Spis treści
- Zamiana nieruchomości. Kto może to zrobić?
- Zamiana nieruchomości a wartość lokalu lub działki
- Umowa zamiany nieruchomości – formalności i opłaty
- Zamiana nieruchomości a podatek PCC
Zamiana nieruchomości. Kto może to zrobić?
Wymienienie się dowolnymi dwiema rzeczami na własność to możliwość, jaką daje art. 603 Kodeksu cywilnego. Dotyczy to także wszelkiego rodzaju nieruchomości – domów, mieszkań, działek itp. Sam przepis jest bardzo prosty:
Przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy.
Jak widać, żeby móc dokonać zamiany, kluczowe jest posiadanie prawa własności do nieruchomości (lub spółdzielczego własnościowego prawa do niej). Istnieje też możliwość zamiany na lokale komunalne, ale wymaga ona zgody gminy i jest regulowana przez odrębne przepisy.
W praktyce zamiana nieruchomości jest najczęściej przeprowadzana między członkami rodziny, ale nie jest to wymóg. Nic nie stoi na przeszkodzie, żeby umowę zamiany zawarły dwie niespokrewnione z sobą osoby.
Zamiana nieruchomości a wartość lokalu lub działki
Zamiana może dotyczyć nieruchomości o zbliżonej lub różnej wartości. W tym pierwszym przypadku sprawa jest prostsza, gdyż domami czy działkami można się wymienić bezpłatnie (nie licząc opłat notarialnych). Jeśli nieruchomości znacznie różnią się wartością, właściciel tańszej zazwyczaj musi zapłacić różnicę właścicielowi droższej. Nie jest to jednak niezbędne, choć warto pamiętać, że jeśli właściciele zrezygnują z tej dopłaty, a różnica między wartościami będzie znaczna, transakcją może się zainteresować Urząd Skarbowy.
Wartość lokali najczęściej określa rzeczoznawca majątkowy na podstawie dokonanej wyceny. Ogółem prawo nie reguluje jednak tej kwestii.
Umowa zamiany nieruchomości – formalności i opłaty
Umowa zamiany nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego. W umowie określa się, kto ją zawiera, o jakie domy, mieszkania, działki itp. chodzi, jakie są ich wartości oraz jakie będą zasady zamiany (termin, ewentualna kwota dopłaty itd.).
Do zawarcia umowy zamiany konieczne będą:
- dowody osobiste obu stron umowy,
- dokumenty poświadczające tytuł prawny do lokalu (np. akt własności),
- aktualny odpis księgi wieczystej,
- zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie do lokalu (w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do nieruchomości),
- wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dla działek),
- wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej (dla działek).
W zależności od konkretnego przypadku notariusz może też potrzebować dodatkowych dokumentów. Przykładowo jeśli nieruchomość jest obciążona hipoteką, wymagane będzie dodatkowo oświadczenie wierzyciela o wysokości długu i warunkach jego spłaty albo o zgodzie wierzyciela na wykreślenie hipoteki. Strony umowy często żądają też np. zaświadczenia o tym, że w lokalu nikt nie jest zameldowany.
Jeśli chodzi o opłaty, to taksa notarialna zależy od wartości droższej z nieruchomości. To strony umowy decydują, kto ten koszt poniesie (można się nim np. podzielić). Inne opłaty, na które trzeba się przygotować, to kwota ewentualnego wyrównania wartości nieruchomości przez właściciela tańszej z nich oraz podatek PCC.
Zamiana nieruchomości a podatek PCC
Zamiana nieruchomości, tak samo jak sprzedaż, wiąże się z koniecznością zapłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Podatek ten wynosi 2%, zaś podstawa opodatkowania to:
- przy zamianie lokali lub praw do lokalu – różnica wartości rynkowych nieruchomości,
- przy zamianie innych nieruchomości – wartość rynkowa nieruchomości, od której przypada wyższa kwota podatku.
Na zapłatę podatku jest 14 dni od momentu zawarcia umowy, a obowiązek obciąża obie strony transakcji. W praktyce wymagana kwota jest najczęściej obliczana i pobierana przez notariusza w momencie podpisywania umowy zamiany.
- Przejdź do galerii: Wzorowa przebudowa starego domu z cegły
