Zasiedzenie nieruchomości w dobrej i złej wierze - na czym polega?

Jak dochodzi do zasiedzenia nieruchomości w dobrej wierze, a jak w złej wierze? Jak i gdzie złożyć wniosek o zasiedzenie? Jakie są koszty zasiedzenia? Wyjaśniamy przepisy dotyczące zasiedzenia nieruchomości.

Spis treści

1. Na czym polega zasiedzenie nieruchomości?
2. Jakie nieruchomości mogą być zasiedziane?
3. Jakich nieruchomości nie można zasiedzieć?
4. Co oznacza samoistne posiadanie?
5. Po jakim czasie dochodzi do zasiedzenia?
6. Kiedy jest dobra, a kiedy zła wiara?
7. Jak złożyć wniosek o stwierdzenie zasiedzenia?
8. Ile kosztuje stwierdzenie zasiedzenia?

Nieruchomość można nabyć nie tylko przez umowę kupna sprzedaży czy darowiznę. Przez zasiedzenie może ją nabyć osoba, która nie jest jej właścicielem, lecz jest w posiadaniu danej nieruchomości. Przy czym niezbędne przesłanki zasiedzenia to upływ czasu i samoistne posiadanie.

Na czym polega zasiedzenie nieruchomości?

Nabycie w taki sposób prawa własności nieruchomości ma charakter pierwotny, co oznacza, że zasiedzenie powoduje utratę prawa własności poprzedniego właściciela. Można powiedzieć, że prawo właściciela gaśnie z dniem stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości.

Nie wygasają jednak obciążające nieruchomość ograniczone prawa rzeczowe (zarówno ujawnione, jak i nieujawnione w księdze wieczystej). Odnosi się to w głównej mierze do służebności i hipotek. Dzieje się tak, ponieważ wykonywanie posiadania przez osobę nieuprawnioną skierowane jest przeciwko właścicielowi, a nie przeciwko osobom, którym te prawa przysługują.

Postępowanie w zakresie zasiedzenia nieruchomości przeprowadza zawsze właściwy sąd. Nie może zrobić tego notariusz ani organ administracji publicznej. Sądem właściwym jest sąd rejonowy, w którego obrębie położona jest nieruchomość. Postępowanie toczy się w trybie nieprocesowym. Z chwilą prawomocnego stwierdzenia nabycia nieruchomości przez zasiedzenie postanowienie sądu jest podstawą do wpisu własności w księdze wieczystej lub jej założenia (Wniosek o wpis w księdze wieczystej 2023 - wzór. Kiedy potrzebny? Jakie dokumenty dołączyć do wniosku?).

Ważne jest także to, że nabycie nieruchomości w drodze zasiedzenia następuje bez jakiejkolwiek rekompensaty na rzecz poprzedniego właściciela. Poprzedni właściciel lub jego spadkobiercy nie mogą żądać zapłaty za utraconą nieruchomość ani odszkodowania. Nabycie własności na skutek upływu czasu odbywa się zatem ze szkodą dla dotychczasowego właściciela, który zaniedbywał swoje uprawnienia i latami pozwalał na to, żeby ktoś inny korzystał z jego nieruchomości.

Jakie nieruchomości mogą być zasiedziane?

Przedmiotem zasiedzenia może być nieruchomość gruntowa rozumiana jako część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności (grunt), nieruchomość lokalowa oraz nieruchomość budynkowa.

Nieruchomość gruntowa może być zabudowana lub niezabudowana, rolna bądź przeznaczona na cele inne niż rolnicze.

Przyjmuje się, że nieruchomość może się składać z kilku działek ewidencyjnych, dla których założona jest jedna księga wieczysta. Do stwierdzenia zasiedzenia sąd będzie się posługiwał pojęciem nieruchomości w znaczeniu wieczystoksięgowym oraz numerem jej księgi wieczystej (według zasady „jedna księga wieczysta – jedna nieruchomość”). Nic nie stoi na przeszkodzie, aby przedmiotem zasiedzenia była także część nieruchomości. W takim przypadku konieczne jest powołanie przez sąd biegłego sądowego (koszty ponosi wnioskodawca), który wydziela geodezyjnie taką nieruchomość.

Zasadą jest, że budynki stanowią część składową nieruchomości, jednakże - jak wyżej wspomniano - zasiedzieć można także nieruchomości budynkowe, które są pozostałością po dawnym stanie prawnym. Chodzi tu o budynki trwale związane z gruntem, które na postawie przepisów szczególnych nie stanowią części składowej gruntu, lecz odrębny od niego przedmiot własności (jest to odstępstwo od reguły związania budynków z gruntem). Przykładem są budynki posadowione na gruntach objętych działaniem art. 5 Dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy.

Inaczej rzecz się ma z odrębną własnością lokalu. Taki lokal można zasiedzieć jedynie w całości. Nie można zasiedzieć części lokalu, na przykład pokoju lub pomieszczeń do niego przynależnych (komórki, miejsca postojowego). Nie można także zasiedzieć piętra budynku, nawet wtedy gdyby spełniało kryteria uznania go za lokal samodzielny. Oznacza to, że nie jest dopuszczalne wykreowanie wskutek zasiedzenia nowego prawa w postaci odrębnej własności lokalu, czyli odrębna własność lokalu musi już istnieć i mieć założoną księgę wieczystą, aby ją zasiedzieć.

Nie ma przeszkód do zasiedzenia użytkowania wieczystego, ale tak jak przy odrębnej własności lokalu musi ono wcześniej już istnieć.

Zasiedzenie udziału we współwłasności nieruchomości (ułamkowej części współwłasności) jest także możliwe. Dotyczy to sytuacji, gdy kilku posiadaczy samoistnych włada cudzą nieruchomością w taki sposób, że nie da się wydzielić fizycznie części przez nich posiadanych (na przykład chodzi o współwłasność gruntu należącego do odrębnej własności lokalu). Taka możliwość występuje również, gdy posiadacz samoistny włada ½ udziału razem z inną osobą będącą współwłaścicielem nieruchomości. W takim przypadku zmieni się właściciel jedynie w zakresie owej ½ nieruchomości.

Jakich nieruchomości nie można zasiedzieć?

Nie wszystkie nieruchomości gruntowe mogą być zasiedziane. Przedmiotem zasiedzenia nie mogą być drogi publiczne. Jednakże należy mieć tu na uwadze takie drogi, które faktycznie istnieją (odpowiadają wymogom art. 5-7 Ustawy o drogach publicznych), a nie są jedynie oznaczone w ewidencji gruntów jako drogi.

Nie mogą być także zasiedziane śródlądowe wody powierzchniowe płynące oraz grunty pokryte śródlądowymi wodami płynącymi. Wody te i grunty pod nimi są własnością Skarbu Państwa i nie podlegają obrotowi cywilnoprawnemu.

Innymi nieruchomościami niepodlegającymi zasiedzeniu są te wykorzystywane na cele publiczne, na przykład parki, place, cmentarze oraz nieruchomości wykorzystywane do celów wojskowych. Oczywiście to dotyczy osób fizycznych i prawnych. Niewykluczone jest, aby Skarb Państwa zasiedział nieruchomości przeznaczone na cele publiczne od osoby prywatnej.

Nie można zasiedzieć własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, gdyż w ujęciu wieczystoksięgowym nie jest to nieruchomość (mimo że ma założoną księgę wieczystą), a jedynie prawo przysługujące danej osobie, które reguluje Ustawa - Prawo Spółdzielcze.

Co oznacza samoistne posiadanie?

Najważniejszą przesłanką do nabycia nieruchomości w drodze zasiedzenia jest samoistne jej posiadanie i korzystanie z niej cum animo rem sibi habendi (władanie rzeczą z zamiarem posiadania jej dla siebie).

Zgodnie z art. 336 Kodeksu cywilnego posiadaczem samoistnym jest ten, kto faktycznie włada rzeczą jak właściciel, a nie jest użytkownikiem, zastawnikiem, najemcą, dzierżawcą ani mającym inne prawo, z którym łączy się władztwo nad cudzą rzeczą.

O samoistnym posiadaniu muszą świadczyć okoliczności obiektywne i weryfikowalne, umożliwiające poczynienie ustaleń faktycznych przez sąd. Mogą to być przykładowo ogrodzenie nieruchomości, wykonanie i finansowanie remontów i inwestycji (na przykład modernizacja wodno-kanalizacyjna, gazowa, wymiana okien, remont dachu, ocieplenie budynku itp.), wynajmowanie budynku lub jego części, uiszczanie opłat eksploatacyjnych, podatkowych, ubezpieczeniowych, spłata rat kredytowych. W przypadku nieruchomości rolnych – zasiewy, zbieranie plonów. Ważne, aby czynności te były wykonywane przez posiadacza w ramach władania rzeczą z zamiarem posiadania jej dla siebie, a nie jako dzierżawca lub najemca.

Nie jest posiadaniem samoistnym okazjonalne korzystanie z cudzej nieruchomości, jeżeli z okoliczności faktycznych nie wynika, że właściciel zrezygnował z przysługującego mu prawa własności – na przykład mieszkanie u kogoś na zasadzie gościny w wolnym lokalu, nawet gdy osoby tam zamieszkujące ponoszą koszty utrzymania lokalu lub drobnych remontów.

Domniemywa się ciągłość posiadania. Niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą go nie przerywa. Jest to ważne przy obliczaniu czasu posiadania samoistnego niezbędnego do zasiedzenia nieruchomości.

Po jakim czasie dochodzi do zasiedzenia?

Bieg terminu zasiedzenia rozpoczyna się z dniem objęcia nieruchomości w posiadanie samoistne, a kończy się z upływem 20 lat (w dobrej wierze) lub 30 lat (w złej wierze).

Zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat 20 jako posiadacz samoistny. Po upływie lat 30 posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. Nie można skrócić ani wydłużyć tych terminów, powołując się na zasady współżycia społecznego.

Przed wprowadzeniem nowelizacji Ustawą z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny obowiązywały terminy 10 i 20 letnie. Gdy zasiedzenie nastąpiło przed 1 października 1990 r., czyli przed wejściem w życie w/w nowelizacji, stosuje się te krótsze terminy. Tak postanowił Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 10 stycznia 1991 r. (III CZP 73/90).

O dobrej lub złej wierze rozstrzyga chwila objęcia danej nieruchomości w posiadanie.

Kiedy jest dobra, a kiedy zła wiara?

Dobra wiara to usprawiedliwione w danych okolicznościach przekonanie posiadacza samoistnego, że przysługuje mu prawo własności. Posiadaczem w dobrej wierze będzie również ten, który po nabyciu posiadania dowiedział się, że nieruchomość stanowi własność innej osoby. Przykład posiadania w dobrej wierze: dana osoba otrzymała umową darowizny nieruchomość i jest przekonana o tym, że jest jej właścicielem, czyli przysługuje jej prawo własności tej nieruchomości, którego w rzeczywistości nie ma.

Gdy osoba obejmująca nieruchomość w posiadanie samoistne wie lub z łatwością może się dowiedzieć (na przykład z księgi wieczystej), kto jest właścicielem, a mimo to włada nieruchomością jak swoją – jest w złej wierze. Również osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienia własności zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze (zgodnie z uchwałą siedmiu sędziów SN z 6 grudnia 1991r., sygn. III CZP 108/91, która posiada moc zasady prawnej, co oznacza, że jest wiążąca dla orzecznictwa sądowego).

Przekonanie lub wiedza posiadacza w chwili objęcia nieruchomości w posiadanie są decydujące, czy będzie posiadaczem w dobrej czy złej wierze. Nie ma znaczenia późniejsza zmiana świadomości posiadacza i nie uzasadnia ona przedłużenia terminu zasiedzenia do lat 30 (postanowienie SN z 25 czerwca 2003 r., sygn. III CZP 35/03).

Jak złożyć wniosek o stwierdzenie zasiedzenia?

Wniosek może złożyć każdy zainteresowany. Sąd jest jednak związany osobą, na rzecz której ma być stwierdzone zasiedzenie nieruchomości. Jeśli w trakcie procesu okaże się, że na rzecz osoby wnioskującej nie można stwierdzić zasiedzenia (tylko na przykład na rzecz uczestnika tego postępowania), taki wniosek musi podlegać oddaleniu.

Nie wiąże natomiast sądu wskazana we wniosku data zasiedzenia nieruchomości. Sąd sam ustala tę datę i czy faktycznie upłynął termin zasiedzenia, bo wpływ na decyzję sądu ma ocena, czy posiadanie samoistne było w dobrej czy złej wierze.

Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia powinien zawierać dokładnie opisany i oznaczony przedmiot zasiedzenia: położenie (adres), powierzchnię, oznaczenie geodezyjne, numer księgi wieczystej lub zbioru dokumentów, wartość nieruchomości wyliczoną na dzień upływu terminu zasiedzenia (uwaga! może być to inny dzień niż dzień złożenia wniosku), dane wnioskodawcy i jego adres oraz numer PESEL, dane świadków z adresami (kiedy ustalenie okresu samoistnego posiadania zależy od ich zeznań), dane z adresami uczestników postępowania (czyli właścicieli lub posiadaczy nieruchomości sąsiednich).

Do wniosku należy dołączyć:

• odpis z księgi wieczystej lub zaświadczenie o stanie prawnym ze zbioru dokumentów;
• mapę geodezyjną sporządzoną dla celów wieczystoksięgowych (czyli ze specjalną pieczęcią);
• informację organu podatkowego, kto jest właścicielem nieruchomości, a kto płatnikiem podatku od nieruchomości lub rolnego za okres objęty wnioskiem;
• wyciąg z ewidencji gruntów;
• dokumenty potwierdzające samoistne posiadanie (umowy przekazania nieruchomości we władanie, umowy darowizn, testamenty itp.).

Orzeczenie o stwierdzeniu zasiedzenia nieruchomości może zapaść dopiero po wezwaniu innych zainteresowanych. Jeśli wskazał ich wnioskodawca, to postępowanie będzie szybsze, a jeżeli wnioskodawca nie zna kręgu zainteresowanych, sąd dokona ogłoszenia publicznego wzywającego do zgłoszenia się zainteresowanych. Dopiero gdy w terminie wskazanym w ogłoszeniu nikt się nie zgłosi albo zgłaszający nie wykaże swojego prawa własności, sąd stwierdzi zasiedzenie, jeśli zostanie ono udowodnione.

Ile kosztuje stwierdzenie zasiedzenia?

Opłata sądowa od wniosku o zasiedzenie nieruchomości wynosi 2000 zł niezależnie od wartości nieruchomości. Dodatkowymi kosztami postępowania mogą być: wynagrodzenie powołanego przez sąd biegłego sądowego z zakresu geodezji, koszty uzyskania załączników do wniosku o stwierdzenie zasiedzenia z odpowiednich urzędów, zwrot kosztów stawiennictwa świadków (jeśli o takie wystąpią).

Ponadto nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn w wysokości 7% podstawy opodatkowania (art. 15 ust. 2 Ustawy o podatku od spadków i darowizn). Jest nią bazowa wartość nieruchomości (po potrąceniu długów i ciężarów) ustalona na dzień wydania postanowienia stwierdzającego zasiedzenie nieruchomości, pomniejszona o nakłady poniesione w czasie samoistnego posiadania. Podatnik jest zobowiązany rozliczyć podatek w deklaracji SD–3 w terminie miesiąca od powstania obowiązku podatkowego (uprawomocnienia się postanowienia sądu).

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. DzU z 2022 r., poz. 1360)
• Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j. DzU z 2021 r., poz. 1043 ze zm.)

Przeczytaj także:

• Kto płaci za rozgraniczenie działek? Co w tej sprawie orzekają sądy?
• Obrona konieczna - jakie są granice obrony koniecznej? Jak możemy bronić swojego domu i rodziny?
• Dziedziczenie spadku z dobrodziejstwem inwentarza. Jak zapobiec dziedziczeniu długów?
• Depozyt sądowy - czym jest? Koszty depozytu sądowego. Wniosek o złożenie do depozytu sądowego