Postępowanie naprawcze: nowelizacja prawa budowlanego

Na czym polega postępowanie naprawcze w wypadku samowoli budowlanej? Jak zareaguje nadzór budowlany, gdy wyjdzie na jaw, że inwestor przebudowuje dach bez dokonania zgłoszenia albo buduje niezgodnie z projektem?

Organy nadzoru budowlanego prowadzą dwa rodzaje postępowań:

• legalizacyjne, które dotyczy samowoli budowlanych polegających na budowie obiektów budowlanych bez wymaganej zgody (pozwolenia albo zgłoszenia);
• naprawcze, które ma zastosowanie we wszystkich innych sytuacjach, gdy inwestor wykonuje prace niezgodnie z przepisami prawa. Tryb ten stosuje się więc w przypadkach innych niż określone w art. 48 ust. 1 i art. 49f Prawa budowlanego.

Kiedy się stosuje postępowanie naprawcze

Zgodnie z art. 50 ust. 1 Prawa budowlanego postępowanie naprawcze dotyczy robót budowlanych wykonywanych:

• bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenia - dotyczy to jednak inwestycji innych niż budowa, ponieważ do budowy ma zastosowanie tryb legalizacji samowoli budowlanej. Budowa to wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowa, rozbudowa i nadbudowa obiektu budowlanego (art. 3 pkt 6 Prawa budowlanego). Oznacza to, że postępowanie naprawcze znajdzie zastosowanie w innych rodzajach robót, np. w razie przebudowy, remontu, instalowania albo w sytuacji, gdy inwestor kontynuuje roboty budowlane, mimo że decyzja o pozwoleniu na budowę została wyeliminowana z obrotu prawnego (przykładowo uchylona w postępowaniu wznowieniowym czy uznana za nieważną);
• w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia bądź zagrożenia środowiska. Na tej podstawie organ nadzoru budowlanego może wstrzymać wykonywanie robót budowlanych nawet wtedy, gdy są one prowadzone na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę albo przyjętego zgłoszenia, a także w sytuacji, gdy uzyskanie zgody budowlanej w ogóle nie jest wymagane (czyli inwestycji wymienionych w art. 29 ust. 2 i 4 Prawa budowlanego). Kwestia legalności robót nie ma tu znaczenia;
• na podstawie zgłoszenia z naruszeniem art. 29 ust. 1 i 3. Przypadek ten dotyczy prowadzenia robót budowlanych zgodnie z dokonanym, ale jednak nieprawidłowym zgłoszeniem, czyli wykonywania na podstawie zgłoszenia robót budowlanych, które wymagają pozwolenia na budowę. Może to być np. budowa domu jednorodzinnego, którego obszar oddziaływania wykracza poza działkę inwestora. W tej kategorii mieszczą się także przypadki, w których roboty są wykonywane niezgodnie z prawidłowo przyjętym zgłoszeniem (na przykład dochodzi do istotnego odstąpienia od zgłoszenia);
• w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w decyzji o pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki lub terenu, projekcie architektoniczno-budowlanym lub w przepisach. Choć ustawodawca zastosował nieco inne nazewnictwo, chodzi tutaj o przypadki istotnego odstąpienia od projektu, które wymagają zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę (zostały one wymienione w art. 36a ust. 5 i 5b Prawa budowlanego).

Uwaga! Od 19 września 2020 r. obowiązuje art. 53a Prawa budowlanego, który wprost stanowi, że postępowanie naprawcze wszczyna się jedynie z urzędu. Oznacza to, że nawet gdy inwestor lub jego sąsiad skieruje do organu nadzoru budowlanego wniosek o rozpoczęcie czynności naprawczych, to i tak ostateczna decyzja podejmowana jest przez organ samodzielnie. Jeśli organ nie podejmie żadnych czynności, to nie ma możliwości wniesienia w tym zakresie ponaglenia ani skargi na bezczynność.

Od czego się zaczyna postępowanie naprawcze

Po stwierdzeniu zaistnienia wymienionych wyżej przesłanek wszczęcia postępowania naprawczego organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych.

Zgodnie z art. 50 ust. 2 Prawa budowlanego w postanowieniu tym należy podać przyczynę wstrzymania robót oraz ustalić wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń. Dodatkowo organ może nałożyć obowiązek przedstawienia, w terminie 30 dni od doręczenia postanowienia, inwentaryzacji wykonanych robót budowlanych lub odpowiednich ocen technicznych bądź ekspertyz (art. 50 ust. 3).

Postanowienie kierowane jest do inwestora, właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, w którym prowadzone są roboty budowlane. Osoby te mogą wnieść zażalenie w terminie 7 dni od doręczenia postanowienia do organu wyższego stopnia (jeśli postanowienie wydał powiatowy inspektor nadzoru budowlanego, to zażalenie będzie rozpatrywał wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego). Warto pamiętać, że zażalenie wnosi się za pośrednictwem organu, który wydał zaskarżany akt, czyli zażalenie na postanowienie powiatowego inspektora nadzoru budowlanego należy wysłać do tego organu. Obowiązkiem powiatowego inspektora będzie przekazanie zażalenia wraz z aktami sprawy do organu drugiej instancji.

Jeżeli inwestor będzie kontynuował roboty budowlane w czasie, kiedy są one wstrzymane postanowieniem, to organ nadzoru budowlanego wyda decyzję nakazującą rozbiórkę części obiektu budowlanego wykonanego po doręczeniu postanowienia albo doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu poprzedniego. Warto wiedzieć, że wniesienie zażalenia na postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych nie ma tutaj znaczenia. Zgodnie z art. 143 k.p.a. wniesienie zażalenia nie wstrzymuje wykonania postanowienia, jednakże organ administracji publicznej, który wydał postanowienie, może wstrzymać jego wykonanie, gdy uzna to za uzasadnione. Czyli pomimo wniesienia zażalenia istnieje obowiązek stosowania się do postanowienia - chyba że organ nadzoru budowlanego wstrzyma jego wykonanie.

Zgodnie z art. 50 ust. 4 postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych traci ważność po upływie 2 miesięcy od dnia doręczenia, chyba że w tym terminie zostanie wydana któraś z decyzji administracyjnych, o których mowa w dalszej części artykułu.

Warto zaznaczyć, że w jednym postępowaniu naprawczym postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych może być wydawane kilkukrotnie. Ważne jest jednak, aby wynikało to z realiów konkretnej sprawy, a nie z nieudolności organu. Utrata ważności postanowienia o wstrzymaniu robót budowlanych na skutek niewydania jednej z decyzji przerywa postępowanie. Jest to jednoznaczne ze stwierdzeniem, że przesłanka, na podstawie której wstrzymano roboty, w rzeczywistości nie zaistniała.

Jakie decyzje kończą postępowanie naprawcze

Zgodnie z art. 51 ust. 1 Prawa budowlanego przed upływem 2 miesięcy od dnia wydania postanowienia o wstrzymaniu robót budowlanych organ nadzoru budowlanego - stosownie do sytuacji - wydaje jedną z poniższych decyzji:

• nakazującą zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego;
• nakładającą obowiązek wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, określając termin ich wykonania. Po upływie terminu lub na wniosek inwestora organ nadzoru budowlanego sprawdza, czy obowiązek został spełniony i wydaje kolejną decyzję: o stwierdzeniu wykonania obowiązku albo - w przypadku niewykonania obowiązku - nakazującą zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego;
• nakładającą obowiązek sporządzenia i przedstawienia w określonym terminie projektu zagospodarowania działki lub terenu bądź projektu architektoniczno-budowlanego zamiennego uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych oraz - w razie potrzeby - wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem (tę decyzję wydaje się w przypadku istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu, projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków decyzji o pozwoleniu na budowę). Przepisy dotyczące projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego stosuje się odpowiednio do zakresu tych zmian. Po upływie terminu lub na wniosek inwestora organ nadzoru budowlanego sprawdza wykonanie obowiązku i wydaje decyzję w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i pozwolenia na wznowienie robót budowlanych albo - jeżeli budowa została zakończona - o zatwierdzeniu projektu budowlanego zamiennego. W decyzji tej nakłada się obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. W przypadku niewykonania w terminie obowiązku organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję nakazującą zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego.

SPRAWDŹ: jak wypełnić wzory i formularze

• Pozwolenie na budowę: wzór wniosku
• Zgłoszenie budowy: wzór wniosku
• Zgłoszenie robót budowlanych
• Zgłoszenie rozbudowy budynku
• Zgłoszenie nadbudowy – adaptacja poddasza
• Zawiadomienie o rozpoczęciu robót budowlanych
• Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy
• Wzór zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych
• Pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego
• Zmiana pozwolenia na budowę domu. Wniosek i procedura
• Pozwolenie na rozbiórkę
• Zgłoszenie nabycia nieruchomości: druk IN-1
• Przeniesienie zgłoszenia budowy lub innych robót budowlanych
• Możliwość przyłączenia do sieci wodno-kanalizacyjnej: wniosek
• Jak uzyskać tymczasowe przyłącze prądu budowlanego
• Przyłączenie do sieci gazowej: wniosek o warunki przyłączenia