Decyzja o warunkach zabudowy - odpowiedzi na 10 najczęstszych pytań

2020-12-11 14:54
Kiedy potrzebna decyzja o warunkach zabudowy
Autor: Andrzej T. Papliński

Decyzja o warunkach zabudowy jest potrzebna, gdy chcesz wybudować dom na terenie nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a takich jest większość. Jeśli plan w gminie istnieje, ten etap możesz spokojnie pominąć. Sprawdź, kiedy bez problemu otrzymasz warunki zabudowy, a kiedy mogą pojawić się przeszkody.

1. Co do wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy

Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy składa się w urzędzie gminy (formularz dostępny w urzędzie). Z wnioskiem występujemy do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

We wniosku musimy określić:

  • granice działki;
  • planowany sposób zagospodarowania działki z charakterystyką zabudowy i zagospodarowania otoczenia domu;
  • parametry techniczne inwestycji;
  • zapotrzebowanie na wodę, energię elektryczną i sposób odprowadzania ścieków.

Wnioski i decyzje w sprawach budownictwa mieszkaniowego są wydawane bezpłatnie.

GALERIA: projekty domów tanich w budowie 

Zakup działki - kiedy sprawdzić warunki gruntowe i granice działki?

2. Kiedy decyzja o warunkach zabudowy może być wydana

Decyzja o warunkach zabudowy może być wydana, gdy działka:

  • ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej lub ewentualnie pośrednio przez drogę prywatną (również na zasadach służebności drogowej);
  • jest uzbrojona (woda, prąd) lub uzbrojenie jest już zaprojektowane. Warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem;
  • nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne (czyli użytki rolne klas IV-VI) albo jest objęta zgodą uzyskaną przy sporządzaniu „starych” miejscowych planów, które utraciły moc z dniem 11 lipca 2003 r.;
  • teren nie jest objęty przepisami ochrony konserwatorskiej lub zabytków uniemożliwiającymi zabudowę.

Jest jeszcze warunek dotyczący tzw. dobrego sąsiedztwa, to znaczy, że co najmniej jedna sąsiednia nieruchomość dostępna z tej samej drogi publicznej musi być zabudowana w taki sposób, by na tej podstawie było można ustalić parametry nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Planujesz budowę domu? Zobacz: projekty małych i tanich domów

3. Kiedy możemy nie otrzymać decyzji o warunkach zabudowy

Jeżeli któryś z wyżej podanych warunków nie jest spełniony, urzędnicy muszą odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy. Dlatego warto to sprawdzić w urzędzie gminy jeszcze przed zakupem działki.

Przeczytaj też:

Co oznaczają symbole w planie miejscowym i ewidencji gruntów >>>

Czasem inwestorowi wydaje się, że działka nie ma np. dostępu do drogi publicznej, jednak wkrótce będzie go miała i to powinno być dla urzędników wystarczające.

4. Kto może się ubiegać o warunki zabudowy

O wydanie decyzji o warunkach zabudowy może się ubiegać osoba, która dopiero planuje zakup działki, nie musi to być jej właściciel. Ponadto w odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy, doręczając odpis decyzji do wiadomości pozostałym wnioskodawcom i właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości. Warto też wiedzieć, że decyzję o warunkach zabudowy można przenieść na inną osobę. Organ, który wydał decyzję ustalającą warunki zabudowy, jest obowiązany – za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana – do przeniesienia tej decyzji na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmuje ona wszystkie warunki w niej zawarte.

5. Jakie są przeszkody w wydaniu decyzji o warunkach zabudowy

Jeżeli działka leży na obszarze objętym ochroną konserwatorską – potrzebna jest opinia wojewódzkiego konserwatora zabytków, jeśli w granicach parku narodowego – opinia dyrektora parku, natomiast gdy przylega do drogi publicznej – opinia właściwego zarządcy drogi.

Przeczytaj też:

Budowa domu na obszarze chronionym >>>

6. Kto jest informowany o decyzji o warunkach zabudowy

Decyzję o warunkach zabudowy otrzymują inwestor i sąsiedzi. Każda ze stron w ciągu 14 dni może się od niej odwołać do samorządowego kolegium odwoławczego, nie podając szczegółowego uzasadnienia.

Na decyzję o warunkach zabudowy kolegium można wnieść skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego, a wyrok tego sądu można zaskarżyć do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Nawet jeśli odwołanie zostanie uznane za bezzasadne, przedłuży znacznie całą procedurę.

Jeżeli żadna ze stron nie złoży odwołania w terminie, decyzja o warunkach zabudowy staje się prawomocna.

7. Jak długo są ważne warunki zabudowy

Decyzja o warunkach zabudowy jest bezterminowa, ale może wygasnąć, gdy inny inwestor dostanie pozwolenie na budowę na tej działce albo dla terenu zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, którego ustalenia będą inne niż w wydanej decyzji. W tym ostatnim wypadku decyzja nie wygaśnie, gdy inwestor uzyskał już ostateczne pozwolenie na budowę. Jeżeli jednak do wygaszenia decyzji o warunkach zabudowy dojdzie w toku postępowania w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę, to zamierzenie inwestycyjne opisane we wniosku o wydanie pozwolenia na budowę będzie oceniane na podstawie ustaleń obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie będzie mieć zatem znaczenia to, że w momencie składania wniosku inwestor legitymował się ostateczną decyzją o warunkach zabudowy.

8. Ile się czeka na decyzję o warunkach zabudowy

Na wydanie decyzji o warunkach zabudowy urząd ma 2 miesiące, w praktyce jednak ze względu na konsultacje z wieloma organami, z których każdy ma na zajęcie stanowiska dwa tygodnie, procedura przeciąga się do 4-6 miesięcy.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy może również zostać wstrzymane na maksymalnie 9 miesięcy, kiedy gmina ma wkrótce uchwalić albo zmienić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Jeżeli jednak w ciągu 2 miesięcy od zawieszenia postępowania gmina nie podejmie uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego, urząd musi podjąć zawieszone postępowanie i rozpoznać wniosek o wydanie warunków zabudowy. A jeśli w okresie zawieszenia postępowania nie zostanie uchwalony lub zmieniony plan, to postępowanie zostanie wznowione po upływie zawieszenia.

9. Jakie informacje zawiera decyzja o warunkach zabudowy

Dokument określa:

  • czy planowana inwestycja (budowa domu lub zmiana przeznaczenia budynku) jest dopuszczalna;
  • jakie są warunki kształtowania ładu przestrzennego, czyli jaką wysokość może mieć budynek, jaką szerokość elewacja frontowa, jaki może być kąt nachylenia połaci dachu, jaki procent działki może zająć powierzchnia zabudowy;
  • sposób zaopatrywania domu w wodę i energię oraz odprowadzania ścieków;
  • czy teren jest objęty szczegółowymi uregulowaniami wynikającymi z przepisów o ochronie środowiska, dziedzictwa kulturowego, ochronie gruntów rolnych i leśnych, przepisów przeciwpożarowych lub sanitarnych.

10. Kiedy jeszcze wymagana jest decyzja o warunkach zabudowy

Decyzja o warunkach zabudowy jest niezbędna również w wypadku przebudowy domu zmieniającej jego formę architektoniczną oraz  zmiany sposobu użytkowania obiektu lub jego części (np. adaptacji budynku gospodarczego na cele mieszkaniowe).

SPRAWDŹ: inne wzory i formularze do pobrania

Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Podziel się opinią
Grupa ZPR Media sprzeciwia się głoszeniu opinii noszących znamiona mowy nienawiści przepełnionych pogardą czy agresją. Jeśli widzisz komentarz, który jest hejtem, powiadom nas o tym, klikając zgłoś. Więcej w REGULAMINIE