Współwłasność nieruchomości. Co z umową i podatkiem, gdy wspólnie kupujemy dom
Podpowiadamy, czego dopilnować, gdy w dwie rodziny wspólnie kupujemy dom. Zobacz, jak podzielić koszty i obowiązki, kto płaci podatek i taksę notarialną. Odpowiadamy na pytania, czy obaj nabywcy muszą podpisać akt notarialny i czy jeden może być pełnomocnikiem drugiego.
Jak zawrzeć umowę, gdy kupujemy dom na spółkę
Sprzedaż nieruchomości bezwzględnie wymaga dla swej ważności zachowania formy aktu notarialnego.
Nabywcy mogą stawić się u notariusza osobiście albo być reprezentowani przez swoich pełnomocników bądź wspólnego pełnomocnika. Takie pełnomocnictwo może być udzielone również współnabywcy. Musi mieć ono zawsze formę aktu notarialnego.
Jeżeli decydujmy się na udzielenie pełnomocnictwa (bo nie możemy z jakichś przyczyn stawić się na wyznaczone spotkanie u notariusza), powinniśmy dodatkowo zawrzeć umowę z pełnomocnikiem, w której szczegółowo określimy, do czego jest uprawniony – jaką ma zawrzeć umowę, z kim, co ma być jej przedmiotem, na jaką kwotę ma dokonać zakupu udziału w nieruchomości, pod jakimi warunkami ma przystąpić do aktu notarialnego (na przykład w księdze wieczystej w dziale IV nie może być wpisana żadna hipoteka). W takiej umowie można też określić odpowiedzialność pełnomocnika, na przykład obowiązek zapłaty kary umownej w określonej wysokości w razie niedopełnienia powyższych warunków.
Jeśli nabywcą są małżonkowie, których obowiązuje:
- rozdzielność majątkowa – na podpisanie aktu notarialnego powinni stawić się obydwoje. Każdy z nich może być reprezentowany przez pełnomocnika (może nim być drugi małżonek); mogą mieć też wspólnego pełnomocnika;
- wspólność majątkowa – wystarczy, że u notariusza stawi się tylko jeden z nich. Powinien on jednak dysponować zgodą drugiego małżonka na nabycie nieruchomości wyrażoną w formie aktu notarialnego. Nabyta przez niego nieruchomość wejdzie z mocy prawa do wspólnego majątku małżonków.
Co to jest współwłasność?
Współwłasność rzeczy może być:
- ułamkowa – jest to samoistny, niezależny stosunek prawny polegający na tym, że dwóm lub więcej osobom przysługują w jakimś prawie (na przykład własności) udziały oznaczone ułamkiem – na przykład 1/2, 1/3. Każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem niezależnie od pozostałych, może też w każdym momencie żądać zniesienia współwłasności;
- łączna – ma ona zawsze swoje źródło w innym, szczególnym stosunku osobistym i jest regulowana przez przepisy, które tego stosunku dotyczą. Nie ma charakteru samoistnego, jest bezudziałowa i podporządkowana temu stosunkowi osobistemu. W konsekwencji poszczególni współwłaściciele nie mogą rozporządzać przysługującymi im prawami do przedmiotów majątku wspólnego oraz nie mogą żądać zniesienia współwłasności tak długo, jak długo trwa ten stosunek osobisty. Takim stosunkiem jest najczęściej wspólność majątkowa między małżonkami.
Kto ponosi koszty nabycia (taksę, podatek itp.)
Zwykle nabywcy ponoszą je w częściach równych, chyba że uzgodnią to inaczej.
Taksa notarialna jest uzależniona od wartości nabywanego domu. Na przykład dla domu jednorodzinnego (w którym mogą być dwa mieszkania) o wartości powyżej 1 mln zł, ale nieprzekraczającej 2 mln zł maksymalnie może wynieść 2385 zł plus 0,1% nadwyżki wartości ponad 1 000 000 zł (do taksy należy również doliczyć 22% VAT).
Podatek od czynności cywilnoprawnej, jaką jest umowa sprzedaży, wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości i ciąży solidarnie na nabywcach – pobierze go od razu notariusz. Natomiast opłatę sądową z tytułu wpisu prawa do księgi wieczystej każdy z nabywców poniesie w wysokości części opłaty stałej (która wynosi 200 zł) proporcjonalnej do wysokości jego udziału, nie mniej jednak niż 100 zł.
Po zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości notariusz złoży do właściwego sądu rejonowego wniosek o wpis nowych współwłaścicieli w księdze wieczystej. Oczywiście należy dopilnować na etapie ustalania z notariuszem treści zawartego w akcie notarialnym wniosku o wpis nabytego prawa do księgi wieczystej, by w dziale II zostali ujawnieni wszyscy współwłaściciele, przy czym jeżeli nabywcą części domu jest małżeństwo – to w księdze wieczystej powinni być ujawnieni obydwoje małżonkowie.
Trzeba również dopilnować, by udziały przysługujące we współwłasności zostały oznaczone w prawidłowej wysokości. By mieć pewność, że wpisy w księdze są prawidłowe, najlepiej od razu po otrzymaniu z sądu zawiadomienia o wpisie dokładnie przejrzeć jej treść.
Czy można kupić udział na kredyt?
Jeżeli któryś z nabywców finansuje swój udział w nieruchomości, korzystając z kredytu zabezpieczonego hipoteką, to hipoteka ta będzie obciążać tylko ten właśnie udział, a koszty ustanowienia jej poniesie tylko nabywca zaciągający kredyt. Hipoteka zostanie wpisana do działu IV księgi wieczystej prowadzonej dla całej nieruchomości, jednak w razie niespłacenia długu i wszczęcia egzekucji wobec niesolidnego współwłaściciela udział w nieruchomości przysługujący drugiemu współwłaścicielowi nie będzie objęty egzekucją.
