Spis treści
Wybudowanie studni dostarczającej wodę do domu zamiast przyłącza do sieci wodociągowej jest istotną zmianą w stosunku do projektu budowlanego. Dlatego kilka lat temu Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną inwestora dotyczącą sprzeciwu do użytkowania budynku mieszkalnego wydanego przez nadzór budowlany.
Sąd uznał, że zmiana źródła zaopatrzenia w wodę ma istotny wpływ na warunki użytkowania budynku i wymaga uzyskania odpowiednich zgód administracyjnych. W ocenie organów nadzoru budowlanego realizacja takiej zmiany bez wcześniejszej aktualizacji projektu narusza przepisy prawa budowlanego. Wyrok NSA potwierdza, że samowolne odstępstwo od zatwierdzonego projektu może skutkować sprzeciwem wobec użytkowania obiektu.
Czego dotyczyła sprawa zamiany przyłącza na studnię?
Powiatowy nadzór budowlany wydał sprzeciw do użytkowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego, wskazując, że inwestor dopuścił się istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego, polegającego na wykonaniu studni głębinowej na działce zamiast podłączenia się do sieci wodociągowej, jak było wskazane w zatwierdzonym projekcie i decyzji o warunkach zabudowy.
Po rozpatrzeniu odwołania wniesionego przez inwestora decyzję tę utrzymał w mocy organ drugiej instancji, czyli wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego. Podkreślił on, że podstawą prawną sprzeciwu jest art. 36a ust. 5 pkt 5 Prawa budowlanego. Organ wskazał przy tym, że inwestor miał możliwość podłączenia się do sieci gminnej wodociągowej, gdyż takowa jest w jego miejscowości. Wybór własnego ujęcia wody był podyktowany - zdaniem organu - względami finansowymi, jednak zostało ono wykonane wbrew obowiązującym przepisom, a więc bez zmiany decyzji pozwolenia na budowę (a wcześniej zmiany decyzji o warunkach zabudowy).
Inwestor zaskarżył decyzję nadzoru budowlanego do sądu, twierdząc, że zmiana w zakresie zaopatrzenia domu w wodę jest nieistotna, nie narusza ustaleń decyzji o warunkach zabudowy ani nie wymaga uprzedniego zatwierdzenia w drodze zamiennego pozwolenia na budowę. Ponadto uznał, że wątpliwości co do możliwości zaopatrzenia w wodę z sieci wodociągowej rozstrzygnięto na jego niekorzyść.
- Czytaj również: Podatek od deszczu 2025. Ile wynosi i kto go musi zapłacić?
Zgodnie z art. 54 ust. 1 można przystąpić do użytkowania obiektu budowlanego, jeżeli organ nadzoru budowlanego nie zgłosił sprzeciwu w terminie 14 dni od dnia doręczenia mu zawiadomienia o zakończeniu budowy.
Co prawda przepis ten nie wskazuje przesłanek wniesienia sprzeciwu wobec zgłoszenia zamiaru przystąpienia do użytkowania, jednak w orzecznictwie przyjmuje się, że taką przesłanką jest niewątpliwie stwierdzenie zrealizowania obiektu z istotnym odstępstwem od projektu budowlanego lub warunków pozwolenia na budowę.
i
Co postanowił sąd?
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w wyroku z 9 sierpnia 2022 r. (sygn. II SA/Ol 216/22) oddalił skargę. Sąd stwierdził, że podstawą prawną zaskarżonej decyzji był art. 54 ust. 1 Prawa budowlanego, a nadzór budowlany, po otrzymaniu zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu, ma prawo skontrolować inwestycję pod kątem jej zgodności z zatwierdzonym projektem, warunkami pozwolenia na budowę oraz innymi przepisami.
Sąd zauważył, że realizacja budowy wbrew oczywistym ustaleniom decyzji o warunkach zabudowy (zawarto w niej wymóg wykonania przyłącza do wodociągu gminnego, nie dopuszczając możliwości zaopatrzenia w wodę z własnego ujęcia) jest jednocześnie realizacją niezgodną z zatwierdzonym projektem i wydanym pozwoleniem na budowę. Z kolei według art. 36a ust. 5 pkt 5 Prawa budowlanego istotnym odstąpieniem od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub projektu architektoniczno-budowlanego bądź innych warunków pozwolenia na budowę jest odstąpienie w zakresie: ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy. Odstępstwa o charakterze istotnym wymagają zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę bądź, gdy zostały dokonane samowolnie, powodują konieczność wdrożenia przez organy nadzoru budowlanego postępowania na podstawie art. 50 i 51.
Inwestor wniósł skargę kasacyjną od wyroku sądu pierwszej instancji, zarzucając mu m.in. nieprawidłową wykładnię art. 36a ust. 1 i 5 pkt 5, polegającą na przyjęciu, że odstąpienie od warunków zabudowy w zakresie metody zaopatrzenia w media budynku mieszkalnego stanowi naruszenie warunków decyzji i zmiana ta stanowi zmianę istotną wymagającą uzyskania zamiennego pozwolenia na budowę. Zdaniem inwestora wybudował on dom zgodnie z projektem i pozwoleniem na budowę z nieistotnymi zmianami w zakresie urządzeń budowlanych. Ponadto uzyskał 21 września 2022 r. nową decyzję o warunkach zabudowy.
Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 27 lutego 2024 r. (sygn. II OSK 2737/22) uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie. W uzasadnieniu stwierdzono, że z art. 36a ust. 5 pkt 5 wynika, że jakiekolwiek naruszenie ustaleń decyzji o warunkach zabudowy stanowi istotne odstępstwo wymagające zmiany pozwolenia na budowę na podstawie art. 36a ust. 1, a zatem wniesienie sprzeciwu do użytkowania budynku mieszkalnego było zasadne.
NSA nie dopuścił też dowodu uzupełniającego, czyli decyzji zmieniającej decyzję o warunkach zabudowy. Została ona bowiem wydana już po wniesieniu sprzeciwu przez nadzór budowlany, a nawet po wydaniu zaskarżonego wyroku.
- Przejdź do galerii: Eleganckie lampy ogrodowe - inspiracje
