Kupno działki rolnej: kto może kupić nieruchomość rolną

2020-04-17 13:39 Witold Zakrzewski
Działki rolne
Autor: GettyImages

Nie trzeba być rolnikiem, żeby kupić działkę rolną mniejszą niż 1 ha. Od jej lokalizacji zależy jednak, czy i kiedy będzie można ją sprzedać oraz czy nabywca musi uprawiać ziemię jak rolnik. Przeczytaj kto może kupić działkę rolną.

Obrót nieruchomościami rolnymi jest uregulowany w Ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej UKUR). Zgodnie z jej zapisami nabywcą nieruchomości rolnej może być, co do zasady, wyłącznie rolnik indywidualny. Z dniem 26 czerwca 2019 r. w ustawie wprowadzono jednak kilka rozwiązań łagodzących ograniczenia dotyczące kupna nieruchomości rolnych.

Kupujemy działkę na wsi. Czy warto kupić działkę rolną? >>>

Kupno działki rolnej do 0,3 ha

Zgodnie z art. 1a pkt 1 lit. b) UKUR jej przepisów nie stosuje się do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha (czyli do 2999 m2, ponieważ pole powierzchni działek ewidencyjnych określa się w hektarach z precyzją zapisu do 0,0001 ha). Takie działki może kupić każdy i nie wiąże się to ani z obowiązkiem prowadzenia działalności rolniczej, ani z okresowym zakazem jej sprzedaży.

Niestety, wydzielenie z nieruchomości rolnej działki o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha jest możliwe tylko w szczególnych przypadkach określonych w art. 93 ust. 2a Ustawy o gospodarce nieruchomościami (gdy działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana będzie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami), chyba że chodzi o zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków (art. 95 Ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Trudno więc będzie znaleźć wystawioną na sprzedaż działkę rolną o powierzchni nieprzekraczającej 2999 m2.

Sprawdź też:

Kupno siedliska do 0,5 ha

Choć w Ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego nic na temat takich nieruchomości nie znajdziemy, to jednak – na mocy art. 11 pkt 1 Ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw przepisów obowiązującego od 30 kwietnia 2016 r. – przepisów ograniczających obrót ziemią rolną nie stosuje się w kilku wypadkach. Można więc nabyć grunty rolne, które:

  • nie przekraczają łącznie 0,5 ha (jeśli składają się z kilku działek, to zbywca powinien złożyć przed notariuszem oświadczenie oświadczenie, że tworzą one zorganizowaną całość) oraz
  • w dniu 30 kwietnia 2016 r. były zajęte pod budynki mieszkalne oraz budynki, budowle i urządzenia niewykorzystywane obecnie do produkcji rolniczej (konieczne jest więc kolejne oświadczenie zbywcy siedliska, że zabudowania nie służą już celom rolnym; na nieruchomości może być jednak urządzony ogródek przydomowy). Siedlisko musi być więc zabudowane co najmniej budynkiem mieszkalnym wybudowanym przed 30 kwietnia 2016 r., a znajdujące się na nim ewentualnie także inne budynki gospodarcze, budowle lub urządzenia nie mogą być obecnie wykorzystywane do produkcji rolniczej. Niestety nie jest jasne, co ustawodawca miał na myśli, umieszczając w przepisie słowo „obecnie” - czy oznacza ono dzień wejścia w życie przepisu (30 kwietnia 2016 r.), czy też dzień zawarcia transakcji. Nie można więc wykluczyć, że notariusz zgodzi się jedynie na zawarcie warunkowej umowy sprzedaży, nie mając pewności, czy do danej nieruchomości nie stosuje się jednak przepisów Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Kupno działki rolnej do 1 ha – jakie ma skutki dla nabywcy

Przepis art. 2a ust. 3 pkt 1a UKUR zezwala na nabywanie gruntów rolnych o powierzchni mniejszej niż 1 ha - czyli do 9999 m2 - przez osoby niebędące rolnikami indywidualnymi.

Decydując się na kupno nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha, lecz jednocześnie równej lub większej niż 0,3 ha (0,5 ha w wypadku siedliska spełniającego opisane wyżej warunki), trzeba jednak pamiętać o kilku niezwykle ważnych kwestiach.

Po pierwsze, w tym wypadku nie jest wyłączone prawo pierwokupu ani prawo nabycia przysługujące uprawnionemu dzierżawcy gruntu, a w razie jego braku - Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa, w skrócie KOWR (art. 3 UKUR). Strony transakcji zawierają więc najpierw u notariusza warunkową umowę sprzedaży. Dopiero, gdy dyrektor KOWR nie złoży w ciągu miesiąca notarialnego oświadczenia o nabyciu danej nieruchomości (czyli zrezygnuje z pierwokupu), będzie można zawrzeć umowę rozporządzającą własnością nieruchomości rolnej i transakcja dojdzie do skutku. Za datę złożenia tego oświadczenia przyjmuje się dzień jego opublikowania na stronie Biuletynu Informacji Publicznej KOWR (jest ono również wysyłane przesyłką poleconą za potwierdzeniem odbioru do sprzedającego). Uwaga: prawo pierwokupu nie będzie działać, gdy sprzedaż nieruchomości rolnej następuje na rzecz osoby bliskiej zbywcy, czyli zstępnego, wstępnego, rodzeństwa, dzieci rodzeństwa, rodzeństwa rodziców, małżonka, osoby przysposabiającej i przysposobionej oraz pasierbów.

Po drugie, jeśli nabyta nieruchomość jest położona na terenach wiejskich, to:

  • przez okres co najmniej pięciu lat od nabycia nieruchomości trzeba będzie prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła kupiona nieruchomość rolna (gdy nabywcą jest osoba fizyczna, musi prowadzić to gospodarstwo osobiście). Oznacza to, że jeżeli nabyta działka o powierzchni mniejszej niż 1 ha jest jedyną nieruchomością rolną nabywcy, nie ma on obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego. Gdyby jednak już wcześniej posiadał on ziemię rolną i dokupił w sąsiedztwie kolejną taką działkę, a ich łączna powierzchnia wyniosła 1 ha lub więcej, to zgodnie z art. 2b ust. 1 UKUR nabywca byłby zobowiązany do prowadzenia utworzonego w ten sposób gospodarstwa rolnego przez co najmniej pięć lat;
  • nie będzie jej można zbyć ani oddać w posiadanie przed upływem pięciu lat od nabycia, chyba że wyrazi na to zgodę KOWR (art. 2b ust. 2-3 UKUR). Zakaz ten obowiązuje nabywcę bez względu na to, czy kupił tylko jedną nieruchomość rolną nie większą niż 1 ha, czy też ma ich więcej. Wniosek o udzielenie zgody na sprzedaż – kierowany do dyrektora KOWR – musi być uzasadniony ważnym interesem właściciela/użytkownika wieczystego nieruchomości rolnej lub interesem publicznym. Zgoda jest udzielana w formie decyzji administracyjnej, od której można się odwołać do ministra rolnictwa.

Przed nowelizacją ustawy z czerwca 2019 r. zakaz zbywania nabytego gruntu rolnego obowiązywał przez 10 lat od nabycia. Jeżeli jednak ktoś wtedy kupił nieruchomość rolną, to obecnie – na mocy przepisów przejściowych - jest ograniczony już tylko pięcioletnim zakazem.

Co ważne, są wyjątki od powyższych zasad. Zgodnie z art. 2b ust. 4 UKUR pięcioletni zakaz sprzedaży i nakaz prowadzenia gospodarstwa rolnego nie dotyczą nieruchomości rolnych:

  • położonych w granicach administracyjnych miasta;
  • zbytych osobie bliskiej;
  • nabytych w spadku.

Po co te wszystkie utrudnienia? Ustawodawca chce w ten sposób zapobiec nabywaniu nieruchomości rolnych przez osoby, których celem nie jest jest prowadzenie gospodarstwa rolnego, a uzyskanie korzyści finansowych wiążących się z własnością takich nieruchomości (na przykład dotyczących preferencyjnych zasad ubezpieczeń społecznych czy związanych z lokatą kapitału). Dlatego większe nieruchomości rolne mogą kupować tylko rolnicy, choć i tu są pewne wyjątki.

Przeczytaj tez: Odrolnienie działki. Jak przekształcić działkę rolną w budowlaną KROK PO KROKU >>>

Kupno działki rolnej od 1 ha - głównie dla rolników

Nieruchomości rolne o powierzchni od 1 ha (czyli większe niż 9999 m2) mogą kupować tylko rolnicy indywidualni, czyli osoby, które mają odpowiednie kwalifikacje rolnicze, posiadają i prowadzą osobiście gospodarstwo rolne oraz mieszkają co najmniej od pięciu lat w gminie, w obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład tego gospodarstwa. W wypadku nabycia do wspólności majątkowej małżeńskiej wystarczy, że jedno z małżonków spełnia te wymogi.

Jednak nawet rolników dotyczą jakieś obostrzenia – powierzchnia nabywanej przez nich nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią gruntów rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nie może przekroczyć 300 ha użytków rolnych. Ponadto KOWR i tu ma prawo pierwokupu - za wyjątkiem sytuacji, gdy w wyniku nabycia nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego, a nabywana nieruchomość jest położona w tej samej gminie, w której mieszka nabywca, lub w gminie z nią graniczącej.

Od powyższych zasad jest kilka wyjątków określonych w art. 2a ust. 3 UKUR. Przede wszystkim nieruchomość rolną można sprzedać osobie bliskiej zbywcy, nawet gdy nie jest rolnikiem. Można też ją kupić na licytacji komorniczej (ale KOWR ma wówczas prawo nabycia).

Kolejną możliwością jest kupno ziemi rolnej za zgodą KOWR (art. 2a ust. 4 UKUR). Wniosek w tej sprawie może złożyć sprzedający, ale musi on wówczas wykazać, że nie było chętnych rolników do kupna tej nieruchomości rolnej w określonej cenie, a dodatkowo nabywca musi się zobowiązać do prowadzenia na niej działalności rolniczej.

Jeżeli wniosek o zgodę składa nabywca, musi to być osoba, która zamierza utworzyć gospodarstwo rodzinne, posiada kwalifikacje rolnicze określone w art. 6 UKUR i zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej oraz zamieszkiwania przez pięć lat w tym gospodarstwie.

Trzeba jeszcze wiedzieć, że nabycie nieruchomości rolnej niezgodnie z przepisami Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego – szczególnie bez zawiadomienia uprawnionego do pierwokupu, bez zgody KOWR bądź w oparciu o fałszywe dokumenty – jest nieważne. Natomiast w wypadku gdy nabywca nieruchomości rolnej nie wywiązuje się z obowiązku prowadzenia przez pięć lat gospodarstwa rolnego, to KOWR może wystąpić do sądu o nabycie własności tej nieruchomości za zapłatą ceny odpowiadającej jej wartości rynkowej.

warto wiedzieć
Działka rolna

Autor: GettyImages

Budowa domu na działce rolnej – kiedy jest możliwa

Jeśli chcemy kupić działkę rolną z myślą o wybudowaniu na niej domu, musimy sprawdzić w miejscowym urzędzie gminy, czy w ogóle będzie to możliwe.

Gdy działka znajduje się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym przeznaczono ją pod działalność rolniczą, to osoba niebędąca rolnikiem nie wybuduje na niej domu (chyba że dopiero po zmianie tego planu miejscowego).

Kiedy natomiast działka nie jest objęta planem miejscowym, to konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. W wypadku gruntów klasy I-III (można ją sprawdzić w ewidencji gruntów) może to być trudne, chyba że działka leży w obszarze zwartej zabudowy wiejskiej i ma nie więcej niż 0,5 ha albo w granicach administracyjnych miasta (wynika to z przepisów Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych).

Trudno jest samemu ocenić, czy działka spełnia wszystkie wymogi konieczne do uzyskania warunków zabudowy. Dlatego lepiej jest jeszcze przed jej zakupem wystąpić do gminy o udzielenie informacji, czy możliwe jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla wskazanej nieruchomości.

Zobacz: Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy: wzór >>>

Kupno działki - po co do urzędu gminy

Rozwijamy nasz serwis dzięki wyświetlaniu reklam.

Blokując reklamy, nie pozwalasz nam tworzyć wartościowych treści.

Wyłącz AdBlock i odśwież stronę.

Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
KOMENTARZE