Zakup działki pod budowę domu: o czym musisz pamiętać zanim podpiszesz umowę kupna?
Kupno działki budowlanej czy rolnej, nieraz jest trudniejsze niż kupno mieszkania. Zanim podpiszesz umowę kupna musisz zwrócić uwagę na kilka szczegółów, dzięki którym unikniesz późniejszych problemów.
Przed kupnem działki sprawdź ukształtowanie terenu
Z reguły decyzję o zakupie konkretnej działki podejmujemy kierując się ceną gruntu. Biorąc pod uwagę, że planuje się również budowę domu, warto pamiętać o rozsądnym gospodarowaniu pieniędzmi na kupno działki. Oglądaj tylko te działki, które mają odpowiednią wielkość. Przygotowując się do budowy domu jednorodzinnego optymalna powierzchnia to co najmniej 700 m2. Taka powierzchnia pozwoli Ci w przyszłości na bezproblemowe zaprojektowanie domu z ogrodem.
Dodatkowo, ważnym aspektem jest kształt działki. Te o nieregularnych kształtach (trójkąty, trapezy) mogą generować problemy związane z wkomponowaniem projektowanego domu. Jeżeli dodatkowo działka ma mniej niż 16 m szerokości, trudno będzie znaleźć odpowiedni projekt. Wtedy pozostanie zamówienie znacznie droższego, indywidualnego. Większość osób poszukujących działek wizualizuje je tak, by wjazd na działkę znajdował się od strony północnej, a od południa ogród. W praktyce nie jest to takie łatwe do osiągnięcia.
Oglądając działkę zwróć uwagę również na ukształtowanie terenu. Liczne spadki terenu mogą powodować problemu podczas projektowania domu, a także generować koszty związane z dostosowaniem technologii do kształtu działki. Trudniej na tego typu działce, zaprojektować również ogród.
Dojazd do kupowanej działki budowlanej
Pamiętaj, że działka musi posiadać drogę dojazdu o określonej przez władze lokalne szerokości. Nie ma problemu jeśli jest to droga publiczna. W przypadku, jeśli konieczny będzie dojazd przez inne działki, których nie jesteśmy właścicielem, niezbędne będzie ustanowienie służebności drogi koniecznej. Z reguły nie ma z tym większych problemów, ale gdy natrafisz na upartego sąsiada, sprawa może skończyć się nawet w sądzie. Ważnym elementem jest określenie, kto odpowiada za dojazd w sezonie zimowym - czy droga jest odśnieżana i naprawiana. Ponadto, jeśli działka jest położona przy ruchliwej drodze, należy pamiętać, że dom powinien być od niej odpowiednio oddalony. Także jego projekt powinien uwzględniać większe natężenie hałasu. Pamiętaj, że nie zawsze fizycznie istniejący dojazd gwarantuje formalny dostęp do działki.
Zbadaj grunt, zanim zdecydujesz się na kupno działki
Jeżeli nie jesteś pewien, co kryje w sobie ziemia, warto zdecydować się na badania gruntu. Jest to zazwyczaj seria odwiertów, która pozwala lepiej dobrać strukturę fundamentów. Mając wiedzę o rodzaju gruntu, poziomie wód gruntowych, będzie łatwiej zaprojektować przyszły dom. Ponadto tego typu badania odkrywają czasem niedopowiedzianą historię gruntów. Okazuje się, że w tym miejscu było kiedyś wysypisko, czy też pozostałości po innych budynkach lub też są to grunty z przewagą torfu uniemożliwiające zastosowanie tradycyjnych metod budowy domu. Z jednej strony taka wiedza da nam odpowiedź na pytanie, czy grunty nie są np. skażone przez składowane tam substancje, ale także pozwoli uniknąć przykrych niespodzianek przy rozpoczęciu prac budowlanych.
Często poszukuje się działek w pobliżu cieków wodnych. Dlatego warto sprawdzić, czy grunty nie są terenami zalewowymi. Obecnie nie trzeba polegać tylko na zapewnieniach sprzedającego. Mapy zagrożenia powodziowego i mapy ryzyka powodziowego znajdują się na ogólnodostępne. Przy okazji warto zaznaczyć, że jeśli w pobliżu działki znajduje się wał przeciwpowodziowy budowa domu (o ile w ogóle będzie możliwa) musi być oddalona od podstawy wału o co najmniej 50 m. Istnieją też ograniczenia w budowie domów na działkach z dostępem do linii brzegowej.
Sprawdź, czy działa budowlana ma dostęp do mediów
Podstawą przy zakupie działki budowlanej musi być dostęp działki do energii elektrycznej. Fakt, że w pobliżu znajduje się słup energetyczny nie jest wystarczającą gwarancją, że na działce będzie można podłączyć prąd. Każdorazowo należy upewnić się u dostawcy energii o możliwościach podłączenia prądu. W tym celu w zakładzie energetycznym należy złożyć wniosek o ustalenie warunków przyłączenia do sieci. Warto też sprawdzić, czy jest możliwość podłączenia do sieci wodociągowej. W wielu przypadkach będzie to niemożliwe, ale zawsze pozostaje przecież możliwość wywiercenia własnego ujęcia. Ideałem byłby dostęp do wszystkich podstawowych mediów, ale takie grunty z reguły są znacznie droższe.
Czy działka, którą chcesz zakupić ma ciekawą okolicę?
Częstym błędem popełnianym przez osoby kupujące działki, jest zakup gruntów z dala od infrastruktury drogowej. W rezultacie każde wyjście z domu wymaga korzystania z auta. Zanim zakupisz działkę, warto sprawdzić, jak daleko znajduje się najbliższy sklep i czy odległość do placówek oświatowych nie będzie problemem w codziennym funkcjonowaniu. Warto przeanalizować system komunikacji publicznej.
Warto pamiętać, że działki położone w bliskiej odległości do stacji kolejowej mają wyższe ceny niż ich odpowiedniki oddalone od tej formy komunikacji. Zwykle działki oglądamy tylko za dnia. Warto choć raz wybrać się tam wieczorem, aby sprawdzić, jak wygląda teren po zmroku, czy oby nie jest niebezpiecznie. Okolica to nie tylko sąsiednie działki, ale pobliskie zabudowania. W przypadku, gdy przeważającą substancją jest mieszkaniowa, nie ma powodów do niepokoju, ale gdy w bliskim sąsiedztwie jest np. duży market, zakład produkcyjny, czy warsztat warto dokładnie prześledzić, czy oby działalność takiego punktu nie będzie mieć negatywnego wpływu na komfort zamieszkania.
WIDEO: Zakup działki budowlanej - czy warto targować się o cenę?
Ustal stan prawny nieruchomości przez zakupem
W ewidencji gruntów i budynków (wydział geodezji miejscowego starostwa) uzyskasz wypisy z rejestru gruntów i mapę szczegółowo określającą powierzchnię działki, klasę gruntu, dane właścicieli i numer księgi wieczystej. Podstawowym źródłem wiedzy o gruntach będzie właśnie księga wieczysta. Jeśli właściciel udostępni nam jej numer, możesz samodzielnie na stronie zweryfikować, kto jest właścicielem nieruchomości, jakie jest jej przeznaczenie, oraz czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką. Może się też zdarzyć, że na działce jest np. ustanowiona służebność (np. drogi koniecznej). Dobrze o tym wiedzieć przed transakcją, by nie być zaskoczonym, że sąsiad przejeżdża przez nasze grunty, by dostać się do swojej posesji. Przede wszystkim jednak analiza księgi wieczystej umożliwi nam weryfikację, czy osoba, z którą prowadzimy rozmowy jest jedynym właścicielem działki i możemy z nią rozmawiać o zakupie.
Przeznaczenie kupowanej działki
Często zdarza się, że w ofertach działka figuruje jako budowlana. Niestety po analizie dokumentacji wyraźnie widać, że masz do czynienia z gruntami rolnymi, których proces odrolnienia może być długotrwały i kosztowny, albo działkami przeznaczonymi pod budownictwo usługowe czy przemysłowe, co uniemożliwi uzyskanie zgody na budowę domu. Dlatego zawsze należy weryfikować przeznaczenie działki w planach zagospodarowania przestrzennego dostępnych w urzędzie gminy. Jeśli rzeczywiście działka figuruje jako budowlana, z planów dowiemy się, jakie są parametry techniczne budynku – m.in. wielkość zabudowy, wysokość budynku, kształt dachu, itp. W przypadku braku miejscowego planu należy sprawdzić zapisy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Z ww. materiałów dowiemy się także, czy dopuszcza się w ogóle budowę domu na działce o tej wielkości. Niekiedy zbyt mała działka może powodować brak możliwość wzniesienia domu. Można także wystąpić o warunki zabudowy, który określa m.in. maksymalną powierzchnię zabudowy. Jest to cenna informacja, która pozwoli zorientować się, czy wielkość planowanych zabudowań pokrywa się z prawem miejscowym.
