Spis treści
- Rozbiórka – definicja. Co mówi prawo?
- Zasadą jest pozwolenie na budowę
- Strony postępowania w sprawie rozbiórki
- Rozbiórka na zgłoszenie
- Rozbiórki bez formalności
- Rozbiórka obiektów tymczasowych
Przepisy Prawa budowlanego obejmują nie tylko kwestie związane z projektowaniem, budową czy utrzymaniem obiektów budowlanych, ale również regulują rozbiórkę tych obiektów.
Rozbiórka – definicja. Co mówi prawo?
W pierwszej kolejności należy zauważyć, że obowiązujące przepisy, w tym w szczególności Prawo budowlane, nie zawierają definicji legalnej pojęcia "rozbiórka" czy "rozbiórka obiektu budowlanego". Z art. 3 pkt 7 Prawa budowlanego wynika w zasadzie jedynie, że rozbiórka jest rodzajem robót budowlanych.
W potocznym rozumieniu rozbiórka to rozbieranie na części lub burzenie starych, zniszczonych budynków (według Słownika Języka Polskiego – www.sjp.pl). Z kolei z orzecznictwa sądowoadministracyjnego wynika, że pod pojęciem rozbiórki należy rozumieć rodzaj robót budowlanych polegających na demontażu określonych elementów obiektu budowlanego lub usunięciu istniejącego obiektu budowlanego bądź jego części.
Ponadto, mając na względzie definicję budowy (zgodnie z art. 3 pkt 6 Prawa budowlanego jest to wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także jego odbudowa, rozbudowa i nadbudowa) przyjąć trzeba, że celem rozbiórki jest likwidacja skutków procesu budowy, czyli usunięcie obiektu budowlanego z miejsca, w którym został wybudowany. Pojęcie rozbiórki związane jest więc z działaniami (pracami/robotami) mającymi na celu likwidację obiektu budowlanego, czyli zakończenie jego bytu fizycznego.
Należy jednak zastrzec w tym miejscu, że choć pojęcie rozbiórki ma swoje ustalone znaczenie, to w razie wydania przez organ nadzoru budowlanego nakazu rozbiórki obiektu budowlanego, dotyczy on całości tego obiektu. W takiej sytuacji możliwość rozbiórki jedynie części obiektu musi wynikać wprost z decyzji nadzoru.
Zasadą jest pozwolenie na budowę
Zgodnie z art. 3 pkt 12 Prawa budowlanego pod pojęciem pozwolenia na budowę należy rozumieć decyzję administracyjną zezwalającą na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego. W konsekwencji, mając na względzie to, co już wcześniej zauważono (że robotami budowlanymi jest też rozbiórka obiektu budowlanego), należy przyjąć, że również w przypadku rozbiórki zastosowanie będzie miała zasada wyrażona w art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego. Zasada ta głosi, że roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, z istotnym jednak zastrzeżeniem zawartym w art. 31 Prawa budowlanego. W przepisie tym w sposób wyczerpujący wskazano sytuacje, gdy wykonanie rozbiórki nie wymaga wcześniejszego uzyskania pozwolenia.
Uwaga! Zgodnie z art. 30b ust. 1 Prawa budowlanego rozbiórkę można rozpocząć po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na jej prowadzenie, chyba że roboty zabezpieczające i rozbiórkowe mają na celu usunięcie bezpośredniego zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia (art. 31a). Nie zwalnia to jednak inwestora z obowiązku bezzwłocznego uzyskania decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę.
Wymagania co do wniosku o pozwolenie na rozbiórkę określono w art. 30b ust. 3 Prawa budowlanego (patrz ramka obok). Co istotne, w sprawach dotyczących pozwolenia na rozbiórkę - jako szczególnego rodzaju pozwolenia na budowę - zastosowanie ma również przepis art. 35 ust. 1 wskazujący kompetencje urzędu w zakresie sprawdzenia złożonego wniosku i załączonych dokumentów (oczywiście w zakresie odpowiednio dostosowanym do prowadzonych robót budowlanych i samej specyfiki robót budowlanych związanych z rozbiórką obiektu budowlanego lub jego części).
Warto tu dodać, że często rozbiórka jest niejako „ukryta” w przebudowie obiektu budowlanego (albo nawet w jego rozbudowie czy nadbudowie). Zgodnie bowiem z art. 3 pkt 7a Prawa budowlanego pod pojęciem przebudowy rozumieć należy wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji (w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego). Mowa tu więc na przykład o powiększeniu otworu okiennego, wykonaniu w budynku w miejsce dachu płaskiego dachu dwuspadowego, czy „połączeniu” projektowanego garażu z budynkiem jednorodzinnym. W takich wypadkach wszystkie prace objęte są jednym pozwoleniem, nie składa się osobno wniosku w sprawie prac rozbiórkowych.
Zgodnie z art. 30b ust. 3 Prawa budowlanego do wniosku o pozwolenie na rozbiórkę (składanego w postaci papierowej albo w formie dokumentu elektronicznego) dołącza się:
- zgodę właściciela obiektu budowlanego lub jej kopię (a nie oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane; przy czym wydaje się, że wymóg ten nie dotyczy sytuacji, gdy wniosek składa właściciel tego obiektu);
- szkic usytuowania obiektu budowlanego (a nie projekt zagospodarowania działki lub terenu);
- opis zakresu i sposobu prowadzenia robót rozbiórkowych;
- opis sposobu zapewnienia bezpieczeństwa ludzi i mienia;
- pozwolenia, uzgodnienia, opinie i inne dokumenty, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub ich kopie - nie dotyczy to uzgodnień i opinii uzyskiwanych w ramach oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000 (chodzi tu więc o te same przepisy odrębne, do których odsyła art. 33 ust. 2 pkt 1 Prawa budowlanego w sytuacji ubiegania się o pozwolenie na budowę);
- w zależności od potrzeb projekt rozbiórki lub jego kopię - czyli w zależności między innymi od stopnia skomplikowania konstrukcji danego obiektu bądź konieczności zapewnienia bezpieczeństwa ludzi i mienia. Wymóg dołączenia tego dokumentu, który może pojawić się ze strony organu, ma oczywiście charakter uznaniowy, ale organ nie może działać w tym zakresie w sposób dowolny.
Wymienione wymagania dotyczą tylko wniosku obejmującego wyłącznie rozbiórkę, a nie prowadzenie również innych robót budowlanych.
Wniosek o pozwolenie na budowę można złożyć w siedzibie starostwa albo elektronicznie na portalu e-budownictwo (https://e-budownictwo.gunb.gov.pl).
Strony postępowania w sprawie rozbiórki
W sprawie dotyczącej pozwolenia na rozbiórkę obiektu budowlanego nie ma zastosowania art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego. Przepis ten stanowi, że stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.
Reguły wykładni logiczno-językowej prowadzą do wniosku, że przywołany przepis stosuje się także do postępowania w sprawie pozwolenia na rozbiórkę obiektu budowlanego (mając na względzie przywołane wcześniej definicje pozwolenia na budowę i robót budowlanych), jednak wykładni przepisów prawa powinno się dokonywać z uwzględnieniem zarówno reguł wykładni logiczno-językowej, jak i reguł wykładni systemowej i funkcjonalnej. Mając to na uwadze, trzeba stwierdzić, że przyjęcie, iż art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego ma zastosowanie także do postępowania w sprawie pozwolenia na rozbiórkę obiektu budowlanego jest sprzeczne z funkcją tego przepisu. Ma on bowiem na celu określenie stron postępowania z uwagi na możliwe ograniczenia w zagospodarowaniu nieruchomości sąsiednich, spowodowane przez obiekt budowlany, który zostanie wybudowany. W związku z tym, w przypadku rozbiórki obiektu budowlanego określenie stron postępowania administracyjnego w nawiązaniu do obiektu budowlanego, którego to postępowanie ma dotyczyć, jest wręcz niemożliwe. Nie da się bowiem określić obszaru oddziaływania obiektu budowlanego, który w wyniku pozwolenia na rozbiórkę ma zostać usunięty z terenu określonej nieruchomości (zobacz na przykład wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 11 stycznia 2018 r., sygn. II OSK 754/16).
Tylko w wypadku rozbiórki objętej decyzją o pozwoleniu na rozbiórkę inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót budowlanych ustanowić kierownika budowy.
Kierownik budowy przed rozpoczęciem robót jest obowiązany:
- zabezpieczyć teren rozbiórki (lub budowy);
- potwierdzić wpisem w dzienniku budowy otrzymanie od inwestora zatwierdzonego projektu budowlanego i projektu technicznego albo projektu rozbiórki (jeżeli są wymagane);
- umieścić w widocznym miejscu na terenie budowy tablicę informacyjną.
Rozbiórka na zgłoszenie
Sytuacje, w których rozbiórka nie wymaga decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę, lecz wymaga zgłoszenia, wymieniono w art. 31 ust. 1 Prawa budowlanego. Jest tak w wypadku rozbiórki:
- budynków i budowli o wysokości poniżej 8 m, jeżeli ich odległość od granicy działki jest nie mniejsza niż połowa wysokości (przykładowo na podstawie zgłoszenia możemy rozebrać budynek jednorodzinny, magazynowy, gospodarczy albo garaż o wysokości 6 m i oddalony od granicy działki przynajmniej o 3 m);
- napowietrznej linii energetycznej o napięciu znamionowym wyższym niż 1 kV i niższym niż 110 kV.
Powyższe zwolnienie nie dotyczy rozbiórki obiektów budowlanych i urządzeń budowlanych wpisanych do rejestru zabytków lub objętych ochroną konserwatorską. Te obiekty zawsze wymagają uzyskania decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę.
Rozbiórkę zgłaszamy organowi administracji architektoniczno-budowlanej (czyli staroście lub prezydentowi miasta na prawach powiatu) w postaci papierowej albo w formie dokumentu elektronicznego. Należy tego dokonać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia rozbiórki, chyba że roboty zabezpieczające i rozbiórkowe mają na celu usunięcie bezpośredniego zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia (nie zwalnia to jednak z obowiązku bezzwłocznego dokonania zgłoszenia).
W zgłoszeniu rozbiórki należy określić zakres, miejsce i sposób wykonywania rozbiórki, a także należy dołączyć do niego zgodę właściciela obiektu budowlanego (lub jej kopię). Organ administracji architektoniczno-budowlanej może żądać, ze względu na bezpieczeństwo ludzi lub mienia, przedstawienia danych o obiekcie budowlanym lub dotyczących prowadzenia robót rozbiórkowych. W wypadku złożenia niekompletnego zgłoszenia organ nakłada na zgłaszającego, w drodze postanowienia, obowiązek uzupełnienia w określonym terminie brakujących dokumentów, a w razie ich nieuzupełnienia - wnosi sprzeciw w drodze decyzji.
Sprzeciw organu od zgłoszenia (w formie decyzji) może zostać wydany w terminie 21 dni od doręczenia zgłoszenia (trzeba jednak pamiętać, że wydanie postanowienia o obowiązku uzupełnienia dokumentów przerywa bieg 21-dniowego terminu). Do wykonywania rozbiórki można zatem przystąpić, jeżeli organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu w powyższym terminie. Za dzień wniesienia sprzeciwu uznaje się dzień nadania przez organ decyzji w placówce pocztowej operatora pocztowego albo, w przypadku doręczenia na adres do doręczeń elektronicznych, dzień wystawienia dowodu wysłania albo, w przypadku skorzystania z publicznej usługi hybrydowej, dzień odebrania dokumentu elektronicznego przez operatora wyznaczonego.
Uwaga! Zgodnie z art. 31 ust. 3 Prawa budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej może nałożyć obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę obiektu, jeżeli:
- może ona wpłynąć na pogorszenie stosunków wodnych, warunków sanitarnych oraz stanu środowiska lub
- wymaga zachowania warunków, od których spełnienia może być uzależnione prowadzenie robót związanych z rozbiórką.
Decyzja o pozwoleniu na rozbiórkę obiektu budowlanego wpisanego do rejestru zabytków może być wydana po uzyskaniu decyzji Generalnego Konserwatora Zabytków działającego w imieniu ministra właściwego do spraw kultury i ochrony dziedzictwa narodowego o skreśleniu tego obiektu z rejestru zabytków.
W stosunku do obiektów budowlanych oraz obszarów niewpisanych do rejestru zabytków, a ujętych w gminnej ewidencji zabytków, pozwolenie na rozbiórkę obiektu budowlanego wydaje organ administracji architektoniczno-budowlanej w uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków. Wojewódzki konserwator zabytków jest obowiązany zająć stanowisko w sprawie wniosku o pozwolenie na rozbiórkę powyższych obiektów budowlanych w terminie 30 dni od dnia jego doręczenia (uzgodnienia nie dokonuje inwestor, tylko starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu prowadzący postępowanie w sprawie udzielenia pozwolenia na rozbiórkę). Niezajęcie stanowiska w tym terminie uznaje się jako brak zastrzeżeń do przedstawionych we wniosku rozwiązań projektowych.
Rozbiórki bez formalności
W art. 31 ust. 1a Prawa budowlanego wskazano, że nie wymaga ani uzyskania decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę, ani też dokonania zgłoszenia rozbiórka:
- obiektów i urządzeń budowlanych, na budowę których nie jest wymagane pozwolenie na budowę (takie inwestycje wskazano w art. 29 ust. 1-4). Będą to przykładowo wiaty, miejsca postojowe, przydomowe oczyszczalnie ścieków o wydajności do 7,50 m3 na dobę i zbiorniki bezodpływowe na nieczystości ciekłe (szamba) o pojemności do 10 m3;
- budynków i budowli zlokalizowanych na terenach zamkniętych ustalonych decyzją Ministra Obrony Narodowej.
Rozbiórka budynków i budowli zlokalizowanych na terenach zamkniętych i wpisanych do rejestru zabytków lub objętych ochroną konserwatorską zawsze wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę.
1. W art. 49e Prawa budowlanego wskazano przesłanki wydania decyzji o rozbiórce obiektu budowlanego w postępowaniu legalizacyjnym. I tak, organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję o rozbiórce obiektu budowlanego lub jego części w przypadku:
- niezłożenia wniosku o legalizację w wymaganym terminie;
- wycofania wniosku o legalizację;
- nieprzedłożenia, w wyznaczonym terminie, dokumentów legalizacyjnych;
- niewykonania, w wyznaczonym terminie, postanowienia o usunięciu nieprawidłowości w dokumentach legalizacyjnych;
- nieuiszczenia opłaty legalizacyjnej w wyznaczonym terminie;
- kontynuowania budowy pomimo postanowienia o wstrzymaniu budowy.
2. W art. 67 ust. 1 Prawa budowlanego stwierdzono z kolei, że gdy nieużytkowany lub niewykończony obiekt budowlany nie nadaje się do remontu, odbudowy lub wykończenia, organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję nakazującą właścicielowi lub zarządcy rozbiórkę tego obiektu i uporządkowanie terenu oraz określającą terminy przystąpienia do tych robót i ich zakończenia.
Rozbiórka obiektów tymczasowych
Tymczasowe obiekty budowlane to obiekty przeznaczone do czasowego użytkowania w okresie krótszym od ich trwałości technicznej, przewidziane do przeniesienia w inne miejsce lub rozbiórki, a także obiekty budowlane niepołączone trwale z gruntem, jak: strzelnice, kioski uliczne, pawilony sprzedaży ulicznej i wystawowe, przekrycia namiotowe i powłoki pneumatyczne, urządzenia rozrywkowe, barakowozy, obiekty kontenerowe, przenośne wolno stojące maszty antenowe (art. 3 pkt 5 Prawa budowlanego). Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 7 Prawa budowlanego budowa tymczasowych obiektów budowlanych niepołączonych trwale z gruntem i przewidzianych do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce - nie później niż przed upływem 180 dni od dnia rozpoczęcia budowy - nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej.
W związku z powyższym na inwestorze z mocy samego prawa ciąży obowiązek przeniesienia lub rozbiórki tymczasowego obiektu budowlanego w terminie, który został określony w zgłoszeniu (i nie później niż przed upływem 180 dni od dnia rozpoczęcia budowy). Nie musi on zatem uzyskiwać zgody na rozbiórkę.
W przypadku niedokonania rozbiórki (przeniesienia) tymczasowego obiektu budowlanego w tym terminie zastosowanie będą miały przepisy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Ze względu na to, że przedmiotowy obiekt powstał na podstawie zgłoszenia dokonanego organowi administracji architektoniczno-budowlanej, to organ ten będzie wierzycielem uprawnionym do żądania wykonania obowiązku rozbiórki w drodze egzekucji administracyjnej. Gdy inwestor wybudował tymczasowy obiekt budowlany, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 7 Prawa budowlanego, i nie dokonał jego rozbiórki (przeniesienia w inne miejsce) po upływie deklarowanego w zgłoszeniu terminu, to nie może być w takim przypadku mowy o zakwalifikowaniu tego obiektu jako wybudowanego bez wymaganego prawem pozwolenia na budowę, który mógłby podlegać procedurze legalizacyjnej. Uwzględnienie przez organ nadzoru budowlanego ewentualnego wniosku o zalegalizowanie tymczasowego obiektu budowlanego, co do którego obowiązek przymusowej rozbiórki wynika bezpośrednio z przepisu prawa, stanowiłoby obejście prawa i pozwalało na uchylenie się od wykonania obowiązku mającego swoje źródło bezpośrednio w przepisach.
Wskazany obowiązek rozbiórki obowiązujący z mocy prawa jest w istocie tożsamy w zakresie skutków z ostateczną decyzją o nakazie rozbiórki wydaną przez organ nadzoru budowlanego.
Warto pamiętać, że zgodnie z art. 37a ust. 1 Prawa budowlanego inwestor może, przed upływem 180 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu, złożyć wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę tymczasowego obiektu budowlanego. W razie złożenia takiego wniosku inwestor może powstrzymać się od rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce tymczasowego obiektu budowlanego do czasu zakończenia postępowania w przedmiocie pozwolenia na budowę.
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. DzU z 2024 r., poz. 725 ze zm.)
- Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 30 sierpnia 2004 r. w sprawie warunków i trybu postępowania w sprawach rozbiórek nieużytkowanych lub niewykończonych obiektów budowlanych (DzU nr 198, poz. 2043)
- Przejdź do galerii: 9 metamorfoz starych domów, które robią wrażenie
