Powierzchnia zabudowy. Jak ją poprawnie liczyć? Czy taras i balkon wliczają się do powierzchni zabudowy?

2017-12-01 16:16 Krzysztof Domagała
Powierzchnia zabudowy. Jak ją poprawnie liczyć?
Autor: thinkstockphotos.com

Powierzchnia zabudowy to ważny parametr, który często może zaważyć o wyborze konkretnego projektu domu. Dowiedz się, jak jest określana powierzchnia zabudowy i co wchodzi w jej skład.

Po co jest powierzchnia zabudowy?

Maksymalna powierzchnia zabudowy jest określona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub warunkach zabudowy, które otrzymujemy do konkretnej działki. Oznacza to, że nawet mając dużą działkę, możemy nie mieć szans, aby postawić na niej duży dom.

Innym ograniczeniem z jakim możemy się spotkać jest warunek zachowania minimalnej powierzchni biologicznie czynnej, czyli powierzchni gruntu pokrytego roślinnością i/lub wodami powierzchniowymi. Aby otrzymać tę wartość, od powierzchni działki musimy odjąć planowaną powierzchnię zabudowy budynku i powierzchnię wszystkich terenów utwardzonych, np. tarasów, podjazdów czy chodników.

Powierzchnia zabudowy jest też wykorzystywana w przypadku budynków, które chcemy postawić bez pozwolenia na budowę, a jedynie na zgłoszenie. Zgodnie z prawem budowlanym dotyczy to między innymi budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy mniejszej niż 35 m2. Prawo budowlane nie określa jednak w żadnym miejscu jaka jest definicja powierzchni zabudowy ani jaką normą kierować się przy jej obliczaniu.

Z pomocą przychodzą orzecznictwa sądowe, które najczęściej wskazują normę PN-ISO 9836:1997 „Właściwości użytkowe w budownictwie - Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych” jako tą, którą należy się kierować przy obliczaniu powierzchni zabudowy.

Niejasności związane z powierzchnią zabudowy

Zgodnie z ww. normą przez powierzchnię zabudowy rozumie się powierzchnię terenu zajętą przez budynek w stanie wykończonym. Ten zapis wydaje się być dosyć jasny, jednak zaraz pod nim możemy przeczytać kolejny punkt, w którym dowiadujemy się, że powierzchnia zabudowy jest wyznaczona przez rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię terenu. Dodany jest również komentarz na temat tego, czego nie wlicza się do powierzchni zabudowy:

  • powierzchni obiektów budowlanych ani ich części nie wystających ponad powierzchnię terenu;
  • powierzchni elementów drugorzędnych, np. schodów zewnętrznych, ramp zewnętrznych, daszków, markiz, występów dachowych, oświetlenia zewnętrznego;
  • powierzchni zajmowanej przez wydzielone obiekty pomocnicze (np. szklarnie, altany, szopy).
Projekt C351 - Attykowy
Autor: Projekty z kolekcji Muratora Nadwieszenia wystające poza obrys parteru muszą być wliczane do powierzchni zabudowy. Na zdjęciu: Projekt domu C351 - Attykowy

Już na samym początku rodzi to wiele niejasności, ponieważ norma podaje dwie, w zasadzie sprzeczne ze sobą, definicje. Pierwsza mówi, że powierzchnia zabudowy liczona jest przy samej powierzchni terenu. Druga natomiast, że wyznacza ją rzut krawędzi zewnętrznych na powierzchnię terenu. Co jeśli więc wykonalibyśmy piętro domu z nadwieszeniem wystającym poza obrys parteru? Organy administracji architektoniczno-budowlanej oraz nadzór budowlany orzekną, że w takiej sytuacji należy liczyć powierzchnię zabudowy według drugiego sposobu.

Sprawdź też:

Na kolejne problemy natrafimy w momencie, gdy dowiemy się, że omawiana norma została teoretycznie wycofana i zastąpiona normą PN-ISO 9836:2015-12. Nie pociągnęło to jednak za sobą zmiany powiązanych dokumentów. Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego nadal w kwestii liczenia powierzchni zabudowy powołuje się na poprzednią normę. Rodzi to wiele konfliktów, ale do czasu zmiany rozporządzenia, powierzchnię zabudowy w projektach budowlanych liczy się nadal według starszej normy i jest ona traktowana jako obowiązująca.

Co wliczyć, a czego nie wliczać do powierzchni zabudowy?

Norma nie podaje w wyczerpujący sposób, które obiekty mogą nie być wliczane do powierzchni zabudowy. Dlatego w późniejszym czasie wydany został komentarz, który nieco szerzej wyjaśnia ten temat. Możemy w nim przeczytać, że do powierzchni zabudowy nie wliczają się „elementy nieobudowane”, takie, jak np. balkon czy loggia.

Konstrukcje takie jak szklarnie, cieplarnie lub szopy mogą się nie wliczać do powierzchni zabudowy o ile stanowią oddzielny obiekt, czyli taki, który ma swoje niezależne ściany i nie jest połączony przejściem z drugim obiektem.

Do powierzchni zabudowy nie są wliczane także studzienki, świetliki, nawisy dachu oraz elementy drugorzędne, takie jak pochylnie i schody zewnętrzne.

W normie określone jest, że podziemne części budynku nie liczą się do powierzchni zabudowy. Można przez to rozumieć, iż chodzi o piwnice, garaże podziemne, ściany fundamentowe i wszelkie izolacje fundamentów znajdujące się pod powierzchnią gruntu.

Zobacz wybrane przez nas produkty, które przydadzą się na każdym tarasie czy balkonie:

Czy taras wlicza się do powierzchni zabudowy?

Taras to najczęstsza przyczyna problemów inwestorów z obliczaniem powierzchni zabudowy. Generalnie, taras naziemny jako element drugorzędny nie powinien być wliczany. Kłopoty zaczynają się, gdy nad tarasem chcemy mieć zadaszenie.

Jeśli taras będzie zadaszony poprzez wysunięty fragment kolejnej kondygnacji, na której będzie urządzone np. poddasze, wtedy sprawa jest jasna i powierzchnię zabudowy obliczymy poprzez rzut kondygnacji wyżej.

Jeśli taras miałby być zadaszony w inny sposób, to jako element nieobudowany, nie powinien być wliczany do powierzchni zabudowy, na tej samej zasadzie co balkon. Można jednak dotrzeć do orzecznictw sądowych, które wyrażają odmienne zdanie uzasadniając, że zadaszony taras wyznacza krawędzie zewnętrzne obiektu.

Jak widać, powierzchnia zabudowy to pojęcie, które przez bałagan i niejednoznaczność prawa, może przysporzyć wiele problemów. To, jak zostanie potraktowany nasz przypadek, zależy w dużej mierze od interpretacji organów administracji lub sądów.

Data publikacji: 1.12.2017 r.

Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
KOMENTARZE
CELOWO w prawie brak DEFINICJ
|

Po to by Sądy mogły się pastwić i uzasadniać potrzebę Swego Istnienia za Opłatą jako Firmy, przedsiębiorstwa Zarobkowe.
MURATORDOM.PL przestań kłamać.
NORMA MIĘDZYNARODOWA INTERNATIONAL STANDARD ISO 9836
5.1.2.2 Powierzchnia zabudowy jest wyznaczona przez rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię terenu.

Do powierzchni zabudowy nie wlicza się:
- powierzchni obiektów budowlanych ani ich części nie wystających ponad powierzchnię terenu;
- powierzchni elementów drugorzędnych, np. schodów zewnętrznych, ramp zewnętrznych, daszków, markiz,
występów dachowych, oświetlenia zewnętrznego;
- powierzchni zajmowanej przez wydzielone obiekty pomocnicze (np. szklarnie, altany, szopy).
A kto wie co to jest FUNDAMENT, itd.... - trzeba chodzić do Sądu.