Służebność drogi koniecznej - na czym polega? Czy sąsiad może zabronić przejazdu przez swoją posesję?
Instytucja służebności drogi koniecznej służy tym właścicielom nieruchomości, którzy nie mają dostępu do drogi publicznej. Jak formalnie wygląda ustanowienie służebności drogi i czy można za nią pobierać opłaty?
Spis treści
- Kiedy służebność drogi koniecznej?
- Czy służebność drogi koniecznej jest odpłatna?
- Czy sąsiad może mi zabronić przejazdu przez swoją posesję?
Kiedy służebność drogi koniecznej?
W myśl przepisów Kodeksu cywilnego jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogi (droga konieczna) – art. 145 Kodeksu cywilnego (dalej: KC).
Przeprowadzenie drogi koniecznej następuje z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządza, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.
Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy. Nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej w sytuacji, gdy nie ma dostępu do drogi publicznej bezpośrednio lub przez drogę innego rodzaju, umożliwiającą nieograniczony i nieskrępowany dostęp do niej ogółowi osób. Przez odpowiedni dostęp do nieruchomości należy rozumieć dostęp, który pozwala właścicielowi korzystać z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem i właściwościami.
W postanowieniu z 15 października 2008 r., sygn. akt I CSK 135/08 Sąd Najwyższy orzekł, że dopuszczalne jest ustanowienie służebności drogi koniecznej na prawie użytkowania wieczystego. Przepis art. 145 KC nie daje roszczenia o ustanowienie służebności drogi zapewniającej łatwiejsze korzystanie z nieruchomości, lecz ustanawia podstawę prawną żądania ustanowienia drogi koniecznej, zapewniającej nieruchomości dostęp do drogi publicznej lub należących do niej budynków gospodarskich. Do ustanowienia drogi koniecznej nie wystarczy ustalenie, że droga przez grunt sąsiedni stanowiłaby krótsze połączenie nieruchomości z należącymi do niej budynkami gospodarskimi, lecz muszą istnieć szczególne względy gospodarczo - społeczne, pozwalające uznać, że spełnione zostały określone ustawowo przesłanki jej ustanowienia.
Ustawodawca nie zdefiniował pojęcia „odpowiedniego dostępu”, o którym jest mowa w art. 145 § 1 KC, zatem należy brać pod uwagę jego potoczne rozumienie. W ujęciu potocznym „odpowiedni” oznacza odpowiadający przeznaczeniu, spełniający wymagane warunki. O tym czy istniejący dostęp jest odpowiedni decydują więc każdorazowo okoliczności konkretnej sprawy.
Jeżeli nieruchomość pozbawiona dostępu do drogi publicznej jest przedmiotem współwłasności (wspólności majątkowej), to złożenie wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej stanowi czynność należącą do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną. Do jej podjęcia potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, a w braku zgody zainteresowany współwłaściciel może żądać upoważnienia sądowego do dokonania tej czynności (art. 201 KC).
Czy służebność drogi koniecznej jest odpłatna?
Możliwe jest ustalenie wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogowej w formie świadczenia okresowego. Wynagrodzenie ustalone w formie świadczeń okresowych za ustanowioną służebność drogi koniecznej może być zmienione w razie zmiany okoliczności. Przewidziane w art. 145 § 1 KC wynagrodzenie powinno być ustalane indywidualnie i powinno być dostosowane do okoliczności istotnych w danej sprawie.
Właścicielowi nieruchomości obciążonej przysługuje wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej, choćby nie ponosił z tego tytułu żadnej szkody. Jeśli jednak szkodę taką poniósł, to ma obowiązek wykazać jej wysokość, zgodnie z ogólną zasadą dowodzenia wyrażoną w art. 6 KC.
Gdy nieruchomość nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, ustanowienia dla niej służebności drogi koniecznej nie wyklucza możliwość dojścia lub dojazdu do drogi publicznej przez nieruchomość sąsiednią, oparta na grzecznościowym zezwoleniu właściciela lub tolerowaniu przez niego korzystania z jego nieruchomości. W art. 145 § 1 KC chodzi bowiem o prawną gwarancję dostępu nieruchomości do drogi publicznej. W postanowieniu o ustanowieniu służebności drogi koniecznej sąd może orzec nakazy lub zakazy niezbędne do urządzenia tej drogi. Przy ustalaniu wysokości wynagrodzenia wskazówką powinny być nie tylko ceny rynkowe, ale także sposób wykorzystywania pozostałej części nieruchomości właściciela.
Sąd w sprawie o ustanowienie drogi koniecznej nie jest związany treścią wniosku, co oznacza, że do niego należy wybór optymalnego wariantu. Ustanowienie służebności drogi koniecznej następuje na rzecz całej nieruchomości niemającej odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Wynagrodzenie ustalone w formie świadczeń okresowych za ustanowioną służebność drogi koniecznej może być zmienione w razie zmiany stosunków. W postępowaniu o ustanowienie drogi koniecznej o wynagrodzeniu na rzecz właściciela nieruchomości obciążonej orzeka się z urzędu. Wynagrodzenie zasądzone na podstawie art. 145 KC może mieć charakter świadczenia okresowego.
Upływ okresu, na jaki została ustanowiona służebność drogi, nie może oznaczać, że na przyszłość została wyłączona możliwość ponownego ustanowienia takiej służebności, także w przypadku zmiany okoliczności faktycznych. Sąd nie jest związany żądaniem wniosku co do przeprowadzenia trasy drogi koniecznej. W postanowieniu z 8 maja 2008 r., sygn. akt V CSK 570/07 Sąd Najwyższy orzekł, że wytyczając drogę konieczną należy brać pod uwagę nie tylko dotychczasowy charakter nieruchomości, która jest pozbawiona dostępu do drogi publicznej, ale również uwzględnić jej przyszłe przeznaczenie.
Czy sąsiad może mi zabronić przejazdu przez swoją posesję?
Odpowiedź: Właściciel nieruchomości obciążonej służebnością drogi koniecznej nie może sprzeciwiać się jej wykonywaniu. Nie może więc zagrodzić drogi dojazdowej, gdyż takie działanie będzie traktowane jako naruszenie posiadania. Stan posiadania podlega ochronie prawnej i nikt nie może go samowolnie naruszać. Gdyby w wyniku takiego działania właściciel nieruchomości władnącej (tej, dla której ustanowiono służebność) został pozbawiony dojazdu, może wystąpić do sądu o przywrócenie naruszonego posiadania i zaniechanie naruszeń (art. 344 k.c.).
Może też zastosować tak zwaną dozwoloną samopomoc, czyli niezwłocznie po samowolnym naruszeniu posiadania przywrócić własnym działaniem stan poprzedni (art. 343 § 2 k.c.), na przykład usunąć ogrodzenie lub bramę zagradzającą przejazd. Trzeba jednak pamiętać, że w takich sytuacjach nie wolno stosować przemocy względem osób. Nie można też doprowadzić do nieuzasadnionego zniszczenia czyjegoś mienia, bo wtedy osoba poszkodowana może wystąpić z roszczeniem o naprawienie szkody.
Barbara Sysik; Podstawa prawna: art. 343 i 344 Kodeksu cywilnego
