Pozwolenie na budowę domu: jak uzyskać, ile się czeka, ile kosztuje i jak długo jest ważne

2021-11-05 13:06
Budowa domu pozwolenie
Autor: Agnieszka Kubacka Dom jednorodzinny można budować na podstawie pozwolenia na budowę albo zgłoszenia budowy. W obu sytuacjach wymagany jest taki sam komplet dokumentów

Wyjaśniamy, jak według obowiązujących przepisów, uzyskać pozwolenie na budowę 2021. Ile się czeka na wydanie decyzji i jak długo jest ważne pozwolenie na budowę domu. Kiedy trzeba mieć pozwolenie na budowę, a kiedy wystarczy zgłoszenie budowy.

Prawo budowlane przewiduje, że w określonych przypadkach, zwłaszcza przy skomplikowanych inwestycjach budowlanych, konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę. Niestety przepisy w tym zakresie nieustannie się zmieniają. Wyjaśniamy, jak uzyskać pozwolenie na budowę.

Kiedy mamy już działkę i projekt budowlany domu, możemy złożyć wniosek o pozwolenie na budowę albo - w niektórych sytuacjach - dokonać zgłoszenia budowy.

Kiedy trzeba uzyskać pozwolenie na budowę?

Pozwolenie na budowę jest decyzją administracyjną niezbędną do tego, by legalnie rozpocząć i prowadzić budowę lub wykonywać roboty budowlane. Co do zasady jest ono niezbędne w przypadku budowy, rozbudowy, nadbudowy, odbudowy oraz przebudowy obiektów budowlanych.

Pozwolenie na budowę możemy też uzyskać również:

  • wraz z pozwoleniem na rozbiórkę – w przypadku gdy zamierzamy dokonać rozbiórki, a następnie wybudować nowy obiekt budowlany, powinniśmy od razu złożyć wniosek o pozwolenie na budowę. We wniosku należy zaznaczyć, że planujemy budowę oraz rozbiórkę. W takiej sytuacji nie jest konieczne składanie odrębnie wniosku o pozwolenie na rozbiórkę oraz wniosku o pozwolenie na budowę;
  • zamiast zgłoszenia budowy lub innych robót budowlanych - w przypadkach w których wystarczające jest zgłoszenie budowy lub innych robót budowlanych możemy zamiast takiego zgłoszenia złożyć wniosek o pozwolenie na budowę. Nie musimy podawać przy tym powodu naszej decyzji. Do wniosku o pozwolenie na budowę dołączamy niezbędną dokumentację. Powinniśmy dopilnować, aby zakres i treść projektu budowlanego były dostosowane do specyfiki i charakteru obiektu oraz stopnia skomplikowania robót budowlanych. Wniosek o pozwolenie na budowę będziemy musieli też złożyć, jeśli nakaże nam to urząd w decyzji o sprzeciwie wobec wykonania robót budowlanych objętych zgłoszeniem;
  • przy zmianie sposobu użytkowania i wykonywaniu robót budowlanych - wniosek o pozwolenie na budowę powinniśmy też złożyć w przypadku, gdy zamierzona zmiana sposobu użytkowania istniejącego obiektu budowlanego lub jego części wymaga przeprowadzenia robót budowlanych, dla których potrzebne jest pozwolenie na budowę. Wniosek taki powinien obejmować zmianę sposobu użytkowania wraz z niezbędnymi robotami budowlanymi.

Pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia budowlanego. Jeżeli planujemy budowę większej ilości obiektów, pozwolenie na budowę może - na nasz wniosek - dotyczyć wybranych obiektów lub zespołu obiektów, mogących samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. W takim przypadku powinniśmy przedstawić projekt zagospodarowania działki lub terenu.

Czym jest projekt budowlany?

Jednym z najważniejszych dokumentów w całym procesie budowlanym jest projekt budowlany. Składa się on z trzech elementów:

  • projektu zagospodarowania działki lub terenu sporządzonego na aktualnej mapie do celów projektowych lub jej kopii poświadczonej za zgodność z oryginałem przez projektanta, który obejmuje: określenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, w tym sieci uzbrojenia terenu, oraz urządzeń budowlanych sytuowanych poza obiektem budowlanym, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich, informację o obszarze oddziaływania obiektu;
  • projektu architektoniczno-budowlanego, który obejmuje:- układ przestrzenny oraz formę architektoniczną istniejących i projektowanych obiektów budowlanych,- zamierzony sposób użytkowania obiektów budowlanych, w tym liczbę projektowanych do wydzielenia lokali, z wyszczególnieniem lokali mieszkalnych,- charakterystyczne parametry techniczne obiektów budowlanych,- opinię geotechniczną oraz informację o sposobie posadowienia obiektu budowlanego,- projektowane rozwiązania materiałowe i techniczne mające wpływ na otoczenie, w tym środowisko,- charakterystykę ekologiczną,- informację o wyposażeniu technicznym budynku, w tym projektowanym źródle lub źródłach ciepła do ogrzewania i przygotowania ciepłej wody użytkowej,- opis dostępności dla osób niepełnosprawnych,- informację o minimalnym udziale lokali mieszkalnych, w przypadku budynków mieszkalnych wielorodzinnych,- postanowienie udzielające zgody na odstępstwo, jeżeli zostało wydane;
  • projektu technicznego, który obejmuje:- projektowane rozwiązania konstrukcyjne obiektu wraz z wynikami obliczeń statyczno-wytrzymałościowych,- charakterystykę energetyczną – w przypadku budynków,- dokumentację geologiczno-inżynierską lub geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych - w zależności od potrzeb,- inne opracowania projektowe,- w przypadku drogi krajowej lub wojewódzkiej – oświadczenie właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą, zgodnie z przepisami o drogach publicznych - w zależności od potrzeb,- opinie, uzgodnienia, pozwolenia i inne dokumenty.

Kiedy wystarczy zgłoszenie budowy lub robót budowlanych?

W niektórych sytuacjach zamiast wniosku o pozwolenie na budowę wystarczające będzie zgłoszenie budowy lub robót budowlanych. Dokładnie wyjaśniamy te kwestie w dwóch artykułach:

Jednak nawet w tych sytuacjach konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę, jeśli:

  • nasza inwestycja wymaga przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko,
  • nasza inwestycja wymaga przeprowadzenia oceny oddziaływania na obszar Natura 2000,
  • planowane przez nas roboty budowlane mają być wykonywane przy obiekcie wpisanym do rejestru zabytków, nasza budowa lub roboty budowlane będą wykonywane na obszarze wpisanym do rejestru zabytków.

Budowa i roboty budowlane bez pozwolenia i bez zgłoszenia

Nie musimy ani uzyskiwać pozwolenia na budowę ani zgłaszać budowy w przypadku budowy:

  • obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej:
  • parterowych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80m,
  • suszarni kontenerowych o powierzchni zabudowy do 21m2;
  • wiat o powierzchni zabudowy do 50m2, sytuowanych na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny, lub przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe, przy czym łączna liczba tych wiat na działce nie może przekraczać dwóch na każde 1000m2powierzchni działki;
  • wolno stojących altan o powierzchni zabudowy do 35m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500m2 powierzchni działki;
  • altan działkowych i obiektów gospodarczych;
  • wiat przystankowych i peronowych;
  • parterowych budynków o powierzchni zabudowy do 35m2, służących jako zaplecze do bieżącego utrzymania linii kolejowych, położonych na terenach stanowiących własność Skarbu Państwa, z wyjątkiem budynków sytuowanych na obszarze Natura 2000;
  • stanowisk postojowych dla samochodów osobowych do 10 stanowisk włącznie, z wyjątkiem sytuowanych na obszarze Natura 2000;
  • gospodarczych obiektów budowlanych o powierzchni zabudowy do 35m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80m, oraz stawów i zbiorników wodnych o powierzchni nieprzekraczającej 500m2 i głębokości nieprzekraczającej 2m od naturalnej powierzchni terenu przeznaczonych wyłącznie na cele gospodarki leśnej i położonych na gruntach leśnych Skarbu Państwa, z wyjątkiem sytuowanych na obszarze Natura 2000;
  • wolno stojących kabin telefonicznych, szaf i słupków telekomunikacyjnych;
  • parkometrów z własnym zasilaniem;
  • zjazdów z dróg powiatowych i gminnych oraz zatok parkingowych na tych drogach;
  • przepustów o przekroju wewnętrznym do 0,85m2;
  • przydomowych basenów i oczek wodnych o powierzchni do 50m2;
  • obiektów budowlanych będących urządzeniami melioracji wodnych;
  • opasek brzegowych oraz innych sztucznych, powierzchniowych lub liniowych umocnień brzegów rzek i potoków górskich oraz brzegu morskiego, brzegu morskich wód wewnętrznych, niestanowiących konstrukcji oporowych;
  • pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych;
  • telekomunikacyjnych linii kablowych;
  • urządzeń pomiarowych, wraz z ogrodzeniami i drogami wewnętrznymi, państwowej służby hydrologiczno-meteorologicznej i państwowej służby hydrogeologicznej: posterunków - wodowskazowych, meteorologicznych, opadowych oraz wód podziemnych; punktów - obserwacyjnych stanów wód podziemnych oraz monitoringu jakości wód podziemnych; piezometrów obserwacyjnych i obudowanych źródeł;
  • obiektów małej architektury, z wyjątkiem obiektów małej architektury w miejscach publicznych;
  • ogrodzeń o wysokości nieprzekraczającej 2,20m;
  • obiektów przeznaczonych do czasowego użytkowania w trakcie realizacji robót budowlanych, położonych na terenie budowy, oraz ustawianie barakowozów używanych przy wykonywaniu robót budowlanych, badaniach geologicznych i pomiarach geodezyjnych;
  • tymczasowych obiektów budowlanych stanowiących wyłącznie eksponaty wystawowe, niepełniących jakichkolwiek funkcji użytkowych, usytuowanych na terenach przeznaczonych na ten cel;
  • znaków geodezyjnych, a także obiektów triangulacyjnych, poza obszarem parków narodowych i rezerwatów przyrody;
  • poligonowych obiektów budowlanych, w szczególności stanowisk obronnych, przepraw, budowli ziemnych, budowli fortyfikacyjnych, instalacji tymczasowych oraz obiektów kontenerowych, lokalizowanych na terenach zamkniętych wyznaczonych przez Ministra Obrony Narodowej do prowadzenia ćwiczeń wojskowych z wykorzystaniem obozowisk polowych oraz umocnień terenu do pozoracji bezpośredniego prowadzenia walki;
  • obudowy ujęć wód podziemnych;
  • punktów ładowania;
  • urządzeń sytuowanych w pasie drogowym dróg publicznych, wraz z fundamentami, konstrukcjami wsporczymi oraz przynależnymi elementami wyposażenia: służących do zarządzania drogami, w tym do wdrażania inteligentnych systemów transportowych; służących do zarządzania ruchem drogowym, w tym urządzeń bezpieczeństwa ruchu drogowego;
  • bankomatów, biletomatów, wpłatomatów, automatów sprzedających, automatów przechowujących przesyłki lub automatów służących do wykonywania innego rodzaju usług o wysokości do 3m włącznie;
  • obiektów kontenerowych zlokalizowanych na terenach zamkniętych wyznaczonych decyzją Ministra Obrony Narodowej, wraz z instalacjami i przyłączami oraz związanych z nimi sieciami: elektroenergetycznymi, wodociągowymi,kanalizacji sanitarnej, cieplnymi;
  • naziemnych zbiorników będących obiektami budowlanymi, służących do przechowywania paliw płynnych klasy III, na potrzeby własne użytkownika, o pojemności do 5m3;
  • przydomowych tarasów naziemnych o powierzchni zabudowy do 35m2;
  • stawów i zbiorników wodnych o powierzchni nieprzekraczającej 1000m2 i głębokości nieprzekraczającej 3m, położonych w całości na gruntach rolnych.

Natomiast roboty budowlane, które nie wymagają ani pozwolenia ani zgłoszenia to:

  • przebudowa: budynków, których budowa wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, oraz budynków mieszkalnych jednorodzinnych z wyłączeniem przebudowy przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych,niektórych obiektów nie wymagających decyzji o pozwoleniu na budowę a wymagających zezwolenia,polegającej na dociepleniu budynków o wysokości nieprzekraczającej 12 m urządzeń budowlanych;
  • remont: obiektów budowlanych, z wyłączeniem remontu budowli, których budowa wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, budynków, których budowa wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę – w zakresie przegród zewnętrznych albo elementów konstrukcyjnych, urządzeń budowlanych;
  • instalowanie: - na obiektach budowlanych stanowiących albo niestanowiących całości techniczno-użytkowej urządzeń, w tym antenowych konstrukcji wsporczych i instalacji radiokomunikacyjnych, a także związanego z tymi urządzeniami osprzętu i urządzeń zasilających, o wysokości nieprzekraczającej 3 m,- krat na obiektach budowlanych, z wyłączeniem instalowania krat na budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego, - pomp ciepła, wolno stojących kolektorów słonecznych, urządzeń fotowoltaicznych o mocy zainstalowanej elektrycznej nie większej niż 50kW z zastrzeżeniem, że do urządzeń fotowoltaicznych o mocy zainstalowanej elektrycznej większej niż 6,5kW stosuje się obowiązek uzgodnienia z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych pod względem zgodności z wymaganiami ochrony przeciwpożarowej, zwany dalej „uzgodnieniem pod względem ochrony przeciwpożarowej”, projektu tych urządzeń oraz zawiadomienia organów Państwowej Straży Pożarnej, wewnątrz i na zewnątrz użytkowanego budynku instalacji, z wyłączeniem instalacji gazowych;
  • utwardzanie powierzchni gruntu na działkach budowlanych.

Jak i kiedy uzyskać pozwolenie na budowę

Możemy załatwić sprawę:

  • osobiście podczas wizyty w urzędzie,
  • listownie nadając wniosek wraz z niezbędną dokumentacją na przykład w placówce pocztowej,
  • elektronicznie poprzez portal e-Budownictwo (wystarczy założyć Profil Zaufany i wypełnić odpowiedni formularz załączając do niego niezbędne dokumenty).

Ważne! Od 1 lipca 2021 roku wniosek o pozwolenie na budowę możemy złożyć w formie elektronicznej za pomocą portalu e-Budwnictwo.

Wniosek o pozwolenie na budowę należy złożyć do:

  • starostwa powiatowego,
  • urzędu wojewódzkiego,
  • urzędu dzielnicowego m.st. Warszawy, lub
  • urzędu miasta na prawach powiatu.

W większości przypadków odpowiednim urzędem będzie starostwo powiatowe lub urząd miasta na prawach powiatu (właściwy miejscowo dla nieruchomości, na której realizowana ma być inwestycja).

W przypadku poważniejszych inwestycji wniosek o pozwolenie na budowę składamy do urzędu wojewódzkiego. Dotyczy to obiektów:

  • usytuowanych na terenie pasa technicznego, portów i przystani morskich, morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej, a także na innych terenach przeznaczonych do utrzymania ruchu i transportu morskiego;
  • hydrotechnicznych piętrzących, upustowych, regulacyjnych oraz kanałów i innych obiektów służących kształtowaniu zasobów wodnych i korzystaniu z nich, wraz z obiektami towarzyszącymi, z wyłączeniem urządzeń melioracji wodnych;
  • dróg publicznych krajowych i wojewódzkich wraz z obiektami i urządzeniami służącymi do utrzymania tych dróg i transportu drogowego oraz sytuowanymi w granicach pasa drogowego sieciami uzbrojenia terenu – niezwiązanymi z użytkowaniem drogi, a w odniesieniu do dróg ekspresowych i autostrad – wraz z obiektami i urządzeniami obsługi podróżnych, pojazdów i przesyłek;usytuowanych na obszarze kolejowym;
  • lotnisk cywilnych wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi;
  • usytuowanych na terenach zamkniętych;
  • strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych, o których mowa w ustawie z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych;
  • elektrowni wiatrowych w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 20 maja 2016 r. o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych;
  • inwestycji na nieruchomości wchodzącej w skład Zasobu Nieruchomości, o którym mowa ustawie z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości, oddanej w użytkowanie wieczyste lub sprzedanej w trybie określonym w art. 53 ust.1 lub ust. 2 tej ustawy, przeznaczonej na wynajem o czynszu najmu określonym zgodnie z przepisami rozdziału 7 tej ustawy;
  • metra wraz ze związanymi z nimi urządzeniami budowlanymi oraz sieciami uzbrojenia terenu (jeżeli konieczność ich przebudowy wynika z budowy lub przebudowy metra);
  • sieci uzbrojenia terenu sytuowanych poza pasem drogowym drogi krajowej lub wojewódzkiej, jeżeli konieczność ich budowy lub przebudowy wynika z budowy lub przebudowy tej drogi;
  • drogowych obiektów inżynierskich sytuowanych w granicach pasa drogowego drogi krajowej lub wojewódzkiej, niezwiązanych z tymi drogami;
  • dróg gminnych lub powiatowych, jeżeli konieczność ich budowy lub przebudowy wynika z budowy lub przebudowy drogi krajowej lub wojewódzkiej;
  • zjazdów, w rozumieniu art. 4 pkt 8 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych, z dróg krajowych i wojewódzkich;
  • sieci przesyłowych, w rozumieniu art. 3 pkt 11a ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. — Prawo energetyczne;
  • rurociągów przesyłowych dalekosiężnych służących do transportu ropy naftowej i produktów naftowych.

W przypadku realizacji inwestycji na terenie zakładu górniczego wniosek o pozwolenie na budowę należy złożyć do właściwego dyrektora okręgowego urzędu górniczego albo Dyrektora Specjalistycznego Urzędu Górniczego, który wydaje pozwolenia na budowę w sprawach następujących obiektów budowlanych podziemnych zakładów górniczych:

  • obiektów budowlanych maszyn wyciągowych
  • szybowych wież wyciągowych
  • budynków nadszybi
  • obiektów budowlanych urządzeń transportowych, których środki transportu poruszają się po torze o nachyleniu powyżej 45°, w wyrobiskach górniczych
  • wolno stojących budynków centrali, dyspozytorni, wraz z systemami łączności, bezpieczeństwa i alarmowania oraz magistralnych sieci telekomunikacyjnych
  • obiektów budowlanych stacji wentylatorów głównych
  • obiektów budowlanych przeznaczonych dla urządzeń, instalacji i sieci elektroenergetycznych wysokiego i średniego napięcia, zasilających obiekty, maszyny i urządzenia, o których mowa art. 169 ust. 1 pkt 1–5 ustawy Prawo geologiczne i górnicze.

Jeśli nie jesteśmy w stanie ustalić, gdzie powinniśmy złożyć wniosek o pozwolenie na budowę, wystarczy, że wejdziemy na stronę www.biznes.gov.pl i podamy dokładne miejsce inwestycji. System automatycznie wygeneruje dla nas informację o adresie urzędu, do którego powinniśmy zgłosić budowę. 

Budowę możemy rozpocząć dopiero po otrzymaniu decyzji pozwolenia na budowę, dlatego też wniosek należy złożyć odpowiednio wcześniej.

Ważne! Jeśli przystąpimy do robót budowlanych przed otrzymaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, zostanie to uznane za samowolę budowlaną. Będziemy wówczas musieli przeprowadzić procedurę legalizacyjną i ponieść związane z tym wysokie opłaty legalizacyjne a najgorszym przypadku zostaniemy zobowiązani do rozbiórki wybudowanego obiektu.

Jak uzyskać pozwolenie na budowę: złóż wniosek o pozwolenie na budowę z załącznikami

Odpowiednio wypełniony wniosek o pozwolenie na budowę składamy do właściwego urzędu. Do wniosku załączamy po trzy egzemplarze:

  • projektu zagospodarowania działki lub terenu,
  • projektu architektoniczno-budowlanego

- ​wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw lub kopiami tych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów;

  • oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
  • decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;
  • pozwolenia na wznoszenie lub wykorzystywanie sztucznych wysp, konstrukcji i urządzeń w polskich obszarach morskich,  układanie i utrzymywanie kabli lub rurociągów na obszarach morskich wód wewnętrznych i morza terytorialnego oraz układanie i utrzymywanie kabli lub rurociągów w wyłącznej strefie ekonomicznej, jeżeli są one wymagane;
  • w przypadku obiektów zakładów górniczych oraz obiektów usytuowanych na terenach zamkniętych, postanowienie o uzgodnieniu z organem administracji architektoniczno-budowlanej, projektowanych rozwiązań w zakresie:- linii zabudowy oraz elewacji obiektów budowlanych projektowanych od strony dróg, ulic, placów i innych miejsc publicznych,- przebiegu i charakterystyki technicznej dróg, linii komunikacyjnych oraz sieci uzbrojenia terenu, wyprowadzonych poza granice terenu zamkniętego, portów morskich i przystani morskich, a także podłączeń tych obiektów do sieci użytku publicznego;
  • w przypadku drogi w transeuropejskiej sieci drogowej:- wynik audytu bezpieczeństwa ruchu drogowego,- uzasadnienie zarządcy drogi;
  • umowę urbanistyczną, jeżeli jej zawarcie jest wymagane zgodnie z miejscowym planem rewitalizacji;
  • w przypadku instalacji radiokomunikacyjnych – oświadczenie projektanta, posiadającego uprawnienia budowlane do projektowania w specjalności, że instalacja radiokomunikacyjna nie spełnia warunków;
  • oświadczenie projektanta dotyczące możliwości podłączenia projektowanego obiektu budowlanego do istniejącej sieci ciepłowniczej, złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia, o treści: „Jestem świadomy(-ma) odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia”.

Do projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego dołączamy:

  • kopię decyzji o nadaniu projektantowi lub projektantowi sprawdzającemu, jeżeli jest wymagany, uprawnień budowlanych w odpowiedniej specjalności potwierdzoną za zgodność z oryginałem przez sporządzającego projekt;
  • kopię zaświadczenia o wpisaniu na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego aktualnego na dzień:- opracowania projektu – w przypadku projektanta,- sprawdzenia projektu – w przypadku projektanta sprawdzającego;
  • oświadczenie projektanta i projektanta sprawdzającego o sporządzeniu projektu zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej.

Jeśli planowane przez nas roboty prowadzone będą się odbywać przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków lub na obszarze wpisanym do rejestru zabytków, składamy odpowiednio:

  • pozwolenie na wykonywanie robót budowlanych przy zabytku,
  • pozwolenie na wykonywanie robót budowlanych w otoczeniu zabytku.

W przypadku budowy gazociągu przesyłowego, gazociągu o zasięgu krajowym lub gazociągu budowanego na podstawie umowy międzynarodowej, będziemy potrzebować zgody ministra właściwego do spraw energii. Na wyrażenie zgody minister ma 60 dni licząc od dnia złożenia wniosku. Jeśli nie zrobi tego w tym terminie, uznaje się, że wyraził tzw. milczącą zgodę na budowę.

W zależności od rodzaju oraz miejsca inwestycji możemy potrzebować pozwoleń, uzgodnień lub opinii innych organów. Kwestie te uregulowane są w przepisach szczegółowych. Takie uzgodnienia, zgody lub opinie powinniśmy uzyskać w terminie 14 dni od dnia przedstawienia w odpowiednim organie proponowanych rozwiązań. Jeśli organy te nie zajmą stanowiska w terminie, należy to uznać za brak zastrzeżeń do przedstawionych rozwiązań. Pamiętajmy jednak, że nie dotyczy to przypadków, w których potrzebne są decyzje, a także uzgodnień i opinii przeprowadzanych w ramach oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000

Sprawdzenie kompletności i strony merytorycznej wniosku o pozwolenie na budowę

Na tym etapie organ sprawdzi nasz wniosek pod kątem jego kompletności oraz strony merytorycznej. Jeśli stwierdzi, że nasz wniosek ma braki, wyśle nam postanowienie wzywające do ich usunięcia podając w nim termin, w którym należy to zrobić. Będziemy na to mieli co najmniej 7 dni – licząc od dnia otrzymania przez nas wezwania. W przypadku nieusunięcia braków w terminie, organ pozostawi sprawę bez rozpoznania, czyli nie rozpatrzy naszego wniosku. Wówczas, aby uzyskać pozwolenie będziemy musieli złożyć nowy wniosek.

Z kolei w przypadku nie zapłacenia opłaty skarbowej za wydanie pozwolenia na budowę, organ wyznaczy nam termin od 7 do 14 dni na jej uiszczenie. Jeśli nie uczynimy tego we wskazanym terminie, organ zwróci nam wniosek. Zwrot zgłoszenia następuje w drodze postanowienia, na które przysługuje nam zażalenie. Brak opłaty skarbowej za udzielone pełnomocnictwo nie powoduje zwrotu wniosku. Jednak odpowiedni organ podatkowy (wójt, burmistrz lub prezydent miasta) może przeprowadzić postępowanie egzekucyjne.

Wszelkie brakujące dokumenty powinniśmy złożyć w wyznaczonym terminie w urzędzie, który wezwał nas do usunięcia braków.

Ustalenie i zawiadomienie stron postępowania

W kolejnym etapie, organ ustali strony postępowania administracyjnego. Stronami postępowania jesteśmy my (czyli inwestor), a także właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu objętego wnioskiem o pozwolenie na budowę. Określenie obszaru oddziaływania obiektu jest zadaniem projektanta. Przygotowuje on informację o obszarze oddziaływania projektowanego obiektu i umieszcza ją w projekcie budowlanym. Jednak ostatecznie granice obszaru oddziaływania oraz strony postępowania ustala organ administracji. Warto przy tym pamiętać, że strony mają prawo do czynnego udziału na każdym etapie postępowania.

Co do zasady organizacje społeczne nie są stronami postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę. Jednak w postępowaniu wymagającym udziału społeczeństwa mogą być stronami organizacje ekologiczne, które wyrażą chęć uczestniczenia w tym postępowaniu, np. gdy na tym etapie jest potrzebne wykonanie ponownej oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko lub na obszar Natura 2000.

Następnie organ wyśle do stron zawiadomienie o wszczęciu postępowania administracyjnego. Jeśli liczba stron przekracza 20, organ może dokonać zawiadomienia poprzez obwieszczenie lub w inny sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości. Może zatem wywiesić informację w budynku urzędu, opublikować ogłoszenie na swoich stronach internetowych, bądź w lokalnej prasie. Organ powinien uprzedzić strony na piśmie, że będzie w taki sposób informował je o przebiegu postępowania Po 14 dniach od publikacji obwieszczenia uznaje się, że strony zostały poinformowane.

Ustalenie możliwości wydania pozwolenia na budowę

Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego organ organ sprawdza:

  • zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z:- ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu - wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach - ustaleniami uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowe
  • zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi
  • kompletność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego, w tym dołączenie: - wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń- informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia ze względu na specyfikę projektowanego obiektu budowlanego, uwzględnianej w planie bezpieczeństwa i ochrony zdrowia- kopii zaświadczenia o wpisie do centralnego rejestru potwierdzającego możliwość wykonywania samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie- oświadczenia projektanta dotyczące możliwości podłączenia projektowanego obiektu budowlanego do istniejącej sieci ciepłowniczej oraz oświadczenie projektanta, posiadającego uprawnienia budowlane do projektowania w specjalności - w przypadku instalacji radiokomunikacyjnych
  • posiadanie przez projektanta i projektanta sprawdzającego odpowiednich uprawnień budowlanych oraz aktualność zaświadczenia

Jeżeli nasza dokumentacja nie spełnia tych wymagań, organ nakaże nam usunąć nieprawidłowości w terminie wskazanym w postanowieniu.

Odmowa wydania pozwolenia na budowę

Organ odmówi wydania pozwolenia na budowę, jeśli:

  • rozpoczęliśmy wykonywanie robót budowlanych przed uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę,
  • nie uzupełniliśmy braków w dokumentacji lub w załączonych dokumentach,
  • na terenie, którego dotyczy projekt zagospodarowania działki lub terenu, znajduje się obiekt budowlany, w stosunku do którego wydano ostateczną decyzję o nakazie rozbiórki.

Jeśli nasz wniosek o pozwolenie na budowę dotyczy obiektów budowlanych oraz obszarów ujętych w gminnej ewidencji zabytków, ale niewpisanych do rejestru zabytków, organ będzie musiał uzgodnić go z wojewódzkim (albo miejskim) konserwatorem zabytków. Na zajęcie stanowiska konserwator ma 30 dni licząc od dnia doręczenia mu przez organ wniosku o pozwolenie na budowę. Jeśli w tym terminie konserwator nie zajmie stanowiska, organ uzna, że nie wniósł on zastrzeżeń do przedstawionych we wniosku rozwiązań projektowych.

Jeśli w trakcie oceny naszego wniosku o pozwolenie na budowę organ stwierdzi, że dokonaliśmy w nim zmian w stosunku do wymagań określonych w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach (jeśli do jej wydania było wymagane sporządzenie raportu oddziaływania na środowisko), będziemy musieli złożyć nowy raport o oddziaływaniu przedsięwzięcia na środowisko. Taki nakaz otrzymamy w formie postanowienia.

Przed wydaniem decyzji organ zawiadomi wszystkie strony postępowania o zebraniu kompletu materiałów. Wszystkie strony mają prawo zapoznać się i wypowiedzieć co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Gdy istnieje ryzyko wydania decyzji odmownej, organ w zawiadomieniu wskaże warunki, których nie spełniliśmy. Wciąż mamy możliwość dopełnienia tych warunków składając wymagane dokumenty w wyznaczonym przez organ terminie.

Wydanie pozwolenia na budowę

Decyzję o pozwoleniu na budowę organ wydaje w oparciu o przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego. Decyzja taka nie ma ustalonego wzoru. W decyzji o pozwoleniu na budowę organ może w razie potrzeby:

  • określić szczególne warunki zabezpieczenia terenu budowy i prowadzenia robót budowlanych,
  • określić czas użytkowania tymczasowych obiektów budowlanych,
  • określić terminy rozbiórki istniejących obiektów budowlanych nieprzewidzianych do dalszego użytkowania i tymczasowych obiektów budowlanych,
  • określa szczegółowe wymagania dotyczące nadzoru na budowie,
  • zamieścić informację o konieczności uzyskania pozwolenia na użytkowanie lub złożenia zawiadomienia o zakończeniu budowy.

Ponadto, w pouczeniu do decyzji organ poinformuje nas dodatkowo o obowiązkach i warunkach związanych z przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego.

Wraz z decyzją o pozwoleniu na budowę organ wyda nam jeden egzemplarz projektu budowlanego. Drugi egzemplarz projektu przekazywany jest do nadzoru budowlanego, a ostatni pozostaje w urzędzie, który wydał pozwolenie na budowę. Dokumenty urząd może wysłać nam pocztą lub też możemy sami odebrać je w urzędzie. Może też zrobić to nasz pełnomocnik. Projekt zostanie ostemplowany pieczątkami urzędu.

Jeśli realizujemy inwestycję o wysokim stopniu skomplikowania, organ może nakazać nam ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego, a także nadzoru autorskiego.

Ile się czeka na pozwolenie na budowę

Decyzja o pozwoleniu na budowę staje się ostateczna po upływie terminu 14 dni na wniesienie odwołania – licząc od dnia doręczenia decyzji wszystkim stronom. Kiedy to nastąpi, a także gdy decyzja jest zgodna z żądaniem wszystkich stron lub wszystkie strony zrzekły się prawa do wniesienia odwołania decyzja podlega wykonaniu.

W przypadku gdy organ nie wyda decyzji w sprawie pozwolenia na budowę:

  • w terminie 65 dni od dnia złożenia wniosku o wydanie takiej decyzji albo
  • w zakresie realizacji inwestycji kolejowej, w terminie 45 dni od dnia złożenia wniosku o wydanie takiej decyzji albo
  • w zakresie realizacji inwestycji zlokalizowanych na terenach zamkniętych ustalonych decyzją Ministra Obrony Narodowej, służących bezpieczeństwu i obronności państwa, w terminie 30 dni od dnia złożenia wniosku o wydanie takiej decyzji

– organ wyższego stopnia wymierza temu organowi karę w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki.

Odebranie dziennika budowy

Dziennik budowy jest wydawany przez właściwy organ w terminie 3 dni od dnia wystąpienia inwestora, w przypadku gdy:

  • decyzja o pozwoleniu na budowę jest wykonalna alboinwestor nabył prawo do wykonywania robót budowlanych na podstawie zgłoszenia, albo
  • decyzja o legalizacji obiektu budowlanego lub jego części jest wykonalna, albo
  • decyzja o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych jest wykonalna.

Dziennik budowy należy prowadzić tak, aby z zawartych w nim wpisów wynikała kolejność zdarzeń i okoliczności zachodzących w toku wykonywania robót budowlanych i mających znaczenie przy ocenie technicznej prawidłowości wykonywania budowy, montażu lub rozbiórki. Jest on prowadzony odrębnie dla każdego obiektu budowlanego, w przypadku którego wymagane jest pozwolenie na budowę albo zgłoszenie a w przypadku obiektów liniowych lub sieciowych dziennik prowadzi się odrębnie dla każdego wydzielonego odcinka robót budowlanych.

Przystąpienie do robót budowlanych

Po odebraniu dziennika budowy organ, który wydał nam pozwolenie oraz projektanta sprawującego nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych.

Do zawiadomienia dołączamy:

  • informację wskazującą imiona i nazwiska osób, które będą sprawować funkcję:- kierownika budowy,- inspektora nadzoru inwestorskiego – jeżeli został on ustanowiony – oraz w odniesieniu do tych osób dołącza kopie zaświadczeń, wraz z kopiami decyzji o nadaniu uprawnień budowlanych w odpowiedniej specjalności;
  • oświadczenie projektanta i projektanta sprawdzającego o sporządzeniu projektu technicznego, dotyczącego zamierzenia budowlanego zgodnie zobowiązującymi przepisami, zasadami wiedzy technicznej, projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz projektem architektoniczno-budowlanym oraz rozstrzygnięciami dotyczącymi zamierzenia budowlanego.

Zanim przystąpimy do robót budowlanych mamy obowiązek:

  • zapewnić sporządzenie projektu technicznego, w przypadku: robót budowlanych objętych decyzją o pozwoleniu na budowę, budowy, przebudowy, instalowania;
  • ustanowić kierownika budowy w przypadku: robót budowlanych objętych decyzją o pozwoleniu na budowę, budowy oraz instalowania, przebudowy, robót budowlanych objętych decyzją o legalizacji budowy, robót budowlanych objętych decyzją o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych;
  • ustanowić inspektora nadzoru inwestorskiego w przypadku: gdy taki obowiązek wynika z decyzji o pozwoleniu na budowę, robót budowlanych objętych decyzją o legalizacji budowy, robót budowlanych objętych decyzją, obiektów budowlanych, przy których realizacji jest wymagane ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego;
  • przekazać kierownikowi budowy projekt budowlany, w tym projekt techniczny, o ile jest wymagany.

Ważne! Organ administracji architektoniczno-budowlanej może wyłączyć, w drodze decyzji, obowiązek ustanawiania kierownika budowy, jeżeli jest to uzasadnione nieznacznym stopniem skomplikowania robót budowlanych lub innymi ważnymi względami.

Ile kosztuje pozwolenie na budowę?

Wysokość opłaty skarbowej, jaką musimy uiścić ubiegając się o wydanie pozwolenia na budowę jest uzależniona od rodzaju inwestycji, na którą ma być wydane pozwolenie. Opłata ta wynosi dla:

  • budynku przeznaczonego na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż rolnicza i leśna – 1 zł za każdy m² powierzchni użytkowej – jednak nie więcej niż 539 zł,
  • budynku służącego celom gospodarczym w gospodarstwie rolnym – 14 zł,
  • innego budynku – 48 zł,
  • studni oraz urządzeń do usuwania nieczystości stałych i ścieków – 20 zł,
  • budowli związanych z produkcją rolną – 112 zł,
  • sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych, gazowych, cieplnych oraz dróg, z wyjątkiem dróg dojazdowych, dojść do budynków i zjazdów z drogi o długości powyżej 1 km – 2143 zł,
  • sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych, gazowych, cieplnych oraz dróg o długości do 1 km – 105 zł,
  • innych budowli – 155 zł,
  • urządzeń budowlanych związanych z obiektem budowlanym – 91 zł.

Jeśli pozwolenie na budowę obejmuje więcej niż jeden obiekt budowlany, opłatę skarbową pobiera się od każdego obiektu odrębnie.

Jeśli pozwolenia na budowę ma dotyczyć budynku o funkcji mieszanej, to przy obliczaniu opłaty skarbowej nie bierze się pod uwagę powierzchni mieszkalnej tego budynku. Natomiast w przypadku, gdy wniosek o wydanie pozwolenia na budowę dotyczy przebudowy lub remontu obiektu budowlanego, to opłata skarbowa wynosi 50% opłat określonych powyżej.

Nie mamy obowiązku uiszczenia opłaty skarbowej za wydanie decyzji dotyczącej:

  • pozwolenia na budowę budynków mieszkalnych (w przypadku budowy budynku o funkcji mieszanej, przy obliczaniu wysokości opłaty nie uwzględnia się powierzchni części mieszkalnej w tym budynku),
  • pozwolenia na budowę lub remont obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych wskutek działalności spowodowanej ruchem zakładu górniczego lub klęsk żywiołowych,
  • pozwolenia na budowę budynków przeznaczonych na cele naukowe, socjalne i kulturalne,
  • pozwolenia na remont obiektów budowlanych wpisanych do rejestru zabytków.

Z opłaty skarbowej zwolnione są także jednostki budżetowe i samorządowe oraz organizacje pożytku publicznego.

Opłatę należy uiścić przy składaniu wniosku. W ciągu 3 dni od dnia złożenia wniosku o pozwolenie na budowę możemy dostarczyć dowód zapłaty. Dowodem takim będzie np. wydruk potwierdzający dokonanie operacji bankowej. W przypadku, gdy chcemy zachować oryginał dowodu uiszczenia opłaty skarbowej, mamy prawo zażądać od urzędu jego zwrotu. W takim przypadku urząd na złożonym przez nas wniosku o pozwolenie na budowę dokona adnotacji o uregulowaniu opłaty i zwróci nam dowód uiszczenia opłaty – będzie na nim adnotacja urzędu o zapłacie opłaty. 

Opłatę skarbową za pozwolenie na budowę wpłacamy na konto urzędu miasta lub gminy, właściwego dla siedziby urzędu, w którym składamy wniosek (numer konta sprawdzisz na stronie urzędu miasta lub gminy). Dla przykładu, jeśli wniosek składamy do Starostwa Powiatowego w Pułtusku, opłatę wpłacamy na konto Urzędu Miasta Pułtuska.

Opłata skarbowa za pełnomocnictwo (opcjonalnie) – 17 zł.

Jeśli w naszym imieniu ma działać pełnomocnik, musimy wnieść tzw. opłatę za pełnomocnictwo. Nie mamy obowiązku uiszczać takiej opłaty, w przypadku gdy pełnomocnictwa udzieliliśmy mężowi, żonie, dzieciom, rodzicom, dziadkom, wnukom lub rodzeństwu.

Opłatę skarbową za pełnomocnictwo wpłać na konto urzędu miasta lub gminy, właściwego dla siedziby urzędu, w którym składamy wniosek (numer konta znajdziemy zazwyczaj na stronie urzędu miasta lub gminy). Na przykład jeśli pełnomocnictwo składamy do Urzędu Miasta Pułtusk, to opłatę wpłacamy również na konto Urzędu Miasta Pułtuska.

Jak się odwołać od decyzji w sprawie pozwolenia na budowę?

Od otrzymanej decyzji w sprawie pozwolenia na budowę możemy się odwołać. Odwołanie takie powinniśmy złożyć do:

  • urzędu wojewódzkiego – jeśli decyzję w pierwszej instancji wydało nam starostwo albo urząd miasta na prawach powiatu,
  • Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego – jeśli decyzję w pierwszej instancji wydał nam urząd wojewódzki.

Odwołanie składamy za pośrednictwem urzędu, który wydał nam decyzję w sprawie pozwolenia na budowę. Powinniśmy to zrobić w terminie 14 dni licząc od dnia otrzymania decyzji. Odwołanie mogą też złożyć inne strony postępowania, niezadowolone z decyzji urzędu.

Warto też pamiętać, że istnieje możliwość zrezygnowania ze składania odwołania od decyzji. Jeśli podobnie postąpią inne strony postępowania, decyzja szybciej stanie się ostateczna.

Ile jest ważne pozwolenie na budowę

Decyzja o pozwoleniu na budowę wygaśnie, jeśli:

  • nie rozpoczniemy budowy w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna bądź
  • przerwiemy budowę na okres dłuższy niż 3 lata.

W takiej sytuacji, aby przystąpić do robót budowlanych, będziemy musieli uzyskać nową decyzję o pozwoleniu na budowę.

SPRAWDŹ: wzory i formularze do pobrania

Podstawa prawna:

  • Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2020 r., poz. 1333 ze zm.);
  • Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2021 r. poz. 735 ze zm.);
  • Ustawa z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2020 poz. 471);
  • Ustawa z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej (tekst jedn. Dz.U. 2006 nr 225 poz. 1635 ze zm.);
  • Ustawa z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej (tekst jedn. Dz.U. z 2021 r. poz. 1923 ze zm.);
  • Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 25 listopada 2010 r. w sprawie obiektów i robót budowlanych, w sprawach których organem pierwszej instancji jest wojewoda (Dz.U. Nr 235, poz. 1539);
  • Rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 6 września 2021 r. w sprawie sposobu prowadzenia dzienników budowy, montażu i rozbiórki (Dz.U. 2021 poz. 1686);
  • Rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.U. z 2020 r. poz. 1609);
  • Rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 12 lutego 2021 r. w sprawie określenia wzoru formularza zgłoszenia budowy lub wykonywania innych robót budowlanych (Dz.U. 2021 poz. 304);
  • Rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 25 czerwca 2021 r. w sprawie wzoru oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (Dz.U. 2021 poz. 1170).
Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Podziel się opinią
Grupa ZPR Media sprzeciwia się głoszeniu opinii noszących znamiona mowy nienawiści przepełnionych pogardą czy agresją. Jeśli widzisz komentarz, który jest hejtem, powiadom nas o tym, klikając zgłoś. Więcej w REGULAMINIE