Nadzór inwestorski na budowie: obowiązki inspektora nadzoru inwestorskiego

Budujesz dom i niekoniecznie jesteś specjalistą od budowlanki? Pomyśl o nadzorze inwestorskim. Inspektor nadzoru inwestorskiego będzie reprezentował twoje interesy na budowie. Jakie są obowiązki inspektora nadzoru inwestorskiego, co mu wolno i za co taki inspektor odpowiada?

Za co inspektor odpowiada? Umowa o pełnienie nadzoru inwestorskiego jest umową starannego działania. W przeciwieństwie do umowy rezultatu charakteryzuje się tym, że zleceniobiorca obowiązuje się dołożyć należytej staranności w celu osiągnięcia zamierzonego przez zleceniodawcę rezultatu.

W procesie budowlanym osiągnięcie rezultatu w postaci wykonania określonych robót, w szczególności oddania obiektu, jest zobowiązaniem projektanta i wykonawcy.

Inspektor nadzoru inwestorskiego ma natomiast czuwać nad prawidłowym wykonaniem tych robót. To zaś powoduje, że ponosi on odpowiedzialność jedynie za niewykonanie lub nienależyte wykonanie czynności objętych umową, nie odpowiada natomiast za cele, które na podstawie tej umowy miały być osiągnięte (chyba że w wyniku jego działań inwestor poniesie szkodę).

Nienależyte wykonywanie czynności przez inspektora to zaniedbania, które prowadzą do nieujawnienia w toku wykonawstwa wad, czego dalszym następstwem będzie nieusunięcie ich przez wykonawcę. Natomiast niewykonanie zobowiązania ma miejsce wtedy, gdy nie nastąpiła realizacja świadczenia i jednocześnie późniejsze jego spełnienie jest niemożliwe ze względu na zaistniałe okoliczności.

Jak pociągnąć inspektora nadzoru do odpowiedzialności?

Aby pociągnąć inspektora nadzoru inwestorskiego do odpowiedzialności, trzeba wykazać (udowodnić), że wykonał on swoje obowiązki w sposób nienależyty (bądź nie wykonał ich wcale), inwestor poniósł szkodę i że pomiędzy tymi zdarzeniami występuje związek przyczynowy.

Od tej odpowiedzialności inspektor może się uwolnić, udowadniając, że szkoda powstała w wyniku okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności, a przede wszystkim wykazując, że dołożył należytej staranności przy pełnieniu nadzoru.

Prawo budowlane o obowiązkach inspektora nadzoru budowlanego

Wymienione w art. 25 ustawy – Prawo budowlane obowiązki inspektora mają zapewnić nie tylko zabezpieczenie interesów inwestora, ale i chronić interes publiczny (w tym właścicieli nieruchomości sąsiednich). Do najważniejszych zadań inspektora zalicza się:

• sprawdzanie i odbiór robót budowlanych ulegających zakryciu (na przykład zbrojenia konstrukcji przed ich zabetonowaniem, ułożenie izolacji przed wykonaniem warstw zabezpieczających) lub zanikających (na przykład deskowania czy rusztowania);
• kontrola zgodności realizacji budowy z projektem i pozwoleniem na budowę, przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej;
• sprawdzanie jakości wykonywanych robót i wbudowanych wyrobów budowlanych;
• potwierdzanie faktycznie wykonanych robót oraz usunięcia wad;
• uczestniczenie w próbach i odbiorach technicznych instalacji, urządzeń i przewodów kominowych;
• udział w czynnościach odbioru gotowych obiektów budowlanych i przekazywania ich do użytkowania.

Prawidłowe wykonanie przez inspektora powyższych zadań jest niezwykle ważne, gdyż odbiór robót jest ostatnim momentem, w którym bez większych komplikacji (konieczności poniesienia dodatkowych kosztów czy też prowadzenia negocjacji) można zażądać usunięcia stwierdzonych usterek.

Wymienione wyżej obowiązki mają charakter obligatoryjny. Oznacza to, że nawet gdy nie zostały spisane w umowie o pełnienie nadzoru, inspektor musi ich przestrzegać. Kontrolowanie rozliczeń na budowie jest już zadaniem fakultatywnym – wykonywanym na wyraźne żądanie inwestora. Może to być zarówno kontrola od strony ilościowej (w zakresie zgodności rachunków wystawionych inwestorowi z tym, co rzeczywiście zostało wykonane), jak i kontrola pod względem finansowym. 

Dokładnie spisana umowa

Aby uniknąć nieporozumień, warto dokładnie określić w treści umowy z inspektorem nadzoru, jaki rodzaj rozliczeń będzie obowiązkiem inspektora nadzoru inwestorskiego. Jeżeli takiej regulacji zabraknie w umowie, przyjmuje się, że kontrola rozliczeń obejmuje tylko sprawdzanie rozliczeń pod względem ilościowym.

Co wolno inspektorowi nadzoru inwestorskiego?

Inspektor nadzoru inwestorskiego został także wyposażony w kompetencje o charakterze władczym. Przede wszystkim może on żądać od kierownika budowy wykonania jego poleceń w zakresie usunięcia nieprawidłowości lub zagrożeń, wykonania prób lub badań, także tych wymagających odkrycia robót lub elementów zakrytych, oraz przedstawienia ekspertyz dotyczących prowadzonych robót budowlanych i dowodów dopuszczenia do stosowania w budownictwie wyrobów budowlanych oraz urządzeń technicznych.

Ma też prawo żądać od kierownika budowy lub kierownika robót dokonania poprawek bądź ponownego wykonania wadliwie przeprowadzonych prac, a także wstrzymania dalszych robót budowlanych w przypadku, gdyby ich kontynuacja mogła wywołać zagrożenie (bezpieczeństwa ludzi, mienia, środowiska) bądź spowodować niedopuszczalną niezgodność z projektem lub pozwoleniem na budowę (istotne odstępstwo od zatwierdzonego projektu lub innych warunków pozwolenia na budowę).

Czy inspektor może zlecać wykonawcy dodatkowe prace?

Inspektor nadzoru nie może nakazać wykonawcy wykonywania jakichkolwiek robót dodatkowych nieobjętych zakresem świadczenia wykonawcy. Dla przykładu za zlecone przez inspektora nadzoru inwestorskiego roboty dodatkowe, które nie były niezbędne ze względu na bezpieczeństwo lub zabezpieczenie robót już wykonanych albo dla uniknięcia strat, wykonawca może otrzymać wynagrodzenie tylko wówczas, gdy zamawiający potwierdził zlecenie inspektora nadzoru.