Dom letniskowy: gdzie i jak go zbudować. Formalności

2021-01-05 13:32

Kiedy dom letniskowy można wybudować na zgłoszenie, a kiedy wymaga pozwolenia na budowę? Na jakiej działce można postawić dom letniskowy? Czy taras domu letniskowego wlicza się do powierzchni zabudowy? Czym dom letniskowy różni się od domu mieszkalnego? Poniżej znajdziesz odpowiedzi na te i inne pytania.

Obiekty, które zwykle nazywamy domkami letniskowymi, w przepisach prawa określane są jako budynki rekreacji indywidualnej, czyli przeznaczone do okresowego wypoczynku (zgodnie z § 3 pkt 7 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie). Ta dość oszczędna definicja została nieco bardziej rozwinięta przez sądy administracyjne.

Domy letniskowe - jakie to budynki

Według Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu (wyrok z 31 stycznia 2019 r., sygnatura akt II SA/Po 857/18) podstawowym celem zabudowy letniskowej - realizowanej w postaci budynku rekreacji indywidualnej - jest możliwość okresowego wypoczynku, a nie zamieszkania. Przebywanie w takim obiekcie budowlanym stanowi bowiem jedynie dodatkowy i niesamodzielny cel takiego obiektu budowlanego, funkcjonalnie związany z wypoczywaniem. Tym samym należy uznać, że budynek rekreacji indywidualnej nie stanowi budynku mieszkalnego.

Z definicji zawartej w rozporządzeniu wprost wynika, że domek letniskowy ma służyć rekreacji indywidualnej, co wyklucza możliwość realizacji w takim budynku większej ilości lokali. Jeżeli w budynku znajdzie się więcej odrębnych pomieszczeń/lokali przeznaczonych do wypoczynku, to będziemy mieli do czynienia z budynkiem zamieszkania zbiorowego, czyli budynkiem przeznaczonym do okresowego pobytu ludzi (w szczególności: hotelem, motelem, pensjonatem, domem wypoczynkowym, domem wycieczkowym, schroniskiem młodzieżowym lub schroniskiem).

Szukasz pomysłu na TANI i mały dom? Przeczytaj też:

Prawodawca nigdzie nie określił, co należy rozumieć pod pojęciem okresowego wypoczynku. W zależności od użytkowników może to być przebywanie w budynku kilka godzin dziennie lub kilka miesięcy w roku. Z tego względu nie ma żadnych wymagań co do pomieszczeń, jakie powinny się znaleźć w takim domku. Nie można więc wykluczyć, że znajdą się w nim kuchnia i łazienka.

Klimatyczne domki letniskowe: zobacz galerię zdjęć

Zobacz galerię 9 zdjęć

Autor: GettyImages

Wybierając projekt domu letniskowego dobrze postawić na taki, który posiada werandę, rozległy taras lub balkon

Gdzie można wybudować dom letniskowy

To, że budynek rekreacji indywidualnej nie jest budynkiem mieszkalnym, oznacza, że nie można go wybudować na działce budowlanej przeznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową.

Konieczne jest zatem, aby teren umożliwiał realizację zabudowy rekreacyjnej, na przykład był przeznaczony pod wypoczynek bez zakazu zabudowy albo wprost wskazywał na możliwość realizacji budynków letniskowych.

Nie ma również możliwości posadowienia budynku rekreacji indywidualnej na gruntach rolnych. Wynika to z definicji gruntów rolnych zawartej w art. 2 ust. 1 Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Jeżeli inwestor chce wybudować domek letniskowy na działce rolnej, to najpierw konieczna jest zmiana jej przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a następnie uzyskanie decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.

4645,00 zł

Dom Czterolistna Koniczyna

Zaprojektowana na planie kwadratu Czterolistna koniczyna - wariant XIX, to oferta projektu domu dla inwestorów ceniących przestrzeń. Patrząc na bryłę tego domu przenosimy się w spokojny i ciepły klimat. Nie sposób nie wspomnieć o doskonałym doświetleniu wnętrza budynku.

Jaki dom letniskowy bez pozwolenia na budowę

Zasadą jest, że budowa domku letniskowego, jak każdego innego budynku, wymaga uzyskania pozwolenia na budowę.

Jednak na zgłoszenie można zrealizować wolno stojący parterowy budynek rekreacji indywidualnej o powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym dodatkowym warunkiem tej uproszczonej procedury jest to, że na każde 500 m² powierzchni działki może przypadać tylko jeden taki obiekt (art. 29 ust. 1 pkt 2a w związku z art. 30 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego).

Trzy przesłanki dotyczące domu letniskowego - wolno stojący, parterowy, o powierzchni nie większej niż 35 m² - muszą być spełnione łącznie.

Dom letniskowy na zgłoszenie - które budynki są parterowe

Zgodnie z orzecznictwem sądowym słowo parter tłumaczyć trzeba jako pierwszą kondygnację nadziemną, czyli poziom, na którym znajduje się główne wejście do budynku. Natomiast ostatnie piętro położone bezpośrednio pod dachem spadzistym jest określane jako poddasze (patrz wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z 18 sierpnia 2015 r., sygnatura akt II SA/Bd 1336/14).

Aby budynek mógł być uznany za parterowy, może mieć tylko jedną kondygnację naziemną rozumianą jako część budynku niebędącą kondygnacją podziemną, zawartą pomiędzy powierzchnią posadzki na stropie lub najwyżej położonej warstwy podłogowej na gruncie a powierzchnią posadzki na stropie lub warstwy osłaniającej izolację cieplną stropu znajdującego się nad tą częścią budynku, przy czym za kondygnację uważa się także poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi oraz poziomą część budynku stanowiącą przestrzeń na urządzenia techniczne, mającą średnią wysokość w świetle większą niż 2 m.

Innymi słowy, aby domek letniskowy był parterowy, to nie może mieć poddasza użytkowego, czyli przeznaczonego na pobyt ludzi ani urządzenia techniczne ze średnią wysokością w świetle większą niż 2 m. Możliwe jest jednak wykonanie poddasza nieużytkowego, czyli przestrzeni przeznaczonej np. do przechowywania przedmiotów.

Warto wiedzieć, że o tym, czy poddasze będzie użytkowe, czy nie, decyduje inwestor, a organ przyjmujący zgłoszenie lub udzielający pozwolenia na budowę nie ma prawa ingerencji w treść złożonego podania. Podkreślić jednak należy, że podanie fałszywych informacji w tym zakresie nie jest opłacalne. Zmiana sposobu użytkowania pomieszczeń wymaga bowiem uzyskania stosownej zgody urzędu. Dokonana samowolnie zmiana sposobu użytkowania skutkuje odpowiednimi działaniami ze strony organu nadzoru budowlanego. Jeśli zatem poddasze będzie użytkowane (mimo deklaracji, że jest inaczej), to inwestor narazi się na postępowanie przed nadzorem budowlanym.

Dom letniskowy na zgłoszenie - jak mierzyć powierzchnię zabudowy

Druga problemowa kwestia to określenie powierzchni zabudowy. Organy administracji architektoniczno-budowlanej nie wiedzą, czy wliczać taras do powierzchni zabudowy, a większość domów letniskowych budowanych jest z tarasem.

Wątpliwości wynikają z tego, że ustawodawca nie sformułował legalnej definicji powierzchni zabudowy. Pomocnicza może tu być definicja zawarta w Polskiej Normie PN-ISO 9836:2015-12 „Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”. Zgodnie z pkt 5.1.2.1. tej normy przez powierzchnię zabudowy rozumie się powierzchnię terenu zajętą przez budynek w stanie wykończonym. Z kolei w pkt 5.1.2.2. normy powierzchnia zabudowy jest wyznaczona przez rzut wymiarów zewnętrznych budynku na powierzchnię terenu. Do powierzchni tej nie zalicza się: powierzchni elementów budynku ani ich części niewystających ponad powierzchnię terenu, powierzchni elementów drugorzędnych budynku (np. schodów zewnętrznych, ramp i pochylni zewnętrznych, daszków, markiz, okapów dachowych, oświetlenia zewnętrznego) oraz powierzchni zewnętrznych obiektów pomocniczych (przykładowo szklarni i przybudówek).

W związku z powyższym wydaje się, że zadaszony taras to konstrukcyjny element budynku i należy go wliczać do powierzchni zabudowy.

Polecany artykuł:

Domek Brda - jak zbudować? Zobacz nowoczesne projekty i realizacje domków typu …

Dom letniskowy na zgłoszenie - czy trzeba mieć warunki zabudowy

Przy budowie domku letniskowego na podstawie zgłoszenia na terenie nieobjętym ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może się pojawić pytanie o konieczność uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.

Warto wskazać tu na orzecznictwo sądów administracyjnych (na przykład wyroki wojewódzkich sądów administracyjnych w Krakowie z 7 września 2016 r., sygnatura akt II SA/Kr 790/16, i we Wrocławiu z 4 kwietnia 2017 r., sygnatura akt II SA/Wr 15/17). Wynika z niego, w uproszczeniu, że do decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu odpowiednio stosuje się art. 50 ust. 2 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który stanowi, że nie wymagają wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego roboty budowlane niewymagające pozwolenia na budowę. Jeżeli więc domek letniskowy będzie realizowany na podstawie zgłoszenia, to inwestor nie ma obowiązku uzyskania decyzji ustalającej warunki zabudowy.

W wypadku złożenia wniosku o pozwolenie na budowę domu rekreacji indywidualnej trzeba wcześniej uzyskać decyzję o warunkach zabudowy działki (gdy nie jest objęta obowiązującym planem miejscowym).

Wymagania techniczne dla domków letniskowych

W Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie wprowadzono kilka zasad budowy domków letniskowych:

do budynku należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i użytkowania budynku oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej;
szerokość jezdni stanowiącej dojazd nie może być mniejsza niż 3 m;
dojście i dojazd nie muszą być wyposażone w oświetlenie elektryczne;
nie ustala się odległości miejsc do gromadzenia odpadów stałych od okien i drzwi do budynków z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi oraz od granicy działki budowlanej;
działka nie musi mieć zapewnionej możliwości przyłączenia uzbrojenia działki lub bezpośrednio budynku do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej i ciepłowniczej, jeśli w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie określono takich wymagań oraz nie określa ich plan miejscowy;
dopuszcza się wykorzystanie pod zabudowę rekreacji indywidualnej działki budowlanej, która nie może być zaopatrzona w wodę przeznaczoną do spożycia przez ludzi z sieci lub własnego ujęcia, pod warunkiem zapewnienia możliwości czerpania lub dostawy wody z ujęć położonych poza granicami działki;
odległość pokryw i wylotów wentylacji ze zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe, dołów ustępów nieskanalizowanych o liczbie miejsc nie większej niż 4 i podobnych urządzeń sanitarno-gospodarczych o pojemności do 10 m3 powinna wynosić co najmniej 5 m od okien i drzwi zewnętrznych do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi i 2 m od granicy działki sąsiedniej, drogi (ulicy) lub ciągu pieszego;
minimalna wysokość pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi wynosi 2,2 m;
jeżeli budynek jest wyposażony w wannę lub prysznic, powinien mieć indywidualną lub centralną instalację ciepłej wody (ciepłej wody nie trzeba doprowadzać do umywalek);
budynek użytkowany wyłącznie w sezonie letnim nie musi być wyposażony w instalacje (urządzenia) do ogrzewania pomieszczeń w okresie obniżonych temperatur, umożliwiające utrzymanie temperatury powietrza wewnętrznego odpowiedniej do ich przeznaczenia;
jeśli dom rekreacyjny ma być wyposażony w instalację ogrzewczą, jego przegrody zewnętrzne muszą spełniać wymagania co do izolacyjności cieplnej podane w załączniku 2 rozporządzenia;
wejście do budynku nie musi być przystosowane do potrzeb osób niepełnosprawnych;
wejście do budynku nie musi mieć zewnętrznego oświetlenia elektrycznego.

W pozostałym zakresie wymagania techniczne dla domów letniskowych zawarte we wskazanym rozporządzeniu są takie same jak dla domów jednorodzinnych (np. minimalna odległość od granic działki, naturalne oświetlenie pomieszczeń czy przesłanianie).

Podstawa prawna:

Ustawa z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. DzU z 2020 r., poz. 1333 z późn. zm.)
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. DzU z 2019 r. poz. 1065 z późn. zm.)

Magazyn Murator