Budowa bez pozwolenia: wyjaśniamy przepisy

budowa bez pozwolenia
Autor: Gettyimages

Lista inwestycji zwolnionych z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę jest obszerna. Część z nich wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej, a na wykonanie innych nie trzeba uzyskiwać żadnej zgody. Co zatem można wybudować bez pozwolenia?

Po nowelizacji Prawa budowlanego - obowiązującej od 19 września 2020 r. - przepisy dotyczące budowy bez pozwolenia są dużo łatwiejsze do stosowania przez inwestorów niż dawniej. Przepisy wyliczające te inwestycje były skomplikowane i trudne do odczytania. Obecnie mamy jasno określone cztery grupy takich inwestycji:

  • budowy, które nie wymagają pozwolenia na budowę, ale wymagają zgłoszenia (patrz tabela 1);
  • budowy zwolnione ze wszelkich formalności (tabela 2);
  • roboty budowlane niewymagające pozwolenia na budowę, ale wymagające zgłoszenia (tabela 3);
  • roboty budowlane zwolnione z formalności (tabela 4).

Jeśli nie znajdziemy danego obiektu budowlanego lub rodzaju robót w jednej z poniższych tabel, konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę.

Warto w tym miejscu wyjaśnić, że w pojęciu budowy zawiera się wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także jego odbudowa, rozbudowa lub nadbudowa (art. 3 pkt 6 Prawa budowlanego). Natomiast roboty budowlane obejmują nie tylko budowę, lecz także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego (art. 3 pkt 7).

Budowa bez pozwolenia - zwolnienia są ściśle określone

Zgodnie z art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29-31. Obowiązuje więc ogólna zasada obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę oraz wiele wyjątków wskazanych właśnie w art. 29-31.

Co ważne, skoro mowa o wyjątkach, to znaczy, że przepisy te trzeba interpretować bardzo rygorystycznie, bez możliwości stosowania jakichkolwiek analogii. Warto także pamiętać, że nawet gdy inwestycja budowlana nie wymaga żadnej zgody urzędowej, to i tak musi spełniać normy prawne. Przykładowo, jeżeli ma być realizowana na terenie rolnym, trzeba uzyskać decyzję zezwalającą na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Konieczne jest także zapewnienie zgodności zamierzenia budowlanego z warunkami technicznymi.

Tabela 1. Obiekty wymagające zgłoszenia budowy (wymienione w art. 29 ust. 1)

1

wolno stojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane

2

sieci: elektroenergetyczne obejmujące napięcie znamionowe nie wyższe niż 1 kV, wodociągowe, kanalizacyjne, cieplne, gazowe o ciśnieniu roboczym nie wyższym niż 0,5 MPa
3

wolno stojące parterowe budynki stacji transformatorowych i kontenerowych stacji transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35 m2

4

obiekty budowlane niewymienione w ust. 1 pkt 2, 3 i 5-30 ani w ust. 2 (czyli niewymienione w pozycjach 2, 3 i 5-30 tej tabeli ani w tabeli 2), usytuowane na terenach zamkniętych ustalonych decyzją Ministra Obrony Narodowej lub ministra właściwego do spraw wewnętrznych - z wyłączeniem budynków mieszkalnych, zamieszkania zbiorowego oraz użyteczności publicznej

5

oczyszczalnie ścieków o wydajności do 7,50 m3 na dobę

6

zbiorniki bezodpływowe na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m3

7

tymczasowe obiekty budowlane niepołączone trwale z gruntem i przewidziane do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce - w terminie określonym w zgłoszeniu, ale nie później niż przed upływem 180 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu

8

pomosty o długości całkowitej do 25 m i wysokości do 2,50 m (liczonej od korony pomostu do dna akwenu)

9

instalacje zbiornikowe na gaz płynny z pojedynczym zbiornikiem o pojemności do 7 m3, przeznaczone do zasilania instalacji gazowych w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych

10

kanalizacje kablowe

11

zjazdy z dróg krajowych i wojewódzkich oraz zatoki parkingowe na tych drogach

12 obiekty budowlane służące bezpośrednio do wykonywania działalności regulowanej Ustawą - Prawo geologiczne i górnicze w zakresie poszukiwania i rozpoznawania złóż węglowodorów
13

obiekty budowlane piętrzące wodę i upustowe o wysokości piętrzenia poniżej 1 m poza śródlądowymi drogami wodnymi oraz poza obszarem parków narodowych, rezerwatów przyrody i parków krajobrazowych oraz ich otulin

14

wolno stojące: parterowe budynki gospodarcze, garaże, wiaty - o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki

15 przydomowe: ganki, oranżerie (ogrody zimowe) - o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki
16

wolno stojące parterowe budynki rekreacji indywidualnej rozumiane jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku - o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni działki

17

parterowe budynki o powierzchni zabudowy do 35 m2, służące jako zaplecze do bieżącego utrzymania linii kolejowych, położone na terenach stanowiących własność Skarbu Państwa, sytuowane na obszarze Natura 2000

18

gospodarcze obiekty budowlane o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m, oraz stawy i zbiorniki wodne o powierzchni nieprzekraczającej 500 m2 i głębokości nieprzekraczającej 2 m od naturalnej powierzchni terenu, przeznaczone wyłącznie na cele gospodarki leśnej i położone na gruntach leśnych Skarbu Państwa, sytuowane na obszarze Natura 2000

19

stanowiska postojowe dla samochodów osobowych do 10 stanowisk włącznie, sytuowane na obszarze Natura 2000

20

boiska szkolne oraz boiska, korty tenisowe, bieżnie służące do rekreacji

21

ogrodzenia o wysokości powyżej 2,20 m

22

przydomowe tarasy naziemne o powierzchni zabudowy powyżej 35 m2

23 przyłącza: elektroenergetyczne, wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe, cieplne i telekomunikacyjne - z zastrzeżeniem art. 29a (czyli nie trzeba ich zgłaszać, jeśli sporządzono plan sytuacyjny na kopii aktualnej mapy zasadniczej i są budowane na podstawie przepisów prawa energetycznego albo o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i odprowadzaniu ścieków)
24

kanały technologiczne, w rozumieniu art. 4 pkt 15a Ustawy o drogach publicznych, w pasie drogowym w ramach przebudowy drogi

25

stacje ładowania, w rozumieniu art. 2 pkt 27 Ustawy o elektromobilności i paliwach alternatywnych, z wyłączeniem infrastruktury ładowania drogowego transportu publicznego w rozumieniu art. 2 pkt 3 tej ustawy

26

niecki dezynfekcyjne, w tym z zadaszeniem

27

podbudowa słupowa dla telekomunikacyjnych linii kablowych

28

obiekty małej architektury w miejscach publicznych

29

obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną i uzupełniające zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej: płyty do składowania obornika, szczelne zbiorniki na gnojówkę lub gnojowicę, naziemne silosy na materiały sypkie o pojemności do 30 m3 i wysokości nie większej niż 7 m oraz silosy na kiszonkę

30

stacje regazyfikacji LNG o pojemności zbiornika magazynowania gazu do 10 m3

Jak etapować budowę domu. Uwaga na sezonowość! Harmonogram budowy

Tabela 2. Obiekty niewymagające żadnych formalności (wymienione w art. 29 ust. 2)

1

obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną i uzupełniające zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej:

a) parterowe budynki gospodarcze o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m,

b) suszarnie kontenerowe o powierzchni zabudowy do 21 m2

2

wiaty o powierzchni zabudowy do 50 m2, sytuowane na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny, lub przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe, przy czym łączna liczba tych wiat na działce nie może przekraczać dwóch na każde 1000 m2 powierzchni działki

3

wolno stojące altany o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki

4

altany działkowe i obiekty gospodarcze, o których mowa w Ustawie o rodzinnych ogrodach działkowych

5

wiaty przystankowe i peronowe

6

parterowe budynki o powierzchni zabudowy do 35 m2, służące jako zaplecze do bieżącego utrzymania linii kolejowych, położone na terenach stanowiących własność Skarbu Państwa, z wyjątkiem budynków sytuowanych na obszarze Natura 2000

7

stanowiska postojowe dla samochodów osobowych do 10 stanowisk włącznie, z wyjątkiem sytuowanych na obszarze Natura 2000

8 gospodarcze obiekty budowlane o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m, oraz stawy i zbiorniki wodne o powierzchni nieprzekraczającej 500 m2 i głębokości nieprzekraczającej 2 m od naturalnej powierzchni terenu przeznaczone wyłącznie na cele gospodarki leśnej i położone na gruntach leśnych Skarbu Państwa, z wyjątkiem sytuowanych na obszarze Natura 2000
9

wolno stojące kabiny telefoniczne, szafy i słupki telekomunikacyjne

10

parkometry z własnym zasilaniem

11

zjazdy z dróg powiatowych i gminnych oraz zatoki parkingowe na tych drogach

12

przepusty o przekroju wewnętrznym do 0,85 m2

13

przydomowe baseny i oczka wodne o powierzchni do 50 m2

14

obiekty budowlane będące urządzeniami melioracji wodnych

15

opaski brzegowe oraz inne sztuczne, powierzchniowe lub liniowe umocnienia brzegów rzek i potoków górskich oraz brzegu morskiego, brzegu morskich wód wewnętrznych, niestanowiące konstrukcji oporowych

16

pochylnie przeznaczone dla osób niepełnosprawnych

17

telekomunikacyjne linie kablowe

18

urządzenia pomiarowe, wraz z ogrodzeniami i drogami wewnętrznymi, państwowej służby hydrologiczno-meteorologicznej i państwowej służby hydrogeologicznej:

a) posterunki: wodowskazowe, meteorologiczne, opadowe oraz wód podziemnych,

b) punkty: obserwacyjne stanów wód podziemnych oraz monitoringu jakości wód podziemnych,

c) piezometry obserwacyjne i obudowane źródła

19

obiekty małej architektury, z wyjątkiem takich obiektów w miejscach publicznych

20

ogrodzenia o wysokości nieprzekraczającej 2,20 m

21

obiekty przeznaczone do czasowego użytkowania w trakcie realizacji robót budowlanych, położone na terenie budowy, oraz barakowozy używane przy wykonywaniu robót budowlanych, badaniach geologicznych i pomiarach geodezyjnych

22

tymczasowe obiekty budowlane stanowiące wyłącznie eksponaty wystawowe, niepełniące jakichkolwiek funkcji użytkowych, usytuowane na terenach przeznaczonych na ten cel

23

znaki geodezyjne, a także obiekty triangulacyjne, poza obszarem parków narodowych i rezerwatów przyrody

24

poligonowe obiekty budowlane, w szczególności stanowiska obronne, przeprawy, budowle ziemne, budowle fortyfikacyjne, instalacje tymczasowe oraz obiekty kontenerowe, lokalizowane na terenach zamkniętych wyznaczonych przez Ministra Obrony Narodowej

25

obudowy ujęć wód podziemnych

26

punkty ładowania, w rozumieniu art. 2 pkt 17 Ustawy o elektromobilności i paliwach alternatywnych, z wyłączeniem infrastruktury ładowania drogowego transportu publicznego w rozumieniu art. 2 pkt 3 tej ustawy

27

urządzenia sytuowane w pasie drogowym dróg publicznych, wraz z fundamentami, konstrukcjami wsporczymi oraz przynależnymi elementami wyposażenia:

a) służące do zarządzania drogami, w tym do wdrażania inteligentnych systemów transportowych,

b) służące do zarządzania ruchem drogowym, w tym urządzenia bezpieczeństwa ruchu drogowego,

c) o których mowa w art. 13o ust. 1 i art. 20g ust. 1 Ustawy o drogach publicznych

28

bankomaty, biletomaty, wpłatomaty, automaty sprzedające, automaty przechowujące przesyłki lub automaty służące do wykonywania innego rodzaju usług o wysokości do 3 m włącznie

29

obiekty kontenerowe wraz z instalacjami i przyłączami oraz związane z nimi sieciami: elektroenergetycznymi, wodociągowymi, kanalizacji sanitarnej, cieplnymi - lokalizowane na terenach zamkniętych wyznaczonych decyzją Ministra Obrony Narodowej

30

naziemne zbiorniki będące obiektami budowlanymi, służące do przechowywania paliw płynnych klasy III, na potrzeby własne użytkownika, o pojemności do 5 m3

31

przydomowe tarasy naziemne o powierzchni zabudowy do 35 m2

32

stawy i zbiorniki wodne o powierzchni nieprzekraczającej 1000 m2 i głębokości nieprzekraczającej 3 m, położone w całości na gruntach rolnych

Tabela 3. Roboty budowlane wymagające zgłoszenia (wymienione w art. 29 ust. 3)

Przebudowa

  • przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, jeśli nie prowadzi ona do zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której budynek jest usytuowany;
  • obiektów, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3, 9, 11-13 oraz 30 (patrz pozycje nr 2, 3, 9, 11-13 i 30 w tabeli 1);
  • sieci gazowych oraz sieci elektroenergetycznych innych niż wymienione w ust. 1 pkt 2 lit. a i e (czyli o ciśnieniu roboczym wyższym niż 0,5 MPa oraz napięciu znamionowym wyższym niż 1 kV);
  • dróg, torów i urządzeń kolejowych;
  • polegająca na dociepleniu budynków o wysokości powyżej 12 m i nie wyższych niż 25 m;
  • instalacji odnawialnych źródeł energii o łącznej mocy zainstalowanej elektrycznej nie większej niż 1 MW wykorzystujących hydroenergię do wytwarzania energii elektrycznej w rozumieniu Ustawy o odnawialnych źródłach energii.

Remont

  • budowli, których budowa wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę;
  • budynków, których budowa wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę - w zakresie przegród zewnętrznych albo elementów konstrukcyjnych.

Instalowanie

  • na obiektach budowlanych stanowiących albo niestanowiących całości techniczno-użytkowej urządzeń, w tym antenowych konstrukcji wsporczych i instalacji radiokomunikacyjnych, a także związanego z tymi urządzeniami osprzętu i urządzeń zasilających, o wysokości powyżej 3 m;
  • krat na budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego;
  • tablic i urządzeń reklamowych, z wyjątkiem reklam świetlnych i podświetlanych usytuowanych poza obszarem zabudowanym w rozumieniu przepisów o ruchu drogowym;
  • instalacji gazowych wewnątrz i na zewnątrz użytkowanego budynku;
  • mikroinstalacji biogazu rolniczego, o której mowa w art. 19 ust. 1 Ustawy o odnawialnych źródłach energii.

Tabela 4. Roboty budowlane niewymagające żadnych formalności (wymienione w art. 29 ust. 4)

Przebudowa

  • budynków, których budowa wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, oraz budynków mieszkalnych jednorodzinnych z wyłączeniem przebudowy przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych;
  • obiektów, o których mowa w art. 29 ust. 1 pkt 4-8, 10 i 14-29 (patrz pozycje 4-8, 10 i 14-29 w tabeli 1) oraz w ust. 2 (wszystkie pozycje z tabeli 2);
  • polegająca na dociepleniu budynków o wysokości nieprzekraczającej 12 m;
  • urządzeń budowlanych.

Remont

  • obiektów budowlanych, z wyłączeniem remontu:
  1. budowli, których budowa wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę,
  2. budynków, których budowa wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, w zakresie przegród zewnętrznych albo elementów konstrukcyjnych;
  • urządzeń budowlanych.

Instalowanie

  • na obiektach budowlanych stanowiących albo niestanowiących całości techniczno-użytkowej urządzeń, w tym antenowych konstrukcji wsporczych i instalacji radiokomunikacyjnych, a także związanego z tymi urządzeniami osprzętu i urządzeń zasilających, o wysokości nieprzekraczającej 3 m;
  • krat na obiektach budowlanych, z wyłączeniem instalowania krat na budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego;
  • pomp ciepła, wolno stojących kolektorów słonecznych, urządzeń fotowoltaicznych o mocy zainstalowanej elektrycznej nie większej niż 50 kW - z zastrzeżeniem, że do urządzeń fotowoltaicznych o mocy zainstalowanej elektrycznej większej niż 6,5 kW stosuje się obowiązek uzgodnienia z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych pod względem zgodności z wymaganiami ochrony przeciwpożarowej projektu tych urządzeń oraz zawiadomienia organów Państwowej Straży Pożarnej;
  • wewnątrz i na zewnątrz użytkowanego budynku instalacji, z wyłączeniem instalacji gazowych.

Utwardzanie

powierzchni gruntu na działkach budowlanych.

Budowa bez pozwolenia - jak dokonać zgłoszenia

Zgłoszenia należy dokonać w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta właściwym ze względu na miejsce położenia nieruchomości, a nie miejsce zamieszkania inwestora. Nie ma ustawowego wzoru zgłoszenia, ale musi ono zawierać określenie rodzaju, zakresu, miejsca i sposobu wykonywania robót budowlanych oraz terminu ich rozpoczęcia. Przed dokonaniem zgłoszenia warto zajrzeć na stronę internetową urzędu, ponieważ często można tam znaleźć pomocne wzory, choć ich stosowanie nie jest obowiązkowe (można samemu sporządzić odpowiednie pismo).

Do zgłoszenia należy dołączyć:

  • oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
  • odpowiednie szkice lub rysunki - w zależności od potrzeb (np. przedstawiające miejsce, w którym ma zostać zlokalizowany budynek gospodarczy lub garaż);
  • pozwolenia, uzgodnienia i opinie, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, w szczególności decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach;
  • projekt zagospodarowania działki lub terenu wraz z opisem technicznym instalacji, wykonany przez projektanta posiadającego odpowiednie uprawnienia budowlane w przypadku:
  • budowy instalacji zbiornikowych na gaz płynny z pojedynczym zbiornikiem o pojemności do 7 m3, przeznaczonych do zasilania instalacji gazowych w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych, przyłączy i stacji regazyfikacji LNG o pojemności zbiornika magazynowania gazu do 10 m3,
  • instalowania mikroinstalacji biogazu rolniczego;
  • projekt zagospodarowania działki lub terenu wykonany przez projektanta z uprawnieniami budowlanymi - w przypadku budowy podbudowy słupowej dla telekomunikacyjnych linii kablowych oraz obiektów małej architektury w miejscach publicznych.

W wypadku budowy wolno stojących domów jednorodzinnych oraz przebudowy przegród zewnętrznych i elementów konstrukcyjnych domów jednorodzinnych do zgłoszenia należy dołączyć takie same dokumenty jak do wniosku o pozwolenie na budowę:

  • 3 egzemplarze projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami (lub ich kopiami), których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw;
  • oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
  • decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest wymagana;
  • oświadczenie projektanta dotyczące możliwości podłączenia projektowanego obiektu budowlanego do istniejącej sieci ciepłowniczej.

Zgłoszenia należy dokonać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych. Organ administracji architektoniczno-budowlanej może, w drodze decyzji, wnieść sprzeciw w terminie 21 dni od doręczenia zgłoszenia. Do wykonywania robót budowlanych można przystąpić, jeżeli organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu w tym terminie. Dniem, w którym można rozpocząć roboty, jest dzień kolejny po ostatnim dniu na wniesienie sprzeciwu.

Uwaga! Nierozpoczęcie robót budowlanych przed upływem 3 lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia oznacza, że rozpoczęcie tych robót może nastąpić po dokonaniu ponownego zgłoszenia art. 30 ust. 5b Prawa budowlanego.

Warto wiedzieć, że w przypadku inwestycji objętych obowiązkiem zgłoszenia inwestor ma wybór i może złożyć wniosek o udzielenie pozwolenia na budowę, zamiast dokonywać zgłoszenia.

SPRAWDŹ: inne wzory i formularze do pobrania

Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
KOMENTARZE