Czym jest obszar oddziaływania obiektu i dlaczego jest istotny w procesie budowlanym?

2022-03-08 13:53

Czym jest obszar oddziaływania obiektu - definicja. Właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania planowanego obiektu są stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę. Ze swoich uprawnień mogą korzystać zarówno w toku sprawy, jak i po jej zakończeniu.

Jeżeli Twój dom znajduje się w obszarze oddziaływania obiektu planowanego na sąsiedniej działce, możesz odwołać się od decyzji o pozwoleniu na jego budowę. Jak prawo definiuje obszar oddziaływania obiektu na sąsiednie nieruchomości? Co to jest informacja o obszarze oddziaływania obiektu? Kto wyznacza zasięg obszaru oddziaływania obiektu - projektant czy urzędnik? Sprawa jest dość skomplikowana.

Zgodnie z art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.

Obszar oddziaływania obiektu - definicja

Obszar oddziaływania obiektu - pojęcie to zostało zdefiniowane w Prawie budowlanym jako teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu (art. 3 pkt 20).

Warto zaznaczyć, że przepis ten został zmieniony w ramach tzw. dużej nowelizacji Prawa budowlanego z 19 września 2020 r. Przed nowelizacją przez obszar oddziaływania obiektu należało rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu.

W praktyce obszar oddziaływania obiektu musi być każdorazowo ustalany w odniesieniu do stanu faktycznego danej sprawy, ponieważ to indywidualne cechy projektowanego obiektu budowlanego i jego charakter mają wpływ na wyznaczenie granic jego oddziaływania. Z pewnością zawsze musi istnieć konkretny przepis prawa, który może potencjalnie zostać naruszony poprzez realizację inwestycji. Jeżeli taki przepis nie istnieje, to dana okoliczność nie może stanowić podstawy do objęcia konkretnej nieruchomości obszarem oddziaływania inwestycji.

Relację między interesem materialnym (czyli wynikającym z przepisów) a interesem faktycznym obrazuje sytuacja, w której na osiedlu domów jednorodzinnych ma powstać supermarket. Mieszkańcy mają wiele zarzutów względem inwestycji, ale nie każdy z nich powoduje, że właściciele konkretnych działek posiadają status strony postępowania. Przykładowo w obszarze oddziaływania obiektu znajdą się nieruchomości, do których będzie docierał hałas z wentylacji marketu, ponieważ przepisy prawa przewidują dopuszczalne normy hałasu dla terenów zabudowy jednorodzinnej. Stronami nie będą natomiast osoby będące właścicielami nieruchomości położonych przy drodze dojazdowej do marketu, ponieważ przepisy nie przewidują norm hałasu powodowanych przez przejeżdżające samochody ani norm natężenia ruchu na osiedlu domów jednorodzinnych.

Obszar oddziaływania obiektu - kto ustala strony postępowania

Zgodnie z art. 20 ust. 1 pkt 1c i art. 34 ust. 3 pkt 1 lit. e Prawa budowlanego projektant jest zobowiązany do określenia obszaru oddziaływania obiektu i zawarcia tej informacji w projekcie zagospodarowania działki lub terenu. Potwierdza to także § 18 Rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Zgodnie z tym przepisem informacja o obszarze oddziaływania obiektu zawiera:

wskazanie przepisów prawa, w oparciu o które dokonano określenia obszaru oddziaływania obiektu;
zasięg obszaru oddziaływania obiektu przedstawiony w formie opisowej lub graficznej albo informację, że obszar oddziaływania obiektu mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany.

Jednak ostatecznie to organ prowadzący postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę decyduje o zakresie obszaru oddziaływania inwestycji, ponieważ jego obowiązkiem jest ustalenie kręgu stron postępowania. Ustalenia projektanta stanowią jedynie pomocnicze informacje, z którymi starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu może, ale nie musi, się zgodzić. Wynika to z art. 10 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, który stanowi, że organy administracji publicznej obowiązane są zapewnić stronom czynny udział w każdym stadium postępowania, a przed wydaniem decyzji umożliwić im wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań.

Co ważne, ani inwestor, ani projektant nie mają możliwości podważenia ustaleń dokonanych przez organ administracji architektoniczno-budowlanej w toku postępowania w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę. Możliwość taka pojawi się dopiero w odwołaniu od decyzji kończącej postępowanie, ponieważ wojewoda (jako organ drugiej instancji) samodzielnie ustala strony postępowania, a jego podglądy w tym zakresie nie muszą być tożsame z ustaleniami organu pierwszej instancji. Gdy odwołanie od decyzji o pozwoleniu na budowę złoży właściciel nieruchomości znajdującej się w wyznaczonym przez organ pierwszej instancji obszarze oddziaływania obiektu, organ odwoławczy powinien – w przypadku ustalenia, że nieruchomość ta nie znajduje się jednak w obszarze oddziaływania obiektu – umorzyć postępowanie odwoławcze na podstawie art. 138 § 1 pkt 3 k.p.a.

Obszar oddziaływania obiektu obejmuje nie tylko działki graniczące bezpośrednio

Warto wiedzieć, że obszar oddziaływania obiektu nie musi kończyć się wyłącznie na nieruchomościach przylegających bezpośrednio do działki inwestora. Może on rozciągać się dużo dalej, na tereny, na które potencjalnie może oddziaływać przyszła inwestycja.

Przykładem takiego oddziaływania mogą być: zacienianie z powodu bliskiego posadowienia wysokiego budynku (nawet domu jednorodzinnego), przyszła emisja spalin pochodząca z inwestycji sąsiada, emisja nadmiernego hałasu, emisja wibracji, promieniowania czy wydobywający się w przyszłości fetor, czyli tzw. immisje pośrednie.

Obszar oddziaływania obiektu - jakie są konsekwencje błędnego ustalenia

Ustalenie przez organ administracji architektoniczno-budowlanej zbyt szerokiego kręgu stron postępowania nie pociąga za sobą żadnych konsekwencji prawnych. Oczywiście zaistnieją one w sferze faktycznej, tj. organ poniesie koszty przygotowania i wysyłki korespondencji do takich podmiotów, a ich działania mogą wydłużyć postępowanie albo nawet utrudnić inwestorowi uzyskanie pozytywnej decyzji. W takiej sytuacji nie można jednak mówić o żadnej karze dla starosty lub prezydenta miasta na prawach powiatu. Warto przypomnieć, że w przypadku wniesienia odwołania organ drugiej instancji nie jest związany ustaleniami w zakresie stron postępowania dokonanymi w postępowaniu zakończonym zaskarżoną decyzją. Wojewoda może zarówno rozszerzyć krąg uprawnionych podmiotów, jak i go zawęzić.

SPRAWDŹ: wzory i formularze do pobrania

Zupełnie inaczej wygląda sytuacja, kiedy krąg postępowania został określony przez organ zbyt wąsko, czyli podmioty, które zgodnie z prawem posiadały status strony postępowania, zostały pozbawione możliwości udziału w nim. Osoby takie – mimo że decyzja nie została im doręczona – mają prawo wniesienia odwołania. Sądy administracyjne wskazują jednak, że uprawnienie to nie jest bezterminowe. Strona pozbawiona udziału w postępowaniu może zaskarżyć decyzję tylko w terminie na wniesienie odwołania przewidzianym dla podmiotów, które zostały uznane za strony. Jeżeli ten czas upłynie, to pominięta strona postępowania może starać się jedynie o wznowienie postępowania zakończonego decyzją w przedmiocie pozwolenia na budowę.

Jak wnioskować o wznowienie postępowania

Zgodnie z art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a. w sprawie zakończonej decyzją ostateczną wznawia się postępowanie, jeżeli strona bez własnej winy nie brała w nim udziału. Ta przesłanka zostanie więc spełniona właśnie w sytuacji, gdy organ administracji architektoniczno-budowlanej pominie którąś ze stron postępowania.

Podanie o wznowienie postępowania wnosi się do organu administracji publicznej, który wydał w sprawie decyzję w pierwszej instancji, w terminie jednego miesiąca od dnia, w którym strona dowiedziała się o decyzji (art. 148 k.p.a.). Zachowanie tego terminu jest bardzo ważne. Jego upływ powoduje, że postępowanie nie będzie mogło zostać wznowione.

Trzeba także pamiętać, że zwrot „strona dowiedziała się o decyzji” jest rozumiany szeroko. Oznacza on, że strona uzyskała informacje pozwalające zidentyfikować decyzję w stopniu pozwalającym jej na sformułowanie żądania o wznowienie postępowania. Nie chodzi tu więc o posiadanie wiedzy o numerze lub dacie wydania decyzji. Wystarczy uzyskanie jakiejkolwiek informacji o fakcie zaistnienia tego aktu. Dniem dowiedzenia się o decyzji może być przykładowo moment, w którym podczas zwykłej rozmowy inwestor powiedział, że postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę jego inwestycji zostało zakończone.

Na etapie badania wniosku o wznowienie postępowania z przyczyny wskazanej w art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a. organ bada jedynie zachowanie terminu. Sądy administracyjne jednogłośnie wskazują, że nie jest dopuszczalne badanie przez organ interesu prawnego osoby wnoszącej o wznowienie postępowania już na etapie oceny przez organ przesłanek do wszczęcia postępowania wznowieniowego. Organ rozpatrujący takie podanie nie jest bowiem w żadnym wypadku umocowany do badania, czy podmiot domagający się wznowienia postępowania istotnie ma przymiot strony w postępowaniu zakończonym kwestionowaną decyzją, gdyż kwestia ta będzie przedmiotem ustaleń i oceny w postępowaniu prowadzonym po wydaniu postanowienia wznawiającego postępowanie (na przykład wyrok WSA w Bydgoszczy z 27 stycznia 2021 r., sygn. II SA/Bd 901/19).

We wznowionym postępowaniu sprawa zostanie ponownie zbadana. W pierwszej kolejności organ oceni, czy podmiot, na którego wniosek postępowanie zostało wznowione, rzeczywiście posiada przymiot strony. Jeśli tak, to kolejnym krokiem będzie przeprowadzenie analizy projektowanej inwestycji pod kątem ewentualnego naruszenia interesów osoby, która została w tym postępowaniu pominięta. Postępowanie wznowieniowe może skończyć się dwoma rodzajami rozstrzygnięć: uchyleniem pozwolenia na budowę i wydaniem nowej decyzji albo odmową uchylenia pozwolenia. Rodzaj rozstrzygnięcia zależy od tego, czy decyzja – w ocenie organu prowadzącego postępowanie wznowieniowe – była wadliwa.

Podstawa prawna:

Ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. DzU z 2021 r., poz. 2351 z późn. zm.)
Ustawa z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. DzU z 2021 r., poz. 735)