Ubezpieczenie budowy domu: jak wybrać najlepszą ofertę
Wybierając ubezpieczenie domu w budowie, trzeba przeanalizować – tak jak w przypadku każdego dobrowolnego ubezpieczenia – zakres ochrony, limity oraz wyłączenia odpowiedzialności. W ofertach ubezpieczycieli mogą wystąpić znaczne różnice. Ubezpieczenie budowy domu nie będzie tak kompleksowe jak domu już zamieszkanego.
Od czego powinniśmy zacząć szukając dobrego ubezpieczenia budowy? Najlepiej od porównania ofert i zakresu ubezpieczenia. Możemy porównywać oferty samodzielnie i po takiej analizie udać się do konkretnej firmy. Proponuję jednak skorzystanie z usług agenta ubezpieczeniowego współpracującego z wieloma firmami lub odwiedzenie strony internetowej, na której można poznać ubezpieczenia wielu firm ubezpieczeniowych (wystarczy wpisać w przeglądarkę „porównanie ubezpieczeń domu” lub „ubezpieczenia domu online” i wybrać jedną z wielu agencji online). Na takich stronach coraz częściej można również kupić polisę online lub podczas rozmowy telefonicznej z doradcą.
Wybierając polisę i towarzystwo ubezpieczeń, powinniśmy odpowiedzieć sobie na pytanie, przed jakimi ryzykami chcemy się ubezpieczyć. A następnie przeanalizować oferty kilku firm (w tym ogólne warunki umów, a szczególnie rozdział poświęcony wyłączeniom) i wybrać tę, która je wszystkie uwzględnia. Jeśli korzystamy z pomocy agenta, warto spędzić z nim trochę czasu na rozmowie w biurze, przez telefon lub online.
Przedmiotem ubezpieczenia może być dom w budowie wraz z zainstalowanymi na stałe elementami wyposażenia (glazury, terakoty, podłogi, sanitariaty, kominek itp.) oraz znajdujące się na tej samej posesji budynki gospodarcze i budowle (np. ogrodzenie, altana lub basen). Sama działka, na której stoją budynki lub budowle, nie podlega ochronie ubezpieczeniowej.
Przed czym chroni ubezpieczenie budowy
Wielu inwestorów zastanawia się, czy warto ponosić dodatkowe koszty związane z ubezpieczeniem domu w budowie i czy nie lepiej jest ubezpieczyć dom, kiedy już budowa dobiegnie końca. Zastanówmy się jednak, co by się stało, gdyby budowany dom uległ zniszczeniu. Nasze środki, oszczędności, które zainwestowaliśmy w budowę, przepadłyby bezpowrotnie. Na pewno warto jest zabezpieczyć to ryzyko. Mówiąc o domu w budowie, mamy na myśli nie tylko nowo wznoszony budynek, lecz także dom w przebudowie lub rozbudowie. Z takim budynkiem mamy do czynienia od momentu rozpoczęcia prac budowlanych potocznie zwanych przygotowawczymi lub też prac budowlanych udokumentowanych wpisem do dziennika robót aż do zakończenia budowy i jego zgłoszenia w nadzorze budowlanym albo otrzymania pozwolenia na użytkowanie.
Dom w budowie jest słabiej dozorowany, instalacje techniczne są dopiero w trakcie wykonywania, a ich uruchomienie wiąże się z podwyższonym ryzykiem zniszczeń. Ponadto do pewnego momentu jest to budynek w stanie surowym otwartym, więc wszelkiego rodzaju czynniki atmosferyczne mogą mieć znaczy wpływ na powstanie szkód.
Z tego powodu niektórzy ubezpieczyciele wyłączają z ochrony np. takie ryzyka jak przepięcie, deszcz nawalny czy zalanie. Standardowo z zakresu ubezpieczenia budowy wyłączana jest odpowiedzialność za przesiąkanie wód gruntowych oraz wszelkie szkody wynikające z nieprzestrzegania obowiązków wynikających z prawa budowlanego.
Ubezpieczenie budowy od kradzieży z włamaniem elementów stałych budynku możliwe jest dopiero po osiągnięciu stanu surowego zamkniętego i zainstalowaniu zabezpieczeń przeciwkradzieżowych. Jednak trudno będzie znaleźć zakład ubezpieczeń, który zaoferuje klientom indywidualnym ubezpieczenie przechowywanych na placu budowy materiałów budowlanych, sprzętu budowlanego lub wszelkiego rodzaju wyposażenia, które nie jest trwale związane z budynkiem.
Ubezpieczenie domu w budowie nie chroni wyłącznie murów budynku. Można też ubezpieczyć zamontowane elementy wyposażenia, tj.: podłogi, glazury, kominek, armatura sanitarna, stolarka drzwiowa i okienna, parapety, tynki, instalacje podtynkowe, a czasami nawet materiały budowlane zgromadzone na terenie budowy. Ochronie ubezpieczeniowej podlegają także zlokalizowane na tej samej działce inne budynki niemieszkalne (np. garaż, szopa na narzędzia) oraz inne budowle takie jak ogrodzenie, basen czy altana.
Zakres ubezpieczenia domu jednorodzinnego w budowie różni się zarówno w zależności od towarzystwa ubezpieczeń, jak i rodzaju umowy ubezpieczenia. Warto zwrócić uwagę na to, że na polskim rynku wyróżniamy dwa rodzaje ubezpieczeń:
- od ognia i innych zdarzeń losowych (tak zwane ryzyka nazwane)
- ubezpieczenia od wszystkich ryzyk (tak zwane all risk)
Jak zabezpieczyć budynek w budowie?
Nie powinno w nim być żadnych niezabezpieczonych otworów prowadzących do wewnątrz ani nawet zabezpieczonych tymczasowo. Okna i drzwi zewnętrzne powinny być osadzone na stałe. Drzwi powinny być pełne, a jeśli zawierają w konstrukcji elementy szklane – muszą być zabezpieczone w sposób uniemożliwiający wejście do pomieszczeń lub otwarcie zamka przez otwór wybity w szybie znajdującej się w drzwiach lub w ich bezpośrednim sąsiedztwie. Drzwi z przeszkleniem wypełnionym szkłem antywłamaniowym o klasie odporności co najmniej P3 traktuje się jako pełne. Ponadto drzwi powinny być zamykane na przynajmniej dwa zamki wielozastawkowe lub jeden atestowany. Te zabezpieczenia są obowiązkowe, jeśli chcemy ubezpieczyć budowę od kradzieży.
Często można uzyskać zniżkę w składce za zabezpieczenia dodatkowe. Za takie najczęściej uznawane są:
- zabezpieczenia okien – np. żaluzje z atestem potwierdzającym ich zwiększoną odporność na włamanie, kraty lub szyby co najmniej klasy P3 (potwierdzonej atestem);
- drzwi antywłamaniowe – mające atest potwierdzający ich zwiększoną odporność na włamanie;
- stały dozór – fizyczny, w miejscu ubezpieczenia, pełniony przez pracowników ubezpieczającego lub pracowników agencji ochrony mienia;
- alarm lokalny – system zabezpieczeń wywołujący sygnały dźwiękowe i świetlne w miejscu ubezpieczenia;
- monitoring – system antywłamaniowy obejmujący zasięgiem całą powierzchnię budynku, wywołujący alarm w agencji.
autor: Agnieszka Włodarska-Poloczek
Ubezpieczenie domu w budowie: czym są zdarzenia losowe
Są to wydarzenia, których nie można w żaden sposób przewidzieć i którym zawczasu nie można zapobiec. Zalicza się do nich m.in.: pożar, uderzenie pioruna, wybuch, uderzenie statku powietrznego, huragan, lawinę, zapadanie lub osunięcie się ziemi, trzęsienie ziemi, uderzenie pojazdu, huk ponaddźwiękowy, upadek drzew i masztów, wandalizm i kradzież.
W wypadku ubezpieczenia ryzyk nazwanych mamy listę zdarzeń, jakie mogą nas spotkać. Ubezpieczyciel powinien pokryć koszty strat poniesionych w ich wyniku. Stratą jest nie tylko wartość utraconych lub zniszczonych przedmiotów, lecz także koszty poniesione na ich ratowanie, usunięcie pozostałości po szkodzie (sprzątanie) oraz pokrycie kosztów rzeczoznawcy.
Nazwa ubezpieczenia od wszystkich zdarzeń (all risk) może wprowadzać w błąd, ponieważ wbrew pozorom nie oznacza wcale, że możemy się ubezpieczyć od wszelkich zdarzeń mogących powodować szkodę. Żaden ubezpieczyciel w Polsce tego nie zagwarantuje. Konieczne jest tu wyjaśnienie, że ubezpieczenie all risk obejmuje wszystkie te zdarzenia, które nie zostały wyłączone w umowie. Zapewnia nam ono szeroki zakres ochrony, ale nie gwarantuje wypłaty odszkodowania w każdej sytuacji. Ewidentnym plusem posiadania takiej polisy jest jednak możność łatwiejszego otrzymania odszkodowania, ponieważ ciężar dowodu spoczywa na firmie ubezpieczeniowej. Jeśli ubezpieczony zgłosi ubezpieczycielowi szkodę, a ten odmówi wypłaty odszkodowania, będzie musiał jednocześnie wskazać odpowiednie dla tego przypadku wyłączenie odpowiedzialności.
Warunki ubezpieczeni domu w budowie: wyłączenia i ograniczenia odpowiedzialności
Pełną ich listę znajdziemy w tak zwanych ogólnych warunkach ubezpieczenia (OWU), które ubezpieczyciel lub osoba działająca w jego imieniu (np. agent ubezpieczeniowy) jest zobowiązany przekazać klientowi podczas procesu zawierania ubezpieczenia. Ograniczenia i wyłączenia ochrony ubezpieczeniowej są to zdarzenia, w których ubezpieczyciel nie ponosi za nie odpowiedzialności lub jest ona ograniczona. Przykładowo nie otrzymamy odszkodowania, jeśli:
- materiały budowlane składowane wewnątrz domu zostały skradzione, ponieważ zostawiliśmy otwarte okno;
- materiały i sprzęt zostały zalane z powodu braku odpowiedniego zabezpieczenia dachu lub otworów okiennych w budowanym domu.
Standardowe wyłączenie, które znajdziemy prawie we wszystkich towarzystwach, dotyczy przesiąkania wód gruntowych i szkód powstałych na skutek postępowania niezgodnie z prawem budowlanym (prowadzenia robót budowlanych bez wymaganych zgód, zgłoszenia do odpowiedniego urzędu czy popełnienia błędów konstrukcyjnych). Ponadto ochroną ubezpieczeniową z reguły nie są objęte zdarzenia będące skutkiem aktów terroryzmu, wojny i niepokojów społecznych.
Uwaga! Podczas procesu zawierania ubezpieczenia on line lub bezpośrednio u agenta trzeba koniecznie zapoznać się z OWU, gdyż podpisując umowę ubezpieczenia, oświadczamy, że zapoznaliśmy się z warunkami umowy, i na ich podstawie będzie podejmowana decyzja o wypłacie odszkodowania lub odmowie.
Co z ubezpieczeniem budowy domu od kradzieży
Niestety, zakres ubezpieczenia domu jednorodzinnego w budowie jest znacznie ograniczony w porównaniu z ofertą ochrony dla domu, którego budowa została formalnie zakończona i jest już zamieszkany. Dotyczy to zwłaszcza ubezpieczenia od kradzieży z włamaniem. Warunkiem jego zawarcia jest osiągnięcie stanu surowego zamkniętego. Budynek musi więc mieć pełne zadaszenie oraz zamontowane okna, drzwi zewnętrzne i ewentualnie bramę garażową.
Nie wszystkie firmy mają w ofercie rozszerzenie ubezpieczenia domu w budowie o kradzież z włamaniem, a jest ono niezwykle ważne z uwagi na to, że budowany dom po godzinach pracy robotników zostaje bez nadzoru i może się stać łatwym łupem złodziei lub wandali. Często zdarza się, że wewnątrz domu składujemy materiały budowlane potrzebne do dalszej budowy, a na pewnym etapie są w nim już zamontowane kosztowne stałe elementy (czyli elementy na stałe przytwierdzone do ścian lub podłogi, których nie można odłączyć bez użycia narzędzi), takie jak: grzejniki, kocioł lub kominek. Ubezpieczenie od kradzieży jest często jedyną szansą na odzyskanie równowartości skradzionego mienia.
Jeśli znajdziemy ubezpieczyciela, który w ofercie ma ubezpieczenie budowy domu od kradzieży z włamaniem, powinniśmy zwrócić uwagę, jakiego rodzaju zabezpieczeń mienia wymaga. Mogą to być np. drzwi wejściowe pełne z zamkiem wielozastawkowym albo dwoma zamkami bądź system alarmowy z monitoringiem lub bez. Posiadane zabezpieczenia mogą mieć wpływ na zakres ubezpieczenia, jego cenę oraz ewentualną późniejszą wypłatę odszkodowania.
Zobacz też:
Ubezpieczenie budowy a ubezpieczenie OC
Kolejnym niezwykle istotnym, choć niestety niedocenianym, elementem ubezpieczenia domu w budowie jest ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej w życiu prywatnym (OC). Z pewnością każdy z nas i to niejednokrotnie nieumyślnie wyrządził komuś szkodę – jadąc na rowerze, potrącił inną osobę, pod supermarketem zarysował wózkiem sklepowym czyjś samochód, zalał mieszkanie sąsiada lub też stłukł jakiś towar w sklepie. Wszystkie te szkody zabezpiecza ubezpieczenie OC w życiu prywatnym. Tego typu polisa jest niezwykle popularna w zachodniej Europie. W Polsce jest ona – co ważne – oferowana jako dodatek do ubezpieczenia domu albo mieszkania, czasami obowiązkowy. W zależności od towarzystwa ubezpieczeniowego jest to opcja płatna bądź darmowa. Warto o nią zapytać podczas wykupowania polisy.
OC w życiu prywatnym to polisa, która chroni przed konsekwencjami również tych szkód, które spowodują nasi bliscy (dzieci, małżonek lub partner życiowy – pod warunkiem prowadzenia wspólnego gospodarstwa domowego), osoby pomagające w domu (na przykład opiekunka dzieci), a nawet domowy pies lub kot, który może pogryźć rzeczy należące do naszych gości. OC przyda się również wtedy, gdy nie odśnieżymy chodnika przylegającego do naszej działki i ktoś z tego powodu przewróci się i złamie nogę. W takich sytuacjach towarzystwo ubezpieczeniowe weźmie na siebie finansowe skutki zdarzenia i wypłaci odszkodowanie. Żeby OC spełniało swoją funkcję, suma ubezpieczenia powinna wynosić co najmniej 50 tys. zł.
Ile kosztuje ubezpieczenie domu w budowie?
Ubezpieczeń domu w budowie oferowanych przez różne firmy nie można niestety tak łatwo porównać jak OC i AC samochodu, gdzie wystarczy podać dane auta i ewentualne szkody z przeszłości, żeby agent ubezpieczeniowy albo porównywarka online podały nam kilkanaście ofert różniących się ceną.
W przypadku ubezpieczenia domu w budowie niezmiernie ważna jest analiza potrzeb klienta (rzetelny agent powinien jej dokonać przed zaproponowaniem konkretnej polisy). Dla jednej osoby najlepszą ofertą będzie ubezpieczenie w firmie X, a dla drugiej w firmie Y – i nie znaczy to, że któraś z ofert jest lepsza. Sugerowanie się opinią znajomych nie jest najlepszym rozwiązaniem, ponieważ mogło się zdarzyć, że nasz znajomy miał inne potrzeby albo nie wykupił niektórych opcji, przez co później spotkał się z odmową odszkodowania i niesłusznie ma złą opinię o danej firmie.
Podobnie wygląda sprawa ceny ubezpieczenia budowy domu. Trudno je porównywać, bo na cenę oprócz zakresu ubezpieczenia i wybranych dodatkowych opcji wpływają takie zmienne, jak suma ubezpieczenia (czyli wartość odtworzeniowa budynku), rodzaj zastosowanych w nim zabezpieczeń i lokalizacja budowy. Trzeba bowiem pamiętać, że towarzystwa ubezpieczeniowe wyżej wyceniają polisy na terenach zalewowych, a w skrajnych wypadkach mogą odmówić ubezpieczenia. Historia szkód danego klienta również może być brana pod uwagę przy kalkulacji ceny. Z tych właśnie powodów popularne porównywarki online nie podają cen ubezpieczeń domów, lecz dopasowują zakres polisy podczas rozmowy z konsultantem. Składki za ubezpieczenie od zdarzeń losowych zaczynają się od mniej więcej 200 zł, przyjmując, że chodzi o budowę domu o powierzchni 130 m2 i wartości 600 tys. zł.
Czy wymagać ubezpieczenia od wykonawcy robót
Wykonawca domu powinien mieć swoje ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej, ponieważ odpowiada względem osób trzecich (po przejęciu placu budowy w celu wykonania usługi) oraz względem inwestora (w ramach umowy o roboty budowlane), a jako pracodawca odpowiada również wobec pracowników. Na rynku są oferowane ubezpieczenia OC dla firm budowlanych. Zanim zawrzemy umowę z wykonawcą, powinniśmy poprosić go o okazanie polisy i zwrócić uwagę na zakres udzielonej mu ochrony.
Najlepiej jest, jeśli wykonawca ma ubezpieczenie OC z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej zarówno w zakresie odpowiedzialności deliktowej, jak i kontraktowej. Warto zwrócić uwagę na sumy ubezpieczenia wskazane w polisie. Niska suma ubezpieczenia, na przykład na poziomie 10 000 zł, daje ochronę czysto iluzoryczną. Małym i średnim przedsiębiorstwom ubezpieczyciele przeważnie oferują sumy gwarancyjne na poziomie maksymalnie 1-1,5 mln zł.
W ramach odpowiedzialności deliktowej firma ubezpieczeniowa będzie odpowiadała za szkody rzeczowe i osobowe wyrządzone przez firmę budowlaną osobom trzecim, niezwiązanym umową z wykonawcą. Na przykład gdy źle zamontowane rusztowanie upadnie i uszkodzi płot należący do sąsiada.
W ramach ubezpieczenia kontraktowego ubezpieczyciel przejmuje odpowiedzialność za szkody będące następstwem niewykonania lub nienależytego wykonania umowy. W ofercie dla małych firm budowlanych jednak raczej Większość banków oferuje możliwość ubezpieczenia nieruchomości w ramach programu przygotowanego wspólnie z zakładem ubezpieczeń. Bank nie może jednak zmuszać kredytobiorcy do zakupienia od niego ochrony ubezpieczeniowej. Klient, mając wolne prawo wyboru, może przynieść własną polisę, którą już kupił lub zamierza kupić na wolnym rynku.
Z drugiej strony takie ubezpieczenie wyręczałoby firmy budowlane z dbałości o staranność wykonania budynku. Dlatego też w wyłączeniach najczęściej znajduje się zapis, że ubezpieczyciel nie odpowiada za szkody powstałe w przedmiocie kontraktu. Oznacza to, że gdyby firma budowlana źle wykonała budynek, wskutek czego – rozpatrując najgorszy scenariusz – doszłoby do katastrofy budowlanej, to odpowiedzialność ubezpieczyciela ograniczyłaby się do szkód spowodowanych zawaleniem się budynku, na przykład uszkodzeniem sąsiednich domów.
Inwestor, którego dom się zawalił, może dochodzić odszkodowania bezpośrednio od wykonawcy (który niekoniecznie jest wypłacalny, dlatego lepiej jeśli ma OC). Jeśli inwestor ubezpieczył sam swoją budowę, ma większe szanse na odzyskanie pieniędzy – pod warunkiem że w zakresie jego ubezpieczenia jest tak zwana katastrofa budowlana i ryzyko to nie podlega wyłączeniu z powodu naruszenia przez wykonawcę przepisów. Szczególnym przypadkiem OC kontraktowej jest OC pracodawcy. Ubezpieczenie to zabezpiecza firmę budowlaną przed roszczeniami osób zatrudnionych na budowie, które uległy wypadkom w czasie pracy.
autor: Agnieszka Włodarska-Poloczek
Polecany artykuł:
