Nadzór budowlany i jego zadania. Jakie sprawy do PINB, a jakie WINB?

Nadzór budowlany m.in. kontroluje przestrzeganie przepisów prawa budowlanego. Wyjaśniamy, jakie zadania ma powiatowy inspektor nadzoru budowlanego, a jakie wojewódzki. Co można do nich zgłosić? Jak zgłaszać bezprawne działania na budowach sąsiadów i czy robić to anonimowo czy pod nazwiskiem.

Organy udzielające zgody na budowę (administracja architektoniczno-budowlana) i organy nadzoru budowlanego to zupełnie odrębne podmioty. W kompetencji nadzoru budowlanego znajdują się te kwestie, które wynikną w trakcie wykonywania robót oraz po ich zakończeniu. W siedzibie właściwego starosty załatwiamy pierwsze formalności, czyli uzyskanie pozwolenia na budowę lub zgłoszenie zamiaru wykonania robót budowlanych.

Kto pełni nadzór budowlany

Zadania nadzoru budowlanego wykonują:

• powiatowy inspektor nadzoru budowlanego (PINB);
• wojewoda przy pomocy wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego (WINB);
• Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego (GINB).

W praktyce każda sprawa zaczyna się od powiatowego inspektora nadzoru budowlanego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, której dotyczy sprawa. To do tego organu należy się zatem zwrócić, gdy chcemy zgłosić zakończenie własnej inwestycji albo mamy wątpliwości co do legalności robót budowlanych prowadzonych przez sąsiada.

Czym zajmuje się nadzór budowlany

Do zadań organów nadzoru budowlanego należy:

• kontrola przestrzegania i stosowania przepisów prawa budowlanego (w tym celu przeprowadza się doraźne i obowiązkowe kontrole trwających i zakończonych inwestycji budowlanych);
• kontrola działania organów administracji architektoniczno-budowlanej;
• badanie przyczyn powstawania katastrof budowlanych;
• współdziałanie z organami kontroli państwowej.

Nadzór budowlany zajmuje się sprawami samowoli budowlanej, czyli wykonaniem inwestycji bez wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia albo sprzecznie z pozwoleniem lub zgłoszeniem, prowadzeniem w budynku robót zagrażających bezpieczeństwu i wszystkimi innymi sprawami mogącymi doprowadzić do pogorszenia obiektu lub niemożności korzystania z niego.

Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego

W sytuacji budowy domu jednorodzinnego będziesz mieć do czynienia wyłącznie z powiatowym inspektorem nadzoru budowlanego (PINB). Wynika to przede wszystkim z ustawowo przyznanych mu bardzo szerokich kompetencji (art 83 ust. 1 prawo budowlane).

PINB jest organem pierwszej instancji, we wszystkich sprawach z zakresu nadzoru budowlanego, które nie zostały wyraźnie zastrzeżone dla innych organów. Wykonuje więc - obok starosty - administrację w zakresie budownictwa na szczeblu powiatowym.

Wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego

Wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego jest organem wyższego stopnia w stosunku do PINB.

Do właściwości WINB jako organu pierwszej instancji należą zadania i kompetencje określone w art. 83 ust. 1 ustawy prawo budowlane - takie jak dla powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, lecz w sprawach ‘wyższej rangi’ - obiektów i robót budowlanych takich jak np. usytuowanych na terenie morskich wód wewnętrznych czy lotnisk cywilnych wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi.

ZOBACZ: Prowadzisz budowę - Zatrudnij fachowy nadzór

Kiedy jest potrzebne pozwolenie na użytkowanie domu, a kiedy wystarczy zawiadomienie o zakończeniu budowy

Przepisy Prawa budowlanego stanowią, że przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy – zależnie od rodzaju inwestycji - uzyskać pozwolenie na użytkowanie albo zawiadomić nadzór o zakończeniu budowy. Obie sprawy załatwiamy w powiatowym nadzorze budowlanym.

Decyzję o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego trzeba uzyskać, jeżeli:

• na jego budowę jest wymagane pozwolenie i jest on zaliczony do jednej z następujących kategorii: V, IX-XVI, XVII (z wyjątkiem warsztatów rzemieślniczych, stacji obsługi pojazdów, myjni samochodowych i garaży do pięciu stanowisk włącznie), XVIII (z wyjątkiem obiektów magazynowych takich jak budynki składowe, chłodnie, hangary i wiaty, a także budynków kolejowych jak nastawnie, podstacje trakcyjne, lokomotywownie, wagonownie, strażnice przejazdowe i myjnie taboru kolejowego), XX, XXII (z wyjątkiem placów składowych, postojowych i parkingów), XXIV (z wyjątkiem stawów rybnych), XXVII (z wyjątkiem jazów, wałów przeciwpowodziowych, opasek i ostróg brzegowych oraz rowów melioracyjnych) lub XXVIII-XXX. Kategorię obiektu budowlanego znajdziemy na stronie tytułowej projektu budowlanego i w pozwoleniu na budowę. Na decyzji udzielającej pozwolenia na budowę takiego obiektu znajduje się informacja, jakie czynności należy podjąć przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego;
• inwestycja to legalizowana samowola budowlana albo legalizowane samowolne istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę;
• przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych (na przykład chcemy zamieszkać na gotowym parterze budynku, a piętro wykończyć później).

Zawiadomienie nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy jest wymagane w przypadku pozostałych, nie wymienionych wyżej inwestycji, dla których trzeba było uzyskać pozwolenie na budowę, oraz domów jednorodzinnych i sieci wybudowanych na podstawie zgłoszenia. Jeśli w ciągu 14 dni od złożenia zawiadomienia nie zostanie wniesiony sprzeciw, to można przystąpić do użytkowania obiektu. Warto wiedzieć, że dzień wniesienia sprzeciwu to data jego nadania na poczcie, a nie data jego doręczenia inwestorowi.

Przeczytaj też:

Nowelizacja PRAWA budowlanego w 2020 r. - co się zmieni >>>

Nadzór budowlany może też wcześniej wydać zaświadczenie o braku sprzeciwu – wtedy można przystąpić do użytkowania obiektu już kolejnego dnia. Niestety, o wydanie takiego zaświadczenia nie można wnioskować, organ je wydaje tylko z własnej inicjatywy.

SPRAWDŹ: wzory i formularze do pobrania

• Pozwolenie na budowę: wzór wniosku
• Zgłoszenie budowy: wzór wniosku
• Zgłoszenie robót budowlanych
• Zgłoszenie rozbudowy budynku
• Zgłoszenie nadbudowy – adaptacja poddasza
• Zawiadomienie o rozpoczęciu robót budowlanych: wniosek
• Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy
• Wzór zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych
• Pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego: wniosek

Gdzie i jak interweniować w sprawie budowy sąsiada

Donosy na działania sąsiadów często wpływają do organów nadzoru budowlanego. Nie zawsze jednak dotyczą one zadań tego organu. Zasada brzmi następująco:

• jeśli mamy zastrzeżenia do dokumentów, czyli pozwolenia na budowę lub zgłoszenia (np. uważamy, że inwestycja sąsiada jest niezgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i w ogóle nie powinien on dostać pozwolenia na budowę), to powinniśmy je zgłosić organowi administracji architektoniczno-budowlanej, który wydał te zezwolenia, czyli staroście albo prezydentowi miasta na prawach powiatu. Gdy organ ten będzie niewłaściwy do rozpatrzenia uwag, przekaże je do organu wyższego stopnia, czyli wojewody;
• jeżeli wątpliwości budzi sposób prowadzenia robót budowlanych, ich zgodność z projektem budowlanym, pozwoleniem lub zgłoszeniem albo ich legalność, to właściwy w sprawie będzie powiatowy organ nadzoru budowlanego.

Piszący donos często nie chce ujawniać swoich danych i decyduje się na wysłanie anonimu. Zasadą jest, że pisma, których adresata nie można ustalić, pozostawia się bez rozpoznania. W praktyce jednak organy nadzoru budowlanego kontrolują budowy lub obiekty opisane w anonimach. Dlatego tego typu sygnalizacja naruszenia prawa z reguły także jest skuteczna.

Złożenie anonimowego pisma ma jednak taką wadę, że wnoszący nie ma dostępu do akt postępowania prowadzonego przez nadzór budowlany. W takiej sytuacji można jedynie złożyć wniosek o dostęp do informacji publicznej. Trzeba przy tym pamiętać, że nie umożliwi to wglądu w pełną dokumentację (taką możliwość mają tylko strony postępowania), a jedynie w wydane przez inspektora nadzoru budowlanego decyzje i postanowienia dotyczące inwestycji prowadzonej przez sąsiada. Co ważne, sąsiad nie zostanie zawiadomiony, że ktoś otrzymał dotyczącą go decyzję na zasadach dostępu do informacji publicznej.

Udostępnienie informacji publicznej powinno nastąpić bez zbędnej zwłoki, nie później niż w terminie 14 dni od złożenia wniosku. Organ może przedłużyć ten termin, ale nie bardziej niż do dwóch miesięcy.

Informacja zostanie udostępniona w taki sposób i w takiej formie, o jakie wnioskowano (na przykład „Proszę o przesłanie skanu decyzji na adres e-mail …” albo „Proszę o przesłanie ksero projektu budowlanego”), chyba że środki techniczne, którymi dysponuje podmiot obowiązany do udostępnienia, tego nie umożliwiają.

Ponadto warto wiedzieć, że możemy zostać zobowiązani do poniesienia kosztów przekształcenia informacji w formę wskazaną we wniosku. Może się więc okazać, że organ nadzoru budowlanego wykona żądaną kopię projektu budowlanego, ale będzie trzeba za to zapłacić.