Co to jest służebność gruntowa, droga konieczna i służebność przesyłu?
Jeśli nie mamy dostępu do drogi publicznej lub chcemy korzystać z urządzeń doprowadzających media znajdujących się na innej działce, konieczne będzie ustanowienie służebności. Będzie to służebność gruntowa albo służebność drogowa zwana też drogą konieczną. Służebność przesyłu ustanawia się na rzecz przedsiębiorstw sieciowych.
Służebności zostały uregulowane w Kodeksie cywilnym (dalej k.c.) jako jedno z ograniczonych praw rzeczowych, które pozwalają korzystać z cudzej rzeczy (w tym przypadku nieruchomości) w ograniczonym zakresie. Oznacza to, że nie można ustanowić służebności na działce będącej własnością tej osoby, na rzecz której prawo to ma zostać ustanowione.
Na czym polega służebność gruntowa?
Zgodnie z art. 285 § 1 k.c. nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) określonymi prawami w taki sposób, że:
- właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej albo
- właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, albo
- właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności.
Celem służebności gruntowej jest zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej, a czasami wręcz umożliwienie właścicielowi korzystania z niej. Przedmiotem służebności może być prawo przechodu, przejazdu lub korzystania z gruntu w inny sposób. Służebność gruntowa jest co do zasady prawem bezterminowym. Nie może być ustanowiona wyłącznie na rzecz niektórych współwłaścicieli nieruchomości władnącej, lecz musi obejmować ich wszystkich. Dopuszczalne jest obciążenie nieruchomości wspólnej służebnością gruntową ustanowioną na rzecz każdoczesnego właściciela lokalu.
Zasadą jest, że utrzymywanie urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej (np. drogi) obciąża właściciela nieruchomości władnącej. Jednak w drodze umowy obowiązek ten może zostać nałożony na właściciela nieruchomości obciążonej (art. 289 k.c.).
Jak znieść służebność gruntową?
Służebność polegająca na korzystaniu z cudzej nieruchomości wygasa sama, jeśli przez 10 lat nie była wykonywana przez właściciela nieruchomości władnącej lub właściciel nieruchomości obciążonej działał w sposób uniemożliwiający korzystanie w jego nieruchomości (art. 293 k.c.). Przykładowo, gdy właściciel działki A ma prawo przechodu przez działkę B, to prawo to wygaśnie w sytuacji, gdy przez 10 lat właściciel działki A nie przejdzie przez działkę B bądź również przez 10 lat na działce B w miejscu ustalonego przechodu będzie stało ogrodzenie uniemożliwiające przejście.
W dwóch przypadkach właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności:
- gdy służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Wówczas jednak właścicielowi nieruchomości władnącej przysługuje wynagrodzenie za utraconą służebność (art. 294 k.c.);
- kiedy służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie. W takiej sytuacji zniesienie odbywa się bez wynagrodzenia (art. 295 k.c.).
Co to jest droga konieczna?
Droga konieczna to szczególny rodzaj służebności. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, jej właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej, zwanej drogą konieczną (art. 145 § 1 k.c.).
Oznacza to, że jeśli inwestor chce wybudować dom na działce, która nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, a stanowi działkę budowlaną i przepisy prawa nie sprzeciwiają się jej zabudowaniu, to może żądać od właścicieli nieruchomości położonych między jego działką a drogą publiczną ustanowienia na jego rzecz drogi koniecznej. Taką służebność można ustanowić w drodze umowy lub w orzeczeniu sądu powszechnego.
Co to jest służebność przesyłu?
Służebność przesyłu ma na celu umożliwienie dostaw prądu, gazu czy wody. Nieruchomość można bowiem obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (art. 3051 k.c.).
Co ważne, do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych. Czyli podstawowym sposobem jej ustanowienia jest umowa między przedsiębiorcą a właścicielem działki. Podpisanie umowy z reguły jest poprzedzone negocjacjami, w których ustala się między innymi kwotę, jaką przedsiębiorca zapłaci właścicielowi za ustanowienie służebności. Co do zasady jest to świadczenie jednorazowe. Prawodawca nie wyklucza jednak możliwości zawarcia w umowie zapisu o świadczeniach okresowych.
Jeśli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem. Natomiast gdy przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu. Istnieje zatem możliwość przymusowego ustanowienia służebności przesyłu.
Służebność ta trwa, nawet gdy własność przedsiębiorstwa przejdzie na inne podmioty. Dopiero jego likwidacja powoduje wygaśnięcie służebności.
