Zmiana sposobu użytkowania budynku: wniosek o pozwolenie na zmianę

Zmiana sposobu użytkowania budynku wymaga zgłoszenia właściwemu organowi. Wyjaśniamy, jak wypełnić wniosek o pozwolenie na zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego i dopełnić niezbędnych formalności, by nie narazić się na zarzut dopuszczenia się samowoli budowlanej.

Co do zasady każdy obiekt budowlany powinien być wykorzystywany zgodnie ze swoim przeznaczeniem, tj. mieszkanie powinno służyć na cele mieszkaniowe, a piwnica do przechowywania rzeczy. Prawo budowlane dopuszcza jednak możliwość zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Aby ją wprowadzić, należy uzyskać pozwolenie od właściwego dla miejsca położenia nieruchomości powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.

Wniosek o wydanie pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego możemy załatwić:

• podczas wizyty w urzędzie
• listownie
• elektronicznie

Jeśli zdecydujemy się na załatwianie sprawy w formie elektronicznej powinniśmy wykorzystać podpis elektroniczny (bezpłatny).

Co to jest zmianą sposobu użytkowania budynku

W myśl art. art. 71 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2019 r. poz. 1186 ze zm.; dalej: pb) przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części należy uznać w szczególności: podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Użyty w treści przepisu zwrot „w szczególności” wskazuje, że określona w nim definicja zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części nie jest pełna. Oznacza to, że wymienione rodzaje „przeróbek” lub zmieniające określone warunki rodzaje działalności zostały podane jedynie przykładowo. Zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części sprowadza się głównie do potrzeby ustalenia, czy i w jakim stopniu podjęcie lub zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności związanej z jego użytkowaniem wpływa na zmianę wymagań stawianych obiektowi, związanych głównie z bezpieczeństwem jego dalszego, zmienionego sposobu użytkowania.

Podejmując działalność, która nie ma wpływu na wymienione w art. 71 pb warunki, nie będziemy potrzebować żadnych pozwoleń. Jeśli zaś wpływ taki istnieje, niezbędne będzie dokonanie zgłoszenia. Aby się upewnić, czy roboty, które zamierzamy przeprowadzić skutkować będą taką właśnie zmianą, a tym samym, czy będą one wymagać uzyskania pozwolenia, warto zlecić osobie posiadającej uprawnienia budowlane bez ograniczeń lub rzeczoznawcy budowlanemu wykonanie ekspertyzy niezbędnej do zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu.

Przykład 1

Pan Tomasz jest grafikiem. Pracuje w swoim mieszkaniu. Zlecenia przyjmuje przez Internet i nikogo nie zatrudnia. Oznacza to, że nie musi zapewniać w swoim lokalu warunków sanitarno-higienicznych dla pracowników, jego klienci korzystają z klatki schodowej, a tym samym nie zwiększa się obciążenie w budynku. Pan Tomasz nie musi więc starać się o zmianę sposobu użytkowania mieszkania.

Przykład 2

Pan Tomasz podejmuje decyzję o założeniu sklepu internetowego. Do jego mieszkania ma być przywożony towar, który następnie będzie sprzedawany zamawiającym internautom. Wzrośnie więc obciążenie stropu mieszkania i zwiększy się liczba korzystających z klatki schodowej, a więc tym samym może zmniejszyć się bezpieczeństwo przeciwpożarowe. W takim wypadku Pan Tomasz będzie musiał zgłosić zamiar zmiany sposobu użytkowania lokalu.

Ważne! Niedopuszczalna jest zmiana sposobu użytkowania domu jednorodzinnego lub jego części, zlokalizowanego na nieruchomości (o powierzchni do 1500 m²), która została sprzedana lub oddana w użytkowanie wieczyste przez Krajowy Zasób Nieruchomości.

Kto i kiedy powinien złożyć wniosek o zmianę sposobu użytkowania budynku?

Wniosek może złożyć osoba, lub inny podmiot, który dysponuje prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, np. inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego. Powinniśmy pamiętać, aby zgłoszenia dokonać przed dokonaniem zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Ważne! Jeśli dokonamy zmiany sposobu użytkowania obiektu zanim urząd oceni nasze zgłoszenie, zostanie to uznane za samowole budowlaną. Zostaniemy wówczas obciążeni wysokimi karami finansowymi i będziemy musieli przebrnąć przez procedurę legalizacji samowoli w nadzorze budowlanym.

wzór wniosku

Autor: Murator

Wniosek o pozwolenie na zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego

Przedstawiamy, jak wygląda wzór wniosku o pozwolenie na zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego i jak go wypełnić: zobacz wypełniony wzór do pobrania w PDF >>>

pobierz wniosek

Co dołączyć do wniosku o zmianie sposobu użytkowania budynku

Do wniosku o pozwolenie na zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego dołączamy:

• opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;
• zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi;
• oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2 prawa budowlanego (o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane);
• zaświadczenie o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
• w przypadku zmiany sposobu użytkowania, o której mowa w ust. 1 pkt 2 - ekspertyzę techniczną, wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności;
• w zależności od potrzeb - pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami.
• pełnomocnictwo w sprawach administracyjnych - jeśli jesteśmy reprezentowani przez pełnomocnika, dołączamy pełnomocnictwo wraz z dowodem zapłaty opłaty skarbowej za jego udzielenie;
• dowód zapłacenia opłaty skarbowej za pełnomocnictwo - opłata skarbowa za pełnomocnictwo w sprawach administracyjnych wynosi 17 zł. Nie płacimy za pełnomocnictwo udzielane mężowi, żonie, dzieciom, rodzicom lub rodzeństwu. Nie trzeba dołączać pełnomocnictwa, jeśli wniosek w imieniu przedsiębiorcy składa osoba wpisana jako pełnomocnik do CEIDG.

Jeżeli zamierzamy dokonać takiej zmiany jak np. otwarcie w obiekcie sklepu lub biura, będziemy potrzebować opinii rzeczoznawców do spraw BHP i sanitarno-higienicznych. Natomiast w przypadku większego przedsięwzięcia konieczna będzie opinia rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych oraz oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Zamiar należy zgłosić przed dokonaniem zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni, od dnia doręczenia zgłoszenia, właściwy organ nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji i nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia.

Wniosek o zmianie sposobu użytkowania budynku: co sprawdzi urząd?

W pierwszej kolejności urząd sprawdzi kompletność naszego zgłoszenia. Jeśli stwierdzi w nim braki, wyśle nam postanowienie wzywające do ich usunięcia. W wezwaniu do usunięcia braków urząd poda nam termin, w którym powinniśmy to uczynić. Jeśli nie usuniemy braków we wskazanym przez urząd terminie, otrzymamy decyzję o sprzeciwie wobec zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego.

Jeżeli nie wniesiemy opłaty skarbowej za ewentualne pełnomocnictwo, urząd wyznaczy nam termin do zapłaty. Będzie to od 7 do 14 dni. Brak opłaty skarbowej za udzielone pełnomocnictwo nie powoduje zwrotu zgłoszenia. Jednak odpowiedni organ podatkowy (wójt, burmistrz lub prezydent miasta) może przeprowadzić postępowanie egzekucyjne.

Uzupełniane dokumenty składamy w tym samym urzędzie, w którym składaliśmy zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania.

Kiedy otrzymamy sprzeciw dokonania zmiany sposobu użytkowania budynku

Właściwy organ wnosi sprzeciw, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części:

• wymaga wykonania robót budowlanych, objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę;
• narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
• może spowodować niedopuszczalne: - zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia, - pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków, - pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych, - wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

SPRAWDŹ: wzory i formularze do pobrania

• Pozwolenie na budowę: wzór wniosku
• Zgłoszenie budowy: wzór wniosku
• Zgłoszenie robót budowlanych
• Zgłoszenie rozbudowy budynku
• Zgłoszenie nadbudowy – adaptacja poddasza
• Zawiadomienie o rozpoczęciu robót budowlanych: wniosek
• Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy
• Wzór zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych
• Pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego: wniosek

Kiedy możemy wprowadzać zmiany?

Zmianę sposobu użytkowania możemy przeprowadzić po 30 dniach od dnia złożenia zgłoszenia. Jednak tylko wtedy, gdy urząd nie wniesie decyzji o sprzeciwie. Termin 30-dniowy liczony jest od złożenia kompletnego zgłoszenia. Zatem, jeśli zgłoszenie było uzupełniane, to termin liczony jest od daty tego uzupełnienia lub od upływu terminu wskazanego w postanowieniu o uzupełnieniu zgłoszenia.

Ważne! Urząd nie musi w terminie 30 dni doręczyć nam decyzji o sprzeciwie. Wystarczy, że urząd nada decyzję na poczcie albo wprowadzi ją do systemu informatycznego, za pomocą którego wyśle nam decyzję elektronicznie. Najlepiej więc po upływie terminu zadzwonić bezpośrednio do urzędu i dowiedzieć się, czy urząd przyjął nasze zgłoszenie.

Gdy zależy nam na czasie, można złożyć wniosek o wydanie zaświadczenia, że starosta przyjął zgłoszenie i nie wniesie sprzeciwu – tzw. zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu do złożonego zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania. Na jego wydanie ma 7 dni. Po wydaniu takiego zaświadczenia urząd nie może już wnieść sprzeciwu. Zatem, gdy otrzymamy zaświadczenie, możemy zmienić sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Oceniając nasz wniosek starosta może uznać, że zmiana sposobu użytkowania wymaga przeprowadzenia robót budowlanych wymagających pozwolenia. Wnosi wówczas sprzeciw i informuje nas o konieczności uzyskania pozwolenia na ich wykonanie. Wówczas w pozwoleniu na budowę na wykonanie tych robót starosta przyjmie zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania obiektu.

Przeczytaj też:

Zgłoszenie robót budowlanych niewymagających pozwolenia na budowę >>>

Zmiany sposobu użytkowania musimy dokonać w ciągu 2 lat od złożenia zgłoszenia o zmianie sposobu użytkowania – pod warunkiem, że urząd nie zgłosił sprzeciwu. W przeciwnym razie będziemy musieli ponownie zgłosić zmianę sposobu użytkowania. Urząd może wnieść decyzję o sprzeciwie w terminie 30 dni od złożenia przez ciebie kompletnego zgłoszenia. Jeśli zrobi to za późno, możemy uznać to za brak sprzeciwu.

Jak możemy się odwołać?

Odwołać możemy się tylko od decyzji wnoszącej sprzeciw wobec zamierzonej zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Odwołanie składamy za pośrednictwem urzędu, który wydał decyzję. Powinniśmy to uczynić w terminie 14 dni - licząc od dnia otrzymania decyzji. Urząd, który wydał decyzję przekazuje nasze odwołanie do:

• urzędu wojewódzkiego – jeśli zgłoszenie składaliśmy do starostwa albo urzędu miasta na prawach powiatu;
• Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego – jeśli zgłoszenie składaliśmy do urzędu wojewódzkiego.

Z orzecznictwa …

Osoby, które nie były wnioskodawcą, a są niezadowolone z naszego zgłoszenia (np. nasi sąsiedzi), mogą dochodzić swoich praw w postępowaniu naprawczym w nadzorze budowlanym.

Por. postanowienie NSA z dnia 18 września 2007 r.; sygnatura II OSK 2023/06; Legalis

Legalizacja samowolnej zmiany

Zgodnie z art. 71 ust. 7 pb, dokonanie zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania po faktycznej zmianie sposobu użytkowania nie wywołuje skutków prawnych. Oznacza to, że pomimo dokonania zgłoszenia, w przypadku udowodnienia przez powiatowy nadzór budowlany, że nastąpiło to po faktycznej zmianie, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego będzie prowadził postępowanie w sprawie nielegalnej zmiany sposobu użytkowania.

Natomiast stosownie do art. 71a pb, w razie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia powiatowy inspektor nadzoru budowlanego w drodze postanowienia:

• wstrzymuje użytkowanie obiektu budowlanego (lub jego części);
• nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów (są to na ogół takie same dokumenty, jakie są wymagane przy zgłoszeniu zmiany sposobu użytkowania).

Po upływie terminu określonego w postanowieniu lub na wniosek zobowiązanego organ nadzorczy sprawdzi kompletność dokumentów i ich zgodność z przepisami. Jeżeli dojdzie do wniosku, że wszystkie nałożone na inwestora obowiązki zostały zrealizowane, a zmiana sposobu użytkowania nie narusza przepisów, wydaje postanowienie o ustaleniu opłaty legalizacyjnej.

Opłatę legalizacyjną wylicza się na podstawie wzoru wskazanego w pb:

Stawka 500 zł x 10 x odpowiedni współczynnik kategorii obiektu i jego wielkości (określony w załączniku do pb).

Ważne! Wyliczając wysokość opłaty legalizacyjnej bierzemy pod uwagę współczynnik kategorii obiektu, którego dotyczy zmiana oraz współczynnik wielkości obiektu dotyczący tej części obiektu, w której będzie legalizowana zmiana sposobu użytkowania. Sprawdź kategorie obiektów >>>

W razie jakichkolwiek wątpliwości co do wysokości opłaty legalizacyjnej, organ ma obowiązek zastosować opłatę najmniej dolegliwą dla legalizującego.

Przykład

Pan Marian dokonał zmiany sposobu użytkowania swojego domu jednorodzinnego nie uzyskawszy wcześniej stosownego pozwolenia. Parter domu zaadaptowany został na sklep spożywczy. W wyniku tej adaptacji budynek nie przestał być jednakże domem jednorodzinnym, ponieważ powierzchnia sklepu nie przekracza 30 % powierzchni całego obiektu. W takiej sytuacji organ nadzorczy przy wyliczaniu opłaty legalizacyjnej będzie brał pod uwagę wielkość współczynnika kategorii dla domów jednorodzinnych, który wynosi 2, oraz współczynnik wielkości obiektów, który w tym przypadku wynosi 1. Następnie organ pomnoży stawkę 500 zł przez 2 i przez 1, a następnie przez 10, co da wynik 10 tys. zł.

(500 zł x 2 x 1) x 10 = 1000 zł x 10 = 10 000 zł

Przykład

Parter domu jednorodzinnego zaadaptowany przez Pana Mariana na sklep spożywczy ma 100 m2, ale przekracza 30 % powierzchni całego budynku. Współczynnik wielkości dla obiektów handlu o powierzchni do 2500 m2 wynosi 1 a współczynnik kategorii – 15. W takiej sytuacji organ pomnoży stawkę 500 zł przez 1 i 15, a następnie przez 10, co da wynik 75 tys. zł.

(500 zł x 1 x 15) x 10 = 7500 zł x 10 = 75 000 zł

Z uwagi na tak dużą wysokość opłaty legalizacyjnej takie rozwiązanie będzie dla Pana Mariana kompletnie nieopłacalne. W tej sytuacji dużo korzystniej będzie, jeśli Pan Marian poleci zaniechanie działalności i przywrócenie obiektu do stanu poprzedniego (potwierdzone przez powiatowego inspektora nadzoru budowlanego), a następnie zgłosi do starosty zmianę sposobu użytkowania.

Akurat w powyższym przykładzie w łatwy sposób da się zaniechać podjętej działalności. Wystarczy bowiem, że Pan Marian wywiesi na drzwiach sklepu informację – „nieczynne”. Zdarzają jednak sytuacje, w których zaniechanie działalności będzie praktycznie niemożliwe bądź kompletnie pozbawione sensu. Weźmy na przykład lokal nielegalnie zmieniony z użytkowego na mieszkalny. Zaniechanie działalności będzie tu oznaczało zaniechanie zamieszkiwania, czyli krótko mówiąc konieczność wyprowadzenia się. W takich przypadkach jedynym sensownym rozwiązaniem będzie zatem poniesienie, nawet bardzo wysokiej, opłaty legalizacyjnej.

Jeżeli we wskazanym przez organ nadzorczy terminie nie przedłożymy wymaganych dokumentów albo mimo wstrzymania użytkowania dalej będziemy użytkować obiekt budowlany bądź jego część, organ nakaże nam przywrócenie tego obiektu lub jego części do stanu poprzedniego.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2019 r. poz. 1186 ze zm.);
• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dn. 24 sierpnia 2016 r. w sprawie wzorów wniosku o pozwolenie na budowę lub rozbiórkę, zgłoszenia budowy i przebudowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, oraz decyzji o pozwoleniu na budowę lub rozbiórkę (Dz.U. z 2016 r. poz. 1493);
• Rozporządzenie Rady Ministrów z dn. 25 listopada 2010 r. w sprawie obiektów i robót budowlanych, w sprawach których organem pierwszej instancji jest wojewoda (Dz.U. Nr 235, poz. 1539);
• Ustawa z dnia 9 czerwca 2011 r. Prawo geologiczne i górnicze (tekst jedn.: Dz.U. z 2019 r. poz. 868 ze zm.);
• Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (tekst jedn.: Dz.U. z 2018 r. poz. 2363 ze zm.).