albo wydanie nakazu rozbiórki, itp.

Budowa domu do 70m2 bez kierownik budowy

Dom do 70 m2 można budować bez pozwolenia i bez obowiązku ustanawiania kierownika budowy. Decyzja, czy roboty budowlane będą prowadzone pod nadzorem kierownika budowy, czy też bez jego udziału należy do inwestora. Jeśli inwestor zdecyduje się na rezygnację z kierownika budowy, będzie musiał jedynie złożyć wspomniane oświadczenie o przejęciu odpowiedzialności za kierowanie budową. Nad prawidłowością realizacji domu do 70m2 może czuwać projektant w ramach nadzoru autorskiego.

Ważne! Dom do 70m2 można budować bez kierownika budowy.

Pomimo braku obowiązku ustanowienia kierownika budowy podczas wznoszenia domu do 70 m2 inwestor jest zobowiązany umieścić na terenie budowy tablicę informacyjną (co do zasady tablicę informacyjną umieszcza na budowie kierownik). Zdaniem ustawodawcy ma to ułatwić kontakt z inwestorem w sytuacji kontroli budowy lub innych zdarzeń wymagających interwencji odpowiednich służb.

Przeczytaj też: Tablica informacyjna budowy - jak wypełnić i gdzie umieścić

Rezygnacja z obowiązku ustanawiania kierownika budowy to jedna z najbardziej kontrowersyjnych zmian w całej nowelizacji, która może okazać się katastrofalna w skutkach. Takie rozwiązanie znacząco obniża standardy bezpieczeństwa zarówno pracowników zatrudnionych na budowie, jak i osób korzystających z domu po rozpoczęciu jego użytkowania. 

Rośnie też ryzyko realizacji budowy domów 70 m2 niezgodnie z wymogami technicznymi i projektem budowlanym. Jest bardzo duże prawdopodobieństwo, że podczas budowy realizowanej bez nadzoru kierownika pojawią się problemy konstrukcyjne bądź też zastosowane zostaną niestandardowe rozwiązania co do wielkości powierzchni budynku, jego parametrów technicznych, rodzaju gruntu, na którym budynek jest usytuowany, obecności cieków wodnych (szczególnie tych nieuwidocznionych na projekcie), nachylenia powierzchni działki i wielu innych. Wydaje się, że nadzór autorski sprawowany jedynie przez projektanta będzie niewystarczający do bieżącego kontrolowania postępów prac podczas budowy domu 70 m2 i ich zgodności z projektem. Należy pamiętać, że nie wszyscy projektanci są przygotowani merytorycznie do dokonywania technicznej oceny prawidłowości realizacji inwestycji. W tym zakresie wydawane są odrębne uprawnienia budowlane do kierowania budową i robotami budowlanymi.

Wynika z tego, że wprowadzone nowelizacją nieznaczne uproszczenie procedur będzie się wiązało ze znaczącym obniżeniem standardów bezpieczeństwa podczas budowy domów do 70 m2. Na domiar tego, sprawa dotyczy budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego z przeznaczeniem na pobyt rodzin, co sprawia, że ryzyko jeszcze bardziej rośnie.

Dom do 70 m2 nadzór autorski projektanta

Trzeba też zwrócić uwagę, że stosownie do przepisów prawa budowlanego inwestor może, ale nie musi zobowiązać projektanta do sprawowania nadzoru autorskiego. Natomiast do obowiązków projektanta należy sprawowanie nadzoru autorskiego, ale tylko na żądanie inwestora lub organu administracji architektoniczno-budowlanej. Wynika z tego, że w praktyce budowa budynków mieszkalnych jednorodzinnych do 70 m2 będzie mogła odbywać się bez udziału kierownika budowy oraz inspektora nadzoru autorskiego.

Można się więc spodziewać, że w zdecydowanej większości przypadków inwestorzy zdecydują się na takie rozwiązanie licząc na obniżenie kosztów budowy domu i uniknięcie dodatkowych kłopotów związanych z nadzorem. Tym samym w rzeczywistości budowa domów 70 m2 pozbawiona zostanie jakiegokolwiek nadzoru.

Dom do 70m2 dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych

W przypadku domu do 70 m2 przy składaniu do organu administracji zgłoszenia budowy inwestor będzie musiał dołączyć oświadczenie o tym, że planowana budowa będzie prowadzona dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Oświadczenie to ma być składane pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia wynikającej z przepisów Kodeksu karnego. Inwestor będzie musiał zawrzeć w oświadczeniu następująca klauzulę „Jestem świadomy(-ma) odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.”

Ważne! W przypadku złożenia niezgodnego z prawdą oświadczenia o tym, że planowana budowa domu 70 m2 będzie prowadzona dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, inwestor poniesie odpowiedzialność karną za składanie fałszywych zeznań. Grozi za to kara pozbawienia wolności od 6 miesięcy do lat 8.

Jeśli inwestor nie zdecyduje się na ustanowienie kierownika budowy będzie też musiał załączyć do zgłoszenia budowy oświadczenie o przejęciu odpowiedzialności za kierowanie budową oraz oświadczenie o kompletności dokumentacji dołączonej do zgłoszenia.

Ważne! W przypadku rezygnacji z kierownika budowy, to właściciel jako inwestor będzie ponosił pełną odpowiedzialność za budowę domu 70 m2.

Dokumenty potrzebne do zgłoszenia budowy domu do 70m2

Do zgłoszenia budowy domu o powierzchni zabudowy do 70 m2 trzeba dołączyć:

• oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
• projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany w postaci papierowej (w trzech egzemplarzach) albo elektronicznej – wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw (lub kopiami tych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów);
• decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Uwaga! Zgodnie z art. 59 ust. 2a Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego budowa obiektów budowlanych, o których mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a Prawa budowlanego, wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu);
• oświadczenie inwestora, że planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia wynikającej z art. 233 § 6 Ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1444 i 1517 oraz z 2021 r. poz. 1023);
• oświadczenie inwestora, że przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy;
• oświadczenie inwestora, że dokumentacja dołączona do zgłoszenia jest kompletna.

Budowa domu 70 m2 - zagrożenia

Rozwiązanie polegające na przejęciu przez inwestora odpowiedzialności za kierowanie budową domu 70 m2 budzi kolejne poważne konsekwencje. Nie określono, o jakiego rodzaju odpowiedzialność chodzi. Zdecydowana większość inwestorów nie ukończyła studiów z zakresu architektury lub budownictwa i nie zdobyła uprawnień budowlanych, w związku z czym nie ma przygotowania zawodowego oraz kwalifikacji do kierowania budową. Funkcja ta wiąże się z koniecznością fachowej oceny zjawisk technicznych, która z kolei jest zastrzeżona dla osób posiadających uprawnienia budowlane. Ponadto inwestor taki posiada ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej, do czego zobowiązany jest każdy projektant wykonujący samodzielne funkcje techniczne, a więc i ten kierujący budową.

Wygląda więc na to, że inwestor nieposiadający kwalifikacji do kierowania budową, by przyjąć na siebie odpowiedzialność za budowę domu 70 m2 będzie musiał zatrudnić inne osoby. W efekcie odpowiedzialność inwestora w rzeczywistości będzie odpowiedzialnością za działanie osób trzecich, podczas gdy kierownik budowy ponosi najczęściej odpowiedzialność za własne działania w ramach wykonywania funkcji, do której został odpowiednio przygotowany i jest w związku z tym stosownie ubezpieczony. W praktyce inwestorowi bardzo trudno będzie ocenić pracę takich osób ze względu na brak specjalistycznej wiedzy i umiejętności. Reasumując, w rezultacie tej zmiany ryzyko wszelkich szkód wyrządzonych podczas budowy domu 70 m2 przechodzi z kierownika budowy (i częściowo z ubezpieczyciela) na inwestora, to zaś dla inwestora jest bardzo niekorzystne.

Dom do 70m2 bez dziennika budowy

Tak jak ma to miejsce w przypadku budowy innych obiektów niewymagających ustanowienia kierownika budowy, tak i w przypadku domu do 70 m2 nie trzeba będzie prowadzić dziennika budowy.

Ważne! Przy budowie domów do 70 m2 prowadzenie dziennika budowy nie będzie obowiązkowe.

Dotychczas w czasie trwania budowy domu projektant, który powziął jakieś wątpliwości odnośnie jej standardów miał prawo żądać wstrzymania budowy w drodze wpisu do dziennika. Ponieważ w przypadku domów do 70 m2 nie będzie już obowiązku prowadzenia dziennika budowy, uprawnienie to projektant będzie mógł zrealizować poprzez zawiadomienie organu nadzoru budowlanego o możliwości powstania zagrożenia lub budowy niezgodnej z projektem.

Wyeliminowanie konieczności prowadzenia dziennika budowy dla domów 70 m2 pociąga za sobą daleko idące konsekwencje polegające na braku możliwości rozpoznania problemów w razie nieprawidłowości wykonanych robót. W razie stwierdzenia niezgodności wykonywania budynku z projektem, projektant pełniący nadzór autorski nie będzie miał żadnej możliwości udokumentowania swoich spostrzeżeń, uwag i wniosków.

Dom do 70 m2 - kto wykona projekt zagospodarowania

W przypadku domów do 70 m2 do wykonania projektu zagospodarowania działki lub terenu upoważniać będą uprawnienia w specjalności architektonicznej lub „konstrukcyjno-budowlanej”, tj. uprawnienia do sporządzania projektów w zakresie rozwiązań architektonicznych (ust. 2c dodany do art. 34 ustawy prawo budowlane).

Ważne! Do wykonania projektu zagospodarowania działki lub terenu domu do 70 m2 upoważniać będą uprawnienia w specjalności architektonicznej lub „konstrukcyjno-budowlanej”.

Zmiana ta wprowadza niczym nieuzasadnione poszerzenie dotychczasowego zakresu uprawnień przypisanych do poszczególnych specjalności. Zakres tych uprawnień określa przecież w sposób wystarczający obowiązujący już od dawna art. 15a ustawy Prawo budowlane.

Już sam fakt funkcjonowania w jednej ustawie dwóch różnych przepisów regulujących tę samą materię,  prowadzić będzie do sporych wątpliwości interpretacyjnych. Ponadto, zmiana ta de facto daje możliwość wykonywania innego zakresu działań projektowych niż pozwala na to zakres posiadanych uprawnień. W przypadku domów do 70 m2 projekt zagospodarowania działki lub terenu będą mogły sporządzać osoby nie posiadające w swoich uprawnieniach prawa do projektowania tych obiektów lub osoby mogące wykonywać takie projekty tylko w zabudowie zagrodowej lub na terenie zabudowy zagrodowej.

Te niefortunne zapisy nowelizacji prawa budowlanego spowodują, że inwestor wybierający projektanta dla swojej inwestycji będzie zdezorientowany co do tego, jaka osoba będzie miała uprawnienia do sporządzenia projektu zagospodarowania działki lub terenu. W przypadku jakichkolwiek problemów inwestor nie będzie miał też żadnej pewności odnośnie możliwości wyegzekwowania poniesionych kosztów lub odszkodowania, a także co do konsekwencji wynikających z nieprawidłowego wykonania projektu. Nie będzie przecież mógł oczekiwać gwarancji w tym zakresie od osób, które nie posiadają ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej.

Dom do 70m2 zawiadomienie o zakończeniu budowy

Do użytkowania budynku mieszkalnego o powierzchni zabudowy do 70 m2 będzie można przystąpić po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. W przypadku gdy budowa domu 70 m2 prowadzona była bez udziału kierownika budowy, do zawiadomienia o zakończeniu budowy inwestor będzie musiał dołączyć:

1. oświadczenie o dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku i poszczególnych lokali mieszkalnych w sposób zgodny z przepisami oraz
2. oświadczenie o zgodności wykonania budynku z projektem budowlanym oraz przepisami techniczno-budowlanymi.

Złożenie oświadczenia niezgodnego ze stanem faktycznym stanowić będzie wykroczenie zagrożone karą grzywny.

Ważne! Jeśli inwestor do zawiadomienia o zakończeniu budowy domu 70 m2 załączy fałszywe oświadczenia poniesie odpowiedzialność za wykroczenie, które zagrożone jest karą grzywny.

Odnośnie oświadczenia inwestora o wykonaniu budynku zgodnie z projektem i przepisami prawa powstają podobne wątpliwości, jak w przypadku oświadczenia o przejęciu odpowiedzialności za kierowanie budową. Jeśli inwestor nie posiada właściwych uprawnień budowlanych, nie ma gwarancji, że budowa domu 70 m2 została przeprowadzona zgodnie z projektem, a tym bardziej z wymogami techniczno-budowlanymi.

Jak ustala się warunki zabudowy dla domów do 70m2

Budowa domu do 70m2 wolno stojącego, nie więcej niż dwukondygnacyjnego, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany, prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora, wymaga uzyskania warunków zabudowy (jeśli działka nie jest objęta obowiązującym planem miejscowym). Jednak prawodawca wprowadził kilka przepisów – w zmienionym art. 64 i nowo dodanym art. 64a Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – mających na celu ułatwienie i przyspieszenie tej procedury:

• stroną postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dotyczącej omawianego obiektu budowlanego jest tylko wnioskodawca;
• granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, którego dotyczą warunki zabudowy, jednak nie mniejszej niż 50 m oraz nie większej niż 200 m;
• organ odstępuje od uzasadnienia decyzji, jeśli uwzględnia ona w całości żądanie strony;
• stosuje się tu tzw. postępowanie uproszczone w rozumieniu Kodeksu postępowania administracyjnego. Oznacza to m.in., że postępowanie dowodowe jest ograniczone do dowodów zgłoszonych przez stronę, łącznie z żądaniem wszczęcia postępowania, oraz dowodów możliwych do ustalenia na podstawie danych, którymi dysponuje organ prowadzący postępowanie;
• uzasadnienie decyzji nieuwzględniającej w całości żądania strony może się ograniczać do wskazania faktów, które organ administracji publicznej uznał za udowodnione, oraz przytoczenia przepisów prawa stanowiących podstawę prawną decyzji;
• uzgodnień dokonuje się w trybie art. 106 Kodeksu postępowania administracyjnego, z tym że zażalenie przysługuje wyłącznie inwestorowi. W przypadku niezajęcia stanowiska przez organ uzgadniający w terminie 7 dni (licząc od otrzymania doręczenia wystąpienia o uzgodnienie) – uzgodnienie uważa się za dokonane. Odrębne unormowanie dotyczy jedynie stanowiska regionalnego dyrektora ochrony środowiska – jeżeli w terminie 7 dni od dnia otrzymania projektu decyzji o warunkach zabudowy dotyczącej domu do 70m2 nie zawiadomi organu o konieczności przeprowadzenia oględzin terenu, wówczas niewyrażenie stanowiska w terminie 7 dni od dnia otrzymania projektu decyzji uznaje się za uzgodnienie decyzji;
• w przypadku niewydania decyzji w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji wskazanej w art. 29 ust. 1 pkt 1a Prawa budowlanego w terminie 21 dni organ wyższego stopnia wymierza temu organowi karę pieniężną w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki.

Dom do 70m2 wielkość działki

Kolejną zmianą, która zdaniem ustawodawcy ma służyć przyspieszeniu i uproszczeniu przygotowania analizy urbanistycznej jest ustalenie maksymalnej granicy obszaru analizowanego w postępowaniu o wydanie warunków zabudowy. W przypadku domów do 70 m2 obszar ten wyznaczany będzie w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu objętego wnioskiem, jednak nie mniejszej niż 50 metrów oraz nie większej niż 200 m.

Niezrozumiałe jest, dlaczego ustawodawca przyjął w tym zakresie takie, a nie inne wymogi dotyczące wielkości działki i innych warunków zabudowy oraz czy poddano analizie zgodność warunków zabudowy w uproszczonej procedurze dla wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2 z warunkami zabudowy w obowiązujących miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego (czy plany te nie będą przeszkodą w realizacji inwestycji).

Istotna zmiana polega też na wyłączeniu stosowania niektórych przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego. Jeżeli wydana decyzja o warunkach zabudowy będzie uwzględniała w całości żądanie strony, to nie będzie sporządzane jej uzasadnienie. Do decyzji będą miały zastosowanie przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego dotyczące postępowania uproszczonego, z wyjątkiem przepisów o milczącym załatwieniu sprawy. Organ nie będzie stosował art. 10 i art. 79a Kodeksu postępowania administracyjnego. Nie będzie zatem przed wydaniem decyzji informował inwestora o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań, a także nie wskaże przesłanek zależnych od strony, które nie zostały spełnione lub wykazane, co może skutkować wydaniem decyzji niezgodnej z żądaniem strony.

Pozostałe zmiany przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dotyczą m.in.:

• map dołączanych do wniosku o ustalenie inwestycji celu publicznego - można je składać w postaci elektronicznej w obowiązującym państwowym systemie odniesień przestrzennych;
• ustalania wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu - właściwy organ będzie wyznaczać wokół terenu objętego wnioskiem na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów. Na tak wyznaczonym terenie organ będzie przeprowadzać m analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków zabudowy;
• zdefiniowania pojęcia front terenu – pod pojęciem tym należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę;
• wniosków o ustalenie warunków zabudowy oraz o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego – formularze takich wniosków będzie można składać w wersji papierowej lub elektronicznej. Wzory formularzy ma określić minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa określi, w drodze rozporządzenia oraz udostępnić je w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie podmiotowej obsługującego go urzędu.

Dom do 70 m2 opinie i podsumowanie zmian w prawie

Nowelizacja prawa budowlanego budzi wiele poważnych kontrowersji i wątpliwości przede wszystkim w środowisku inżynierów budownictwa i architektów. Zdaniem Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa ustawa to „niedźwiedzia przysługa dla wielu inwestorów, którzy nie mają kompetencji, a będą poddani pokusie wejścia w ten obszar składając różnego rodzaju oświadczenia”. Izba dodaje, że „kierownik budowy jest specyficzną polisą ubezpieczeniową dla inwestora bez odpowiednich kompetencji”. W uzasadnieniu do projektu nowelizacji ustawodawca wskazuje, że zmiany mają stworzyć „proste narzędzia prawne umożliwiające budowę domów jednorodzinnych dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych”, trzeba jednak zwrócić uwagę na to co nie zostało w nowych przepisach zagwarantowane. Chodzi tu przede wszystkim o bezpieczeństwo budowy domów do 70 m2, prawa inwestora, prawa właścicieli sąsiednich nieruchomości, a także odpowiedni zakres kompetencji organów administracji architektoniczno-budowlanej. Dodatkowo nowe przepisy dotyczące budowy domów 70 m2 w wielu miejscach są niespójne z pozostałymi regulacjami, w związku z czym powstaje cała masa wątpliwości interpretacyjnych.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.);
• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 2021 r. poz. 741 ze zm.);
• Ustawa z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2021 r. poz. 1986).