Wykazanie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane: wzór oświadczenia

Jednym z warunków uzyskania pozwolenia na budowę domu jest wykazanie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz zgodność planowanego zamierzenia budowlanego z obowiązującymi przepisami prawa. Wyjaśniamy, na czym polega ten wymóg i z jakimi problemami można się spotkać.

Zgodnie z art. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r., poz. 1333 ze zm.; dalej; upb) każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami. Ustawodawca nakłada obowiązek wykazania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w formie oświadczenia dołączanego do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę. Wzór tego oświadczenia stanowi załącznik do rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Budownictwa z 23 czerwca 2003 r. w sprawie wzorów: wniosku o pozwolenie na budowę lub rozbiórkę, zgłoszenia budowy i zgłoszenie przebudowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, oraz decyzji o pozwoleniu na budowę lub rozbiórkę z dnia 24 sierpnia 2016 r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 1493); dalej rozpwb).

W praktyce inwestorzy mają często problem ze zrozumieniem, na czym dokładnie polega obowiązek wykazania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Z orzecznictwa wynika, że wykazanie takiego prawa nie oznacza wcale konieczności dołączenia określonych dokumentów (tak np. WSA w Gliwicach w wyroku z dnia 12 maja 2011 r. II SA/Gl 1411/2010). Ponadto w wyroku z 8 kwietnia 2011 r. (II OSK 631/2010), Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że na mocy art. 32 ust. 4 pkt 2 upb ,,nie tylko inwestor już nie musi dołączać do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę dowodu bezpośredniego, to jest dokumentu wykazującego jego prawo do terenu na cele budowlane, lecz wystarczające jest, iż złoży odpowiednie oświadczenie na sformalizowanym druku (dowód pośredni)”.

Ważne! Wydanie pozwolenia na budowę przez organ administracji architektoniczno-budowlanej podmiotowi, który nie miał prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, stanowi kwalifikowaną wadę i skutkuje nieważnością pozwolenia na budowę (wyrok NSA z dnia 28 czerwca 2001; IV SA 1324/99; Legalis).

Charakter prawny oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane

Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane inwestor składa osobiście, pod rygorem odpowiedzialności karnej.

Ważne! Niedopuszczalne jest udzielenie upoważnienia do złożenia oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane przez inny podmiot niż inwestor.

Złożenie przez inwestora oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w ramach procedury o uzyskanie pozwolenia na budowę jest jednostronną czynnością prawną. Dochodzi ona do skutku z chwilą skutecznego złożenia organowi, w formie pisemnej. Brak owego oświadczenia spowoduje wezwanie do uzupełnienia braków formalnych w terminie 7 dni.

Samo złożenie oświadczenia o prawie do terenu na cele budowlane jest swego rodzaju czynnością dowodową, której celem jest poinformowanie organu o tym, że inwestor spełnia warunek posiadania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Konsekwencje błędnie złożonego oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane

Przepis art. 32 ust. 4 pkt 2 upb nie określa sankcji za złożenie fałszywego oświadczenia. Jednakże, jak wskazano powyżej, samo złożenie oświadczenia o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane ma charakter czynności dowodowej, co ma istotny wpływ na kwestie proceduralne związane z ważnością pozwoleń na budowę. Jeśli bowiem okaże się, że zostało ono złożone fałszywie, to zachodzi wówczas podstawa do wznowienia postępowania w sprawie w myśl art. 145 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn.: Dz.U. z 2020 r. poz. 256 ze zm.; dalej: kpa).

Przeczytaj też:

Co zrobić, gdy pozwolenie na budowę wygasło >>>

Wiele wątpliwości wywołuje kwestia tego, jakie są konsekwencje niezłożenia oświadczenia o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz co się dzieje, gdy obejmuje ono tytuł prawny nie zaliczający się do katalogu określonego w art. 3 pkt 11 upb. Przyjmuje się, że wydanie pozwolenia na budowę w przypadku braku oświadczenia inwestora stanowi rażące naruszenie prawa i taka decyzja powinna być usunięta z obrotu prawnego. Podobnie będzie w przypadku wyraźnego sprzeciwu pozostałych współwłaścicieli wobec wykonywania robót budowlanych na nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności.

Natomiast w sytuacji, gdy oświadczenie inwestora obejmuje tytuł prawny, który nie uprawnia do zabudowy nieruchomości, to wydanie pozwolenia na budowę także będzie stanowić przesłankę rażącego naruszenia prawa z art. 156 § 1 pkt 2 kpa.

Przykład

Ubiegając się o pozwolenie na budowę na swojej działce inwestor złożył oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i jako takie prawo wskazał przysługującą mu hipotekę na tejże nieruchomości. Na tej podstawie organ udzielił inwestorowi pozwolenia na budowę. W takim przypadku mamy do czynienia z rażącym naruszeniem prawa przez organ a decyzja o pozwoleniu na budowę powinna zostać uznana za nieważną.

Inny problem dotyczy tego, jakie są konsekwencje powołania przez inwestora we wniosku błędnego tytułu prawnego, mimo że i tak posiadał on prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, np. na podstawie innego tytułu prawnego. W takiej sytuacji nie ma podstaw do uchylenia pozwolenia na budowę. Wynika to z art. 146 § 2 kpa, zgodnie z którym nie uchyla się decyzji ostatecznej, jeżeli w wyniku wznowienia postępowania mogłaby zapaść decyzja odpowiadająca w swej istocie decyzji dotychczasowej. A zatem, jeśli inwestor w momencie orzekania faktycznie posiadał prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, to nie ma podstaw do uchylenia pozwolenia na budowę wyłącznie z tej przyczyny, że przy wykazywaniu wspomnianego prawa inwestor powołał się na błędny tytuł prawny.

SPRAWDŹ: inne wzory i formularze do pobrania

• Pozwolenie na budowę: wzór wniosku
• Zgłoszenie budowy: wzór wniosku
• Zgłoszenie robót budowlanych
• Zgłoszenie rozbudowy budynku
• Zgłoszenie nadbudowy – adaptacja poddasza
• Zawiadomienie o rozpoczęciu robót budowlanych
• Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy
• Wzór zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych
• Pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego
• Zmiana pozwolenia na budowę domu. Wniosek i procedura
• Pozwolenie na rozbiórkę
• Zgłoszenie nabycia nieruchomości: druk IN-1
• Przeniesienie zgłoszenia budowy lub innych robót budowlanych
• Przeniesienie pozwolenia na budowę
• Możliwość przyłączenia do sieci wodno-kanalizacyjnej: wniosek
• Jak uzyskać tymczasowe przyłącze prądu budowlanego

Odpowiedzialność karna za złożenia fałszywego oświadczenia o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane

W przypadku złożenia przez inwestora nieprawdziwego oświadczenia o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, inwestorowi takiemu grozi odpowiedzialność karna.

Zastosowanie znajdzie tu art. 233 § 1 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny (tekst jedn.: Dz.U. z 2020 r. poz. 1444 ze zm.; dalej: kk). Zgodnie z tym przepisem, kto, składając zeznanie mające służyć za dowód w postępowaniu sądowym lub w innym postępowaniu prowadzonym na podstawie ustawy, zeznaje nieprawdę lub zataja prawdę, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3. Takiej samej karze podlega osoba, która składa fałszywe oświadczenie, jeżeli przepis ustawy przewiduje możliwość odebrania oświadczenia pod rygorem odpowiedzialności karnej (art. 233 § 1 kk).

Przed złożeniem oświadczenia o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane inwestor powinien zostać uprzedzony o odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych zeznań. Uprzedzenie takie zawarte jest we wzorze oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, który stanowi załącznik do rozpwb.

Oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest składane osobiście przez inwestora. Jeżeli więc osoba fizyczna jest inwestorem, to nie może ona złożyć tego oświadczenia przez pełnomocnika.

Ważne! Złożenie oświadczenia o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane przez pełnomocnika jest możliwe tylko w odniesieniu do osoby prawnej.

Artykuł 233§ 5 kk przewiduje możliwość nadzwyczajnego złagodzenia kary, a nawet odstąpienia od jej wymierzenia, w przypadku gdy:

1. fałszywe oświadczenie inwestora dotyczy okoliczności niemogących mieć wpływu na rozstrzygnięcie sprawy lub
2.  inwestor dobrowolnie sprostuje fałszywe oświadczenie zanim nastąpi, choćby nieprawomocne, rozstrzygnięcie sprawy.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r., poz. 1333 ze zm.);
• Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn.: Dz.U. z 2020 r. poz. 256 ze zm.);
• Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny (tekst jedn.: Dz.U. z 2020 r. poz. 1444 ze zm.);
• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Budownictwa z 23 czerwca 2003 r. w sprawie wzorów: wniosku o pozwolenie na budowę lub rozbiórkę, zgłoszenia budowy i przebudowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, oraz decyzji o pozwoleniu na budowę lub rozbiórkę z dnia 24 sierpnia 2016 r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 1493).