Przekazanie terenu budowy: protokół przekazania placu budowy

Rozpoczęcie prac budowlanych poprzedza tzw. przekazanie terenu budowy. Wyjaśniamy, na czym to polega i jak sporządzić prawidłowy protokół przekazania placu budowy. Czynność ta to jeden z podstawowych obowiązków inwestora i rodzi poważne skutki dla wykonawcy. Od momentu przekazania ten ostatni ponosi odpowiedzialność za szkody powstałe na przekazanym terenie. Protokół potwierdza wiele istotnych okoliczności dla późniejszego przebiegu prac.

Teren budowy definicja

Przede wszystkim należy wyjaśnić, co rozumieć pod pojęciem „teren budowy”. Jaka jest definicja terenu budowy? Stosownie do art. 3 pkt 10 ustawy Prawo budowlane teren budowy to przestrzeń, w której prowadzone są roboty budowlane wraz z przestrzenią zajmowaną przez urządzenia zaplecza budowy.

Na czym polega przekazanie terenu budowy?

Obowiązek przekazania terenu budowy ciąży na inwestorze i wynika wprost z art. 647 kodeksu cywilnego Zgodnie z tym przepisem, przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Natomiast wykonawca ma obowiązek odebrać teren budowy, aby w pierwszej kolejności przeprowadzić prace przygotowawcze. W przepisach prawa nie wskazano, jak powinno przebiegać przekazanie terenu budowy, co oznacza że strony mają pewną dowolność w tym zakresie. Dlatego wskazane jest, aby spisując umowę o roboty budowlane strony zawarły w niej szczegółowe postanowienia w tym zakresie. W umowie dobrze jest też określić treść protokołu przekazania placu budowy. Należy jednak podkreślić, że nie są to obowiązkowe składniki umowy o roboty budowlane.

Przeczytaj też:

Wzór umowy o roboty budowlane >>>

Przekazanie terenu budowy powinno odbywać się przy udziale przedstawicieli inwestora oraz wykonawcy. Inwestor może być reprezentowany przez inspektora nadzoru, bądź inną upoważnioną osobę. Inwestor powinien przy tym dopilnować, aby w czynności tej uczestniczyły osoby mające odpowiednią wiedzę techniczną, znajomość przekazywanego terenu oraz znajomość dokumentacji projektowej. Osoby takie będą w stanie odpowiednio zabezpieczyć interesy inwestora i dokonać prawidłowych wpisów w protokole odbioru robót budowlanych. Inwestor może być reprezentowany przez kilka osób.

Ze strony wykonawcy, przy przekazaniu terenu budowy powinien uczestniczyć kierownik budowy. Jest to jeden z ustawowych obowiązków kierownika budowy określonych w art. 22 pkt 1 ustawy Prawa budowlanego. Zgodnie z tym przepisem, do podstawowych obowiązków kierownika budowy należy m.in. protokolarne przejęcie od inwestora i odpowiednie zabezpieczenie terenu budowy wraz ze znajdującymi się na nim obiektami budowlanymi, urządzeniami technicznymi i stałymi punktami osnowy geodezyjnej oraz podlegającymi ochronie elementami środowiska przyrodniczego i kulturowego.

Poza tym wykonawca może osobiście uczestniczyć przy czynności przekazania placu budowy bądź też mogą reprezentować go inne osoby. Również po stronie wykonawcy powinny to być specjaliści, osoby zorientowane co do zamierzonej inwestycji i znające dokumentację projektową.

Sama czynność przekazania terenu budowy polega na:

• fizycznym wejściu na obszar, na którym mają być realizowane prace,
• dokonaniu oględzin
• i spisaniu odpowiedniego protokołu.

Przekazanie może dotyczyć zarówno całego terenu budowy, jak i jego części. W przypadku generalnego wykonawcy, który zobowiązuje się do wykonania całości robót, następuje przekazanie całości terenu. Natomiast jeżeli wykonawca zobowiązuje się jedynie do wykonania konkretnego rodzaju robót, wówczas przekazywana jest mu wyłącznie określona część terenu budowy. Wykonawca odpowiada za przekazany mu, w całości lub części, teren budowy.

Plac budowy powinien zostać przekazany w stanie, który umożliwia rozpoczęcie prac budowlanych. W przypadku przekazania terenu, maszyn czy innych urządzenia znajdujących się na tym terenie, które nie nadają się do prawidłowego wykonania robót bądź gdy zachodzą inne przesłanki, które by to uniemożliwiały, wykonawca powinien niezwłocznie powiadomić inwestora o tym fakcie.

Protokół przekazania terenu budowy: jakie ma znaczenie?

Z przekazania terenu budowy spisywany jest specjalny protokół, który stanowi podstawę przekazania. Strony umowy o roboty budowlane powinny zadbać o dokładne opracowanie treści protokołu. Jest to bowiem dokument dużej wagi, który potwierdza wiele istotnych okoliczności dla późniejszego przebiegu prac budowlanych.   

Protokół z przekazania placu budowy ten ma też ważne znaczenie w kontekście prawa cywilnego, ponieważ od momentu protokolarnego przejęcia terenu budowy przez wykonawcę aż do oddania obiektu do użytkowania, wykonawca ponosi odpowiedzialność za wszelkie szkody wyrządzone na terenie budowy. Jeśli zaś protokół taki nie został sporządzony, odpowiedzialność spoczywa na inwestorze.

Sporządzenie protokołu z czynności przekazania terenu budowy jest obligatoryjne. Zgodnie z cytowanym powyżej art. 22 pkt 1 ustawy Prawo budowlane obowiązek ten spoczywa na kierowniku budowy.

Co powinno znaleźć się w protokole przekazania terenu budowy?

W przepisach nie określono, jakie elementy powinien zawierać protokół przekazania terenu. A zatem również w tej kwestii strony mają pewną dowolność. W praktyce zazwyczaj blankiet protokołu przekazania zawarty jest w umowie o roboty budowlane. Blankiet taki wypełniają później przedstawiciele inwestora i wykonawcy podczas i bezpośrednio po czynności przekazania.

W praktyce przyjmuje się, że protokół przekazania placu budowy powinien zawierać:

• oznaczenie miejsca i daty jego sporządzenia,
• określenie inwestycji oraz
• oznaczenie inwestora i wykonawcy.

W protokole określa się także miejsce położenia terenu budowy, za pomocą adresu, numerów działek oraz innych cech charakterystycznych terenu. Należy także podać imiona i nazwiska oraz pełnione funkcje osób, które uczestniczą w czynności przekazania.

Protokół powinien też zawierać precyzyjny opis stanu faktycznego terenu. Ma to istotne znaczenie w kontekście późniejszych rozliczeń między wykonawcą i inwestorem. Na całościowy opis stanu faktycznego terenu powinny składać się:

• opis stanu powierzchni ziemi – czy na danym terenie rośnie trawą czy też pokryty jest inną nawierzchnią, czy znajdują się tam szczególne elementy, np. pozostałości prac wykonanych przez innych wykonawców, woda stojąca, zanieczyszczenia itp.;
• określenie sposobu dojazdu do terenu budowy – wskazanie, czy dojazd jest zgodny z treścią dokumentacji projektowej oraz z treścią decyzji o pozwoleniu na budowę. Wpływa to w istotny sposób na ruch maszyn dostarczających materiały budowlane, to zaś determinuje dotrzymanie terminów realizacji inwestycji;
• wymienienie maszyn i urządzeń oraz materiałów pozostawionych na gruncie przez innych wykonawców czy inne podmioty;
• opis istniejącej zieleni – jaki jest stan zadrzewienia oraz umiejscowienie innej zieleni wysokiej. Trzeba pamiętać, że wycinka drzew, krzewów i zieleni wysokiej wymaga odpowiedniego zezwolenia wydawanego przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Za samowolną wycinkę zieleni bez stosownego zezwolenia grożą wysokie kary pieniężne Zanim wykonawca przystąpi do wykonywania robót budowlanych, konieczne jest załatwienie wszystkich formalności związanych z wycinką;
• opis odpadów znajdujących się na przekazywanym placu budowy– zapisy w tym zakresie są szczególnie ważne dla wykonawcy robót. Jeśli bowiem kwestia ta nie zostanie doprecyzowana w protokole, to nawet jeśli odpady zostały pozostawione na placu budowy przez inne podmioty, za twórcę odpadów może zostać uznany wykonawca. W takiej sytuacji inwestor mógłby żądać od wykonawcy dokonania dodatkowych, często kosztownych czynności, związanych z usunięciem odpadów;
• określenie możliwości poboru wody, prądu oraz gazu niezbędnych dla realizacji robót – czy media te zostały doprowadzone, czy ich parametry są wystarczające dla prowadzenia prac budowlanych, jaki jest sposób ich poboru;
• dokładne określenie prac przygotowawczych czy innych działań, które są konieczne dla realizacji inwestycji, a które powinien wykonać wykonawca;
• opis dotychczasowych działań podjętych przez inwestora na przekazywanym terenie – opis wykonanych prac niwelacyjnych, opis ogrodzenia terenu, ewentualne prace geodezyjne;
• inne istotne okoliczności – dotyczy to w szczególności takich elementów stanu faktycznego, które mogą utrudniać czy wręcz uniemożliwiać realizację inwestycji bądź też wiązać się dla wykonawcy z dodatkowymi obowiązkami, nie wynikającymi z umowy stron.

W protokole warto też przewidzieć miejsce na ewentualne uwagi czy zastrzeżenia, wyrażane przez uczestników czynności przekazania. W przypadku, gdy uczestnicy przekazania terenu budowy nie zgłoszą żadnych uwag, wystarczy wpisać sformułowanie „uwag nie zgłaszano”. Protokół powinien być czytelnie podpisany przez sporządzające go osoby.

Skutki przejęcia terenu budowy

Przekazanie terenu budowy ma istotne skutki dla obu stron umowy. Wykonawca przejmując teren budowy potwierdza tym samym, że jest gotowy do rozpoczęcia realizacji danej inwestycji. Przyjmuje się, że przyjęcie przez wykonawcę terenu budowy jest swego rodzaju dorozumianym oświadczeniem, że na przekazanym gruncie nie znajdują się żadne przeszkody, które mogą uniemożliwić lub nadmiernie utrudnić prowadzenie prac budowlanych.

W przypadku gdy wykonawca uzna, że teren budowy nie nadaje się do prowadzenia prac, powinien odmówić jego odebrania lub co najmniej zażądać zamieszczenia w protokole przekazania adnotacji o przeszkodach w prowadzeniu prac. Należy przy tym bardzo szczegółowo opisać wszystkie zauważone przeszkody, ponieważ w przeciwnym wypadku nie zostaną one uwzględnione.

Z orzecznictwa…

„(…) ani z treści tego protokołu ani z innych dokumentów nie wynika, by w protokole oznaczono przejęcie wadliwego stanu nawierzchni oddanego przez inwestora, np. z dziurami czy nierównościami w jezdni. Pozwala to na wyprowadzenie wniosku, że do ubytku w nawierzchni jezdni doszło już po przekazaniu placu budowy wykonawcy. (…)  odpowiedzialność za stan drogi w dniu kiedy doszło do uszkodzenia pojazdu powoda ponosi nie zarządca drogi, a wykonawca robót budowlanych, a tym samym brak podstaw do przyjęcia odpowiedzialności pozwanego ubezpieczyciela.”

Wyrok Sądu Okręgowego w Białymstoku z dnia 22 listopada 2013r., sygn. akt II Ca 916/13; Legalis.

Najistotniejszym skutkiem przejęcia placu budowy przez wykonawcę jest przejście na niego odpowiedzialności za szkody wynikłe na przekazanym terenie. Wynika to z art. 652 Kodeksu cywilnego zgodnie z którym, jeżeli wykonawca przejął protokolarnie od inwestora teren budowy, ponosi on aż do chwili oddania obiektu odpowiedzialność na zasadach ogólnych za szkody wynikłe na tym terenie. Odpowiedzialność wykonawcy oparta jest na zasadach ogólnych prawa cywilnego, co oznacza, że zastosowanie znajdują tu m.in. art. 415 i art. 434 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 415 Kodeksu cywilnego, kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. Oznacza to, że wykonawca ponosi odpowiedzialność za szkody wobec osób trzecich innych niż inwestor, np. wobec osoby, która upadła na niezabezpieczonym terenie budowy i wskutek tego doznała uszczerbku na zdrowiu. 

Natomiast art. 434 Kodeksu cywilnego, za szkodę wyrządzoną przez zawalenie się budowli lub oderwanie się jej części odpowiedzialny jest samoistny posiadacz budowli, chyba że zawalenie się budowli lub oderwanie się jej części nie wynikło ani z braku utrzymania budowli w należytym stanie, ani z wady w budowie. Z przepisu tego wynika, że za szkodę wyrządzoną przez zawalenie się budowli lub oderwanie się jej części odpowiada wykonawca. Jest to odpowiedzialność oparta na tzw. zasadzie ryzyka, co oznacza, że wykonawca odpowiada niezależnie od tego czy ponosi winę za zaistniałą sytuację. Może on uwolnić się od tej odpowiedzialności jedynie w przypadku, gdy udowodni, że szkoda nie powstała z wady w budowie ani z braku utrzymania budowli w należytym stanie.

Ponadto odpowiedzialność wykonawcy ma charakter wyłączny, co oznacza, że inwestor nie ponosi z nim współodpowiedzialności za ewentualne szkody. Wyjątek dotyczy sytuacji, gdy szkoda powstała wskutek działania inwestora.

Odmowa przejęcia terenu budowy przez wykonawcę

W umowie o roboty budowlane warto określić podstawy odmowy przejęcia terenu budowy przez wykonawcę. Można wymienić je enumeratywnie w tzw. katalogu zamkniętym bądź jedynie przykładowo tworząc tzw. katalog otwarty.

Jeżeli w umowie nie przewidziano zapisów określających podstawy odmowy przejęcia terenu budowy, to przyjmuje się, że w razie zaistnienia przeszkód uniemożliwiających bądź poważnie utrudniających realizację prac budowlanych wykonawca ma prawo odmówić przejęcia terenu budowy. Do okoliczności takich będą się zaliczać m.in. sytuacje gdy:

• zapewnienie bezpieczeństwa na terenie budowy jest niemożliwe;
• na przekazywanym terenie znajdują się niebezpieczne odpady lub substancje, których utylizacja jest związana z nadmiernymi kosztami w stosunku do wynagrodzenia wykonawcy;
• na przekazywanym gruncie prowadzone są prace przez poprzedniego wykonawcę;
• inwestor nie uzyskał wcześniej zgody na wycinkę drzew czy zieleni wysokiej;
• pojawiła się przeszkoda, której usunięcie wiązałoby się ze skomplikowanymi formalnościami, trwającymi długi okres czasu.

Ważne! Nie są natomiast podstawą do odmowy przejęcia terenu budowy okoliczności, które tylko utrudniają prowadzenie prac.

Odróżnienie okoliczności, które utrudniają prowadzenie prac od tych, które całkowicie je uniemożliwiają jest możliwe jedynie wtedy, gdy zna się stan faktyczny w konkretnej sprawie. Przy rozróżnieniu trzeba mieć na uwadze m.in.:

• specyfikę danych prac budowlanych,
• wysokość wynagrodzenia wykonawcy,
• termin realizacji prac,
• rodzaj formalności związanych z usunięciem przeszkody.

Okoliczności utrudniające prowadzenie prac budowlanych należy dokładnie opisać w protokole przejęcia terenu budowy. W przypadku późniejszego ujawnienia się takich okoliczności, to wykonawca powinien niezwłocznie zawiadomić o tym inwestora (art. 651 Kodeksu cywilnego). Powinna to być informacja pisemna, która stanowić będzie dowód na wypadek ewentualnego sporu.

Informacje zawarte w protokole przekazania terenu budowy powinny być precyzyjne i zgodne ze stanem faktycznym. W protokole należy też dokładnie opisać działania przygotowawcze, które zostały wykonane do momentu przekazania terenu (np. prace geodezyjne) lub wykonane przez inwestora bądź innych wykonawców. Ma to istotne znaczenie w kontekście prawa budowlanego, przyjmuje się bowiem, że z chwilą podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy następuje rozpoczęcie budowy.

Jest też bardzo istotne, aby strony potwierdziły, że spełnione zostały wszystkie obowiązki związane z organizacją terenu budowy, jak i że dokonano kontroli jej granic.

Odpowiedzialność wykonawcy po przejęciu terenu budowy

Podstawowym skutkiem protokolarnego przejęcia terenu budowy jest przejście na wykonawcę pełnej odpowiedzialności odszkodowawczej za szkody powstałe na terenie budowy. Oznacza to, że ciąży na nim obowiązek odpowiedniego zabezpieczenia terenu budowy, a także znajdujących się na nim obiektów budowlanych, urządzeń technicznych oraz stałych punktów osnowy geodezyjnej i podlegających ochronie elementów środowiska przyrodniczego i kulturowego. Wykonawca powinien też zabezpieczyć teren budowy przed dostępem osób trzecich.

Elementy protokołu przekazania terenu

W protokole przekazania terenu budowy powinny znaleźć się następujące elementy:

• oznaczenie stron wraz z określeniem ich funkcji;
• miejsce i data sporządzenia;
• nazwa inwestycji;
• określenie miejsca położenia terenu budowy - jej adres, numery działek i inne cechy, które charakteryzują dany teren;
• określenie stanu terenu budowy;
• wyraźne określenie części przekazywanego terenu - jeżeli przekazywana jest jedynie część budowy;
• podpisy obu stron.

Podstawa prawna:

•  Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz.U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.);
•  Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz.U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

SPRAWDŹ: inne wzory i formularze do pobrania

• Pozwolenie na budowę: wzór wniosku
• Zgłoszenie budowy: wzór wniosku
• Zgłoszenie robót budowlanych
• Zgłoszenie rozbudowy budynku
• Zgłoszenie nadbudowy – adaptacja poddasza
• Zawiadomienie o rozpoczęciu robót budowlanych
• Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy
• Wzór zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych
• Pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego
• Zmiana pozwolenia na budowę domu. Wniosek i procedura
• Pozwolenie na rozbiórkę
• Zgłoszenie nabycia nieruchomości: druk IN-1
• Przeniesienie zgłoszenia budowy lub innych robót budowlanych
• Przeniesienie pozwolenia na budowę
• Możliwość przyłączenia do sieci wodno-kanalizacyjnej: wniosek
• Jak uzyskać tymczasowe przyłącze prądu budowlanego