Budowa domu na obszarze chronionym. Działka na terenie Natura 2000

Czy można zbudować dom na terenie objętym ochroną przyrody? Jak uzyskać pozwolenie na budowę na obszarze chronionym? Czy kupić działkę na terenie Natura 2000? Sprawdzamy, jakie są ograniczenia.

Dla inwestycji budowlanych na obszarach chronionych przewidziane są liczne ograniczenia formalnoprawne. Warto się z nimi zapoznać przed zakupem działki, bo można się spodziewać, że wybudowanie domu w takim miejscu będzie trudne, a nawet niemożliwe. Przede wszystkim trzeba sprawdzić, jakiego rodzaju ochrona przyrodnicza obowiązuje na danym terenie.

Jak sprawdzić, na jakim terenie znajduje się działka

Informację na ten temat znajdziemy w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Należy jednak pamiętać, że status interesującej nas nieruchomości może się zmieniać. Oznacza to, że nieruchomość, która w danej chwili ma charakter działki pod zabudowę, za jakiś czas może się stać obszarem chronionym, na którym nie będzie można postawić domu bądź możliwość taka będzie w jakiś sposób ograniczona.

Jeżeli dla danego terenu nie uchwalono planu miejscowego, informacje na temat planowanych zmian przeznaczenia nieruchomości znajdziemy w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dostępnym w urzędzie gminy. Dokument ten określa, jakie są zamiary gminy zarówno w zakresie zagospodarowania interesującego nas terenu, jak i terenów sąsiednich.

Prawo wglądu do planu miejscowego i studium uwarunkowań przysługuje każdemu zainteresowanemu, możemy również złożyć wniosek o wydanie wypisu i wyrysu z nich.

Działka w parku narodowym, rezerwacie lub ich otulinie

Na działce znajdującej się na terenie parku narodowego lub rezerwatu przyrody z zasady nie można wybudować niczego, co nie służyłoby celom tego parku bądź rezerwatu. Wyjątkiem są działki położone jednocześnie na terenie parku narodowego i w obszarze chronionego krajobrazu, ale takie sytuacje zdarzają się niezwykle rzadko.

Specjalną ochroną przed wpływem działalności człowieka są objęte także tzw. otuliny, czyli wyznaczone strefy ochronne graniczące z parkami lub rezerwatami. Wymogi dotyczące budowy na takim terenie są na tyle rygorystyczne, że w przypadku domu jednorodzinnego należy je uznać za niemożliwe do spełnienia.

Co ciekawe, zakaz budowy i przebudowy na terenie parku narodowego czy rezerwatu nie dotyczy obszarów objętych ochroną w trakcie ich gospodarczego wykorzystywania oraz wykonywania prawa własności (art. 15 ust. 2 pkt 5 Ustawy o ochronie przyrody). Nie można zatem zakazać remontu czy przebudowy budynku wybudowanego przed ustanowieniem parku narodowego lub rezerwatu przyrody.

Przykład 1: Państwo Kowalscy postanowili kupić działkę w gminie X nad Narwią z myślą o tym, że za 5 lat, po przejściu na emeryturę, wybudują tam dom i się przeprowadzą. W urzędzie gminy złożyli wniosek o wydanie wypisu i wyrysu z aktualnego planu miejscowego i stąd dowiedzieli się, że interesująca ich działka znajduje się na terenie oznaczonym jako MN – budownictwo jednorodzinne. Jednak pracownik urzędu miasta ich ostrzegł, że ze względu na występującą w tej okolicy szczególną roślinność planowane jest utworzenie tam rezerwatu przyrody. Państwo Kowalscy wystąpili więc o wydanie wypisu i wyrysu ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. W tych dokumentach znaleźli informację, że za 2 lata ma powstać rezerwat, jednak jego zasięg nie będzie obejmował interesującej ich działki. Mimo to jej zakup należy uznać za ryzykowny, bo nawet jeśli obszar rezerwatu jej nie obejmie, to prawdopodobnie znajdzie się ona w otulinie rezerwatu, co będzie się wiązało z poważnymi obostrzeniami w zakresie budowy.

Przykład 2: Pan Nowak kupił działkę o statusie „pod zabudowę” przy rozlewiskach rzeki Y i wybudował na niej dom jednorodzinny. 2 lata później na całym obszarze wokół jego działki ustanowiono park narodowy. Minęło 15 lat i dom wymaga gruntownego remontu. Ponadto pan Nowak chciałby go przebudować. Ma do tego prawo, bo dom został legalnie wybudowany przed ustanowieniem na tym terenie parku narodowego.

Działka w parku krajobrazowym

Na terenie parku krajobrazowego niedopuszczalna jest zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna szeregowa czy zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Można tu wybudować jedynie dom jednorodzinny wolno stojący, ale trzeba się liczyć przy tym z pewnymi ograniczeniami. Są one zawarte przede wszystkim w uchwałach sejmików województwa tworzących parki krajobrazowe, więc to w nich powinniśmy szukać konkretnych przeszkód dla naszego przedsięwzięcia. Uchwały te znajdziemy w urzędzie gminy, na terenie której znajduje się park, a także w internecie - na stronach wojewódzkich biuletynów informacji publicznej.

Ważnymi dokumentami, w których powinniśmy szukać ewentualnych ograniczeń środowiskowych dotyczących naszej budowy, są również tak zwane plany ochrony parku krajobrazowego. Są one ustanawiane dla każdego parku krajobrazowego na okres 20 lat i stanowią akty prawa miejscowego. Określają działania ochronne prowadzone na obszarze parku i wynikające z tych działań ograniczenia w zakresie zabudowy. W planach wskazane są także miejsca przeznaczone do celów naukowych, edukacyjnych, turystycznych, rekreacyjnych, sportowych, amatorskiego połowu ryb i rybactwa, działalności wytwórczej, handlowej i rolniczej. Ponadto plany ochrony wyznaczają granice stref ochrony krajobrazów, a więc wskazują m.in. obszary zabudowane wyróżniające się lokalną formą architektoniczną. To wyznaczenie odbywa się w obrębie tzw. krajobrazów priorytetowych, a więc szczególnie cennych dla społeczeństwa ze względu na swoje wartości (np.  architektoniczne i urbanistyczne). Oznacza to, że budując dom na terenie takiego parku, będziemy się musieli stosować do określonych wymogów przy kształtowaniu tego krajobrazu.

W planach ochrony znajdują się także zasady ochrony zasobów naturalnych, które nakazują zachowanie przyjętych proporcji pomiędzy powierzchniami leśnymi a nieleśnymi. W praktyce oznacza to, że bez wiedzy władz parku nie będziemy mogli sami wycinać ani sadzić nowych drzew. W niektórych parkach krajobrazowych możemy się też spotkać ze szczegółowymi wymogami dotyczącymi uprawy ziemi (np. wyznaczonymi terminami koszenia traw, które warunkowane są różnymi okresami wegetatywnymi roślin chronionych). Poza tym mieszkańcy parku obowiązani są przestrzegać zasad, które obowiązują każdego turystę - przede wszystkim zakazu niszczenia i zanieczyszczania fauny i flory.

Dodatkowe ograniczenia mogą wynikać z miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Dyktują one wymogi dotyczące np. maksymalnej wysokości zabudowy, rodzaju zadaszenia, materiałów użytych do budowy ogrodzenia, a nawet minimalnego zazielenienia działki (procent pokrycia przez tereny zielone) czy możliwej do użycia palety kolorów elewacji.

Jakie zakazy może zawierać uchwała dotycząca parku krajobrazowego

Z uchwały podjętej przez sejmik województwa mogą wynikać zakazy dotyczące przede wszystkim:

• realizowania takich przedsięwzięć budowlanych, które mogą znacząco oddziaływać na środowisko;
• likwidowania i niszczenia drzewostanu;
• dokonywania zmian stosunków wodnych (na przykład zmian kierunku odpływu wody opadowej lub wody ze źródeł, kierunków odprowadzania ścieków itp.);
• budowania bliżej niż 100 metrów od linii brzegowej;
• stawiania budynków w pasie szerokości 200 m od krawędzi brzegów klifowych oraz w pasie brzegu morskiego;
• likwidowania, zasypywania i przekształcania zbiorników wodnych, starorzeczy oraz obszarów wodno-błotnych.

Jeśli uchwała dotycząca interesującego nas parku będzie przewidywać powyższe zakazy, trudno nam będzie uzyskać pozwolenie na budowę. Aby móc ominąć te ograniczenia, przedsięwzięcie musiałoby mieć status inwestycji celu publicznego, a to jest wykluczone w przypadku budowy prywatnego domu jednorodzinnego. Jeżeli zaś w uchwale brak podobnych zakazów, możemy rozpocząć procedurę budowlaną.

Działka w obszarze chronionego krajobrazu

Obszar chronionego krajobrazu to kolejna forma ochrony przyrody tworzona uchwałą sejmiku województwa, co oznacza, że właśnie w tym dokumencie znajdziemy wszystkie najważniejsze informacje dotyczące tego terenu, łącznie z ograniczeniami w zakresie zabudowy.

Uchwały tworzące obszary ochrony krajobrazu mogą zawierać takie same zakazy jak uchwały tworzące parki krajobrazowe, a ponadto wyznaczać tzw. strefy ochrony krajobrazu, w których budowa jest niedopuszczalna.

Działka na terenie Natura 2000

Natura 2000 są to obszary objęte ochroną ptaków i siedlisk, mające szczególne znaczenie dla Wspólnoty Europejskiej. Wbrew powszechnemu przeświadczeniu budowa na nich jest dopuszczalna, jednak i w tym wypadku możemy się spotkać z pewnymi ograniczeniami.

Są one zawarte w ich planach ochrony, które ustanawia minister właściwy do spraw środowiska w drodze rozporządzenia. Plany te określają warunki:

• zagospodarowania przestrzennego, w tym terenów lokalizacji zabudowy możliwej bez szkody dla obszaru Natura 2000, infrastruktury technicznej i komunikacyjnej, infrastruktury turystycznej i edukacyjnej, a także obszarów, które powinny być zalesione, oraz obszarów wyłączonych z zalesiania;
• zagospodarowania obszarów morskich;
• gospodarowania wodami;
• działań ochronnych dla utrzymania lub odtworzenia właściwego stanu ochrony przedmiotów ochrony obszaru Natura 2000.

W planach takich znajdziemy zatem informacje o możliwych ograniczeniach w zakresie warunków zagospodarowania i użytkowania, a także o terenach przeznaczonych pod zabudowę oraz lokalizację infrastruktury technicznej, komunikacyjnej, turystycznej i edukacyjnej.

Podczas planowania budowy domu na obszarach Natura 2000 lub w ich sąsiedztwie, musimy się liczyć z tym, że organ administracji wydający pozwolenie na budowę zażąda od nas przygotowania oceny oddziaływania inwestycji na środowisko i uzyskania tzw. decyzji środowiskowej.

Sama forma budynku oraz jego walory wizualne mogą być również ściśle określone w obowiązującym miejscowym planie lub decyzji o warunkach zabudowy (w przypadku braku planu miejscowego). A zatem przed podjęciem decyzji o zakupie działki na terenie Natura 2000 czy też o rozpoczęciu na niej budowy również powinniśmy się zapoznać z planem ochrony tego obszaru oraz zapisami obowiązującego tu planu miejscowego.

Działka na obszarze objętym inną formą ochrony przyrody

• Stanowiska dokumentacyjne

To ważne pod względem naukowym i dydaktycznym miejsca występowania formacji geologicznych, nagromadzenia skamieniałości lub tworów mineralnych, jaskinie lub schroniska podskalne czy fragmenty eksploatowanych lub nieczynnych wyrobisk. Ich istnienie na terenie działki powoduje, że jest ona mało atrakcyjna pod względem budowlanym, bo zazwyczaj w okolicach takich stanowisk są wprowadzane rygorystyczne obostrzenia w zakresie zabudowy. Informacji na ten temat powinniśmy poszukać w planie miejscowym.

• Użytki ekologiczne

Są to obszary zasługujące na ochronę pozostałości ekosystemów mających znaczenie dla zachowania różnorodności biologicznej: naturalne zbiorniki wodne, śródpolne i śródleśne oczka wodne, kępy drzew i krzewów, bagna, torfowiska, wydmy, płaty nieużytkowanej roślinności, starorzecza, wychodnie skalne, skarpy, kamieńce, siedliska przyrodnicze oraz stanowiska rzadkich lub chronionych gatunków roślin, zwierząt i grzybów, ich ostoje oraz miejsca rozmnażania lub miejsca sezonowego przebywania. W praktyce bardzo trudno określić, co jest użytkiem ekologicznym, a co nie. Dlatego – aby sprawdzić, czy taka forma ochrony przyrody nie występuje na terenie naszej działki – musimy się zapoznać z planem miejscowym, w którym wszystkie tego typu tereny powinny być dokładnie określone. Może się okazać, że zadrzewienia czy rowy na działce stanowią ważne korytarze migracyjne jakiegoś gatunku, co oznacza, że pozbycie się ich będzie nielegalne i karalne.

• Zespoły przyrodniczo-krajobrazowe

Są to fragmenty krajobrazu naturalnego i kulturowego zasługujące na ochronę ze względu na ich walory widokowe i estetyczne. Ich występowanie na działce z pewnością znacząco podniesie jej wartość, jednak gdy w takim miejscu planujemy budowę domu, możemy napotkać pewne ograniczenia (w tym przypadku najmniej restrykcyjne). Tu również głównym źródłem informacji będzie dla nas miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Jak sprawdzić działkę? Zamów raport o terenie

W internecie istnieją serwisy, które oferują usługi polegające na opracowywaniu tzw. raportów o terenie. To bardzo przydatne narzędzie - pozwala zaoszczędzić czas na szukanie i analizowanie dokumentów w urzędach gmin. Wystarczy wejść na stronę danego serwisu, wskazać interesujący nas obszar i dokonać opłaty online.

Przeczytaj też:

Działka nad jeziorem: zasady budowy i wyznaczanie linii brzegowej >>>

Cena raportu zależy od powierzchni wybranego terenu i ilości zaznaczonych tematów raportu. W przypadku działki o powierzchni 2000 m² i zaznaczeniu wszystkich możliwych tematów raportu jego cena wynosi około 100 zł. Raport o terenie generowany jest w formie pliku PDF. Znajdziemy w nim informacje takie jak:

• cechy terenu — informacje o powierzchni nieruchomości, w tym: parametry geometryczne terenu, położenie nieruchomości, analiza rodzajów pokrycia terenu, analiza spadków terenu;
• ograniczenia formalnoprawne — informacje o danych ewidencyjnych, w tym: pozwolenia na budowę, strefy oddziaływania lotnisk, formy ochrony przyrody, miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (MPZP) — zasięg, przeznaczenie terenu;
• zagrożenia i uciążliwości — na co warto zwrócić uwagę, w tym: zagrożenie powodzią, natężenie hałasu, osuwiska, zanieczyszczenie powietrza, linie energetyczne;demografia — informacje o sąsiedztwie, w tym zaludnienie;
• inne informacje, w tym różnego rodzaju mapy informacyjne (na przykład mapa cen nieruchomości).

Procedura budowlana na obszarach chronionych

Procedura załatwiania formalności przy budowie domu na terenie chronionym w dużej mierze pokrywa się z czynnościami planowania budowy na terenach nieobjętych taką ochroną.

W pierwszej kolejności powinniśmy złożyć we właściwym urzędzie gminy wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (nie jest to konieczne, jeśli działka leży na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego). Stronami postępowania będą inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu, a zatem również władze chronionego obszaru (np. dyrektor parku krajobrazowego).

Przeczytaj też:

• POZWOLENIE na budowę: WZÓR wniosku do pobrania
• ZGŁOSZENIE budowy: wzór wniosku >>>

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu określi warunki niezbędne do projektowania - formę i lokalizację obiektu, sposób zaopatrzenia w wodę i odprowadzania ścieków, podłączenie do sieci komunikacyjnej i energetycznej, rodzaj zalecanego sposobu ogrzewania obiektu, sposób usuwania nieczystości stałych.

Po otrzymaniu decyzji możemy przystąpić do sporządzenia planu zagospodarowania działki i do zamówienia projektu. Oczywiście projekt powinien zostać wykonany przez uprawnionego architekta i spełniać warunki zawarte w decyzji (albo w planie miejscowym).

Kiedy będziemy mieć całościowe opracowanie projektowe, możemy wystąpić do starostwa powiatowego (a w przypadku miast na prawach powiatu do prezydenta miasta) o wydanie pozwolenia na budowę.

W toku procesu przygotowania budowy lub remontu na terenie znajdującym się pod ochroną środowiskową powinniśmy się bezwzględnie stosować do wszystkich omówionych w artykule zasad postępowania. W przeciwnym razie nasze działania mogą zostać uznane za samowolę budowlaną, co skutkować będzie nakazem rozbiórki budynku i wysokimi karami finansowymi.

Czy kupić działkę na terenie pod ochroną przyrodniczą: za i przeciw

Budowa na terenach znajdujących się pod ochroną środowiskową ma plusy i minusy. Wprawdzie musimy przestrzegać rygorystycznych wymogów, jednak w zamian zyskujemy pewność, że w sąsiedztwie nie powstaną uciążliwe fabryki, zakłady przetwórstwa czy inne formy przemysłu. Przed podjęciem decyzji o zakupie działki na obszarze chronionym warto się jednak upewnić, czy niska cena to faktycznie okazja, czy też wynika ona raczej z istotnych ograniczeń w zabudowie.

Podstawa prawna:

Ustawa z 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (t.j. DzU z 2020 r. poz. 55)