Dobry kierownik budowy - jak go zatrudnić? Jaki ma zakres obowiązków? Jakie zarobki?

Dobrze zorganizowana budowa eliminuje ryzyko błędów. Kierownik budowy ma najważniejszą rolę do odegrania. Jak zatrudnić dobrego kierownika budowy i jak powinna przebiegać z nim współpraca? Za co odpowiada kierownik budowy? Ile zarabia?

Spis treści

1. Co robi kierownik budowy na budowie?
2. Za co odpowiada kierownik budowy?
3. Jak się umawiać z kierownikiem budowy?
4. Ile zarabia kierownik budowy?
5. Jaki zakres obowiązków ma kierownik budowy?
6. W czym pomoże kierownik budowy?
7. Czego nie musi robić kierownik budowy?
8. Pomocne dokumenty budowy
9. Jak zmienić kierownika budowy?
10. SPRAWDŹ: wzory i formularze do pobrania

Nie wykonawca, nie murarz, dekarz, pan od kuchni, lecz kierownik budowy - inżynier budownictwa z uprawnieniami - jest najważniejszym człowiekiem inwestycji. Można założyć, że nawet jeśli będzie to jedyny fachowiec na budowie, powstanie dom bez błędów.

Co robi kierownik budowy na budowie?

Kierownik budowy ponosi pełną odpowiedzialność za realizację robót i zdarzenia, jakie mogą zaistnieć w trakcie budowy domu. Prawo budowlane konkretnie wymienia podstawowe obowiązki kierownika budowy. Pewnych jednak rzeczy nie możesz od niego wymagać.

Oczywiście, wykonawca jest ważny, powinien być fachowcem, ale… w przepisach Prawa budowlanego uczestników procesu budowlanego jest tylko czterech:

• inwestor,
• projektant,
• kierownik budowy,
• inspektor nadzoru inwestorskiego.

Na tej liście nie ma wykonawcy! Firmę budowlaną może założyć każdy – właściciel lombardu, aptekarz lub ogrodnik – prawo nie stawia żadnych ograniczeń! Kierownik budowy to co innego, jest inżynierem umocowanym w prawie. Jeśli zawali robotę, ciąży na nim odpowiedzialność zawodowa. Sprawę można zgłosić do sądu dyscyplinarnego Izby Inżynierów Budownictwa. Każdy inżynier ma obowiązkowe ubezpieczenie OC w wysokości 50 tys. euro. Jest z czego uzyskać odszkodowanie.

Za co odpowiada kierownik budowy?

- Wedle prawa kierownik budowy ponosi jednoosobową i osobistą odpowiedzialność za budowę – podkreśla Waldemar Kuciapski, inżynier budownictwa z 30-letnią praktyką na budowach. – Protokolarnie przejmuje budowę, odpowiada za zabezpieczenie terenu, za prowadzenie robót zgodnie z projektem i przepisami BHP, odpowiada też za jakość wbudowywanych materiałów.

Odpowiedzialność kierownika budowy jest tak duża, że często radzę kolegom, by przemyśleli, czy na wszystkich budowach warto podejmować się tak ryzykownego zadania. Głośna była sprawa sądowa, w której uznano winę kierownika budowy po 25 latach od zakończenia inwestycji. Sprawa trafiła do sądu, kiedy pod ciężarem śniegu zawalił się dach. Ubezpieczyciel odmówił wypłaty odszkodowania, gdy okazało się, że krokwie mają inny wymiar niż w projekcie. Nawet jeśli to inwestor był pomysłodawcą zmian albo cieśla zrobił błąd, odpowiedzialny był kierownik budowy. Do tego sąd orzekł, że bieg przedawnienia rozpoczyna się w dniu ujawnienia wady ukrytej i obciążył inżyniera kosztami naprawy dachu.

Puenta? Świadomy kierownik budowy, którego zatrudnisz, wie, jaka ciąży na nim odpowiedzialność. Jeśli zaproponujesz mu ścisłą współpracę, inżynier będzie miał potrzebne mu poczucie bezpieczeństwa, a twoja budowa zyska specjalistę. Już wiadomo, że nie może to być figurant od wpisów w dzienniku budowy.

Jak się umawiać z kierownikiem budowy?

Kierownika budowy warto zatrudnić na długo przed rozpoczęciem prac. Po to, by wziął udział w przygotowaniu budowy. Wybierając, musimy sprawdzić, czy ma uprawnienia budowlane i w jakiej specjalności. Musimy ustalić zakres współpracy. Można ambitnie założyć, że kierownik jest na budowie każdego dnia, ale tak oczywiście nie będzie, chyba że inwestor jest gotów płacić do 10 tys. zł miesięcznie. Zwykle nie chce, więc najczęściej umawia się z kierownikiem budowy na przyjazdy na odbiór prac ulegających zakryciu. Dobrą praktyką jest dodatkowo wysyłanie zdjęć z budowy, by szybko konsultować wątpliwości inwestora.

Dobry kierownik budowy pilnuje i wykonawców, i inwestora, by budowa była prowadzona zgodnie z projektem i sztuką budowlaną. Nie musi być codziennie, ale ma budowę pod kontrolą. Przyjeżdża na wezwania i z własnej inicjatywy, jest w kontakcie z szefem ekipy wykonawczej.

To kierownik nadaje rytm budowie. Musi przeszkolić wykonawców w kwestii BHP, omówić nowy etap prac, odbierać etapy wykonane. Dobry kierownik budowy zbiera podpisy poświadczające jego pracę i na bieżąco uzupełnia dziennik budowy. W ten sposób dba o bezpieczeństwo inwestycji i własne.

Ile zarabia kierownik budowy?

- Rozsądni inżynierowie budownictwa uchylają się od takich zadań jak prowadzenie budowy, która trwa 2-3 lata, ich obecność jest sporadyczna, a wynagrodzenie to 2 tys. zł – mówi Waldemar Kuciapski. – Stawki wynoszą od 1600 do 4 tys. zł za miesiąc budowy. Taki wydatek na kierownika budowy mobilizuje inwestorów do szybkiego prowadzenia inwestycji.

Umawianie na odbiory? Zwykle są to dwa przyjazdy kierownika budowy w tygodniu, wynagrodzenie od 200 do 500 zł za wizytę.

Czy zatrudniać inspektora nadzoru inwestorskiego? To wielki nieobecny na budowach, bo dom jednorodzinny nie jest aż tak skomplikowanym zadaniem, żeby mieć i kierownika budowy, i inspektora nadzoru. Tylko w jednym przypadku warto – jeśli szef firmy budowlanej zostaje kierownikiem budowy. Regułą jest, że zawsze ktoś musi pilnować budowy w imieniu inwestora.

A czy alfą i omegą może być sam inwestor? Historia „Muratora”, treść Forum Muratora to wielka opowieść o dzielnych inwestorach, którzy potrafią systemem kontraktowym zbudować dom. Potrafią też zadbać o jakość, ale czy nie prościej i nie mniej ryzykownie jest przeznaczyć 2-3% budżetu inwestycji na fachowy nadzór? To naprawdę się opłaca i zawsze zwraca - brakiem wydatków na kosztowne poprawki i rychłe remonty.

Wszelkie ustalenia z kierownikiem budowy co do zakresu obowiązków i należnego wynagrodzenia powinny być zapisane i potwierdzone podpisami stron umowy.

I jeszcze jedna rada: znajomy fachowiec albo krewny w roli kierownika budowy to prawie zawsze rozczarowanie, trudności w komunikacji, a na koniec straty na budowie. I puste miejsce w książce telefonicznej.

Jaki zakres obowiązków ma kierownik budowy?

Podstawowe obowiązki kierownika budowy wymienione w Prawie budowlanym to:

• złożenie oświadczenia o przyjęciu obowiązków kierowania budową oraz protokolarne przejęcie od inwestora placu budowy;
• zapewnienie wykonania odpowiedniego zabezpieczenia i odgrodzenia terenu budowy oraz umieszczenie tablicy informacyjnej budowy;
• przed rozpoczęciem budowy sporządzenie lub zapewnienie sporządzenia planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia (kierownik odpowiada za jego treść i podpisuje);
• zapewnienie geodezyjnego wytyczenia obiektu (po wytyczeniu geodeta dokonuje wpisu w dzienniku budowy);
• kierowanie budową w sposób zgodny z projektem i pozwoleniem na budowę oraz przepisami, w tym techniczno-budowlanymi i dotyczącymi bezpieczeństwa i higieny pracy;
• prowadzenie dokumentacji (w tym dziennika budowy), a po zakończeniu prac przygotowanie dokumentacji powykonawczej;
• wstrzymanie robót w przypadku stwierdzenia możliwości powstania zagrożenia nna budowie oraz bezzwłoczne zawiadomienie o tym inwestora;
• realizacja zaleceń wpisanych (przez inspektora nadzoru, projektanta) do dziennika budowy;
• zgłaszanie inwestorowi (inspektorowi nadzoru inwestorskiego) do sprawdzenia lub odbioru zakończonych robót ulegających zakryciu bądź zanikających zapewnienie wykonania wymaganych przepisami lub ustalonych w umowie prób i sprawdzeń instalacji, urządzeń technicznych i przewodów kominowych przed zgłoszeniem obiektu budowlanego do odbioru – kierownik budowy musi pamiętać o konieczności sprawdzenia szczelności instalacji gazowej, pomiarach instalacji elektrycznej, odgromowej, o odbiorach przyłączy;
• po zakończeniu robót zgłoszenie inwestorowi wybudowanego obiektu do odbioru (wpisem do dziennika budowy), uczestniczenie w czynnościach odbiorowych i zapewnienie usunięcia stwierdzonych wad;
• przekazanie inwestorowi oświadczenia o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami;
• przekazanie inwestorowi oświadczenia o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także – w razie korzystania – drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu.

Kierownik budowy może też występować do inwestora o zmiany w rozwiązaniach projektowych, jeżeli uzna, że są one potrzebne dla zwiększenia bezpieczeństwa robót lub usprawnienia budowy domu. Można zresztą powiedzieć, że jest to także jego obowiązek, gdyż odpowiada za bezpieczeństwo na budowie.

W czym pomoże kierownik budowy?

• Kierownik budowy sprawdzi projekt pod względem technicznym i oceni, czy jest wystarczająco szczegółowy, by poradził sobie przeciętny wykonawca.

Jeśli projekt jest zbyt ogólnikowy, można na etapie adaptacji projektu zamówić projekty uszczegółowiające. Ten etap to także okazja do sprawdzenia, czy zdaniem fachowca projekt jest racjonalny.

• Kierownik budowy wyrazi swoją opinię na temat wyboru wykonawcy, a może poleci ekipę, której wiarygodność trzeba potem sprawdzić, rozmawiając z poprzednimi klientami.

• Kierownik budowy przygotuje harmonogram budowy, plan bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, plan zagospodarowania działki na czas budowy.

• Kierownik budowy zadba o bezpieczeństwo

Od kierownika budowy dostaniecie od niego zalecenie, by ogrodzić działkę i powiesić tablicę informacyjną. To poważna sprawa, bo jeśli ktoś wpadnie do wykopu i złamie nogę, w świetle prawa odpowiada kierownik budowy. Chyba że jest wpis w dzienniku, że ten zlecił wykonanie ogrodzenia inwestorowi.

• Kierownik budowy będzie kontrolował jakość wykonywanych robót, odbierał prace ulegające zakryciu i pilnował prowadzenia budowy zgodnie z projektem.

- Chodzi nie tylko o odbiór konstrukcji – radzi Radosław Sekunda, inżynier, przewodniczący Okręgowego Sądu Dyscyplinarnego Mazowieckiej Okręgowej Izby Inżynierów Budownictwa – ale także instalacji, stolarki okiennej, szlicht, bramy garażowej, docieplenia, tynków, utwardzenia podjazdu, ogrodzenia i szeroko rozumianych prac wykończeniowych.

• Kierownik budowy będzie osobą merytoryczną do kontaktów z wykonawcą.

Inwestor usłyszy wiele rad i propozycji od doświadczonego wykonawcy, ale to kierownik budowy jest kompetentny, by rozważyć za i przeciw (oraz wyjaśnić, jakie zmiany wymagają formalności urzędowych).

Czego nie musi robić kierownik budowy?

Rolą kierownika budowy jest zorganizowanie budowy i dbanie o jej należyty przebieg pod względem zgodności z przepisami prawa, bezpieczeństwa i poprawności technicznej. Ta ostatnia nie zawsze jednak oznacza wysoką jakość oczekiwaną przez inwestora.

Trzeba też pamiętać, że kierownik budowy nie jest zobowiązany do reprezentowania interesów inwestora w kontaktach z wykonawcą, zwłaszcza gdy jest zatrudniony przez tego ostatniego. W takiej sytuacji o jakość robót powinien zadbać sam inwestor lub jego przedstawiciel na budowie, czyli inspektor nadzoru inwestorskiego.

Pomocne dokumenty budowy

Kiedy już budowa ma świetnego kierownika budowy, trzeba się postarać, by niczego nie zepsuć. Do prowadzenia inwestycji potrzebne będą – oprócz projektu budowlanego - jeszcze 3 dokumenty:

• kosztorys

Określa szczegółowo koszty robocizny i materiałów. Łatwo zlecić wykonanie kosztorysu, kupując projekt Muratora. Bez kosztorysu szybko przekroczymy mgliście określony budżet;

Przeczytaj też:

Kosztorysy inwestorski i ślepy: jak je wykorzystać przed i w trakcie budowy >>>

• harmonogram robót

To rozpisane, graficznie przedstawione wzajemne powiązania pomiędzy poszczególnymi robotami budowlanymi a czasem ich realizacji. Kolejność prac, a więc też termin umawiania wykonawców. A także porządek prac, czyli rozwiązana krzyżówka, czy najpierw instalacja grzewcza, czy wodna, gładzie czy podłogi? To także określony czas na przerwy technologiczne: ściany fundamentu można murować po 2 dniach od zalania ław, ściany domu muszą schnąć 2 miesiące, strop żelbetowy potrzebuje 2 tygodni do rozszalowania, a wylewka betonowa 5 tygodni na wyschnięcie. Kierownik budowy, bo to on powinien wykonać harmonogram budowy, podzielić ją na etapy: stan surowy otwarty, pokrycie dachu, instalacje, prace wykończeniowe. Trzeba uwzględnić zapas czasu na złą pogodę i losowe opóźnienia;

• plan zagospodarowania placu budowy

To kolejny rebus rozwiązywany przez kierownika budowy. Gdzie powinien stanąć barakowóz, a gdzie węzeł betoniarski, czy krokwie nie zablokują wjazdu na budowę, jak blisko fundamentów złożyć pustaki i ile miejsca wydzielić na budowę?

Jak zmienić kierownika budowy?

Jeśli w trakcie budowy domu zmienimy kierownika, inspektora nadzoru inwestorskiego albo projektanta sprawującego nadzór autorski, mamy obowiązek (zgodnie z art. 44 Prawa budowlanego) bezzwłocznie zawiadomić o tym właściwy miejscowo powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego, podając obok informacji osobowej datę zmiany.

Do zawiadomienia należy załączyć oświadczenia nowych osób o przejęciu obowiązków. W dzienniku budowy kierownik przekazujący obowiązki dokonuje wpisu określającego stan zaawansowania robót budowlanych potwierdzonego podpisami osoby przejmującej i przekazującej obowiązki. Wraz z przekazaniem obowiązków trzeba przekazać nowemu kierownikowi całą prowadzoną dokumentację budowy domu.

SPRAWDŹ: wzory i formularze do pobrania

• Oświadczenie o przejęciu obowiązków kierownika budowy
• Pozwolenie na budowę: wzór wniosku
• Zgłoszenie budowy: wzór wniosku
• Zgłoszenie robót budowlanych
• Zgłoszenie rozbudowy budynku
• Zgłoszenie nadbudowy – adaptacja poddasza
• Zawiadomienie o rozpoczęciu robót budowlanych
• Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy
• Wzór zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych
• Pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego
• Zmiana pozwolenia na budowę domu. Wniosek i procedura
• Pozwolenie na rozbiórkę
• Zgłoszenie nabycia nieruchomości: druk IN-1
• Przeniesienie zgłoszenia budowy lub innych robót budowlanych
• Przeniesienie pozwolenia na budowę