Zgłoszenie budowy z projektem budowlanym: krok po kroku

2021-11-04 13:17

Wyjaśniamy, jak złożyć zgłoszenie budowy wraz z projektem budowlanym.

Nie każda budowa wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Niektóre inwestycje można zrealizować na podstawie samego zgłoszenia wraz z projektem budowlanym.

Jakie inwestycje zrealizujemy po zgłoszeniu budowy z projektem budowlanym?

Zgłoszenie budowy wraz z projektem budowlanym będzie wystarczające, aby zrealizować budowę:

wolno stojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane;
sieci: elektroenergetyczne obejmujących napięcie znamionowe nie wyższe niż 1 kV, wodociągowe, kanalizacyjne, cieplne, gazowe o ciśnieniu roboczym nie wyższym niż 0,5 MPa;
wolno stojące parterowe budynki stacji transformatorowych i kontenerowe stacje transformatorowe o powierzchni zabudowy do 35 m²;
obiekty budowlane, usytuowane na terenach zamkniętych, ustalone decyzją Ministra Obrony Narodowej lub ministra właściwego do spraw wewnętrznych, z wyłączeniem budynków mieszkalnych, zamieszkania zbiorowego oraz użyteczności publicznej.

Na podstawie zgłoszenia wraz z projektem budowlanym zrealizujemy też rozbudowę, nadbudowę lub odbudowę tych obiektów. Ponadto zgłoszenia z projektem budowlanym wymaga również instalacja wewnątrz i na zewnątrz użytkowanego budynku instalacji gazowych.

Rozpoczęcie budowy bądź przebudowy wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych na podstawie samego zgłoszenia wraz z projektem jest możliwe tylko w przypadku, gdy obszar ich oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. Obszar ten określa projektant na podstawie przepisów dotyczących procesu inwestycyjnego. Jeśli projektant stwierdzi, że obszar oddziaływania wykracza poza granice działki, musimy już wystąpić o pozwolenie na budowę.

Ważne! W trakcie sprawdzania zgłoszenia organ ustala, czy obszar oddziaływania naszej inwestycji faktycznie mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane.

Przeczytaj też: Jak się zmienił projekt budowlany po nowelizacji prawa

Obszar oddziaływania budynku może wprowadzać ograniczenia w zagospodarowaniu przyległego terenu (w tym zabudowy). Oddziaływanie takie może polegać na wibracjach, hałasie, zakłóceniach elektrycznych albo zanieczyszczeniach powietrza, wody lub gleby, bądź też pozbawieniu lub ograniczeniu możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej, środków łączności, czy dopływu światła dziennego. W takim przypadku organ odmówi przyjęcia naszego zgłoszenia i nakaże nam uzyskać pozwolenia na budowę.

Ważne! W niektórych przypadkach nie musimy załączać do zgłoszenia projektu budowlanego. Więcej na ten temat w artykule „Jak według nowych przepisów zgłosić budowę bez dołączania projektu budowlanego? Krok po kroku”.

Kiedy zamiast zgłoszenia budowy konieczne będzie pozwolenie na budowę?

Pozwolenie na budowę musimy uzyskać, jeśli nasza inwestycja:

wymaga przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko;
wymaga przeprowadzenia oceny oddziaływania na obszar Natura 2000;
ma być wykonywana przy obiekcie wpisanym do rejestru zabytków.

Jeśli mamy wątpliwości, czy dany obiekt wpisany jest do rejestru zabytków, warto dopytać o to bezpośrednio w urzędzie, do którego składamy zgłoszenie lub u konserwatora zabytków właściwego dla powiatu, w którym obiekt ten jest położony.

Organ administracji architektoniczno-budowlanej może też, w drodze decyzji, nałożyć na nas obowiązek uzyskania pozwolenia na wykonanie określonego obiektu lub robót budowlanych objętych obowiązkiem zgłoszenia, jeżeli ich realizacja może:

naruszać ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
naruszać ustalenia decyzji o warunkach zabudowy,
powodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia,
skutkować pogorszeniem stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków,
powodować pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych,
doprowadzić do wprowadzenia, utrwalenia, czy zwiększenia ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Ważne! Zamiast zgłoszenia robót budowlanych mamy oczywiście prawo złożyć wniosek o wydanie pozwolenie na budowę, nawet jeśli nasza inwestycja może teoretycznie zostać zrealizowana na podstawie samego zgłoszenia. Nie musimy przy tym podawać powodu takiej decyzji.

Jak złożyć zgłoszenie budowy wraz z projektem budowlanym

Krok 1. Złóż zgłoszenie z załącznikami

W pierwszej kolejności składamy, w zależności od rodzaju inwestycji - zgłoszenie budowy lub przebudowy budynku lub instalacji.

Do wniosku powinniśmy dołączyć:

3 egzemplarze projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub kopiami tych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów,
oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
pozwolenia na znoszenie lub wykorzystywanie sztucznych wysp, konstrukcji i urządzeń w polskich obszarach morskich, pozwolenie na układanie i utrzymywanie kabli lub rurociągów na obszarach morskich wód wewnętrznych i morza terytorialnego oraz pozwolenie na układanie i utrzymywanie kabli lub rurociągów w wyłącznej strefie ekonomicznej jeżeli są one wymagane,
w przypadku obiektów zakładów górniczych oraz obiektów usytuowanych na terenach zamkniętych, postanowienie o uzgodnieniu z organem administracji architektoniczno-budowlanej, projektowanych rozwiązań w zakresie linii zabudowy oraz elewacji obiektów budowlanych projektowanych od strony dróg, ulic, placów i innych miejsc publicznych a także przebiegu i charakterystyki technicznej dróg, linii komunikacyjnych oraz sieci uzbrojenia terenu, wyprowadzonych poza granice terenu zamkniętego, portów morskich i przystani morskich, a także podłączeń tych obiektów do sieci użytku publicznego.

Jeśli informacje dotyczące inwestorów lub pełnomocników (gdy jest ich więcej niż jeden) nie zmieściły się na formularzu zgłoszenia budowy lub przebudowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego, możemy dołączyć informację uzupełniającą do wniosku o pozwolenie na budowę i pozwolenia na rozbiórkę oraz zgłoszenia budowy i przebudowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

Jeśli roboty budowlane mają być wykonywane na obszarze wpisanym do rejestru zabytków, powinniśmy dołączyć pozwolenie na wykonywanie robót budowlanych w otoczeniu zabytku. Jeżeli reprezentuje nas pełnomocnik, dołączamy dodatkowo pełnomocnictwo – wraz z dowodem uiszczenia opłaty skarbowej za jego udzielenie.

Krok 2. Sprawdzenie przez organ kompletności naszego zgłoszenia budowy wraz z projektem budowlanym

Jeśli organ stwierdzi, że nasze zgłoszenie ma braki, wyśle nam postanowienie wzywające do ich usunięcia podając w nim termin, w którym należy to zrobić. W przypadku nieusunięcia braków w terminie, otrzymamy decyzję o sprzeciwie wobec budowy wymienionej w zgłoszeniu.

Z kolei w przypadku nie zapłacenia opłaty skarbowej za dokonanie zgłoszenia lub za pełnomocnictwo, urząd wyznaczy nam termin od 7 do 14 dni na jej uiszczenie. Jeśli nie uczynimy tego we wskazanym terminie, organ zwróci nam zgłoszenie. Zwrot zgłoszenia następuje w drodze postanowienia, na które przysługuje nam zażalenie.

Krok 3. Wydanie przez organ decyzji w sprawie budowy na podstawie zgłoszenia

Urząd oceni, czy możemy budować na podstawie zgłoszenia. Sprawdzi przy tym:

zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania i innymi aktami prawa miejscowego. W przypadku braku planu, organ sprawdzi zgodność projektu z decyzją o ustaleniu warunków zabudowy albo decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego,
zgodność projektu z wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności zawartymi w decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych (o ile była wymagana),
zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi,
kompletność projektu budowlanego i posiadanie wszelkich wymaganych opinii, uzgodnień i sprawdzeń oraz – sporządzoną przez projektanta – informację dotyczącą bezpieczeństwa i ochrony zdrowia ze względu na specyfikę projektowanego obiektu budowlanego,
zaświadczenie, wydane przez właściwą izbę samorządu zawodowego, o wpisaniu autora projektu na listę członków izby,
czy projekt sprawdziła osoba (jeśli jest to wymagane) o odpowiednich uprawnieniach budowlanych. Urząd weryfikuje zaświadczenie o wpisie sprawdzającego na listę członków izby samorządu zawodowego,
czy inwestycja na nieruchomości wchodzącej w skład Zasobu Nieruchomości, która została oddana w użytkowanie wieczyste lub sprzedana w trybie przetargu, spełnia wymagania.

Jeżeli złożone przez nas dokumenty nie spełnią tych wymagań, organ nakaże nam usunięcie wskazanych nieprawidłowości. Zrobi to w formie postanowienia, w którym wskaże nam termin usunięcia nieprawidłowości. Jeśli tego nie zrobimy, organ wyda decyzję o sprzeciwie wobec zgłoszonych przez nas robót budowlanych.

Organ wyda decyzję o sprzeciwie na wykonanie zgłoszonej przez nas budowy lub robót budowlanych, jeśli:

zgodnie z przepisami wymagają one pozwolenia na budowę,
są one niezgodne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania terenu,
są niezgodne z decyzją o ustaleniu warunków zabudowy,
są niezgodne z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego,
są niezgodne z innymi aktami prawa miejscowego lub innymi przepisami,
nie uzupełnimy braków zgłoszenia.

Urząd może w decyzji o sprzeciwie nakazać nam uzyskanie pozwolenia na budowę. Będzie tak, gdy budowa lub roboty budowlane mogą:

naruszyć ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
naruszyć ustalenia decyzji o warunkach zabudowy,
powodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia,
skutkować pogorszeniem stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków,
doprowadzić do pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych,
powodować wprowadzenie i zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich (gdy nasza inwestycja oddziałuje na sąsiednie działki).

Jeśli nasze zgłoszenie spełnia wszystkie wymagania, to urząd przyjmie zgłoszenie budowy tzw. milczącą zgodą. Urząd nie musi w takim przypadku wysyłać nam żadnego pisma o zgodzie na budowę. Może jednak, przed upływem terminu 21 dni, wydać nam z urzędu zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu.

Krok 4. Odebranie od organu projektu budowlanego i dziennika budowy

Po przyjęciu zgłoszenia urząd ostempluje nasz projekt i wyda nam dwa ostemplowane egzemplarze oraz dziennik budowy. Dziennik budowy wydawany jest przez organ z urzędu, co oznacza, że nie musimy składać wniosku o jego wydanie. Ewentualnie organ może zobowiązać nas do zwrotu związanych z tym kosztów. Wysokość takiej opłaty ustala urząd.

Po otrzymaniu dziennika budowy, powinniśmy zwrócić uwagę, czy:

dziennik budowy jest opieczętowany na każdej stronie,
na stronie tytułowej wpisany jest: numer dziennika, data wydania oraz liczba stron dziennika, imię i nazwisko lub nazwa (firma) inwestora, rodzaj i adres budowy, numer i data zgłoszenia.

Na pierwszej stronie otrzymanego dziennika budowy wpisujemy imię i nazwisko lub nazwę (firmę) wykonawcy lub wykonawców oraz osób sprawujących kierownictwo budowy i robót budowlanych, nadzór autorski i inwestorski. Podajemy ich specjalności i numery uprawnień budowlanych. Osoby te potwierdzają podpisem i datą przyjęcie powierzonych im obowiązków. Urząd może przed upływem terminu 21 dni wydać nam z urzędu zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu do złożonego zgłoszenia budowy z projektem budowlanym. Po otrzymaniu takiego zaświadczenia możemy rozpocząć budowę.

Krok 5. Rozpoczęcie budowy na podstawie zgłoszenia

Do budowy możemy przystąpić po:

upływie 21 dni od złożenia zgłoszenia, pod warunkiem, że urząd nie wniósł sprzeciwu w tym terminie,
otrzymaniu zaświadczenia o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu.

Jeśli urząd nie wydał nam takiego zaświadczenia z urzędu – a chcemy uzyskać potwierdzenie przyjęcia zgłoszenia budowy z projektem budowlanym – powinniśmy złożyć wniosek o wydanie zaświadczenia potwierdzającego ten fakt Wniosek składamy do urzędu, do którego złożyliśmy zgłoszenie.

Organ może wnieść decyzję o sprzeciwie w terminie 21 dni od złożenia przez nas kompletnego zgłoszenia. Jeśli zrobi to za późno, możemy uznać to za brak sprzeciwu.

Ważne! Zanim rozpoczniemy budowę musimy jeszcze zawiadomić nadzór budowlany o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych.

Ile kosztuje zgłoszenie budowy z projektem budowlanym

Opłata skarbowa za przyjęcie zgłoszenia z projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz projektem architektoniczno-budowlanym wynosi:

1 zł za każdy m2 niemieszkalnej powierzchni użytkowej, jednak nie więcej niż 539 zł – za zgłoszenie budowy wolno stojącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
0,5 zł za każdy m2 niemieszkalnej powierzchni użytkowej, jednak nie więcej niż 269,50 zł – za zgłoszenie przebudowy wolno stojącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
2143 zł – za zgłoszenie budowy sieci: elektroenergetycznych obejmujących napięcie znamionowe nie wyższe niż 1 kV, gazowych o ciśnieniu roboczym nie wyższym niż 0,5 MPa, wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, telekomunikacyjnych, o długości powyżej 1 km,
105 zł – za zgłoszenie budowy sieci: elektroenergetycznych obejmujących napięcie znamionowe nie wyższe niż 1 kV, gazowych o ciśnieniu roboczym nie wyższym niż 0,5 MPa, wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, telekomunikacyjnych, o długości do 1 km.

Nie zapłacimy opłaty skarbowej za przyjęcie zgłoszenia w przypadku:

budowy lub przebudowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego, w którym jest tylko mieszkalna powierzchnia użytkowa (także za garaż, jeśli nie wykorzystujesz go w celach usługowych),
budowy lub przebudowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego zniszczonego bądź uszkodzonego wskutek działalności spowodowanej ruchem zakładu górniczego lub klęsk żywiołowych,
budowy wolno stojących parterowych budynków stacji transformatorowych i kontenerowych stacji transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35 m2.

Ponadto opłaty skarbowej nie muszą płacić inwestorzy, którzy są jednostką budżetową lub samorządową oraz osoby, które przestawią zaświadczenie o korzystaniu z pomocy społecznej z powodu ubóstwa.

Opłata skarbowa za pełnomocnictwo (opcjonalnie) wynosi 17 zł. Jeśli do urzędu składamy pełnomocnictwo, musimy je opłacić. Nie zapłacimy za pełnomocnictwo udzielone mężowi, żonie, dzieciom, rodzicom, dziadkom, wnukom lub rodzeństwu.

Opłatę skarbową za pełnomocnictwo wpłacamy na konto urzędu miasta lub gminy, właściwego dla siedziby urzędu, w którym składamy pełnomocnictwo (numer konta możemy sprawdzić na stronie urzędu miasta lub gminy). Dla przykładu, jeśli pełnomocnictwo składamy do Urzędu Miasta Poznania, to opłatę powinniśmy wpłacić również na konto Urzędu Miasta Poznania.

Ile będziemy czekać?

Do robót budowlanych możemy przystąpić po 21 dniach od dnia złożenia zgłoszenia budowy z projektem budowlanym. Jednak tylko wtedy, gdy organ nie wniesie decyzji o sprzeciwie. Termin 21-dniowy liczony jest od złożenia kompletnego zgłoszenia. Zatem, jeśli zgłoszenie budowy było uzupełniane, to termin liczony jest od daty tego uzupełnienia lub od upływu terminu wskazanego w postanowieniu o uzupełnieniu zgłoszenia.

Przed upływem terminu 21 dni urząd może wydać nam zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu do złożonego zgłoszenia budowy z projektem budowlanym. Po wydaniu takiego zaświadczenia urząd nie może już wnieść sprzeciwu. Zatem, gdy otrzymamy zaświadczenie, możemy przystąpić do budowy lub robót budowlanych.

Ważne! Organ nie musi w terminie 21 dni doręczyć nam decyzji o sprzeciwie. Wystarczy, że nada decyzję na poczcie albo wprowadzi ją do systemu informatycznego, za pomocą którego wyśle nam decyzję elektronicznie. Po upływie terminu najlepiej osobiście skontaktować się z urzędem i dowiedzieć się, czy urząd przyjął nasze zgłoszenie.

Jak się odwołać od decyzji o sprzeciwie na wykonanie robót budowlanych zawartych w zgłoszeniu budowy z projektem budowlanym?

Odwołać się możemy tylko od decyzji o sprzeciwie na wykonanie robót budowlanych zawartych w zgłoszeniu budowy z projektem budowlanym. Odwołanie składamy za pośrednictwem urzędu, który wydał nam decyzję w terminie 14 dni – licząc od dnia otrzymania decyzji. Naszym odwołaniem zajmie się:

urząd wojewódzki – jeśli zgłoszenie złożyliśmy do starostwa albo urzędu miasta na prawach powiatu,
Główny Urząd Nadzoru Budowlanego – jeśli zgłoszenie złożyliśmy do urzędu wojewódzkiego.

Ważne! Osoby niebędące wnioskodawcą, które są niezadowolone z naszego zgłoszenia (np. nasi sąsiedzi), mogą dochodzić swoich praw w postępowaniu naprawczym w nadzorze budowlanym. Wynika to m.in. z wyroku NSA z dnia 14 kwietnia 2010 r. (sygnatura II OSK 665/09).

Co robić, gdy kupiliśmy działkę z przyjętym i ważnym zgłoszeniem budowy?

Zdarza się, że kupujemy działkę, na której trwa już budowa domu na podstawie zgłoszenia budowy z projektem budowlanym. W takiej sytuacji możemy przenieść takie zgłoszenie na siebie. Powinniśmy w tym celu złożyć wniosek o przeniesienie zgłoszenia budowy lub innych robót budowlanych. Jeśli na działce takiej zamierzamy wybudować coś innego niż mamy w projekcie, musimy uzyskać zgodę na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych.

Rejestr Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń w sprawach budowlanych znajdziemy na stronach internetowych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego. Zawiera on dane dotyczące m.in. zgłoszeń budowy z projektem budowlanym. Rejestr zawiera wyłącznie rozstrzygnięcia wydane przez właściwy urząd w pierwszej instancji.

Ponadto urzędy zajmujące się zgłoszeniami budowy z projektem budowlanym zamieszczają w swoim Biuletynie Informacji Publicznej informację o:

złożeniu zgłoszenia. Informacja zawiera: imię i nazwisko, adres inwestora oraz adres i opis projektowanego obiektu,
wniesieniu sprzeciwu wobec zgłoszenia – wraz z datą jego wniesienia,
upływie terminu na wniesienie sprzeciwu – wraz z informacją o braku wniesienia sprzeciwu.

Informacja powinna być zamieszczona w ciągu 3 dni od zdarzenia.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2020 r., poz. 1333 ze zm.);
Ustawa z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2020 poz. 471);
Ustawa z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej (tekst jedn. Dz.U. 2006 nr 225 poz. 1635 ze zm.);
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 25 listopada 2010 r. w sprawie obiektów i robót budowlanych, w sprawach których organem pierwszej instancji jest wojewoda (Dz.U. Nr 235, poz. 1539);
Rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 6 września 2021 r. w sprawie sposobu prowadzenia dzienników budowy, montażu i rozbiórki (Dz.U. 2021 poz. 1686);
Rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.U. z 2020 r. poz. 1609);
Rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 12 lutego 2021 r. w sprawie określenia wzoru formularza zgłoszenia budowy lub wykonywania innych robót budowlanych (Dz.U. 2021 poz. 304);
Rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 25 czerwca 2021 r. w sprawie wzoru oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (Dz.U. 2021 poz. 1170).

Wiktor Kalinowski