Uciążliwe oświetlenie sąsiada. Czy sąsiad może oświetlać moją posesję? Co mówi prawo?
Co robić, jeśli sąsiad zamontował oświetlenie, które jest dla nas uciążliwe, zbyt intensywnie świeci nam w okna po zmroku? Co możemy zrobić, jeśli nie udaje nam się porozumieć z sąsiadem? Czym jest immisja na przykładzie uciążliwego oświetlenia sąsiada. Dobrze jest wiedzieć, że tego typu problemy sąsiedzkie reguluje prawo.
Spis treści
- Czym są immisje sąsiedzkie?
- Czy immisje są dopuszczalne?
- Uciążliwe oświetlenie na nieruchomości sąsiadującej
- Postępowania sądowe w sprawach dotyczących immisji
- Inne roszczenia związane z immisjami
- Problem immisji - podsumowanie
Czym są immisje sąsiedzkie?
Pojęcie „immisji” najprościej można wyjaśnić poprzez sięgnięcie do etymologii tego słowa, a więc łacińskiego czasownika „immittō”, oznaczającego dosłownie „wrzucam w”, „wprowadzam w”. Immisje stanowią więc oddziaływanie polegające na wprowadzaniu na nieruchomość sąsiednią (lub przestrzeń nad nią, przeznaczoną do używania przez jej właściciela lub innego uprawnionego) jakiegokolwiek rodzaju materii (np. powietrza, wody, ścieków) lub energii (do której to kategorii zwyczajowo zalicza się dźwięk, czy np. światło widzialne). Oddziaływanie powyższe, choć ma swoje źródło na nieruchomości należącej do podmiotu, z którego pochodzi, przenika jednak na nieruchomość sąsiednią.
Powyższe zagadnienie uregulowane zostało w prawie polskim w art. 144 Kodeksu Cywilnego, zgodnie z którym „właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”.
Czy immisje są dopuszczalne?
Jak wynika z przytoczonej definicji, immisje są dopuszczalne, chyba że prowadzą do zakłócania z korzystania z nieruchomości sąsiednich (lub nieruchomości sąsiedniej, pomimo użycia przez ustawę liczby mnogiej) „ponad przeciętną miarę”.
Przy określaniu „przeciętnej miary” należy przy tym brać pod uwagę przesłanki natury obiektywnej, z pominięciem indywidualnej wrażliwości na określonego rodzaju zakłócenia, prezentowanej przez właściciela domagającego się ochrony prawnej.
Uciążliwe oświetlenie na nieruchomości sąsiadującej
Przechodząc zatem do przykładu, używanie latarni ogrodowej umieszczonej w niewielkiej odległości od nieruchomości sąsiedniej, naprzeciwko okna sąsiada, mogłoby zostać uznane za zakłócające korzystanie przez niego z nieruchomości ponad przeciętną miarę w sytuacji, w której wspomniana latarnia stale oświetlałaby okolicę w godzinach nocnych, a w pobliżu brakowałoby innego sztucznego oświetlenia, oddziałującego w podobny sposób na nieruchomość sąsiada.
W takiej sytuacji właściciel nieruchomości sąsiedniej mógłby wystąpić z roszczeniem negatoryjnym, domagając się od właściciela nieruchomości, na której posadowiono latarnię, zaniechania naruszeń (a więc np. niekorzystania z latarni w określonych godzinach, lub też montażu urządzeń, które ograniczyłyby przenikanie światła na nieruchomość sąsiednią np. stosownych odbłyśników).
Należy mieć przy tym na względzie, że nieruchomością dotkniętą immisjami może być nie tylko nieruchomość bezpośrednio sąsiadująca z nieruchomością, na której znajduje się źródło światła, ale i nieruchomość położona np. po drugiej stronie ulicy, a nawet oddalona o kilkadziesiąt lub więcej metrów od jej granicy. Tego rodzaju sytuacje mogą mieć miejsce także w przypadku inwestycji, takich jak chociażby stadiony czy szkoleniowe boiska piłkarskie, korzystające z silnych źródeł światła (jupitery), których nieprawidłowy montaż może – pomimo formalnej zgodności zabudowy z przepisami – powodować uciążliwe immisje przekraczające przeciętną miarę.
Teoretycznie nie można również wykluczyć sytuacji, w której źródło światła przenikającego nieruchomość sąsiadującą ma charakter naturalny, a immisje polegają jedynie na wyjątkowo uciążliwym jego odbijaniu na inną nieruchomość (np. odbicie światła słonecznego przez ogrodzenie utworzone z niepomalowanej, błyszczącej blachy aluminiowej).
W takim przypadku, żądanie zaniechania naruszenia polegać mogłoby np. na żądaniu demontażu lub pomalowania ogrodzenia w sposób eliminujący niechciane odbicie światła.
Postępowania sądowe w sprawach dotyczących immisji
W przypadku, gdy wezwanie właściciela sąsiedniej nieruchomości do zaniechania naruszeń nie odnosi zamierzonego skutku, należy rozważyć wniesienie powództwa, w którym powód precyzyjnie oznaczy swoje żądanie. Tego rodzaju żądanie może przybrać następującą formę: „wnoszę o zobowiązanie pozwanego XY do zdemontowania latarni ogrodowej położonej przy południowej granicy nieruchomości Pozwanego, dla której Sąd Rejonowy w … prowadzi księgę wieczystą numer …, w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia się wyroku w niniejszej sprawie” (naturalnie, jeżeli tego rodzaju urządzeń byłoby więcej, konieczne byłoby bardziej precyzyjne sformułowanie żądania).
Pamiętać należy, że to na powodzie spoczywa ciężar udowodnienia, że:
- Immisje rzeczywiście występują;
- W związku z występowaniem immisji, korzystanie z nieruchomości Powoda pozostaje zakłócone ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.
W celu udowodnienie powyższych okoliczności, przydatne może okazać się – wracając do przykładu uciążliwego oświetlenia na nieruchomości sąsiada – zgromadzenie materiałów potwierdzających powyższy stan rzeczy, takich jak zdjęcia lub nagrania. Z tego rodzaju materiałów sąd będzie mógł w toku postępowania przeprowadzić dowód, odtwarzając je w toku rozprawy.
W sprawach bardziej złożonych, nie można również wykluczyć zaangażowania w toku postępowania biegłego sądowego, posiadającego wiadomości specjalne z zakresu danej dyscypliny (np. oświetlenia elektrycznego), którego zadaniem byłoby przeprowadzenie stosownych pomiarów i sporządzenie opinii, pomocnej dla zobrazowania stanu faktycznego na potrzeby rozpoznania danej sprawy przez sąd.
Inne roszczenia związane z immisjami
Poza typowym roszczeniem o zaniechanie naruszeń, w szczególnie uciążliwych przypadkach związanych z immisjami, zasadnym jest również wystąpienie z pozwem o ochronę dóbr osobistych na podstawie art. 24 Kodeksu Cywilnego. W takich przypadkach możliwe jest, poza przywróceniem stanu zgodnego z prawem, w związku z żądaniem opartym na wcześniej omówionej podstawie prawnej, także uzyskanie pieniężnego zadośćuczynienia za naruszone dobro osobiste, np. w postaci nietykalności mieszkania.
Problem immisji - podsumowanie
Problem immisji w relacjach sąsiedzkich pozostaje, od znanych ludzkości początków prawa prywatnego jako takiego, zagadnieniem rodzącym liczne spory. Ze względu na swoją specyfikę, wynikającą z niemożności precyzyjnego wyrażenia (np. za pomocą liczb) „przeciętnej miary” immisji, które winny być wedle prawa tolerowane, właściciele nieruchomości zainteresowani ochroną swoich praw stają przed trudnym zadaniem wykazania, że ich sąsiad rzeczywiście dopuszcza się naruszeń. W takich przypadkach nieodzowne może okazać się profesjonalne wsparcie prawne.
Kontakt do autora znajdziesz tu: chmuralegal.pl
Kancelaria Chmura i Partnerzy zapewnia wszechstronną obsługę prawną dla przedsiębiorców, w tym w szczególności z branży budowlanej, nieruchomości. Działalność kancelarii koncentruje się na zapewnieniu klientom kompleksowego wsparcia w zakresie rozwiązywania ich problemów prawnych oraz pomocy w rozwijaniu działalności gospodarczej.
